Cour d'appel, 25 septembre 2024. 23/12919

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 384 N° RG 23/12919 N° Portalis DBVB-V-B7H-BMBAH S.C. SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE C/ [O] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabien BOUSQUET Me Constance DAMAMME Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle de proximité de MARSEILLE en date du 11 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02195. APPELANTE S.C. SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE anciennement dénommée SCI SALAMANDRE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Fabien BOUSQUET, membre de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Emilie VERNE, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [O] [P] né le 06 Octobre 1974 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Constance DAMAMME, membre de la SCP BOURGLAN - DAMAMME - LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Juliette GREBAUT, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI SALAMANDRE devenue aujourd'hui SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE a donné à bail à M. [O] [P] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], par acte sous seing privé du 10 février 2014. Par ordonnance de référé du 13 décembre 2018, le juge des référés a condamné M. [P] à payer la somme de 1 463,62 € au titre de sa dette locative, a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé M. [P] à se libérer de sa dette en 12 mensualités Par assignation du 22 mai 2020, M. [O] [P] a fait citer la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE devant le Tribunal Judiciaire (Pôle de Proximité) de MARSEILLE pour voir déclarer nul le commandement de payer du 3 novembre 2017, mettre à néant l'ordonnance de référé du 13 décembre 2018, condamner la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE à lui payer la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance, voir exécuter les travaux prescrits par la mise en demeure du SCHS du 31 janvier 2019 sous astreinte de 100 € par jour de retard, voir ordonner la suspension des loyers jusqu'à la réalisation totale des travaux ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Par jugement rendu le 11 janvier 2022, le Tribunal Judiciaire (Pôle de Proximité) de MARSEILLE a débouté la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE de ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion, l'a condamnée à effectuer sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de deux mois la remise en état de l'arrivée d'eau de la cuisine, à rechercher les causes d'infiltration au niveau de la salle d'eau, ventiler règlementairement la cuisine, vérifier l'installation électrique ne constitue pas un danger pour les occupants et faire établir un certificat par un homme de l'art, assuer le bon état de fonctionnement et d'étanchéité du dispositif d'évacuation des eaux usées des WC, débouté M. [P] de sa demande de suspension des loyers, l'a condamnée à payer à M. [P] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et à lui restituer la somme de 4 329,36 € au titre de la saisie attribution pratiquée, l'a déboutée de ses demandes de paiement de la dette locative et en paiement de dommages-intérêts, au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 25 septembre 2023, la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de déclarer M. [P] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir, de voir dire qu'elle n'est pas tenue au remboursement de la saisie-attribution pratiquée, de débouter M. [P] de sa demande de réalisation de travaux et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire et d'ordonner son expulsion. Elle réclame la condamnation de M. [P] à lui payer la somme de 2 000 € pour procédure abusive et sollicite l'allocation de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'intimé aux dépens de première instance et d'appel. A l'appui de son recours, elle fait valoir : - que l'ordonnance de référé a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. - qu'elle n'est débitrice d'aucune obligation à l'égard de M. [P] qui est occupant sans droit ni titre du logement. - que les réparations sollicitées sont infondées. - que le prélèvement de la saisie attribution a été remboursé au locataire en vertu de l'exécution provisoire. M. [O] [P] conclut à la confirmation à titre principal du jugement déféré. Il réclame cependant la somme de 10 000 € en réparation de son trouble de jouissance. Il sollicite l'allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il soutient : - que le logement loué présente d'importants désordres. - que la dette observée résulte de la suspension des allocations liée à l'état d'indécence du logement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'il n'est pas contesté que les parties ont signé le 10 février 2014 un contrat de bail portant sur un appartement situé [Adresse 2]; Qu'en l'état du non paiement des loyers et des harges, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré au locataire le 3 novembre 2017; Que par ordonnance de référé du 13 décembre 2018, le juge des référés a condamné M. [P] à payer à la SCI SALAMANDRE devenue SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE la somme de 1 463,62 € comptes arrêtés au 5 septembre 2018, a suspendu les effets de la clause résolutoire et arrêté un plan d'apurement de la dette locatives, précisant qu'en cas de non respect le jeu de la clause résolutoire reprendrait son plein effet et que le bailleur pourrait procéder à son expulsion; Que l'appel interjeté contre cette ordonnance a été déclaré caduque; Attendu que M. [P] a saisi le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de MARSEILLE qui par jugement rendu le 11 janvier 2022 a déclaré irrecevable la demande de résiliation de la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE, l'a déboutée de sa demande d'expulsion et condamnée sous astreinte à effectuer divers travaux; Qu'il estimait avoir qualité pour agir contre la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE arguant d'un manquement de celle-ci à ses obligations de bailleur; Mais attendu cependant que faute d'avoir respecté ses obligations en ne respectant pas l'échéancier accordé par le juge des référés, la clause résolutoire du bail a donc pris ses pleins et entiers effets et que le bail est résilié depuis le 3 janvier 2018; Qu'ainsi M. [P], qui est devenu occupant sans droit ni titre, n'a aucune qualité pour agir à l'encontre du propriétaire de l'appartement litigieux en invoquant un manquement de celui-ci aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989; Attendu qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail qui est déjà résilié depuis le 3 janvier 2018 et qu'il convient d'ordonner l'expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef, en fixant une indemnité d'occupation égale au loyer antérieur; Qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de MARSEILLE à l'exception de celle déboutant M. [P] de sa demande de supension des loyers et, statuant à nouveau, de condamner M. [O] [P] à payer à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE, en deniers ou quittances, la somme de 25 061,80 €, décompte arrêté au 1er mai 2024, et de le débouter de ses demandes visant à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et à la réalisation de travaux; Attendu qu'il n'y a pas lieu d'ordonner à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE de restituer à M. [P] la somme de 4 329,36 € correspondant à la saisie-attribution réalisée qui ne constitue pas un indû; Attendu que la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE dirigée contre M. [P] est fondée, l'attitude de celui-ci constituant une faute civile, et que celui-ci sera condamné à lui payer la somme de 2 000 €; Attendu qu'il sera alloué à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; Attendu que M. [O] [P], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de MARSEILLE à l'exception de celle déboutant M. [P] de sa demande de supension des loyers qui sera confirmée; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONSTATE que le bail liant M. [O] [P] est résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire le 3 janvier 2018; DECLARE irrecevable l'action de M. [O] [P] engagée devant le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de MARSEILLE par assignation du 22 mai 2020, pour défaut de qualité à agir; ORDONNE l'expulsion de M. [O] [P] et de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 2]; LE CONDAMNE à payer à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges antérieurs jusqu'à libération définitive des locaux; CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE, en deniers ou quittances, la somme de 25 061,80 €, décompte arrêté au 1er mai 2024; LE DEBOUTE de toutes ses demandes; DIT n'y avoir lieu d'ordonner à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE de restituer à M. [P] la somme de 4 329,36 € correspondant à la saisie-attribution réalisée qui ne constitue pas un indû; CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive; CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SOCIETE FONCIERE MARSEILLAISE la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT