Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND
N° RG 23/02291 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PL5P
Du 08 Novembre 2024
MINUTE N°
Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]
c/ [V]
Grosse(s) délivrée(s)
à BENHAMOU
Expédition(s) délivrée(s)
à Me MEDINA
le
08 Novembre 2024,
Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président,
Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 15 Décembre 2023, déposée par commissaire de justice,
A la requête de :
Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 4]
Représenté par son syndic en exercice le cabinet MERMOZ
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE
Contre :
Mme [E] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Elsa MEDINA, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSE
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 27 Septembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 08 Novembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [E] [V] est propriétaire des lots n° 99, 171 et 44 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] sise [Adresse 4].
Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, fait assigner Madame [E] [V] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 12326,46 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile
- dire et juger n’y avoir lieur à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l’audience du 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son conseil, sollicite :
- le rejet des de demandes de Madame [E] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame [E] [V] à lui payer la somme de 10 404,74 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023,
- condamner Madame [E] [V] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner Madame [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il expose que Madame [V] est défaillante dans le paiement de ses charges, que le délai de 30 jours visé dans la mise en demeure du 20 novembre 2023 a expiré sans qu’elle ne daigne se mettre à jour, que les comptes ont été approuvés, qu’elle a déjà été condamnée par un précédent jugement du 18 mai 2021 à un arriéré de charges dû au 30 juin 2021 et que le décompte versé comprend les charges dues postérieurement à compter du 1er juillet 2021. Il ajoute avoir imputé les versements effectués sur les charges impayées les plus anciennes, que le décompte versé est régulier et qu’il produit un nouveau décompte reprenant les règlements depuis effectués par Madame [V]. Il s’oppose à la demande de délais de paiement au vu du montant de ses revenus et en l’absence de justificatif sur son projet de vente de son appartement et fait valoir que sa demande de dommages et intérêts est justifiée.
Madame [E] [V] représentée par son conseil demande aux termes de ses conclusions déposées à l’audience :
- de fixer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à la somme de 5402,69 euros,
- lui octroyer les plus larges délais de paiement afin de lui permettre de s’acquitter de l’arriéré de charges de copropriété,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de toute demande plus ample et contraire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- juger que les dépens resteront à la charge des parties.
Elle expose que le décompte versé du 12 décembre 2023 est imprécis et ne correspond pas à celui qui lui a été adressé lors de l’envoi de la mise en demeure, qu’il ne comprend pas l’ensemble des règlements effectués, qui n’ont pas été imputés sur sa dette, que par jugement du 18 mai 2021, elle a été condamnée à payer la somme totale de 8248,24 euros, que du 6 octobre 2020 au 8 juillet 2024, elle a payé la somme de 13 250.29 euros et qu’en octobre 2022, elle avait intégralement apuré sa dette de 8248,24 euros . Elle ajoute que les règlements postérieurs doivent être imputés sur la créance réclamée à ce jour par le syndicat des copropriétaires qui s’élève à la somme de 5402,69 euros. Elle ajoute avoir besoin de délais de paiement, être de bonne foi, avoir mis en location gérance la licence de taxi de son époux décédé, que le locataire n’a pas réglé ses échéances ce qui l’a mise en difficulté, qu’elle a conclu un nouveau contrat le 20 aout 2021, qu’elle perçoit un revenu mensuel de 2829 euros, a des charges fixes de 2185 euros et envisage de vendre son bien immobilier. Elle ajoute avoir fait des efforts constants de remboursement et ne pas avoir commis de résistance abusive.
L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.
MOTIFS
Sur la demande en paiement au titre des charges :
L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1) La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2) Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3) Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6) Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;
Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.
Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. La copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, il est justifié que Madame [E] [V] est propriétaire des lots n° 99, 171 et 44 dépendants de l’immeuble [Adresse 5].
Par jugement du 18 mai 2021, elle a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les sommes suivantes :
7275,90 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 juin 2021,172,34 euros au titre des frais de de l’article 10-1 de la loi de 1965,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 16 novembre 2021, 17 novembre 2022 et 9 novembre 2023 que les copropriétaires ont adopté les comptes des exercices 2021 au 30 juin 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025.
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [E] [V] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 20 novembre 2023 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 7333,74 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.
Selon le décompte versé en date du 20 septembre 2024, Madame [E] [V] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, et demeure redevable de la somme de 10 404,74 euros comprenant la somme de 8156.20 euros due au 30 septembre 2024 au titre des charges échues et la somme de 2248,54 euros au titre des charges exigibles portant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025.
En application de l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit, d’abord sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Il ressort des pièces versées par Madame [V], qu’elle a réglé la somme globale de 13 250,29 euros d’octobre 2020 au mois de juillet 2024.
Elle expose n’être redevable que de la somme de 5402.69 euros en indiquant que la somme de 8248.24 euros due au titre de la précédente condamnation doit venir en déduction des règlements effectués, ( 13 250.29 - 8248.24 = 5002.05 euros), puis le montant restant de 5002.05 euros doit venir en déduction de la créance du syndicat des copropriétaires ( 10 404.74 - 5002.05 euros).
Toutefois, force est de considérer que les versements effectués antérieurement àau jugement du 18 mai 2021, soit ceux effectués d’octobre 2020 à février 2021, ne peuvent venir en déduction puisque ces versements ont été effectués préalablement à la précédente condamnation ayant arrêté sa dette au mois de juin 2021.
Dès lors, seuls les versements effectués postérieurement au jugement du 18 mai 2021, se sont imputés sur les condamnations prononcées à son encontre à hauteur de la somme de 8248,24 euros.
Le syndicat des copropriétaires verse un décompte actualisé, qui manque de lisibilité car il n’inclut pas tous les versements effectués par Madame [V] depuis le précédent jugement, ce dernier exposant avoir déjà imputé les règlements effectués sur la dette antérieure correspondante aux sommes visées dans la précédente condamnation prononcée à son encontre et que seuls les nouveaux règlements ont été mentionnés.
Il ressort du décompte qui a été joint à la mise en demeure, portant sur la période de juillet 2019 à décembre 2023, que les versements effectués par Madame [V] ont bien été portés au crédit de son compte mais qu’ils ne correspondent pas exactement à ceux effectués auprès du commissaire de justice. Madame [V] a payé la somme totale de juin 2021 à décembre 2023 de 10 698,47 euros selon le décompte du syndicat des copropriétaires, alors que son décompte fait ressortir des paiements à hauteur de 10 988,56 euros sur la même période, soit un différentiel de 290,09 euros qui semblent correspondre aux frais du commissaire de justice.
Le dernier décompte du syndicat des copropriétaires mentionne les versements effectués depuis le mois d’octobre 2023 d’un montant de 2020 euros.
Dès lors, contrairement à ce que soutient Madame [V], les règlements qu’elle a effectués ont bien été affectés au paiement des dettes les plus anciennes dues suite au jugement du 18 mai 2021 puis aux dettes postérieures.
Toutefois, ainsi qu’elle le soulève à juste titre, les montants figurant dans la mise en demeure et le dernier décompte du syndicat des copropriétaires diffèrent car dans la mise en demeure adressée en novembre 2023, il était fait état d’un solde de 7333,74 euros au 31 décembre 2023 alors que le décompte actualisé versé par le syndicat des copropriétaires, mentionne à la même date d’un solde de 7720,70 euros sans que ce différentiel de 386.96 euros ne doit expliqué.
En outre, le décompte annexé à la mise en demeure inclut dans la somme de 7333,74 euros, les frais afférents à la précédente condamnation (article 700, dépens et frais pour un montant de 1180,70 euros), et ce alors que le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire et ne peut réclamer une seconde fois ces sommes, qui de surcroit ont été réglées.
Le syndicat des copropriétaires ne fournit pas d’explication sur le différentiel entre le solde de décembre 2023 porté sur sa mise en demeure de 7333,74 euros et celui figurant sur son décompte actualisé de 7720,70 euros, soit 386,96 euros pour la même période et les frais afférents au jugement de 1180,70 euros qui sont visés dans le décompte annexé à la mise en demeure et figurent dans le solde de 7333,74 euros réclamé, non repris pas dans le décompte actualisé versé d’un montant pourtant supérieur de 7720,70 euros.
En conséquence, au vu de ces éléments et après déduction des sommes de 386,96 euros et 1180,70 euros qui n’apparaissent pas justifiées, Madame [V] est redevable de la somme de 6588,54 euros au titre des charges échues au 30 septembre 2024 et de la somme de 2248,54 euros au titre des charges exigibles portant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025.
Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 8837,08 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023 sur la somme de 7333,74 euros et sur le surplus à compter de l’assignation.
Sur la demande de délai de paiement :
Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.
Compte tenu des difficultés financières de Madame [E] [V] qui justifie être sans emploi, percevoir les allocations de pôle emploi outre des revenus d’une location gérance taxi pour un montant global moyen de 2829 euros, avoir d’autres dettes (taxe foncière et TVA) et des règlements effectués par cette dernière qui démontre sa bonne foi, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois selon les modalités prévues au dispositif de la décision.
Il sera précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En l’espèce, compte tenu des difficultés financière de Madame [E] [V] et des versements effectués pour apurer sa dette, force est considérer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de résistance abusive.
Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Madame [E] [V], qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme.
Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,
CONDAMNE Madame [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 8837,08 euros, soit la somme de 6588,54 euros au titre des charges échues au 30 septembre 2024 et la somme de 2248,54 euros au titre des charges exigibles portant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023 sur la somme de 7333,74 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;
ACCORDE des délais de paiement à Madame [E] [V] et dit qu’elle pourra s’acquitter de cette dette en 24 mensualités de 300 euros payables au plus tard le 5 de chaque mois, la dernière comportant le solde de la dette, en principal et intérêts ;
DIT que les règlements devront intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et de chaque mois ;
DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restante due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huitaine restée infructueuse ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ;
CONDAMNE Madame [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties du surplus ;
CONDAMNE Madame [E] [V] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE
