Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 22/01341

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 21 Février 2025 DOSSIER : N° RG 22/01341 - N° Portalis DBX4-W-B7G-QW6Z NAC : 56C TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 1 JUGEMENT DU 21 Février 2025 PRESIDENT Madame KINOO, Vice-Présidente Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire GREFFIER lors du prononcé Madame CHAOUCH, Greffier DEBATS à l'audience publique du 09 Décembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 10 Février 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour. JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDERESSE Mme [D] [E] épouse [Z] née le 06 Février 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Frédéric DAGRAS de la SELAS ALTIJ, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 177, et par Maître Emmanuel LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, DEFENDERESSES Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS PARIS 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 259 S.A.S. FONCIA LOFT ONE, RCS Toulouse 384 883 609, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349 EXPOSE DU LITIGE Faits Par mandat du 22 mars 2007, Mme [D] [Z] a confié à la Sas Elience, devenue la Sas Foncia Loft One, la gérance locative de son bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 6]. Pour l’assurance de ce logement et de sa location, deux contrats ont été souscrits par Mme [Z] auprès de la Sa Axa France Iard : - un contrat d’assurance multirisques propriétaire non occupant (PNO), - un contrat Securissimo, garantissant les risques de loyers impayés, de vacances locatives et de dégradations locatives. En exécution de son mandat de gestion, la Sas Foncia Loft One, représentant Mme [Z], a conclu un bail d’habitation pour ce logement avec Mme [G] et M. [C] le 21 décembre 2018. Ceux-ci sont tombés en arrérages de loyers dès 2019 et ont quitté le logement sans aviser la bailleresse ou son mandataire, après qu’une procédure judiciaire aux fins d’expulsion a été engagée à leur encontre. Le 25 mars 2021, un état des lieux de sortie, faisant suite à la reprise du logement, a été dressé par la Scp Vincent Tremoulet - Julie Castagne, huissiers de justice à Montauban. Cet état des lieux a été communiqué par la gestionnaire le 24 juin 2021 à Mme [Z], après que celle-ci l’a réclamé à deux reprises. Le 17 novembre 2021 Mme [Z] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis la Sas Foncia Loft One en demeure de lui justifier des démarches engagées pour permettre la remise du bien en l’état et pour retrouver un locataire, et de lui verser l’indemnisation perçue au titre de la garantie vacance locative. Le 2 décembre 2021, Mme [Z] a fait constater l’état de dégradation de son logement par Me [P] [U], huissier de justice. Par courrier du 20 décembre 2021, Mme [Z] a résilié le contrat de gestion aux torts exclusifs de la Sas Foncia Loft One. Procédure Suivant acte du 23 mars 2022, Mme [D] [Z] a fait assigner la Sas Foncia Loft One devant le tribunal judiciaire de Toulouse en réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Après réception d’une proposition indemnitaire de la Sa Axa France Iard jugée insatisfaisante, Mme [Z] a, par acte du 23 novembre 2022, fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de condamnation solidaire de celle-ci avec la Sas Foncia Loft One, à réparer son préjudice. Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2023. L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 21 mars 2024. Initialement fixée à l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 9 décembre 2024 tenue à juge unique. Elle a été mise en délibéré au 10 février 2025, échéance prorogée à la date figurant en tête du présent jugement. Prétentions et moyens des parties Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 décembre 2023 et au visa des articles 1221, 1222, 1231-1, ‘L.113-5' (sic) du code civil et 700 du code de procédure civile, Mme [D] [Z] demande au tribunal de : - condamner la Sa Axa France Iard, solidairement avec la Sas Foncia Loft One à lui verser la somme de 62 763,43 euros en réparation de son entier préjudice ; - condamner la Sa Axa France Iard, solidairement avec la Sas Foncia Loft One à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. En réponse, dans le dernier état de ses conclusions signifiées par voie électronique le 18 décembre 2023 et au visa de l’article 1231-1 du code civil, la Sas Foncia Loft One demande au tribunal de : A titre principal - débouter Mme [D] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions élevées à son encontre, A titre subsidiaire - limiter l’indemnisation accordée à Mme [D] [Z] à une perte de chance dont la base de calcul est la somme de 1 210,06 euros, En tout état de cause - condamner Mme [D] [Z] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de la Sarl Arcanthe en application de l’article 699 du code de procédure civile. Pour sa part, dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 décembre 2023 et au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, la Sa Axa France Iard demande au tribunal de : - débouter purement et simplement Mme [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes à son encontre de la Sa Axa France Iard, - condamner Mme [D] [Z] à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur les fautes de la Sas Foncia Loft One 1.1 Moyens des parties Il est reproché à la Sas Foncia Loft One par Mme [Z] divers manquements aux obligations lui incombant aux termes du mandat de gestion locative : – l’absence de réponse à ses sollicitations, – l’absence de diligence pour dresser l’état des lieux de sortie, – l’absence de diligence pour déclarer le sinistre, particulièrement au titre de la vacance locative, – l’absence de diligence pour engager les travaux de remise en état du logement, et l’absence de coupure d’eau du logement, – l’absence de diligences pour trouver de nouveaux locataires. Elle soutient que la Sas Foncia Loft One ne peut utilement invoquer l’attaque informatique dont elle a été victime et qui est manifestement sans rapport avec sa faute. En réponse, la Sas Foncia Loft One rappelle que les locataires ont quitté les lieux ‘à la cloche de bois’, empêchant tout établissement d’état des lieux de sortie contradictoire, de sorte qu’elle a été contrainte de faire établir un état des lieux de sortie par un huissier de justice, ce dont elle a informé Mme [Z], ledit état des lieux ayant été réalisé le 25 mars 2021. Elle conteste avoir manqué de répondre aux courriels de sa mandante, signalant l’avoir tenu informée de la situation et des diligences effectuées, répondant à ces courriels dans des délais particulièrement brefs. Elle explique avoir été victime d’une importante attaque informatique, entraînant des délais de traitement et d’information rallongés. Elle soutient encore avoir procédé aux déclarations de sinistre adéquates afin de permettre l’indemnisation de sa mandante. Elle précise que cette dernière a bien perçu une indemnité au titre de la vacance locative à hauteur de 3 094 euros. 1.2 Décision du tribunal L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. La garantie contractuelle du mandataire est donc susceptible d’être engagée pour toutes les fautes commises dans sa gestion lorsqu’elles ont causé un préjudice au mandant, ce qu’il appartient à ce dernier de démontrer. Au terme du mandat de gestion qui fait la loi des parties, il incombe notamment à la Sas Foncia Loft One d’accomplir les actes suivants : * au titre de la gestion courante : - Faire procéder à tous travaux de réparation et d’entretien de faible coût à la charge du propriétaire (somme inférieure ou égale à 153 euros HT) ; - Exiger des locataires, ou faire exécuter les réparations à leurs charges ; - Recherche un locataire, établir ou faire établir tous états de lieux, etc … ; - Faire toute déclaration de déménagement, de vacances et autres s’il y a lieu ; - Gérer tous contrats et garanties et notamment d’assurance concernant le bien objet du mandat, passer tous contrats d’entretien et tous marchés de travaux. Intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre ; * au titre de prestations particulières - Faire exécuter tous travaux de réparation ou d’entretien à la charge du propriétaire excédant 153 euros HT (...) après accord écrit du mandant sauf urgence ou prise de mesures conservatoires, arrêter tous devis et marchés, faire appel à un homme de l’art. Payer les factures de ces travaux et prestations. Au cas présent, il ressort des éléments versés aux débats que les locataires sont tombés en arrérages de loyer en 2019, qu’une procédure judiciaire a été initiée à leur encontre, mais qu’ils ont quitté les lieux de leur propre chef, abandonnant le logement dès lors qu’un procès-verbal de reprise du bien a été dressé le 2 mars 2021, tel que précisé dans le procès-verbal de constat d’huissier du 25 mars 2021. La mandataire a informé sa mandante le 9 mars 2021 qu’un huissier de justice avait été saisi pour procéder à l’état des lieux de sortie ; ce délai ne paraît pas excessif. L’état précis du bien constaté par l’huissier ayant procédé le 25 mars 2021 à l’état des lieux de sortie est ignoré, la demanderesse se contentant de verser dans son dossier de plaidoirie la première page du procès-verbal dressé à cette occasion qui constitue sa pièce n°9. Il résulte toutefois des conclusions de Mme [Z] et de la Sas Foncia Loft One, que ledit bien était dégradé. À cet égard, le procès-verbal de constat dressé le 2 décembre 2021 par Maître [U] révèle notamment des inscriptions sur un miroir, au mur, ainsi que divers objets non débarrassés dans la cuisine, dans le salon, dans une chambre, à l’extérieur, ainsi que dans un garage. En revanche, aucun élément ne permet de retenir que des traces d’humidité ont été observées au départ des locataires en mars 2021, la Sa Axa France Iard observant, sans être contredite, qu’il n’était fait, dans le procès-verbal de constat du 25 mars 2021, aucune mention de l’existence d’un dégât des eaux. Il n’est démontré par la Sas Foncia Loft One aucune diligence de sa part entre le 2 mars 2021 et le 21 décembre 2021, date de résiliation du mandat, pour faire procéder aux travaux de remise en état nécessités par les dégradations locatives constatées en mars 2021, alors que Mme [Z] justifie de contacts réguliers pour l’interroger sur les actions menées pour la remise en location du bien. A la différence de la vacance locative, il n’est pas plus établi qu’une déclaration de sinistre de dégradation locative a été transmise à la Sa Axa France Iard pour mobiliser la garantie des détériorations immobilières. Il est exact que des réponses ont été adressées à Mme [Z], toutefois la plupart sont des réponses d’attente. Il ne peut, en tout état de cause, pas être utilement soutenu que la transmission le 24 juin 2021 du procès-verbal de constat d’huissier du 25 mars 2021 révèle l’information diligente normalement attendue d’un gestionnaire. La mandataire ne peut pas plus utilement s’exonérer de sa responsabilité en arguant d’une attaque informatique survenue au cours de l’année 2021, au sujet de laquelle elle ne verse aucun élément probant tandis que Mme [Z] rappelait par courriel du 23 août 2021 avoir été informée le 29 avril 2021 que la situation était revenue à la normale. De plus, à l’exception d’un mail de Mme [F] du 29 septembre 2021, il n’est établi aucun contact du service locatif avec la mandante, les autres courriels versés aux débats émanant du service contentieux. Le défaut de diligence de la Sas Foncia Loft One est ainsi caractérisé. C’est encore à juste titre que la demanderesse soutient que la déclaration de sinistre à la Sa Axa France Iard pour la vacance locative a été tardive, pour avoir été effectuée entre les 25 août 2021 et 29 septembre 2021 soit six mois après l’abandon des lieux par les locataires. Si ce retard n’a pas causé de préjudice financier à Mme [Z] dès lors que l’assureur a indemnisé les six mois de mai à octobre 2021, selon le plafond fixé au contrat et après deux mois de franchise, il n’en a pas moins été source de contrariété et d’incompréhension pour la demanderesse, ce que révèle la lecture de ses courriels de relance. En outre, après avoir récupéré un jeu de clés, Mme [Z] a fait constater par huissier de justice le 2 décembre 2021, que son bien immobilier se trouvait dans un état de dégradation importante tenant à l’humidité et au développement de moisissures : - des moisissures ont été retrouvées au niveau du placard du hall d’entrée (intérieur et plafonds, sous une plinthe carrelée en partie basse dudit placard, - sur les murs de part et d’autre de l’entrée de la villa, - sur un pan de mur gauche du couloir d’entrée menant au salon, - dans la cuisine (précision étant ici apportée qu’une partie du plafond s’est effondrée), - dans le salon sur deux pans de murs, dans les joints du carrelage, des champignons marron ayant encore poussé entre les cloisons et les plaintes carrelées, - au niveau de l’escalier, recouvert d’une couche de salpêtre et de poussière, - au sol des toilettes, la moisissure ayant encore attaqué le mur situé à l’arrière de la tuyauterie principale des toilettes, - dans la chambre n°1, de l’humidité ayant été constatée au niveau du mur mitoyen avec les toilettes, - dans le couloir, l’ huissier de justice ayant observé de l’humidité sur la cloison mitoyenne avec les toilettes. Il est établi tant par les notes techniques de M. [I] [S], expert judiciaire mandaté à titre privé par Mme [Z], que par le rapport d’expertise de Polyexpert expert de l’assureur Axa, que le dégât des eaux a été causé par une fuite sur une canalisation d’alimentation du robinet d’arrêt du WC situé au premier étage de l’habitation. Il n’est pas contesté que le gestionnaire locatif n’a pas coupé le robinet d’arrêt général d’arrivée d’eau suite au départ des locataires, ce qui sans être à l’origine de la fuite, n’en a pas empêché les conséquences, alors qu’il s’agit d’une mesure de prévention élémentaire, et que le mandataire ne pouvait ignorer, pour l’avoir souscrit au nom de sa mandante, que le contrat d’assurance faisait obligation de fermer l’arrivée d’eau en cas d’inhabitation de plus de quatre jours. À cet égard, le cabinet Polyexpert mandaté par l’assureur Axa analyse que : ‘si l’eau du logement avait été coupée par la Sas Foncia Loft One qui à la gestion locative du bien, les dommages auraient été moindres ou même peut-être inexistants’. Ces fautes de la Sas Foncia Loft One engagent sa responsabilité contractuelle à l’égard de Mme [Z]. 2. Sur la garantie de la Sa Axa France Iard 2.1 Moyens des parties Mme [Z] précise ne pas demander la condamnation de la Sa Axa en raison d’une faute dans l’exécution de son contrat, mais poursuivre la condamnation de cet assureur à exécuter le contrat multirisques PNO, dont la garantie dégât des eaux couvre les dommages provoqués par la fuite, la rupture ou le débordement accidentel de canalisations. Elle soutient que le sinistre objet du présent litige est bien un dégât des eaux et qu’elle doit donc être indemnisée de l’intégralité de son préjudice. Elle argue que l’assureur tente de tromper le tribunal en faisant une confusion entre la garantie loyers impayés et la garantie due au titre du dégât des eaux. La Sas Loft One soutient que la clause invoquée par la Sa Axa France Iard pour ne prendre en charge que 50 % des dommages matériels évalués est une clause d’exclusion de garantie, laquelle n’est pas mentionnée en caractères très apparents sur la police. En réponse, la Sa Axa France Iard conteste, en premier lieu, toute faute de sa part, susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle. Elle ajoute que les préjudices invoqués par Mme [Z] à l’encontre de la Sas Foncia Loft One et contre elle (remise en état du logement, impossibilité de relouer le bien, absence de versement de la garantie vacance locative, préjudice moral) sont sans aucun lien avec la faute qui lui est reprochée, consistant à avoir fait une proposition d’indemnisation jugée ‘largement insatisfaisante’ par la demanderesse. En second lieu, la Sa Axa France Iard soutient avoir fait une juste application du contrat souscrit par Mme [Z] au titre des loyers impayés et/ou de l’absence de locataires. Elle observe qu’aucune faute ne semble lui être reprochée à ce titre. En troisième lieu, s’agissant de la garantie Multirisques, elle excipe d’une clause de l’article 4 des conditions générales prescrivant l’interruption par l’assuré de la distribution d’eau en cas d’inhabitation des biens assurés pendant plus de quatre jours, ce qui n’a pas été fait. Elle conteste que cette clause soit une clause édictant une nullité, une exclusion, ou une déchéance et soutient qu’il s’agit d’une clause prescrivant une obligation de faire à la charge de l’assurée et précisant qu’en cas de non-respect de cette sanction, une franchise équivalente à la moitié de l’indemnité sera applicable. Son expert ayant évalué la reprise des désordres à 11 408,66 euros, la Sa Axa France Iard soutient avoir fait une juste application du contrat en proposant à Mme [Z] une indemnisation de 5 704,33 euros. 2.2 Décision du tribunal Les conditions générales du contrat d’assurance, invoquées par Mme [Z] et qui font la loi des parties, prévoient à l’article 4 - dégât des eaux (pg 10), que sont garantis les dommages provoqués par : - la fuite, la rupture ou le débordement * des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange ainsi que des installations sanitaires et de chauffage faisant partie des installations fixes, * des appareils à effet d’eau (installation de chauffage, machine à laver, aquarium…). - la rupture accidentelle ou le débordement exceptionnel d’égouts, non dû à un événement climatique, - les infiltrations accidentelles des eaux de pluie ou de la neige au travers des toitures, ciels vitrés, toitures en terrasses et balcons en terrasses, - les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages, - dans tous les autres cas, les dégâts des eaux que vous avez subis s’ils sont dus à la faute d’un tiers, - les recherches de fuites consécutives à un dommage garanti et engagées lorsque l’origine de la fuite ne peut être décelée sans ces investigations. Il n’est pas contesté que les désordres, qui ont été causés par une fuite d’eau au niveau du robinet d’arrêt du WC de l’étage, sont garantis pour entrer dans la catégorie des fuites de canalisation non enterrés d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange ainsi que des installations sanitaires et de chauffage faisant partie des installations fixes. Toutefois, ces mêmes conditions générales prévoient en page 10, sous un intitulé ‘prévention’ que 'l’assuré doit à titre de prévention, interrompre la distribution d’eau en cas d’inhabitation des biens assurés pendant plus de quatre jours' et qu’en cas 'de sinistre en résultant de l’inobservation de cette prescription, sauf cas de force majeure, l’assuré conservera à sa charge une franchise de 50 % du montant de l’indemnité '. Contrairement à ce que soutient la Sas Foncia Loft One, cette clause n’est pas une clause d’exclusion de garantie mais une clause précisant une condition de la garantie. Il appartient en conséquence à l’assurée, qui réclame la garantie, de prouver que ses conditions sont réunies. Or, Mme [Z] ne pouvant prouver que la distribution d’eau a été interrompue, puisqu’elle reproche précisément à la Sas Foncia Loft One de ne pas l’avoir fait, ladite clause doit trouver à s’appliquer. 3. Sur la réparation des préjudices En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Il est recherché par Mme [Z] la condamnation ‘solidaire’ de la Sas Foncia Loft One et de la Sa Axa France Iard en exécution du contrat PNO, à réparer les préjudices suivants : - au titre des mesures conservatoires : 737 euros correspondant à l’assèchement des murs (facture Eurl Sos Fuites 46), - au titre des mesures réparatoires du préjudice matériel : * 20 031,53 euros TTC correspondant à la reprise des peintures des murs et plafonds du salon /séjour, de l’entrée, de la cuisine, des deux chambres du premier étage, des WC, de la cage d’escalier, de l’escalier (incluant marches et rampes), de la salle de bains, ainsi qu’à l’enlèvement du mobilier matelas/vêtements dans le garage et à l’intérieur de la maison, et au remplacement des meubles de cuisine ; * 15 326,82 euros TTC selon devis de la Sas Enovae pour la reprise des sols de l’étage (deux chambres, couloir, WC, salle de bains) et du rez-de-chaussée (salon séjour, cuisine, entrée placard inclus), - au titre du préjudice causé par l’impossibilité de relouer le logement : 13 310,66 euros à parfaire, - au titre de la garantie carence locative : la somme de 3 094,42 euros, dont elle indique que la Sas Foncia Loft One ne lui a pas reversée, - en réparation de son préjudice tenant à la réalisation de fréquents allers-retours de la région bordelaise à [Localité 5] afin d’assurer le suivi des démarches : 5 000 euros. 3.1 Sur la réparation du préjudice matériel * La somme de 737 euros correspondant au dispositif d’assèchement, installé à titre conservatoire, est incontestablement due. Elle est, du reste, bien mentionnée dans l’évaluation des dommages réalisée par le cabinet Polyexpert. * S’agissant de la reprise des plâtres et peintures et du changement de meuble de cuisine : il est sollicité par Mme [Z] la somme de 20 031,53 euros TTC selon devis du 9 juin 2023 de la société Enovae, tandis que l’évaluation du cabinet Polyexpert mandaté par la Sa Axa s’élève à 10 671,66 euros TTC (11408,66 - 737). Le cabinet Polyexpert confirmant l’endommagement des éléments de cuisine suite à la fuite, leur remplacement est bien dû, nonobstant la contestation de la Sas Foncia Loft One. En revanche, il ressort de l’étude du devis soumis par la demanderesse que sont prévus des postes sans lien établi avec le dégât des eaux : en particulier la reprise de la salle de bains et de la chambre 2, dont il n’est pas démontré qu’elles auraient été impactées par les moisissures ou l’humidité, et l’enlèvement des objets laissés par les précédents locataires. Correspondant à la reprise de dégradations locatives, non imputables à la Sas Foncia Loft One et non garanties par la Sa Axa France Iard en application de l’article 4 des conditions générales du contrat PNO souscrit, ces postes doivent être soustraits du devis de la société Enovae. Il convient donc de déduire 2 661,22 euros TTC [(77,90 + 280,44 + 252,32 +865,07 + 900) HT x 1,10], de sorte que le montant du devis de la société Enovae est revu à 17 370,31 euros. En l’absence de toute autre méthode d’évaluation soumise au tribunal, il sera opéré la moyenne des sommes ainsi évaluées par les parties, pour les postes de travaux qui sont identiques, de sorte que l'indemnisation de Mme [Z] sera évaluée à 14 020,98 euros au titre de la reprise des plâtres, des embellissements et du changement des éléments de cuisine. * S’agissant des sols : l’expert d’assuré M. [S] et le cabinet Polyexpert s’opposent sur la reprise des sols. En effet, M. [S] soutient que le sol carrelé sur toutes les surfaces de la maison est fissuré en Y par effet du gonflement de la chape à base de plâtre (sulfate de calcium, anhydrite) qui a été imbibée par la fuite et a gonflé, tandis que l’expert d’assurance, qui a examiné lesdites fissures, conclut qu’elles sont la conséquence d’un fluage du plancher et qu’elles ne sont pas en lien avec le dégât des eaux, le carrelage étant collé sur une chape béton et non pas sur une chape anhydrite très sensible à l’humidité. Le devis n°D23030024 de la société Enovae, qui signale un ‘carrelage collé sur chape’ sans plus de précision sur la consistance de cette dernière, n’apporte pas d’élément supplémentaire. En conséquence, en considération de la contrariété des conclusions des experts, il ne peut être retenu par le tribunal, qui n’est pas technicien, que la chape sur laquelle est collé le carrelage est assurément une chape anhydrite tel que soutenu en demande. Etant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur et que ce dernier doit supporter les conséquences de sa carence dans l’office probatoire, il ne peut donc être fait droit à la demande de Mme [Z] au titre de la prise du carrelage. La Sas Foncia Loft One sera donc condamnée à verser à Mme [Z] la somme de 14 757,98 euros (737 + 14 020,98 euros) en réparation de son préjudice matériel. La Sa Axa France Iard sera condamnée in solidum avec la Sas Foncia Loft One à hauteur de 7 378,99 euros. La demanderesse sera déboutée du surplus de sa demande. 3.2 Sur la préjudice causé par l’impossibilité de relouer le bien * La demanderesse, qui recherche la condamnation de la Sa Axa France Iard en exécution de l’article 4 des conditions générales du contrat PNO (à l’exclusion de tout autre fondement) ne démontre pas que l’assureur doit sa garantie au titre de la perte de loyers. * S’agissant de la Sas Foncia Loft One : s’il est exact que les obligations de la Sas Foncia Loft One ont cessé à l’égard de Mme [Z] le 20 décembre 2021 à la résiliation du contrat, la cessation des relations contractuelles ne dispense pas la Sas Foncia Loft One de réparer les dommages causés par sa faute et qui se poursuivent après la fin du contrat. Il doit être rappelé ici les fautes de la Sas Foncia Loft One qui : - en premier lieu, n’a pas interrompu la distribution d’eau, manipulation extrêmement simple dont le cabinet Polyexpert signale qu’elle aurait pu éviter les désordres consécutifs à la fuite du robinet d’arrivée d’eau des WC, - en second lieu, n’a pas engagé les travaux utiles pour remédier aux dégradations causées par les précédents locataires, étant ici ajouté la simple du visite du bien par l’un de ses agents ou par des artisans mandatés par ses soins aurait permis de constater la dégradation évolutive du bien avec l’apparition de moisissures. A cet égard, il doit être observé que nul diagnostic minutieux ne s’imposait, l’huissier de justice ayant procédé au constat le 2 décembre 2021 ayant senti ‘une très forte et désagréable odeur de moisissure et d’humidité’ dès l’entrée dans la villa. Ces manquements de la Sas Foncia Loft One ont contribué à la dégradation du bien de Mme [Z] et donc à l’impossibilité pour elle de le redonner à bail et de percevoir des revenus locatifs. Ce préjudice court depuis le mois de novembre 2021, la garantie de loyers impayés ayant pris fin en octobre 2021, soit 40 mois au jour du présent jugement, date d’évaluation des préjudices. Il convient de rappeler ici qu’il n’appartient pas à la victime de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, de sorte qu’il ne saurait être reproché à Mme [Z] de n’avoir pas fait l’avance des frais pour engager et achever les travaux de reprise, d’autant que son assureur invoquait à juste titre l’application d’une franchise de 50 % en raison de la non interruption de la distribution d’eau, manquement imputable au mandataire. C’est, en revanche, à juste titre que la Sas Foncia Loft One soutient que le préjudice de Mme [Z] ne peut s’analyser que comme la perte d’une chance, qu’il y a lieu d’évaluer, en considération de la situation et du type de bien et en l’absence de tout élément apporté par la demanderesse permettant de retenir une évaluation supérieure, à 50 %. En conséquence, la Sas Foncia Loft One sera condamnée à verser à Mme [Z] la somme de 12 100,60 euros (605,03 x 40 mois x 50 %) en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers. 3.3 Sur la demande de versement de la garantie de loyers impayés Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est sollicité ici la condamnation de la Sas Foncia Loft One et de la Sa Axa France Iard, toujours en exécution du contrat d’assurance Multirisque PNO, à verser à Mme [Z] la somme de 3 094,42 euros, correspondant à la garantie vacance locative, versée à la Sas Foncia Loft One prise en qualité de mandataire, par la Sa Axa France Iard en exécution du contrat ‘securissimo’. Aucun moyen n’est toutefois développé par Mme [Z] à l’égard de la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur Multirisques PNO au soutien de cette prétention. Au demeurant, la Sas Foncia Loft One justifie avoir versé à Mme [Z] la somme correspondant à l’indemnité versée. En conséquence, Mme [Z] sera déboutée de sa demande à ce titre. 3.4 Sur la demande en réparation du préjudice moral * La demanderesse, qui recherche la condamnation de la Sa Axa France Iard en exécution de l’article 4 des conditions générales du contrat PNO (à l’exclusion de tout autre quelconque autre fondement) ne démontre pas que l’assureur doit sa garantie au titre du préjudice moral. * En revanche, les tracas divers causés par cette situation, notamment la nécessité de relancer à plusieurs reprises la mandataire, de découvrir la quasi-totalité de son bien immobilier moisie, d’avoir à requérir un huissier de justice et un expert, justifient d'allouer à Mme [Z] la somme de 1 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral. 4. Sur les frais du procès La Sas Foncia Loft One et la Sa Axa France Iard, qui succombent toutes deux, seront condamnées in solidum aux dépens. Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [Z] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sas Foncia Loft One et la Sa Axa France Iard seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Toutes autres demandes sur ce fondement seront rejetées. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Condamne la Sas Foncia Loft One à verser à Mme [D] [Z] la somme de 14 757,98 euros en réparation de son préjudice matériel et, in solidum avec elle, la Sa Axa France Iard à hauteur de 7 378,99 euros ; Déboute Mme [D] [Z] du surplus de sa demande au titre du préjudice matériel, Condamne la Sas Foncia Loft One à verser à Mme [Z] la somme de 12 100,60 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers ; Déboute Mme [D] [Z] du surplus de sa demande au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ; Déboute Mme [D] [Z] de sa demande de reversement de l’indemnité de garantie vacance locative ; Condamne la Sas Foncia Loft One à verser à Mme [D] [Z] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, Déboute Mme [D] [Z] du surplus de sa demande au titre du préjudice moral, Condamne in solidum la Sas Foncia Loft One et la Sa Axa France Iard aux dépens, Condamne in solidum la Sas Foncia Loft One et la Sa Axa France Iard à verser à Mme [D] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles. Le Greffier, La Présidente,