Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 15 DECEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07836 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRCF
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Mars 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 22/02093
APPELANTE
S.A.S. RAKYANA, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe YOUSSIF, avocat au barreau de PARIS, toque : C2047
INTIMEE
S.C.I. BEAU SEVRAN INVEST, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34
Ayant pour avocat plaidant Me Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS, toque : B107
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Suivant acte du 9 novembre 2017, la SCI Beau Sevran Invest a donné à bail commercial à MM. [E] [T] et [P] [T], agissant pour le compte de la société Rakyana en cours d'immatriculation, un local commercial portant le n°3011, situé à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), centre commercial de [Adresse 3], [Adresse 3], afin d'y exercer une activité de restauration rapide et de vente à emporter, moyennant un loyer minimum garanti de 40.800 euros par an en principal outre un loyer variable de 5,5 % sur le chiffre d'affaires hors taxes du preneur.
Des loyers étant restés impayés en dépit de plusieurs mises en demeure, la SCI Beau Sevran Invest a fait délivrer à la société Rakyana, le 15 septembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 238.545,25 euros TTC.
Par acte du 27 octobre 2022, la SCI Beau Sevran Invest a fait assigner la société Rakyana, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constat de la résiliation du bail, expulsion de la société locataire et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 3 mars 2023, le premier juge a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur les lieux situés à [Localité 4], centre commercial de [Adresse 3], [Adresse 3] sont réunies au 16 octobre 2022 ;
condamné la société Rakyana à payer à la SCI Beau Sevran Invest la somme provisionnelle de 190.594,44 euros ;
suspendu les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Rakyana se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 3.000 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde ;
dit que ces acomptes seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le bail, le 1er jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 1er jour du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance ;
dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;
les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;
il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société Rakyana et de tous occupants de son chef hors des lieux loués, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnant lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
la société Rakyana devra payer mensuellement à la SCI Beau Sevran Invest à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
condamné la SCI Beau Sevran Invest au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des dénonciations aux créanciers inscrits.
Par déclaration du 26 avril 2023, la société Rakyana a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 16 octobre 2022, l'ayant condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 190.594,44 euros et ayant condamné la SCI Beau Sevran Invest au paiement des dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 juin 2023, la société Rakyana demande à la cour de :
A titre principal,
constater que les conditions de compétence de la juridiction civile statuant en référé ne sont pas remplies ;
juger qu'elle 'élève une contestation sérieuse face aux demandes de la SCI Beau Sevran Invest' ;
juger que celle-ci ne démontre ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent ;
En conséquence,
réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
juger qu'il n'y a lieu à référé ;
se déclarer incompétent et renvoyer la SCI Beau Sevran Invest à mieux se pourvoir au fond ;
A titre subsidiaire,
condamner la SCI Beau Sevran Invest à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2023, la SCI Beau Sevran Invest demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies au 16 octobre 2022, condamné la société Rakyana à lui payer la somme provisionnelle de 190.594,44 euros, accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, débouté les parties du surplus de leurs demandes et l'a condamnée aux dépens ;
En conséquence,
débouter la société Rakyana de l'ensemble de ses demandes ;
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail dont est titulaire la société Rakyana au 15 octobre 2022, soit un mois après le commandement ;
ordonner l'expulsion de la société Rakyana et celle de tous occupants de son chef du local n° 3011 du centre commercial [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 4], à compter de la signification de la décision à intervenir ;
la condamner par provision au paiement de la somme de 303.978,32 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2023,
la condamner, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation égale à 1 % du loyer annuel facturé et indexé la dernière année de location, par jour de calendrier, ce à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, conformément à l'article 31 du bail ;
condamner la société Rakyana aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 25 octobre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Il est relevé, à titre liminaire, que la société Rakyana soulève l'incompétence de la juridiction des référés en faisant état de contestations sérieuses qui s'opposeraient à ce qu'il soit statué sur les demandes de la SCI Beau Sevran Invest.
Cependant, l'action engagée par la SCI Beau Sevran Invest étant fondée sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, relève de la compétence du juge des référés, les contestations invoquées, à les supposer fondées, ne constituant que des moyens destinés à ôter au juge des référés le pouvoir de statuer sur les demandes qui lui sont soumises.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Au cas présent, il est constant que la SCI Beau Sevran Invest a fait délivrer à la société Rakyana, le 15 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 238.545,25 euros, correspondant à l'arriéré locatif au troisième trimestre 2022 inclus et que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte.
Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Rakyana entend soulever plusieurs contestations sérieuses portant sur le montant des sommes dues.
Elle fait valoir qu'en dépit de la signature du bail en date du 9 novembre 2017 avec une prise d'effet au 15 février 2018, elle n'a pu débuter son activité que le 1er décembre 2018 en raison de l'importance des travaux d'aménagement qu'elle a fait réaliser et du temps pris par les démarches administratives nécessaires à l'obtention des autorisations de travaux. Elle explique que n'ayant réalisé aucune chiffre d'affaires pendant plusieurs mois, elle n'a été en capacité de régler le premier loyer que le 9 octobre 2019, date à laquelle a été réglé le quatrième trimestre de l'année 2019.
Elle ajoute, qu'après le règlement du premier trimestre 2020, elle a été contrainte, du fait de la pandémie de Covid-19, de cesser toute activité, puis qu'elle a subi les conséquences des mesures sanitaires, précisant que sa situation économique ne s'est stabilisée qu'en mai 2022.
Elle soutient donc que la demande du bailleur tendant au constat de la résiliation du bail se heurte à des contestations sérieuses portant sur :
l'exigibilité des loyers échus pendant la période de réalisation des travaux d'aménagement,
l'impossibilité de résilier le bail à raison des loyers dus pendant la crise sanitaire, le législateur ayant instauré, pour le premier confinement, une 'protection absolue et perpétuelle' et le bailleur étant tenu d'exécuter de bonne foi le bail et de prendre, pour le second confinement, des mesures destinées véritablement à lui venir en aide, ce qu'il n'a pas fait,
une absence de bonne foi dans la mise en oeuvre du commandement de payer du 15 septembre 2022, délivré alors qu'elle commençait à peine à se stabiliser financièrement.
Il résulte du bail conclu le 9 novembre 2017, que la date de livraison des locaux loués, laquelle s'entend comme la date de prise de possession, a été fixée au 15 février 2018. Il a été convenu
que le preneur s'engageait à ouvrir les locaux au public à la date d'achèvement des travaux d'aménagement et au plus tard, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date de prise d'effet du bail.
L'article 14 du bail fixe la date d'achèvement des travaux d'aménagement 'au plus tard à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la date d'effet du présent bail et, en tout cas, au plus tard le 2 mars 2018'. Cette clause précise que 'le preneur s'engage à faire son affaire personnelle, à ses frais, risques et périls, de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à ces travaux d'aménagement pour permettre l'exploitation effective du local loué'.
Il a encore été stipulé à l'article 24 que le paiement des loyers s'effectuera à compter de la date d'ouverture du local au public et, en tout état de cause, au plus tard à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date de prise d'effet du bail.
Il résulte des pièces produites que l'autorisation de réaliser les travaux d'aménagement a été délivrée le 8 août 2018 et il n'est pas contesté que la société Rakyana a pris possession des locaux le 15 février 2018 et les a ouverts au public le 1er décembre 2018, après exécution desdits travaux.
Toutefois, il apparaît ainsi que le fait justement remarquer le bailleur, que l'instruction de la demande d'autorisation de travaux a été retardée en raison de pièces complémentaires demandées par la direction de l'urbanisme le 19 mars 2018, qui ont été produites le 18 avril suivant par la société Rakyana.
Le retard pris pour le démarrage des travaux et, par suite, le début de l'activité de la société Rakyana n'apparaît pas pouvoir être imputé au bailleur alors que le bail fait peser une obligation de diligence à cet égard sur le preneur.
Ayant disposé des locaux, la société Rakyana est donc tenue, en exécution des dispositions susvisées du bail, au paiement des loyers et charges à compter du mois de mai 2018, la SCI Beau Sevran Invest admettant dans ses conclusions qu'une franchise de loyer minimum garanti a été consentie jusqu'à la date d'ouverture du local au public convenue par les parties, 'soit le 7 mai 2018 au plus tard'.
Aucune contestation sérieuse ne peut donc être opposée sur l'exigibilité des loyers dus pour la période du 7 mai au 1er décembre 2018.
C'est encore vainement que la société Rakyana entend se prévaloir des dispositions de l'ordonnance 2021-316 du 25 mars 2020 dès lors le commandement de payer, délivré le 15 octobre 2022, soit postérieurement à la période juridiquement protégée, porte sur des sommes exigibles antérieurement au début de la crise sanitaire, fixé au 12 mars 2020, (la cour relevant que le premier virement effectué par l'appelante date du 9 octobre 2019 et qu'à cette date, sa dette locative s'élevait à la somme de 112.206,72 euros) et qu'en tout état de cause, aucune disposition légale n'a prévu, pendant celle-ci une suspension des loyers dus dans les conditions du bail.
Il n'est par ailleurs pas démontré que la SCI Beau Sevran Invest a fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il est établi que la société Rakyana est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement.
Ainsi faute pour la société Rakyana d'avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai d'un mois qui lui était imparti, la cour ne peut que confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 octobre 2022.
Le premier juge a accordé à la société Rakyana des délais de paiement et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
La SCI Beau Sevran Invest conteste cette disposition de l'ordonnance en s'opposant à l'octroi de délais et sollicitant le prononcé de l'expulsion de l'appelante.
Il est relevé à la lecture du dernier décompte produit que la créance de la SCI Beau Sevran Invest n'a cessé d'augmenter pour s'élever, au troisième trimestre 2023, à la somme en principal de 295.211, 37 euros, le dernier paiement effectué par la société Rakyana datant du 5 décembre 2022.
Celle-ci ne produit aucune pièce financière récente et la liasse fiscale versée aux débats au titre de l'exercice 2021 démontre qu'un résultat déficitaire a été enregistré pour cette année.
Ainsi, la société Rakyana, qui a cessé tout règlement depuis une année et n'a pas respecté l'échéancier mis en place par le premier juge, ne démontre pas être en capacité de régler sa dette dans les délais accordés par la décision de première instance, qui sera donc infirmée de ce chef.
La clause résolutoire étant acquise au 16 octobre 2022, la société Rakyana est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, de sorte qu'il y a lieu d'ordonner son expulsion, seule mesure destinée à faire cesser le trouble manifestement illicite constitué par son maintien dans les lieux.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SCI Beau Sevran Invest sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation égale à 1% du loyer annuel par jour de calendrier ainsi que prévu par l'article 31 du bail.
Cependant, cette indemnité étant susceptible de revêtir un caractère excessif et de s'analyser en une clause pénale, pouvant être minorée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
En revanche, l'obligation de la société Rakyana au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges et taxes, n'est pas sérieusement contestable.
Il convient donc de la condamner au paiement de cette indemnité à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.
La SCI Beau Sevran Invest justifie par le dernier décompte établi au 7 juillet 2023, d'une créance d'un montant global de 303.978,32 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au troisième trimestre 2023 inclus, pour un montant de 295.211, 37 euros et aux pénalités et intérêts de retard d'un montant global de 8.766,95 euros.
L'obligation de la société Rakyana n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 295.211,37 euros, il y a lieu de la condamner par provision au paiement de cette somme.
En revanche, son obligation au paiement de la somme de 8.766,95 euros figurant dans le décompte à titre de pénalités et intérêts de retard, lesquels'analysent en des clauses pénales, se heurte à une contestation sérieuse.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Succombant en ses prétentions, la société Rakyana supportera les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022 et des dénonciations aux créanciers inscrits. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.
Il sera alloué à la SCI Beau Sevran Invest, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 octobre 2022 ;
L'infirme en ses autres dispositions,
Statuant à nouveau,
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Rakyana et celle de tous occupants de son chef, du local donné à bail, portant le n° 3011, situé dans le centre commercial [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la société Rakyana à payer à la SCI Beau Sevran Invest, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 16 octobre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamne la société Rakyana à payer à la SCI Beau Sevran Invest la somme provisionnelle de 295.211,37 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation au troisième trimestre 2023 inclus ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI Beau Sevran Invest ;
Condamne la société Rakyana aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022 et des dénonciations aux créanciers inscrits ;
Condamne la société Rakyana à payer à la SCI Beau Sevran Invest la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
