Cour d'appel, 22 juin 2023. 21/01388

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 JUIN 2023 N° RG 21/01388 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7MJ S.A.R.L. BROKERS ASSOCIES S.A.R.L. GVI c/ Etablissement Public d'Aménagement (EPA) [Localité 4] EURATLANTIQUE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/02881) suivant déclaration d'appel du 05 mars 2021 APPELANTES : S.A.R.L. BROKERS ASSOCIES, agissant en la personne de son représentant légal, Mme [U] [V], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] S.A.R.L. GVI, agissant en la personne de son représentant légal, M. [Y] [X], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] représentées par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : Etablissement Public d'Aménagement (EPA) [Localité 4] EURATLANTIQUE, pris en la personne de son directeur général par interim, M. [Z] [P], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5] représenté par Maître DELLA LIBERA substituant Maître Mélissa RIVIERE, avocats au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère VALLEE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : M. Emmanuel BREARD Greffier : Madame Véronique SAIGE En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing-privé du 2 septembre 2015, la SAS Financière ZDP a donné mandat à la SARL Brokers Associés, pour une durée de six mois renouvelable par tacite reconduction par période de trois mois, avec une durée maximale de 4 ans sauf dénonciation, de rechercher un bien immobilier moyennant une rémunération de 60 000 euros à la charge de l'acquéreur. Le 21 septembre 2015, la société Brokers Associés a délégué ce mandat à la SARL à associé unique GVI, exerçant sous l'enseigne GV Développement, moyennant la perception de 50 % des honoraires de commercialisation, soit 30 000 euros. Le 20 novembre 2015, M. [D] [O] et Mme [G] [K], propriétaires d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], ont adressé à [Localité 4] Métropole une déclaration d'intention d'aliéner ce bien au prix de 710 000 euros, outre commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, stipulé comme étant la société Financière ZDP, et de 30 000 euros à celle du vendeur. Le 18 janvier 2016, l'établissement public d'aménagement (EPA) de [Localité 4] Euratlantique, titulaire du droit de préemption dans la zone d'aménagement différé dans laquelle se situe le bien, a notifié à M. [O] et Mme [K] sa décision de préempter le bien au prix de 590 000 euros, outre 20 000 euros de commission d'agence à la charge de l'acquéreur. A la suite du refus de cette offre opposé par les propriétaires, ces derniers ont conclu une nouvelle promesse de vente avec la société Financière ZDP et notifié le 14 décembre 2016 à [Localité 4] Métropole une déclaration d'intention d'aliéner ce bien au prix de 680 000 euros, outre commission de 60 000 euros, dont 30 000 euros pour la société GVI et 30 000 euros pour la société Brokers Associés, à la charge de l'acquéreur. Le 14 février 2017, l'EPA de [Localité 4] Euratlantique a exercé son droit de préemption au prix de 395 000 euros pour un bien occupé de manière illicite. Cette offre a été refusée par les propriétaires. Après renonciation de l'EPA de [Localité 4] Euratlantique à exercer son droit de préemption sur ce bien, un acte authentique de vente a été conclu à l'amiable le 31 juillet 2017 entre les propriétaire et l'EPA de Bordeaux Euratlantique, pour un prix de 590 000 euros. Reprochant à l'EPA de [Localité 4] Euratlantique d'avoir abusivement renoncé à l'exercice de son droit de préemption dans le seul but d'échapper au paiement des commissions dues, les sociétés Brokers Associés et GVI l'ont assigné par acte du 13 mars 2018 aux fins principalement de voir engager sa responsabilité délictuelle et de le voir condamner à payer à chacune la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré la demande de communication de l'acte de vente du 31 juillet 2017 présentée par la société Brokers Associés et la société GVI sans objet, - débouté la société Brokers Associés et la société GVI pour le surplus, - condamné la société Brokers Associés et la société GVI in solidum à payer à l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Brokers Associés et la société GVI in solidum aux dépens, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé qu'il n'était pas rapporté la preuve d'un abus dans l'exercice du droit de préemption. Les sociétés Brokers Associés et GVI ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 5 mars 2021. Par conclusions déposées le 12 avril 2023, les société Brokers Associés et GVI demandent à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par les sociétés Brokers Associés et GVI, Y faisant droit, - réformer le jugement rendu le 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : * débouté la société Brokers Associés et la société GVI pour le surplus de leurs demandes, * condamné la société Brokers Associés et la société GVI in solidum à payer à l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la société Brokers Associés et la société GVI in solidum aux dépens, Statuant à nouveau, - condamner l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique à payer à la société Brokers Associés la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle, - condamner l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique à payer à la société GVI la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle, - rejeter toutes les demandes de l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique, - condamner l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique au paiement de la somme de 5 000 euros à verser respectivement à la société Brokers Associés et à la société GVI au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 26 juillet 2021, l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique demande à la cour de : - juger infondées les demandes formulées par la société Brokers Associés et la société GVI, exerçant sous l'enseigne GV Développement, à l'encontre de l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique, - débouter la société Brokers Associés et la société GVI, exerçant sous l'enseigne GV Développement, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 janvier 2021 en toutes ses dispositions, En tout état de cause, - débouter la société Brokers Associés et la société GVI, exerçant sous l'enseigne GV Développement, de leurs plus amples demandes dirigées contre l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique, - condamner solidairement la société Brokers Associés et la société GVI, exerçant sous l'enseigne GV Développement, à verser à l'établissement public d'aménagement de [Localité 4] Euratlantique la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement la société Brokers Associés et la société GVI, exerçant sous l'enseigne GV Développement, aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et d'appel. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 mai 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 27 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'abus dans l'exercice du droit de préemption Au soutien de leur appel, les société Brokers Associés et GVI font valoir que l'EPA de [Localité 4] Euratlantique a utilisé son droit à renoncer à la préemption dans le seul but de placer la transaction dans un cadre amiable et, ce faisant, d'éviter le paiement des commissions dues aux agents immobiliers, révélant ainsi un comportement fautif à leur égard. Rappelant que la substitution du titulaire du droit de préemption à l'acquéreur potentiel ne doit pas porter atteinte au droit à la commission de l'agent immobilier, elles observent que l'EPA de [Localité 4] Euratlantique a sciemment passé outre le paiement de la commission due par l'acquéreur dans sa décision de préemption du 14 février 2017, cet élément caractérisant à lui seul un abus dans l'exercice de préempter. Elles exposent ensuite que la temporalité des faits témoigne de l'abus reproché puisque que l'EPA a renoncé à préempter moins de cinq mois avant la signature de la vente amiable pour un prix négocié de 590.000 euros, soit le prix initialement proposé par l'EPA dans le cadre de la première décision de préemption moins le montant des commissions. Enfin, elles affirment que les manoeuvres de l'EPA, qui a préempté le bien après chaque déclaration d'aliéner et qui a finalement proposé, dans le cadre des négociations amiables, un prix sensiblement supérieur à celui proposé dans le cadre de la seconde préemption, ont conduit à exercer des pressions sur les vendeurs qui n'ont plus tenté de céder le bien à un tiers. Elles concluent que la responsabilité de l'EPA est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil et sollicitent l'octroi de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier constitué par la perte du droit au versement de leur commission. L'EPA de [Localité 4] Euratlantique conteste avoir commis une faute en procédant l'acquisition amiable du bien. Il fait valoir qu'à la suite de sa renonciation régulière à l'exercice de son droit de préemption, du fait de l'absence de saisine du juge de l'expropriation, les vendeurs étaient libres de régulariser la vente avec l'acquéreur évincé ou tout autre éventuel acquéreur, ce qui aurait emporté paiement de la commission des intermédiaires. Il souligne que les appelantes n'ont pas concouru à la vente amiable, dont les négociations, qui ont duré plusieurs mois, ont abouti à un prix de vente à hauteur de 590.000 euros, soit un prix très différent de celui contenu dans la DIA du 14 décembre 2016 (680.000 euros) et de la décision de préemption du 14 février 2017 (395.000 euros), du fait de l'absence d'occupation du bien à cette date. Il ajoute que sa décision de renonciation est uniquement motivée par sa volonté de ne pas acquérir un bien immobilier à un prix surévalué et se prévaut à ce titre de l'avis de valeur vénale établi par les services des Domaines du 30 janvier 2017. Sur ce, L'article L. 213-7 du code de l'urbanisme dispose : 'A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix.' L'article R. 213-10 du même code précise que : 'A compter de la réception de l'offre d'acquérir faite en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b), le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption : a) Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b) ; b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; c) Soit qu'il renonce à l'aliénation. Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d'aliéner.' Selon l'article R. 213-11 du même code : 'Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l'article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation (...) A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit.' En l'espèce, il est établi que la déclaration d'intention d'aliéner en date du 14 décembre 2016 pour un prix de 680.000 euros a donné lieu à une décision de préemption de l'EPA de [Localité 4] Euratlantique du 14 février 2017 pour un montant de 395.000 euros, étant observé que l'absence de mention des commissions dues dans cette décision est indifférente dès lors qu'il est acquis qu'en cas de préemption, le titulaire de ce droit se substitue à l'acquéreur évincé et doit s'acquitter des honoraires de l'agent immobilier. Il est également constant que l'EPA de [Localité 4] Euratlantique a renoncé à l'exercice de son droit de préemption en ne saisissant pas la juridiction de l'expropriation dans le délai de quinze jours prévu par l'article R. 213-11 précité. Il est enfin exact que la cession du bien litigieux est finalement intervenue dans un cadre amiable le 31 juillet 2017 entre l'EPA de [Localité 4] Euratlantique et les propriétaires au prix de 590.000 euros, soit au prix proposé par l'EPA lors de sa première décision de préemption en date du 18 janvier 2016. Comme le souligne justement le tribunal, il ressort du courrier du 16 février 2017 adressé par M. [O] et Mme [K] à l'EPA de Bordeaux Euratlantique qu'à cette date, le bien n'était pas libre d'occupation et que même si les propriétaires disposaient d'un jugement d'expulsion des occupants sans droit ni titre, l'expulsion n'était manifestement pas effective au 16 février 2017. Dans son avis du 30 janvier 2017 produit par l'intimé, le service des Domaines estime que le prix de 680.000 euros exprimé dans la DIA excède la valeur vénale du bien qu'il évalue à 556.000 euros pour un bien libre de toute occupation et à 396.000 euros pour un bien occupé illégalement. Au vu de ces éléments, le tribunal doit être approuvé lorsqu'il considère que la sincérité du prix de 395.000 euros proposé par l'EPA de Bordeaux Atlantique pour un bien occupé ne peut être remise en cause, ni celle d'une nouvelle proposition au prix de 590.000 euros lors de la libération du bien. Enfin, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que l'exercice de son droit de préemption en janvier 2016 puis en février 2017 ne permettait pas de caractériser, à lui seul, l'existence de pressions opérées par l'EPA de [Localité 4] Euroatlantique sur les vendeurs. Faute de preuve d'un abus dans l'exercice du droit de préemption, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les société Brokers Associés et GVI de leur demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et les frais irrépétibles Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les société Brokers Associés et GVI supporteront in solidum la charge des dépens d'appel. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, les société Brokers Associés et GVI seront condamnés à payer la somme de 1.400 euros à l'EPA de [Localité 4] Euratlantique. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne in solidum la société Brokers Associés et la société GVI à payer à l'EPA de [Localité 4] Euratlantique la somme de 1.400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum la société Brokers Associés et la société GVI aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,