Cour d'appel, 24 juillet 2018. 16/02693

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1ère Chambre C ARRET DU 24 JUILLET 2018 Numéro d'inscription au répertoire général : 16/02693 Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 MARS 2016 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 14/00922 APPELANTE : SCI LES HORTASES [...] représentée par Me Isabelle X..., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIME : Monsieur Robert C... - Commerçant, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER, sous le numéro [...] et exerçant sous l'enseigne « Le Saint Mathieu », né le [...] à CARPENTRAS de nationalité Française [...] représenté par Me Nicolas Y... de la SCP Y..., DELACROIX, BERNARD STENTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de Me Pierre Z... substituant Me Nicolas Y... avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Mai 2018 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 JUIN 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée Greffier, lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Par bail du 12 mars 1991, Messieurs A..., aux droits desquels vient la SCI Les Hortases, ont loué un local commercial à Monsieur B..., aux droits duquel vient Robert C.... Le 20 décembre 2012, la SCI Les Hortases a fait signifier à Robert C... un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 3.832€ hors-taxes mensuel à compter du 1er juillet 2013, le renouvellement ayant été accepté par Robert C... par exploit d'huissier du 15 avril 2013 aux mêmes charges et conditions du bail initial sauf en ce qui concerne le montant du loyer. Par acte d'huissier du 11 février 2014, la SCI Les Hortases a saisi le juge d'une demande de fixation judiciaire de loyer. Par jugement du 29 juillet 2014, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er juillet 2013 et ordonné une expertise dont le rapport a été déposé le 14 septembre 2015. Le jugement rendu le 1er mars 2016 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Montpellier énonce dans son dispositif : 'Homologue le rapport d'expertise de Monsieur Bruno E... . 'Fixe à 1.950€ hors-taxes par mois le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2013. 'Dit que les échéances des loyers porteront intérêts au taux légal. 'Rejette les autres demandes. 'Condamne la SCI Les Hortases à payer à Robert C... la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise. 'Ordonne l'exécution provisoire. Le jugement expose que conformément à l'article L145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Il retient qu'il n'est pas contesté que le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée de 12 années, de sorte que le déplafonnement est acquis. Il relève que le bail dispose que les locaux sont exclusivement destinés à usage de bar, restaurant et activités connexes. Comme le relève l'expert judiciaire, le local d'habitation fait partie intégrante du bail commercial et bénéficie du statut mais il est d'usage de le traiter comme un local d'habitation hors statut quant à sa valeur locative avec les pondérations en plus ou moins. Les locaux litigieux relèvent des dispositions de l'article L145-33 du Code de commerce et il n'y a pas lieu de les évaluer selon la méthode de rentabilité. Il ressort de l'expertise judiciaire que la surface totale pondérée des locaux commerciaux peut être arrondie à 180m². L'expert a à juste titre retenu des éléments de comparaison pour des locaux quasi mitoyens du bien litigieux, écarté les éléments de comparaison du bailleur correspondant à des biens qu'il n'a pas visité, constaté que les prix couramment pratiqués dans le voisinage permettent d'apprécier la valeur locative à 90€ par an au m² de surface pondérée, et maintenu sa proposition de fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 23.400€, soit un loyer mensuel de 1.950€. Il convient dès lors d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire. La SCI Les Hortases a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 31 mars 2016. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 mai 2018. Les dernières écritures pour la SCI Les Hortases ont été déposées le 24 mai 2018. Les dernières écritures pour Robert C... ont été déposées le 4 août 2016. Le dispositif des écritures pour la SCI Les Hortases énonce : 'Réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions. 'A titre principal, fixer le loyer mensuel dû par Robert C... au titre du bail commercial conclu avec la SCI Les Hortases à la somme de 3.882€ HT. 'A titre subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira pour organiser une contre-expertise. 'En toutes hypothèses, condamner Robert C... à payer à la SCI Les Hortases la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris ceux issus de l'expertise. La SCI Les Hortases soutient que le bail initial conclu le 12 mars 1991 s'étant poursuivi au-delà d'une durée de 12 ans, le déplafonnement du loyer est acquis. Le nouveau loyer doit donc être fixé sur la base de la valeur locative, évoquée à l'article L145-33 du Code de commerce. La société produit une expertise amiable évaluant la valeur locative des locaux à la somme de 3.832€ HT mensuelle. Elle conteste l'évaluation donnée par l'expert judiciaire, notamment en ce qu'il traite les locaux situés à l'étage en habitation alors même que le bail ne le prévoit pas et que le bailleur n'avait pas autorisé une telle utilisation. Cette partie doit être traitée en partie commerciale avec la pondération qui s'impose pour les étages. La société reproche encore à l'expert judiciaire d'avoir pondéré de manière arbitraire les surfaces commerciales. Elle soutient que la terrasse de 82m² est une salle de restaurant extérieure, à l'abri et éclairée, et constitue une zone de premier choix qui ne peut être pondérée et construite sans autorisation par le locataire. Enfin, la société indique avoir produit, pour apprécier la valeur vénale moyenne au m², des éléments de comparaison sérieux de locaux commerciaux situés sur la même artère que celui du restaurant de Robert C..., que l'expert judiciaire a réfuté sur de fausses constatations. L'expert judiciaire a alors proposé d'autres comparaisons mais ses affirmations ne sont pas étayées. Il convient dès lors de retenir la valorisation proposée par le bailleur et correspondant à une valeur annuelle de location moyenne au m² de 150€/m² pour une surface pondérée de 308m² pour un total de 589,97 m². Le dispositif des écritures pour Robert C... énonce : 'Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel. 'Y ajoutant, condamner la SCI Les Hortases à payer à Robert C... la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Sur la valeur locative du local d'habitation situé à l'étage, Robert C... soutient que le bail ne mentionne aucunement que l'étage serait affecté à un usage commercial. En outre, il utilise cet étage depuis plus de 25 ans pour y habiter sans que la bailleresse n'ait émis la moindre réserve à cet égard. La Cour de cassation considère en ce sens que la clause du bail qui précise la destination commerciale des lieux loués n'empêche pas le preneur d'utiliser accessoirement les locaux du premier étage pour l'habitation principale. En toute hypothèse, l'expert judiciaire a relevé que même si le local d'habitation fait partie intégrante du bail commercial, il est d'usage de le traiter comme un local d'habitation hors statut quant à sa valeur locative. Sur la pondération des surfaces, Robert C... relève que la pondération de la terrasse telle qu'appliquée par l'expert judiciaire est pertinente dès lors que cette surface n'est en aucun cas exploitée à temps plein. Robert C... expose que l'expert judiciaire a retenu une valeur locative annuelle au m² de surface pondérée égale à 90€, sur la base de loyers pratiqués pour des locaux quasi-mitoyens de ceux du bar-restaurant litigieux qu'il a visité. L'expert n'a pas retenu les références de locaux proposées par la bailleresse dès lors qu'il n'a pu les visiter et que ces références concernent des locaux qui ne se situent pas dans le voisinage immédiat du restaurant litigieux. Il soutient encore que la bailleresse revendique un loyer purement dissuasif dans le but de récupérer les locaux objets du bail. En outre, la bailleresse ne tient pas compte de la vétusté des locaux ainsi que des problèmes d'étanchéité de toiture tels qu'observés par l'expert. Le rapport de l'expert étant parfaitement clair, celui-ci ayant accompli ses diligences dans le respect de la mission qui lui a été confiée, la demande de mesure de contre-expertise n'est pas justifiée. MOTIFS D'une façon générale et liminaire, la cour observe qu'il n'est produit dans les débats aucun document postérieur au rapport d'expertise judiciaire pour critiquer son contenu. Sur la surface pondérée L'expert judiciaire décrit les lieux objet du bail « constitués par une maison de village avec le bar restaurant au rez-de-chaussée et l'appartement au-dessus ». La description détaillée ensuite dans son rapport et les photographies jointes confirment l'usage évident du premier et du deuxième étage au logement des exploitants. L'intitulé « désignation » dans le bail commercial confirme également cette situation avec l'indication de deux pièces au premier étage et de quatre pièces plus salle de bain au deuxième étage, alors que le rez-de-chaussée comprend : cuisine, salle de séjour, toilettes, salle de bar, salle de restaurant, cave et entrepôt. Le bailleur ne produit aucun élément de nature à mettre en doute sa connaissance du logement sur place des preneurs d'ailleurs d'usage dans une exploitation commerciale dans une maison de village. La mention dans le bail sous l'intitulé « destination » que les locaux sont exclusivement destinés à usage de bar, restaurant et activités connexes, ne remet pas en cause l'usage d'habitation des étages même sans avoir fait l'objet d'une autorisation formelle de cet usage, mais fixe seulement les limites précises de l'activité commerciale autorisée. La cour confirme en conséquence les motifs pertinents du premier juge que le local d'habitation fait partie intégrante du bail commercial et bénéficie du statut, même s'il est d'usage d'apprécier sa valeur locative comme local d'habitation. L'expert judiciaire a affecté un coefficient de pondération de 0,20 pour le cellier de 30 m² et un coefficient de 0,10 pour la terrasse couverte et la cour extérieure de 52,30 m², et argumente les coefficients retenus particulièrement pour la terrasse dans une réponse détaillée à un dire du bailleur en page 18 de son rapport. Le rapport d'expertise non contradictoire opposé par le bailleur est antérieur aux investigations de l'expert devant lequel il a pu être contradictoirement débattu. Il en résulte que la cour retiendra comme le premier juge l'appréciation sérieuse de l'expert judiciaire d'une surface totale pondérée d'exploitation commerciale arrondie à 180 m². Sur les éléments de comparaison pour l'appréciation de la valeur locative Le premier juge a retenu l'évaluation de la valeur locative par l'expert judiciaire par des motifs pertinents d'appréciation des éléments de comparaison proposés auxquels la cour renvoie les parties pour une lecture complète. La cour ajoute que l'expert précise après des investigations auprès des professionnels de l'immobilier que le marché locatif commercial dans la zone « n'était pas actuellement à la hausse, loin s'en faut, les bailleurs étant heureux de trouver un locataire pour des locaux libres ». L'expert a ensuite sérieusement argumenté dans la réponse à la mission de « donner tous renseignements utiles », puis à nouveau dans la réponse à un dire du conseil du bailleur, les raisons pour lesquelles il n'a pas retenu les autres éléments de comparaison produits par les parties, auxquelles la cour renvoie également pour une lecture complète. Le bailleur n'apporte aucune contradiction sérieuse aux investigations de l'expert judiciaire par les pièces qu'il produit, un article de considérations générales sur la méthode de pondération dans la gazette du palais, des pages d'un site Internet d'évaluation encore plus générale d'une base de prix moyen des loyers des commerces urbains à Montpellier, une attestation succincte d'un agent immobilier sur les prix pratiqués des loyers commerciaux à Montpellier. La cour confirmera en conséquence l'appréciation du premier juge de retenir l'évaluation de l'expert judiciaire pour une valeur locative annuelle de 90 € le mètre carré de surface pondérée. L'appréciation de l'expert retenue par le premier juge d'une valeur locative annuelle de 7200 € de la partie habitation n'est pas sérieusement critiquée. Sur les autres prétentions La cour confirmant le premier juge sur les prétentions principales, confirme également les condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il est équitable de mettre à la charge de l'appelant qui succombe une part des frais non remboursables exposés en appel par la partie intimée, pour un montant de 1500 €. Les dépens de l'appel seront à la charge de l'appelant. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er mars 2016 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier ; Condamne la SCI Les Hortases à payer à Robert C... une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel; Condamne la SCI Les Hortases aux dépens de l'appel. Le greffier, Le président,