Cour d'appel, 25 septembre 2023. 21/03710

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/03710 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MF3Q EURL S. TOUTOUNDJI c/ Madame [U] [X] [O] Monsieur [Y] [J] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 juin 2021 (R.G. 19/10879) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 29 juin 2021 APPELANTE : EURL S. TOUTOUNDJI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] représentée par Maître Christian BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : Madame [U] [X] [O] née le 11 août 1988 à [Localité 5] (Gironde), de nationalité française, avocat, demeurant [Adresse 4] Monsieur [Y] [J] né le 25 Mars 1984 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] représentés par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par promesse de vente du 17 juin 2019, la société S. Toutoundji s'est engagée à acquérir auprès de Mme [U] [X] [O] et de M. [Y] [J], qui se sont engagés à vendre,deux lots dans une copropriété située au [Adresse 1] à [Localité 5], à savoir : - le lot n°19 composé d'un local au rez-de-chaussée du bâtiment C, - le lot n°21 composé d'un appartement situé au 1er étage du même bâtiment comprenant un appartement et une terrasse . Le prix de vente a été fixé à 920 000 euros, et la réitération de l'acte devait intervenir au plus tard le 24 septembre 2019. Le contrat comportait une clause pénale ainsi qu'un rappel de servitudes affectant les lots. Par courrier du 25 septembre 2019, le notaire de la société S. Toutoundji a annoncé à Mme [X] [O] et M. [J] qu'elle ne souhaitait pas réitérer l'acte de vente compte tenu d'une difficulté relative à la terrasse du lot 21 'qui n'a aucune existence légale tant au niveau de la copropriété que de l'urbanisme'. Suite à des pourparlers entre les parties, les vendeurs ont proposé une baisse de prix de 50 000 euros et de relever indemne les acquéreurs dans l'hypothèse d'un contentieux avec la copropriété. L'acquéreur qui sollicitait une baisse de prix de 100 000 euros a refusé la proposition. L'acte n'a ainsi pas été réitéré. Les vendeurs ont alors mis en demeure la société S. Toutoundji de lui régler la somme de 92 000 euros correspondant au montant de la clause pénale. Par acte d'huissier de justice du 27 novembre 2019, Mme [X] [O] et M. [J] ont assigné la société S. Toutoundji devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes. Par jugement contradictoire du 08 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture, - débouté la société S. Toutoundji de ses demandes en nullité et caducité du compromis de vente du 17 juin 2019, - condamné la société S. Toutoundji à verser à Mme [X] [O] et à M. [J] la somme de 75 000 euros au titre de la pénalité contractuelle, et a rejeté plus amples demandes d'indemnisation de Mme [X] [O] et M. [J], - condamné la société S. Toutoundji à verser à Mme [X] [O] et M. [J] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné la société S. Toutoundji aux dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire de la décision à hauteur de 50 000 euros. Entre temps, les consorts [X]/[J] ont remis en vente leur immeuble qui a été cédé pour un prix de 895 000 euros selon acte de vente du 8 février 2020. Par déclaration du 29 juin 2021, la société S. Toutoundji a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant Mme [X] [O] et M. [J]. Par ordonnance du 24 mars 2022, le conseiller de la mise en état de la chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux a donné acte à Mme [X] [O] et M. [J] de leur désistement d'incident et a ordonné le retrait de l'incident. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières écritures notifiées par RPVA le 02 juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société S. Toutoundji, demande à la cour de : - vu l'article 1128 du code civil, - vu l'article 1130 du code civil, - vu l'article 1131 du code civil, - vu l'article 1137 al 2 du code civil, - vu l'article 1231-5 du code civil, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - infirmer le jugement rendu le 08 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : - l'a débouté de ses demandes en nullité et caducité du compromis de vente du 17 juin 2019, - l'a condamné à verser à Mme [X] [O] et M. [J] la somme de 75 000 euros au titre de la pénalité contractuelle, - l'a condamné à verser à Mme [X] [O] et M. [J] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, - l'a condamné aux dépens, - et statuant à nouveau, - à titre principal, - constater la non réalisation des conditions suspensives de droit commun, - en conséquence, - prononcer la caducité du compromis de vente du 17 juin 2019, - à titre subsidiaire, - constater les réticences dolosives exercées par les consorts [X] [J] entachant le compromis de vente du 17 juin 2019, - en conséquence, - prononcer la nullité du compromis de vente du 17 juin 2019, - en tout état de cause, - débouter Mme [X] [O] et M. [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - débouter Mme [X] [O] et M. [J] de leur demande concernant sa faute lourde, - autoriser Maître [P] à libérer la somme de 20 000 euros versée par elle à titre de dépôt de garantie à son profit, - condamner solidairement les consorts [X] [J] à lui régler la somme de 20 000 euros en indemnisation de son préjudice moral, - condamner solidairement les consorts [X] [J] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 1er juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [X] [O] et M. [J], demandent à la cour de : - vu le compromis de vente du 17 juin 2019, - vu les articles 1103, 1104, 1137 alinéas 3,1231-2, 1231-3 et 1231-4, 2272 du code civil, - vu les articles 9, 515, 699 et 700 du code de procédure civile, - les recevoir en leur action et les y déclarer particulièrement bien fondés, - débouter la société S. Toutoundji de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 08 juin 2021 en ce qu'il a débouté la société S. Toutoundji de ses demandes en nullité et caducité du compromis de vente du 17 juin 2019, - confirmer le jugement en ce qu'il les a déclarés bien fondés à solliciter le règlement de la clause pénale, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société S. Toutoundji à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, - l'infirmer pour le surplus, - en conséquence, - condamner la société S. Toutoundji au règlement de la somme principale de 92 000 euros, en stricte application des stipulations de pénalités contenues dans le compromis de vente du 17 juin 2019, cette somme devant être majorée de l'intérêt au taux légal à compter du 04 octobre 2019, date de la mise en demeure, - condamner la société S. Toutoundji au règlement de la somme de 25 000 euros correspondant à la différence entre le prix de vente de l'immeuble [Adresse 2] stipulé par le compromis du 17 juin 2019 et celui finalement réglé à eux, - condamner la société S. Toutoundji à régler une somme de 10 000 euros correspondant aux indemnités réglées par eux à leur propre venderesse de l'immeuble de la [Adresse 6], - condamner la société S. Toutoundji à leur régler une somme de 10 000 euros, chacun, en indemnisation du préjudice moral éprouvé, - condamner la société S. Toutoundji au règlement d'une somme de 327 euros au titre des frais de déménagement programmé avant d'être annulé par eux, - condamner la société S. Toutoundji au règlement d'une somme de 275 euros au titre des frais d'hôtel engagés pour les nuitées des 24 et 25 septembre 2019 par eux, - autoriser Maître [P], notaire à bordeaux, à libérer la somme de 20 000 euros versée en sa comptabilité par la société S. Toutoundji à titre de dépôt de garantie à leur seul profit, - condamner la société S. Toutoundji à leur régler une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code civil, - dire que dans l'hypothèse où la société S. Toutoundji ne réglait pas spontanément les condamnations prononcées et qu'ils devaient être contraints de recourir à l'exécution forcée, le montant des sommes retenues par l'huissier devra être supporté par la société S. Toutoundji, en supplément de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 05 juin 2023 et le dossier a été fixé à l'audience du 19 juin 2023, date à laquelle il a été plaidé et mis en délibéré. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION 1- La promesse de vente stipule que celle-ci sera caduque si une seule des conditions suspensives n'est pas levée. 2- Aux termes du paragraphe ' conditions suspensives de droit commun', il est stipulé que 'les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou la rendre impropre à la destination que l'acquéreur entend donner. Le vendeur devra justifier d'une propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans'. 3- En substance, l'appelante expose qu'elle a découvert après la signature du compromis que des travaux, dont l'existence ne lui a pas été signalée dans l'acte, ont été réalisés afin de créer la terrasse, sans autorisation ni de la copropriété ni des services de l'urbanisme, l'exposant à un risque judiciaire. Ces travaux ont consisté en la destruction d'un mur et d'une toiture appartenant à la copropriété et à l'annexion d'une partie commune par la construction d'une terrasse en dur. Elle soutient, que contrairement à ce qu'allègue son contradicteur, l'action en revendication de la copropriété contre un propriétaire qui a annexé une partie commune n'est pas prescrite car la prescription applicable est trentenaire. 4- Les intimés rétorquent qu'aucune charge, qui s'entend au sens juridique du terme d'un usufruit ou d'une hypothèque, ni aucune servitude, ne se sont révélées à l'acquéreur postérieurement à la signature de l'acte. L'acquéreur n'était pas confronté à un risque , même potentiel, d'action judiciaire de la part de la copropriété ou d'une autre personne. Ils insistent sur le fait que la preuve d'une démolition d'un ou plusieurs parties communes, et 'par rebond l'appropriation d'une partie commune' n'est pas apportée et soutiennent que seul un ancien débarras, mobile par essence, non encré au sol par sa nature, et faisant partie intégrante du lot privatif n°21 a été 'identifié'. Ils rappellent que la copropriété n'a jamais émis aucune revendication sur cette terrasse à laquelle il est fait référence dans les actes de vente depuis 2003 et argue de l'usucapion, applicable en cette hypothèse. 5- Il n'est pas contesté que l'acte litigieux mentionne l'existence d'une terrasse privative dépendant du lot n°21 en page 4. 6- Il ressort des courriels échangés entre les notaires postérieurement à la signature de la promesse que la terrasse cédée comme une partie privative ne figure pas comme telle dans les plans annexés au règlement de copropriété de 1967 et à ses quatre modificatifs dont le dernier date de 2014. Le notaire du vendeur écrit ainsi à son confrère dans un mail du 20 septembre 2019 ' concernant la terrasse, il est vrai que la désignation du lot issue du règlement de copropriété n'a pas été mise à jour depuis le modificatif de 1995 car le modificatif de 2014 ne porte qu'une modification ponctuelle du lot 6, nous n'avons donc pas de plans à jour. Pour autant, la terrasse de 36 m² environ existe au moins depuis 2003 ( acte de vente [V]/Payet du 25,22.2003 reçu par Maître [B], ci joint, où elle apparait tant dans la désignation que dans la surface 'hors carrez' pour 37,46 m². Si modification sur partie commune sans autorisation, il y avait eu à l'époque, l'action en demande en demande de remise en état par les copropriétaires est aujourd'hui largement prescrite- délai de prescription de 10 ans. Tout apparaît donc assaini sur la situation du BIEN vendu au regard de la règlementation de la copropriété, l'ACQUEREUR ne peut pas être inquiété de ce chef'. 7- Le notaire des vendeurs a fait valoir sans être démenti qu'aucune clause du règlement de copropriété, non produit devant cette cour, ne prévoyait la privatisation des rampants et que le dernier modificatif du règlement de copropriété de 2014 ne définit le lot 21 que comme le premier étage du bâtiment C 8- Par ailleurs, et contrairement à ce qui a été jugé en première instance, il n'appartient pas à l'acquéreur d'établir que la terrasse résulte de l'annexion d'une partie commune mais aux vendeurs de démontrer que celle-ci est bien une partie privative en justifiant 'd'une propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans' 9- Or, les vendeurs, qui ne contestent plus que cette terrasse a fait l'objet avant 2003 de travaux modificatifs pour lesquels ils ne peuvent justifier d'aucune autorisation ni de la copropriété ni des services de l'urbanisme, ne versent aux débats aucune pièce susceptible d'établir de manière certaine leur droit de propriété privatif sur cette terrasse. 10- En effet, l'usucapion dont ils se prévalent n'a fait l'objet d'aucune reconnaissance par la copropriété ni par une décision judiciaire 11- Dès lors, même si l'action en revendication de la copropriété n'était qu'éventuelle, et son issue incertaine à la date prévue pour la réitération, l'acquéreur a pu à bon droit arguer de la caducité du compromis, le vendeur ne justifiant pas d'un droit de propriété certain sur une partie du bien cédé, ce qui constitue bien une absence de réalisation des conditions suspensives même s'il ne s'agit pas stricto sensu d'une charge ou d'une servitude révélée après la signature du compromis mais d'une absence de preuve d'une propriété régulière sur le bien vendu. 12- Il sera précisé qu'il ne ressort pas des autres paragraphes de l'acte et notamment du paragraphe relatif aux servitudes que le vendeur ait été avisé de cette problématique, l'acte ne mentionnant, et de manière allusive dans un paragraphe consacré aux servitudes qu'au fait que cette terrasse aurait été prolongée au-dessus du fonds voisin sans l'autorisation du copropriétaire concerné. 13- La décision de première instance sera infirmée de ce chef. Les vendeurs seront ainsi déboutés de leur demande en paiement de la clause pénale et de leur demande de dommages et intérêts, tant au titre de leurs différents préjudices matériels qu'au titre de leur préjudice moral. 14- Maître [P], notaire, sera autorisé à libérer la somme de 20 000 euros consignée auprès de lui par la société S. Toutoundji au profit de celle-ci. 15- La société S. Toutoundji, qui argue du fait que son gérant a dû consulter une psychologue, ne justifie pas avoir personnellement subi un préjudice moral dont elle sollicite la réparation. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef. 16- Mme [X] [O] et M. [J] qui succombent seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel. 17- Ils seront condamnés solidairement à verser à la société S. Toutoundji la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, Infirme la décision rendue le 8 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, et statuant à nouveau, Constate la caducité de la promesse de vente du 17 juin 2019, Déboute [U] [X] [O] et [Y] [J] de leurs demandes en paiement de la clause pénale, de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leurs divers préjudices matériels et moral, Autorise Maître [P], notaire à [Localité 5], à libérer la somme de 20 000 euros consignée entre ses mains au profit de la société S. Toutoundji, Déboute la société S. Toutoundji de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, y ajoutant, Condamne solidairement [U] [X] [O] et [Y] [J] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne solidairement [U] [X] [O] et [Y] [J] à verser à la société S. Toutoundji la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président