Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/11298 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W5LT
N° de MINUTE : 24/00724
S.D.C. DU [Adresse 2]-[Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet L2J ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Marie-Hélène LEONE CROZAT de la SELEURL CABINET LEONE CROZAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0468
DEMANDEUR
C/
S.C.I. NOVOISEAU
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Yaelle GLIOTT-NAOURI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 137
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 23 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble des [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 7] (Seine-Saint-Denis), soumis au régime de la copropriété, est voisin de l’immeuble appartenant à la SCI Novoiseau, situé au n°13 de la même rue, bâti en limite de propriété, et dont la façade arrière donne directement sur la cour de l’immeuble en copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 7] – ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires – s’est plaint de l’installation d’un conduit d’extraction surplombant la copropriété et du percement d’ouvertures sur le mur de la façade arrière donnant sur la cour de l’immeuble.
Par acte d'huissier en date du 25 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Novoiseau devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’obtenir le retrait du conduit d’extraction et la remise en état du mur de façade.
Par ordonnance du 23 février 2018, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.
Par acte d'huissier en date du 29 octobre 2018, le juge des référés a assigné la SCI Novoiseau devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de solliciter une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 21 décembre 2018, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. [B] en qualité d’expert judiciaire.
Le rapport d’expertise a été déposé le 29 juillet 2021.
Par acte d'huissier en date du 2 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCI Novoiseau aux fins de la condamner à réaliser les travaux destinés à mettre fin à l’empiètement et aux vues illicites.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner la SCI Novoiseau à souder les châssis basculant des pavés de verre des ouvertures réalisées au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1], numérotées de 1 à 5 par l’expert, de manière à empêcher la vue et la saillie des ouvertures sur la propriété voisine, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et ce jusqu’à la fin des travaux de reprise dont la SCI Novoiseau devra justifier par la réalisation d’un constat d’huissier contradictoire avec le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ;
- condamner la SCI Novoiseau à faire installer devant chaque ouverture réalisée au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1], numérotée de 1 à 5 par l’expert, un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et ce jusqu’à la fin des travaux de reprise ;
- condamner la SCI Novoiseau à déposer les six crochets de fixation des colliers du conduit d’extraction laissés sur le mur de la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 1] sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et ce jusqu’à la fin des travaux de reprise ;
- condamner la SCI Novoiseau à reboucher les trous laissés par les crochets de fixation une fois ces derniers déposés et le trou de sortie du conduit d’extraction présents sur le mur de la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 1], sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et ce jusqu’à la fin des travaux de reprise ;
- condamner la SCI Novoiseau à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Novoiseau aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire évalués à la somme de 5 548 euros TTC et le coût du procès-verbal de constat par huissier de justice, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, la SCI Novoiseau demande au tribunal de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
- condamner les parties aux dépens par moitié.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2024.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 23 septembre 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur l’empiètement
Conformément à l’article 545 du code civil, tout propriétaire est en droit d’agir en démolition de la construction qui empiète sur son fonds contre le propriétaire actuel de la construction qui empiète, sans possibilité de s’exonérer en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu'il présente les caractères de la force majeure.
Aux termes de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
En l’espèce, les parties s’accordent, dans leurs dernières écritures, sur le fait que la SCI Novoiseau a procédé à la dépose du conduit d’extraction, de telle sorte que le litige relatif à l’empiètement ne porte plus que sur le retrait des crochets de fixation et du rebouchage grossier du trou de sortie du conduit.
S’agissant des crochets de fixation, le tribunal note que la présence de tels crochets n’est pas débattue. A cet égard, les photographies produites mettent en évidence que ces crochets sortent du mur de la façade arrière et sont en conséquence constitutifs d’un empiètement, même dérisoire, qui justifie le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires.
Partant, la SCI Novoiseau sera condamnée à déposer les six crochets de fixation des colliers du conduit d’extraction laissés sur le mur de la façade arrière de l’immeuble.
Il n’apparaît pas pertinent d’ordonner une astreinte, compte tenu de l’absence de trouble du fait de cet empiètement.
Le tribunal observe que le syndicat des copropriétaires échoue à établir que le manque de soin apporté au rebouchage du trou de sortie du conduit est constitutif d’un empiètement, de même que la dépose à venir des crochets de fixation, de telle sorte qu’il convient de le débouter de sa demande qui s’y rapporte.
II. Sur les vues
Aux termes de l'article 676 du code civil, le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.
Il résulte de ce texte que les ouvertures sur voisinage depuis un mur non mitoyen doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide et opaque, garni d'un treillis de fer.
En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que la SCI Novoiseau a procédé à cinq ouvertures dans le mur litigieux, en pavés de verre, avec châssis basculant, donc ouvrant.
La SCI Novoiseau, qui indique avoir remédié au problème, n’apporte pas la preuve de ce que les châssis sont désormais fixes. De surcroît, le tribunal note qu’elle n’a, aux termes de ses propres écritures, pas suivi les recommandations de l’expert.
Il n’est par ailleurs pas contesté par la SCI Novoiseau que ces ouvertures ne sont pas dotées d’un treillis de fer répondant aux conditions posées par les dispositions légales précitées et il est indifférent à cet égard qu’ait été mis en place un système de barre d’aluminium au mur, fût-il destiné à empêcher toute vue.
Partant, la SCI Novoiseau sera condamnée à faire installer devant chaque ouverture réalisée au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1], numérotée de 1 à 5 par l’expert, un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus.
Elle sera également condamnée à souder les châssis basculant des pavés de verre des ouvertures réalisées au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1], numérotées de 1 à 5 par l’expert, de manière à empêcher la vue et la saillie des ouvertures sur la propriété voisine.
Il n’apparaît pas pertinent d’ordonner une astreinte, en l’absence de trouble.
II. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La SCI Novoiseau sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 5 548 euros TTC, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Les frais de procès-verbal de constat par huissier de justice ne sont pas compris dans les dépens, et relèvent des frais irrépétibles.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
La SCI Novoiseau sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est tenu compte du procès-verbal de constat par huissier de justice.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Condamne la SCI Novoiseau à souder les châssis basculant des pavés de verre des ouvertures réalisées au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1], numérotées de 1 à 5 par l’expert, de manière à empêcher la vue et la saillie des ouvertures sur la propriété voisine, dans un délai de cinq mois à compter de la signification du jugement ;
Condamne la SCI Novoiseau à faire installer devant chaque ouverture réalisée au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1], numérotée de 1 à 5 par l’expert, un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus, dans un délai de cinq mois à compter de la signification du jugement ;
Condamne la SCI Novoiseau à déposer les six crochets de fixation des colliers du conduit d’extraction laissés sur le mur de la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 1], dans un délai de cinq mois à compter de la signification du jugement ;
Condamne la SCI Novoiseau à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Novoiseau aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire évalués à la somme de 5 548 euros TTC, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;
Rappelle l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier, Le président,
