Cour d'appel, 14 décembre 2023. 23/00882

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 14/12/2023 N° de MINUTE : 23/1084 N° RG 23/00882 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UYSV Jugement (N° 21-000002) rendu le 20 Janvier 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Calais APPELANTS Monsieur [D] [F] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Madame [U] [F] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Raphaël Tachon, avocat au barreau de Boulogne sur Mer INTIMÉE EARL Les Haras de la Côte d'Opale prise en la personne de Monsieur [C] [V] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne sur Mer DÉBATS à l'audience publique du 21 septembre 2023 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié, magistrates chargées d'instruire le dossier qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Ménegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023 après prorogation du délibéré du 23 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Par acte authentique en date du 13 novembre 2012, les époux [F] ont donné à bail à l'EARL 'Les Haras de la Côte d'Opale ' représentée par son gérant, M. [C] [V], des terres agricoles constituant un centre équestre sis sur le territoire de la commune de [Localité 5], avenue de la Mer, 220 bis Avenue de la Mer au lieudit '[Adresse 1]' cadastrées AY n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Le bail a été conclu pour une durée de 18 années à compter du 1er octobre 2012. La désignation du bien donné en location énonçait que les locaux loués comprenaient 25 boxes, 10 stabulations, une carrière, un manège couvert, une sellerie avec vestiaire et toilettes et un studio d'environ 25 mètres carrés. Suivant ordonnance en date du 7 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a désigné Maître [S], huissier de justice, pour se rendre sur les lieux et constater tous faits de nature à établir l'existence d'aménagements et constructions non déclarées et effectuées sans autorisation par le preneur, constater que celui-ci habite bien sur place, et plus largement l'usage des lieux et plus généralement les défauts d'entretien du centre équestre et dresser rapport des constations tant s'agissant des extérieurs que de l'intérieur des bâtiments et dépendances. Suivant ordonnance en date du 4 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a débouté L'EARL 'Les Haras de la Côte d'Opale' de sa demande de rétractation de l'ordonnance sur requête du 7 décembre 2020 et d'annulation par voie de conséquence du procès-verbal réalisé par Maître [S] sur le fondement de cette ordonnance le 30 décembre 2020. Suivant requête déposée au greffe de la juridiction le 23 juin 2021, les époux [F] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Calais en faisant valoir qu'ils entendaient obtenir la résiliation judiciaire du bail rural en raison de divers manquements du preneur à ses obligations et en demandant à la juridiction paritaire de : -désigner un expert pour constater les aménagements réalisés avec et sans autorisation, chiffrer leur coût et celui de la remise en état ; -convoquer la défenderesse aux fins de conciliation. Parallèlement à cette procédure devant la juridiction paritaire, l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale a fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin que ce dernier constate le caractère parfait de la vente du centre équestre à son profit, faisant valoir qu'une promesse de vente avait été signée le jour même de la conclusion du bail. Un procès-verbal de non-conciliation a été établi le 10 septembre 2021 dans l'instance paritaire et l'affaire a été renvoyée en audience de jugement. Lors de l'audience de plaidoirie du 18 novembre 2022, les époux [F] ont demandé la résiliation judiciaire du bail rural tandis que l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale a conclu au rejet de la demande. Suivant jugement en date du 20 janvier 2023, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Calais a : -rejeté la demande de sursis à statuer ; -rejeté la demande de résiliation du bail du 13 novembre 2012 liant les époux [F]-[J] à l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale ; -rejeté la demande aux fins d'expertise ; -condamné les époux [F]-[J] à payer à l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale une indemnité de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -rappelé que la décision était de plein droit assortie de l'exécution provisoire ; -débouté les parties de leurs autres demandes ; -condamné les époux [F]-[J] aux dépens de la procédure. Les époux [F] ont relevé appel de cette décision suivant courrier électronique de leur conseil en date du 21 février 2023, la déclaration d'appel visant les dispositions du jugement entrepris qui ont : -rejeté la demande de résiliation du bail du 13 novembre 2012 liant les époux [F]-[J] à l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale ; -rejeté la demande aux fins d'expertise ; -condamné les époux [F]-[J] à payer à L'EARL les Haras de la Côte d'Opale une indemnité de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Les parties ont en conséquence été convoquées devant cette cour par lettres recommandées avec accusé de réception pour l'audience du 21 septembre 2023, date à laquelle l'affaire a été effectivement retenue. ********* Lors de l'audience, M. [D] [F] et Mme [U] [J] épouse [F] représentés par leur conseil, soutiennent les conclusions déposées et dûment visées par le greffe par lesquelles ils demandent à la cour de : - enjoindre à l'EARL intimée d'avoir à produire les factures originales et les devis avec signatures originales des époux [F] ; - infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Calais ; Vu les manquements du preneur en place, vu la sous-location, vu les activités non agricoles du preneur, -ordonner la résiliation du bail, -désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission notamment de : -constater et lister les aménagements réalisés par le preneur, non autorisés par le propriétaire, - constater et lister les aménagements réalisés par le preneur, non autorisés par la commune de [Localité 5], - se faire communiquer l'ensemble des autorisations légales et réglementaires permettant lesdits aménagements, - se faire communiquer les factures et les règlements effectués par M. [V], - de se prononcer quant à leur conformité aux normes en vigueur s'agissant d'un ERP et aux règles de l'art, - de chiffrer le coût des aménagements, - de chiffrer le coût des éventuelles démolitions et ou remise aux normes ou en état ; -réserver les frais irrépétibles et les dépens. Au soutien de leur demande en résiliation, les époux [F] font valoir que l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale a commis plusieurs manquements aux obligations nées du bail. Ils indiquent en premier lieu que la société intimée cause des troubles à l'égard du voisinage, ayant ainsi creusé une tranchée par laquelle elle assure l'écoulement des effluents provenant de son exploitation et nuissant à un voisin du centre équestre, exposant à cet égard que le preneur a pris l'intiative de créer de nouveaux box qui ont eu pour effet de supprimer l'ancien système de drainage. Ils ajoutent que le preneur n'entretient pas suffisamment les lieux donnés à bail, faisant état de gouttières non entretenues, d'amas de fumier, de dépotoir sur une bande herbeuse, d'un fossé de stabilisaion ayant été comblé et se référant pour ce faire au constat établi par Maître [S] le 30 décembre 2020. Ils font valoir que la clause du bail interdisant l'habitation au sein du centre équestre n'a pas été respectée et que de la même façon le fait que des personnes habitent sur le site est constitutif d'une sous-location ce qui constitue une cause de résiliation en application des dispositions de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Ils ajoutent que le gérant de l'EARL La Côte d'Opale , M. [V], a mis en place en réalité une activité commerciale consistant notamment à assurer une restauration rapide (par le biais d'un camion à pizza ambulant), de location de logements sur place et de commerce de chevaux et ce en contrariété avec les dispositions de l'article 6 du bail qui interdisent la modification de la destination du bien rural. L'EARL 'Les Haras de la Côte d'Opale 'représentée par son conseil soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment versées par la greffe par lesquelles elle demande à cette cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Calais en date du 20 janvier 2023, En conséquence, - débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; -condamner solidairement les époux [F] au paiement de la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par la voix de son gérant M. [V], elle fait valoir que les relations entre les époux [F] étaient au départ excellentes mais que les choses se sont ensuite détériorées et resitue l'affaire dans le contexte de la promesse de vente dont elle affirme qu'elle lui a été consentie par les époux [F]. L'EARL les Haras de la Cote d'Opale expose qu'il ne peut lui être reproché aucun défaut d'entreptien du centre équestre, faisant valoir que c'est elle au contraire qui a rendu les lieux exploitables grâce à la réalisation de travaux importants et ce avec l'accord du bailleur. Elle fait valoir que le centre équestre a une excellente réputation et vient d'obtenir le renouvellement de son agrément auprès de la Fédération Française d'Equitation. Elle précise que les problèmes rencontrés avec le voisin M. [T] sur le terrain duquel se déverseraient des effluents sont bien antérieurs à la réalisation par elle des travaux de rénovation du centre et que c'est fort opportunément que les époux [F] produisent aux débats une plainte déposée par M. [T] qui est leur ami, plainte déposée par l'intéressé 13 jours après le jugement de première instance et pour répondre fort opportunément aux motifs de ce dernier qui indiquait qu'il 'n'était pas possible de déterminer leur gravité ou leur persistance (problème d'ecoulement des eaux) notamment puisqu'il n'est produit aucune demande directe de M. [T] mettant en demeure L'EARL Les Haras de la Côte d'Opale de faire cesser les troubles, ce qui serait pourtant la première démarche si le comportement était d'une gravité telle que le bailleur le prétend'. Elle ajoute que des travaux de mise aux normes seraient nécessaires, les bailleurs ayant fait le choix de louer un bien sans fumière, une fumière étant pourtant de nature à régler les problèmes constatés. Elle précise s'agissant du défaut d'entretien allégué que le constat d'huissier n'a rien démontré tout au plus quelques gouttières cassées qui peuvent l'être en raison du passage des chevaux et qui sont régulièrement réparées et un tas de résidus d'obstacle qui était simplement en attente d'être amenés à la déchetterie. L EARL Les Haras de la Côte d'Opale indique encore que si elle a fait l'acquisition pendant un temps d'une licence IV , c'est sur les conseils de M. [F] lui-même et que cette licence IV a été revendue il y a plus de 3 ans. Elle expose encore qu'elle ne s'est livrée à aucune activité commerciale de restauration, précisant avoir simplement permis à un camion ambulant d'être présent sur le site lors d'événements tels que les compétitions hippiques et ce afin de permettre la restauration rapide des visiteurs.Elle nie encore avoir proposé à la location de chalets et précise que les chalets qui sont évoqués dans un tract publicitaire sont en réalité des chalets proposés par un voisin qui pratique une telle activité et que le tract n'a pour objet que de rediriger les visiteurs du centre équestre vers cette solution .Elle précise qu'il n'est nullement interdit à son gérant M. [V] de se doucher dans les logements. Elle conteste toute vente de chevaux à titre commercial, faisant valoir que son activité principale reste bien l'exploitaton du centre équestre. Elle s'oppose enfin à l'instauration d'une mesure d'expertise, en faisant valoir que l'article 146 du code de procédure civile exclut qu'une telle mesure puisse être ordonnée en raison d'une carence des parties dans l'administration de la preuve. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur le rejet du sursis à statuer prononcé par le jugement entrepris : Il sera rappelé à titre liminaire que dans le cadre de la procédure de première instance, l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale avait formulé une demande de sursis à statuer fondée sur les plaintes en cours. Il apparaissait que cette demande de sursis était fondée d'une part sur la plainte pour faux déposée par les époux [F] concernant la promesse de vente dont se prévaut l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale pour solliciter le constat d'une vente parfaite du centre équestre devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer et d'autre part sur le fait que la décision dans le cadre de l'instance en rétractation diligentée par l'EARL n'était pas encore connue à la date des débats devant la juridiction paritaire. Le tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté la demande étant précisé que la décision rejetant le recours en rétractation a été rendue pendant le cours de son propre délibéré, soit le 10 janvier 2023 La cour constatera simplement qu'elle n'est saisie d'aucun appel principal ou incident de ce chef. Sur la demande en résiliation du contrat de bail rural : L'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que : I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition; 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ; 2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales. Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. Sur le défaut d'entretien imputé au preneur : Ce grief correspond aux agissements du preneur de nature à compromettre l'exploitation du fonds;tels que définis par les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Préalablement à l'examen du constat de Maître [S], en vertu duquel les époux [F] entendent caractériser l'existence d'un défaut d'entretien, la cour rappellera les énonciations du constat d'entrée dans les lieux établi par Maître [M] [X], huissier de justice à [Localité 4], le 3 novembre 2012. Le hall d'accueil présentait alors un lino hors d'usage, des plinthes en bois sales, une peinture défraichie, des revêtements muraux sales et des fils électriques coupés à ras tandis que la pièce centrale de l'accueil présentait des revêtements muraux hors d'usage ou très sales, les mêmes observations ayant été faites concernant les revêtements de la salle de bains tandis que l'appui de fenêtre hall d'accueil présentait des boiseries effritées. Il était encore constaté que le hangar qui abritait le manège présentait un bardage présentant de nombreuses déformations sur toute sa surface et était détérioré aux angles. L'eau s'écoulait au bas de ce hangar et ruisselait entre le sol caillouteux et ses parois. Les parois intérieures du hangar étaient par ailleurs abîmées. L'huissier relevait encore que les terrains adjacents aux installations étaient inondés, l'état des lieux se réalisant il est vrai dans des conditions de pluie qualifiées de diluviennes et que la clôture était en mauvais état et le portail vétuste. En face du manège, il existait 6 box d'écurie entretenus et dont les portes était en bon état, l'arrière du bâtiment abritant ces box étant toutefois constitué d'un bardage présentant des déformations. L'intérieur des écuries était en bon état tandis que les boxes de stabulation étaient à l'état d'usage, les pluies empêchant leur visite en raison du fait que ces stabulations étaient au fond d'un terrain inondé. Il convient de constater que lors de la prise à bail, le centre hippique était dans un état qui peut être qualifié de vétuste et sur certains points de dégradé. Il s'évince par ailleurs des pièces produites que même si les époux [F] contestent leur signature portant sur les factures correspondantes, les bailleurs ont donné leur accord pour la réalisation de travaux d'importance pour un montant de 246204,94 euros TTC, l'acte sous-seing privé portant le cachet du notaire suivi de la mention manuscrite du notaire instrumentaire à la date du 26 septembre 2022 selon lequel cet acte est conforme à l'original joint au bail rural authentique en date du 13 novembre 2012. La liste des travaux repris correspondant à cette somme de 246 204,94 euros est la suivante : -travaux de réfection totale du sable concernant la carrière et le ménage ; -remplacement des clôtures de la carrière et des paddocks ; -fourniture des panneaux pare bottes ; -bardage complet du manège ; -dalle béton et fourniture de 20 nouveaux boxes ; -création d'un club house de 72 m2 et d'un accueil de 3mx 3m ; -création de toulettes publiques avec espace handicapé ; -création de deux préaux, charpente, tête de bardage, fourniture et pose de deux gouttières et de deux descentes. Il n'y a donc pas lieu à cet égard pour la cour d'ordonner la production des originaux des factures qui comporteraient leur signature ce qu'ils contestent, dès lors qu'elle dispose de cet acte concernant les travaux approuvés par les bailleurs, pour lesquels il convient de préciser qu'ils sont les voisins directs du centre équestre dans lequel les travaux ont été réalisés. Ces points étant précisés, le constat de Maître [S] réalisé sur ordonnance sur requête a mis en évidence des traces verdâtres sur le mur au fond des stabulations ainsi qu'un cintrage des tôles de bardage tandis qu'il manquait un morceau de gouttière au centre de la gouttière. Il a été constaté la présence d'un puisard qui laisse voir de l'eau stagnante avec un mélange de terre et de paille ; que le mur de séparation dans la cour situé sur le côté droit laissait voir des traces de coulée verdâtres importantes et humides au centre tandis qu'il manquait la gouttière sur le côté ; que le sol était boueux et de l'eau stagnante était visible sur le côté droit du paddock ; qu'il manquait des morceaux de gouttière au droit des 7 box situés dans la cour centrale, les goutières étant verdies et cintrées ; que s'agissant du bâtiment abritant 20 box, une gouttière était cassée sur le côté gauche de la façade avant alors que la descente de gouttière était manquante à l'extrêmité gauche tandis qu'en façade arrière, les gouttières étaient en état et verdâtres, de mauvaises herbes étant visibles à l'intérieur de ces gouttières. Il était noté que le sol entre les box en bois et ceux en bardage métallique était baigné d'eau ainsi que la présence de résidus d'obstacles sur une bande herbée et d'un rectangle de plastique de couleur bleue et d'un tas de fumier. Il sera précisé que s'agissant de la déclaration de M. [F] présent lors du constat selon laquelle un fossé de stabilisation qui existait avant la mise à disposition des lieux donnés à bail aurait fait l'objet d'un comblement, elle ne peut être considérée comme un moyen quelconque de preuve d'un manquement du preneur, alors que le grief allégué ne repose que sur les seules déclarations du bailleur et non sur les constatations de l'huissier. Par ailleurs, c'est exactement que le jugement entrepris a considéré que le tas de quelques résidus d'obstacle et d'un rectangle en plastique bleu qualifié de dépotoir, résidus correspondant tout au plus à des déchets en attente d'évacuation, ne pouvait être considéré comme un défaut d'entretien par le bailleur, et en tout cas comme un défaut d'entretien de nature à porter atteinte à la bonne exploitation du fonds. Les mêmes observations s'appliquent au constat de l'existence d'un amas de fumier (pour lequel M. [V] gérant de L'EARL a précisé que le fumier était prélevé tous les quinze jours par une société belge) et étant précisé que la société locataire a fait observer que les époux [F] avaient loué un centre équestre qui n'était pas équipé d'une fumière. Enfin, les quelques bris de gouttière ne peuvent davantage être considérés comme de nature à porter atteinte au bon fonctionnement du centre équestre et à une atteinte au fonds, ces quelques désordres étant aisément réparables au fur et à mesure. Il sera précisé qu'il n'est pas sérieusement contesté que le centre équestre des Haras de la Côte d'Opale est un centre équestre qui fonctionne bien, étant précisément que ce centre a obtenu le renouvellement de son affiliation auprès de la Fédération Française d'Equitation. Il sera précisé également que les époux [F] font valoir également que leur locataire a creusé une tranchée pour permettre l'évacuation des eaux usées du haras, incluant les urines de chevaux, par le terrain de M. [T]. Ils se réfèrent pour ce faire au constat établi par Maître [S] le 30 décembre 2020 ainsi qu'à une lettre de M. [T] . Pour conclure que le grief de ce chef n'était pas suffisamment caractérisé, le jugement entrepris a relevé notamment qu'il n'était pas possible de déterminer la gravité et la persistance du conflit de voisinage entre l' EARL Les Haras de la Côte d'Opale et le voisin, M. [T] , dans la mesure où M. [T] n'avait formé aucune demande directe contre les Haras de la Côte d'Opale lui demandant de faire cesser les troubles. Il est vrai qu'en cause d'appel, les époux [F], pour lesquels la partie intimée fait valoir qu'ils sont des amis de M. [T], ont produit une plainte de M. [T] déposée quelques jours après le délibéré rendu par les premiers juges, plainte qui apparaît toutefois avoir été déposée précisément pour répondre aux motifs du jugement qui constataient que le voisin n'avait fait aucune démarche de plainte. Il n'est en réalité aucunement démontré les conditions dans lesquelles s'évacuaient les eaux avant l'entrée en jouissance de la partie intimée. Il sera précisé à cet égard que les époux [F] font valoir que le gérant de la société intimée a été contraint de procéder à la création de cette tranchée et ce dès lors que l'édification des 20 boxes a supprimé le système de drainage des parcelles qui existait antérieurement. Cependant, force est de constater que l'existence d'un système de drainage efficace antérieurement à la prise de possession n'est pas démontrée, sachant que lors du constat d'entrée dans les lieux, les énonciations du constat font au contraire apparaître que le haras était en grande partie inondé, il est vrai un jour de pluie diluvienne, et étant précisé que les époux [F] ont par ailleurs autorisé la création des 20 box litigieux et que par ailleurs il n'est pas même formellement établi que le gérant de L'EARL Les Haras de la Côte d'Opale serait à l'origine de la création de ce système d'évacuation. Au final, sur ce point encore, la cour estime que le grief, qui tient à la fois du conflit de voisinage et de l'atteinte au fonds donné à bail, n'est pas caractérisé. Sur le grief tenant au fait que le preneur habite dans les locaux donnés à bail : Les bailleurs soutiennent encore que les clauses du bail interdisent l'habitation sur place du preneur à bail. Force est d'observer comme l' a justement relevé le jugement entrepris que la seule clause du contrat de bail évoquant la notion de bâtiment d'habitation correspond à l'article 9 du contrat et se trouve ainsi rédigée : 'Le preneur, dans les conditions prévues par l'article L. 411-73 du code rural, pourra effectuer des améliorations sur le fonds loué. Il aura droit dans ce cas à sa sortie des lieux à une indemnité calculée conformément à l'article L. 411-71 du code rural et déterminée lors de l'état des lieux de sortie. Pour déterminer l'existence et la consistance des améliorations, il sera fait une expertise de sortie qui sera comparée à l'état des lieux dressé en début de bail. Toutefois, le preneur ne pourra construire ou faire construire un bâtiment d'habitation sur une parcelle comprise aux présentes que s'il a obtenu l'accord écrit du bailleur. Si l'autorisation est donnée, le preneur pourra exécuter les travaux, à charge de supporter les impôts et taxes afférents au bâtiment construit'. Cette clause ne comporte effectivement aucune interdiction faite au preneur et en réalité à la personne physique qui gère la société d'habiter sur les lieux. Il y a lieu par ailleurs de relever que la désignation des lieux donnés à bail énonce qu'ils incluent un studio, ce qui correspond à un lieu d'habitation et non à un bâtiment de service et donc autorise implicitement le preneur à l'utiliser pour le logement de son gérant, étant précisé que l'occupation du bâtiment et son chauffage sont plutôt de nature à éviter la dégradation des locaux. Il sera rappelé enfin que les dispositions de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime disposent que le preneur peut héberger, dans les bâtiments d'habitation loués, ses ascendants, ses descendants, ses frèeres e soeurs ainsi que les partenaires pacsés avec lesquels ces derniers sont liés. C'est ainsi à bon droit que le jugement entrepris a indiqué que le grief n'était pas établi et que de surcroît ledit grief ne correspondait à aucune des causes de résiliation prévues par le code rural et de la pêche maritime. Sur la sous-location alléguée : L'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime prévoir que la résiliation du bail rural peut être prononcée en cas de sous-location prohibée. L'interdiction de sous-louer est rappelée en l'espèce par les clause du bail. Il est effectif qu'il résulte du constat d'huissier établi par Maître [S] le 30 décembre 2020 que les lieux sont effectivement habités à tout le moins de manière relativement régulière. En effet, il a été retrouvé dans le studio qui a été agrandi, une gamelle pour animal, du linge sec sur une tour et de la nourriture sur la table dans la pièce avec coin cuisine aménagé, des serviettes et des produits d'hygiène dans la cabine de douche ainsi qu'un portefeuille et un câble pour charger un téléphone portable, des produits d'entretien et un bidon de lessive entamé, un lit défait et quelques vêtements dans la chambre. Il a été constaté par ailleurs dans le chalet de 70 m2 un poêle à bois en état de fonctionnement, de la nourriture sur le plan de travail de la cuisine, dans la chambre un lit avec une literie complète, le lit étant défait et un meuble bibliothèque comportant des effets personnels, des cadres photos, des parfums féminins. Il a été trouvé encore des effets personnels et des vêtements dans le couloir. Cependant, force est de constater que nonobstant la relative longueur des constatations effectués par l'huissier, il n'a été constaté la présence d'aucune personne dont la présence ne pourrait s'expliquer que par l'effet de l'existence d'une sous-location. Il sera rappelé que comme il a été rappelé ci-dessus, aucune circonstance ne permet de considérer que le preneur n'aurait pas eu le droit d'occuper par l'intermédiaire de son gérant à titre d'habitation les locaux donnés à bail ainsi que, en application des dispositions de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime précitées, ses ascendants, ses descendants, ses frères et soeurs ainsi que les partenaires pacsés avec lesquels ces derniers sont liés. Par ailleurs pour justifier encore d'une sous-location , le bailleura produit aux débats une capture d'écran du 27 septembre 2016 comportant une description des Haras de la Côte d'Opale avec la précision, 'possibilité d'hébergement sur place dans deux chalets de 3 personnes', ce à quoi l'EARL de la Côte d'Opale réplique que l'hébergement sur place peut être en fait réalisé par un voisin qui dispose deux chalets. A cet égard, il ne résulte pas clairement des constatations effectuées par l'huissier que le premier logement à savoir le studio agrandi pourrait correspondre au qaulificatif de chalet. Par ailleurs, l'état des deux logements avec les effets personnels présents ne permet pas de penser qu'ils seraient donnés en location au titre de locations saisonnières ou de courte durée. En outre, la capture d'écran est déjà relativement ancienne à la date de saisine de la juridiction. Il convient dès lors pour la cour par ces motifs et ceux des premiers juges de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté le grief sur ce point comme étant non caractérisé. Sur le grief relatif à la construction d'habitations sans autorisation du bailleur : Il est constant que l'article 9 du contrat liant les parties sus-énoncé interdit les constructions faites sans l'autorisation du bailleur. Cependant au regard du statut impératif des baux ruraux, la violation de cette clause n'est pas en soi une cause de résiliation du bail. Il est donc nécessaire pour le bailleur d'établir que cette violation est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Le constat établi par Maître [S] a mis en évidence qu'un chalet avait été effectivement constuit sur l'emprise du centre équestre d'une superficie de 70 m2 composée d'une pièce centrale, de deux toilettes, d'une pièce à usage de chambre, d'un couloir et d'une salle d'eau. Il y a lieu de conclure des pièces produites que cette construction a bien été édifiée avec l'accord du bailleur et ce dès lors que le descriptif de travaux a été signé entre le preneur et le bailleur le 13 novembre 2012, lequel document est manifestement authentique eu égard à la mention faite par le notaire et le cachet porté par ce dernier et que ce descriptif de travaux prévoit la construction d'un club house. Si au regard des constatations effectuées par l'huissier et selon lesquelles des effets personnels ont été retrouvés dans les différentes pièces, ce chalet n'est pas affecté en l'état à un usage de club house, il pourrait parfaitement l'être au regard de la configuration des lieux. Il ne saurait être reproché par ailleurs au preneur de ne pas avoir maintenu une activité de club-house dans le chalet, activité de club-house qui avait été avalisée par les bailleurs, dès lors que ces derniers reprochent au preneur des activités commerciales de vente de boissons et de restauration rapide , alors pourtant qu'un club-house est défini comme un bâtiment réservé aux membres d'un club sportif et mettant à la disposition de ces derniers des boissons et une restauration légère. Pour le surplus, c'est très exactement que le jugement entrepris a retenu que s'il était constant que l'agrandissement du studio constaté par l'huissier n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de la part du bailleur, cet agrandissement ne figurant pas dans le descriptif de travaux signé le jour de la conclusion du contrat de bail et que par ailleurs il n'était pas justifié de ce que l'édification du chalet et l'agrandissement du studio avaient donné lieu à des autorisations administratives, il n'en demeurait pas moins qu'il n'était aucunement démontré que ces constructions dont une avait tout de même était expressément autorisée par le propriétaire étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fond. La seule sanction de tels agissements ne peut dès lors correspondre qu'à un refus d'indemnisation en fin de bail voire à des dommages et intérêts pour le bailleur en cas de preuve d'un préjudice subi par ce dernier. Il y a donc lieu pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté ce motif de résiliation. Sur l'exercice d'une activité commerciale par le preneur : L'article L. 411-26 du code rural et de la pêche maritime dispose que les obligations du preneur relative à l'utilisation du fonds pris à bail sont régis par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. L'article 1766 énonce à cet égard que : Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764. Il ressort des textes susvisés que l'article L. 411-26 du code rural et de la pêche maritime et qui renvoie à l'article 1766 du code civil crée une cause autonome de résiliation du bail rural en cas notamment de changement de la destination des locaux donnés à bail. Il sera rappelé enfin que le bail conclu entre les parties le 13 novembre 2022 prévoit que la destination des lieux ne peut être changée. Les époux [F] ont entendu justifier par différents éléments que l'EARL Les Haras de la Côte d'Opale exerce dans les lieux loués différentes activités commerciales. Ils font valoir en premier lieu que la société intimée exerce l'activité de commerce de chevaux à titre commercial le tenant pour suffisamment établi par la production de l'enseigne 'les Haras de la Côte d'Opale'figurant sur son hangar et prise par Maître [S] lors du constat du 30 décembre 2020, enseigne sur laquelle figure entre autres activités celle de commerce de chevaux. Cependant, aucun autre élément ne fait apparaître que L'EARL Les Haras de la Côte d'Opale se livrerait à la pure commercialisation de chevaux, à savoir à l'achat de chevaux pour revendre. Il est constant par ailleurs que sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle mais aussi les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Ainsi seule peut être considérée comme commerciale la vente de chevaux non élevés, dressés ou entrainés par le centre équestre. En l'espèce, la vente de chevaux non élevés aux 'Haras de la Côte d'Opale' n'est pas établie et c'est exactement que le tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté le moyen. S'agissant de la location de chalets, la cour a d'ores et déjà dans un précédente paragraphe considéré que la preuve n'était pas rapportée d'une sous-location de chalets présents sur le haras susceptible de correspondre à deux motifs de résiliation différents à savoir la sous-location prohibée d'une part et le changement de la destination rurale du bien par exercice d'une activité commerciale. S'agissant de la licence 4, il résulte des éléments du dossier et notamment des courriers de la ville de [Localité 5] que la licence 4 a été exploitée entre le 3 juin 2013 et le 15 novembre 2019 date de sa cession. Il y a lieu de constater que le grief n'était plus d'actualité à la date de la saisine de la juridiction paritaire. Par ailleurs, cette licence 4 apparaît par ailleurs liée à l'existence du club house dont les époux [F] avaient accepté le principe, jusqu'à ce que les choses évoluent en raison des dissensions entre les parties. Enfin, c'est par des motifs pertinents et que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que la photographie produite aux débats au regard des conditions dans lesquelles elle était prise ne pouvait caractériser quoi que ce soit à l'encontre de L'EARL Les Haras de la Côte d'Opale au titre de l'exploitation d'un camion pizza sur le site. Si par ailleurs L'EARL Les Haras de la Côte d'Opale a reconnu qu'elle pouvait faire venir un food-truck lors de manifestations hippiques, cela n'implique pas qu'elle exerce une activité commerciale. Il y a lieu de constater d'ailleurs que lors du constat du 30 décembre 2020, lequel a été réalisé par surprise, aucun élément constaté n'est venu accréditer l'idée d'une activité de restauration effectuée dans les lieux donnés à bail. Par ailleurs et enfin, rien n'interdit au gérant de L'EARL Les Haras de la Côte d'Opale, à côtéd'avoir à côté de sa gérance de l'EARL une activité personnelle de restauration rapide, la pièce produite sur ce point faisant bien apparaître que c'est lui et non l'EARL qui exerce l'activité. Il s'ensuit que le dernier grief n'est pas davantage caractérisé. Sur la demande d'expertise : Les époux [F] ont demandé l'instauration d'une mesure d'expertise dont le libellé est repris plus haut sans préciser comment cette demande s'articulait avec la demande principale. L'EARL les Haras de la Côte d'Opale a répliqué que l'article 146 du code de procédure civile excluait qu'une demande d'expertise puisse être faite pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, interprétant la demande comme une demande de mesure d'expertise avant-dire droit sur la demande principale. A supposer que la demande d'expertise soit réellement faite avant dire droit sur la demande en résiliation, il ne peut être que constaté que les résultats d'une telle mesure d' expertise ne sont pas de nature à modifier l'appréciation de la cour sur le bien-fondé de cette demande de résiliation. Cependant, comme l'a exactement énoncé le jugement entrepris, la demande d'expertise ne prend sens que dans le contexte d'un règlement de compte entre les parties, faisant suite au prononcé de la résiliation du bail rural. Dès lors que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [F] de leur demande en résiliation du bail rural, il doit l'être également par voie de conséquence en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par les premiers juges. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs. Les époux [F] succombant dans leur recours en supporteront les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au dispositif. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel qui ne porte pas sur le rejet de la demande de sursis à statuer, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute les époux [F] de leur demande tendant à voir enjoindre à L'EARL intimée d'avoir à produire les factures originales et les devis avec signatures originales des époux [F] Condamne M. [D] [F] et Mme [U] [J] épouse [F] aux dépens d'appel ; Les condamne à payer à L'EARL Les Haras de la Côte d'Opale la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le greffier, Le président, Harmony POYTEAU Véronique DELLELIS