Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 24/04989 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIFV
Minute n° 24/00068
EXPERTISE
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
S.N.C. CORBERT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX
ET :
S.A.R.L. LE HAVANE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant
Qualification du jugement : réputé contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 08 décembre 1999, la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a donné à bail commercial à la société LE HAVANE, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 1999, un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] 33, moyennant un loyer annuel initial de 180.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de brasserie.
Par contrat du 24 août 2009, le bail a été renouvelé à compter du 1er décembre 2008 entre la SNC CORBERT, venant aux droits de la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA, et la SARL LE HAVANE, moyennant versement d’un loyer annuel de 49.000 euros hors taxes et hors charges.
Le 07 mars 2024, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024.
Le 15 mars 2024, le bailleur a fait signifier au preneur, son consentement au renouvellement du bail, et formulé une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 79.000 euros hors taxes et hors charges.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 17 avril 2024, la SNC CORBRET a, par acte du 29 mai 2024, fait assigner la SARL LE HAVANE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2024.
La SARL LE HAVANE, régulièrement assignée par acte remis à personne, par l’intermédiaire de son directeur d’exploitation, n’a pas comparu.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SNC CORBERT, soutenant les termes de son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux :
à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 79.000 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 70.000 euros hors taxes et hors charges par an,en toutes hypothèses :juger que la SARL LE HAVANE est tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,condamner la SARL LE HAVANE au paiement des dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SNC CORBERT soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le bail s’étant poursuivi par tacite prolongation depuis son expiration contractuelle intervenue le 30 novembre 2017, et sa durée étant supérieure à 12 ans, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2024 suite à la demande formée par le preneur doit être fixé à la valeur locative. Elle prétend que cette valeur locative doit être fixée à la somme de 79.000 euros. A défaut, elle sollicite l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce, et la fixation d’un loyer provisionnel sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce.
MOTIVATION
Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation, le bail aura duré plus de douze ans.
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, le bail renouvelé le 1er décembre 2008 par contrat du 24 août 2009 pour une durée de neuf ans est arrivé à son terme contractuel le 30 novembre 2017 et s’est depuis poursuivi par tacite prolongation. Il a donc une durée effective supérieure à douze ans, ce qui doit conduire à déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.
La SNC CORBERT ne produit au débat aucun élément permettant d’attester de la valeur locative revendiquée à hauteur de 79.000 euros, ne permettant ainsi pas à la juridiction de statuer sur sa demande principale.
Toutefois, le juge des loyers commerciaux étant tenu de rechercher cette valeur locative, il convient d’ordonner une expertise à cette fin, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Durant le cours de l’expertise, et en l’absence de tout élément probatoire permettant de démontrer la pertinence de la valeur réclamée par le bailleur à ce titre, il convient de fixer un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel actuellement en cours.
Sur les frais du procès
- dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er avril 2024, entre la SNC CORBERT et la SARL LE HAVANE, portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 4], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 3] à [Localité 4], pour y procéder, avec mission de:
1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;
Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SNC CORBERT, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;
Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;
Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;
Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Réserve les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
