Tribunal judiciaire, 01 juillet 2025. 24/01892

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 6] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/01892 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSLE JUGEMENT DU : 01 Juillet 2025 S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ M. [M] [R] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01 Juillet 2025. DEMANDERESSE: S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES DEFENDEUR: Monsieur [M] [R] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 7] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 06 Mai 2025 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À :Me SOVRAN CIBIN + CCC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet au 15 avril 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M. [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 701,70 euros provisions pour charges incluses. Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2333,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [R] le 29 juillet 2024. Par assignation du 25 novembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 3695,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence). Prétentions et moyens des parties À l'audience du 6 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 avril 2025, s'élève désormais à 11041,92 euros terme de mars inclus. Elle ajoute qu’il est fait application d’un supplément de Loyer de solidarité depuis janvier 2025 faute pour le locataire d’avoir répondu à l’enquête ressources. La société CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il a adressé un courrier adressé à la Préfecture de l’Essonne et transmis au tribunal avec le rapport de carence d’enquête sociale, par lequel il sollicite « l’annulation » de l’audience, et indique être en mesure de payer 1000 euros en plus de loyer afin d’apurer la dette. La société CDC HABITAT SOCIAL ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et précise être opposée à l’octroi de délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société CDC HABITAT SOCIAL a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [M] [R]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2333,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2024. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce en l’absence de demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire formulée tant par le bailleur que le locataire qui n’a pas comparu à l’audience, le juge ne pouvant statuer d’office, il ne saurait être procédé à la dite suspension. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte daté du 29 avril 2025 démontrant qu’à la date du 22 avril 2025 terme de mars inclus, M. [M] [R] lui devait la somme de 11 041,92 euros, soustraction faite des frais de procédure d'un montant de 347.70 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens. M. [M] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 2333,04 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1362,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [M] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence de reprise régulière du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 2022 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [M] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 6 octobre 2024, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [M] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [M] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 11 041,92 euros (onze mille quarante et un euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2025 terme de mars inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 2333,04 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1362,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que M. [M] [R] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (5384,82 euros) incluse dans cette condamnation s'il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l'année 2025 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2024 et celui de l'assignation du 25 novembre 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge