Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 D
N° RG 21/06301 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WDMT
Jugement du 17 Octobre 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS - 875
Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP - 692
Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL - 654
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 17 Octobre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement réputé contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 Juin 2024 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
Monsieur [E] [R]
né le 23 Octobre 1992 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représenté par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON
DEFENDEURS
S.C.P. OLIVIER MICHOUD, MAUD PERRET ET [J] [U] NOTAIRES ASSOCIES,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON
Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 5],
représenté par son syndic en exercice la société FONCIA OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 4]
représenté par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
Madame [L] [Y]
née le 02 Décembre 1995 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
défaillante
S.A.R.L. THELYAS,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 3]
défaillante
Par acte du 20 novembre 2020, Monsieur [E] [R] a acquis de la société THELYAS, un appartement au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété établi par Maître [J] [U] le 14 septembre 2020.
Par acte rectificatif du 16 février 2021, établi par Maître [J] [U], l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été modifiés.
Monsieur [E] [R] a fait valoir auprès des parties l’illégalité d’une telle modification portant jouissance privative de la cour intérieure sans recours à l’assemblée générale des copropriétaires.
Par exploits des 07, 08 et 22 septembre 2021, Monsieur [E] [R] a assigné la société THELYAS (PV 659), la SCP MICHOUD, PERRET, [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 5], devant la présente juridiction.
Par exploit du 08 août 2022, Monsieur [E] [R] a assigné Madame [L] [Y] devant la présente juridiction.
Les procédures ont été jointes par ordonnance du 26 septembre 2022.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2023 et signifiées le 21 mars 2023 à Madame [Y] et le 29 mars 2023 à la société THELYAS (PV 659), Monsieur [E] [R] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 6-3, 6-4 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 1112-1 et 1240 du Code civil :
A titre principal,
- Déclarer nulle et de nul effet la modification passée ou, à titre subsidiaire et en tout état de cause, la déclarer inopposable à Monsieur [R] et, plus largement, au syndicat de copropriété,
- Rendre la décision commune et opposable au syndicat de copropriété et à Madame [Y],
A titre subsidiaire,
- Condamner in solidum la société THELYAS et Maître [U] à lui verser la somme de 20.000 € au titre du préjudice subi,
En tout état de cause,
- Constater que Monsieur [R] ne s’oppose pas à la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires de rectification de l’EDD, ou, à défaut, de juger la clause non-écrite,
- Condamner in solidum la société THELYAS et Maître [U] à supporter les frais de cette rectification ou à défaut les frais subséquents au prononcé de la clause comme étant réputé non-écrite,
- Condamner in solidum les mêmes à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Jean-Paul SANTA-CRUZ.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 juin 2023, la SCP MICHOUD, PERRET et [U] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil :
- Débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes,
- Condamner Monsieur [R], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022 et signifiées le 16 décembre 2022 à la société THELYAS et le 19 juin 2023 à Madame [L] [Y] (PV 659), le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 5, 8, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 :
- Juger que l’acte rectificatif du 16 février 2021 publié par les soins de Me [U], Notaire, et sur requête de la société THELYAS, est annulable pour être contraire aux termes du règlement de copropriété, et en ce qu’il porte atteinte aux droits des copropriétaires,
- Juger que l’état descriptif de division contenu dans l’acte du 14 septembre 2020 établi par Me [U], Notaire, est affecté d’erreurs matérielles n’affectant pas les droits des parties et qui doivent être rectifiées par la suppression des pondérations appliquées aux lots n°1 et 5 pour les « tantièmes généraux, tantièmes bâtiment A, tantièmes bâtiment B », aux pages 12 et 13, dans la partie correspondant à l’état descriptif de division, au titre de jouissance exclusive de la terrasse qui ne fait pourtant pas partie de leurs lots, les actes rectifiés devant être établis et publiés aux frais de la société THELYAS et le notaire rédacteur, Me [U],
A titre subsidiaire, et pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de rectification d’erreur matérielle de l’état descriptif de division,
- Juger que les clauses de répartitions de charges figurant dans le règlement de copropriété aux pages 24 et suivantes sont réputées non-écrites ; en conséquence, désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission d’établir de nouvelles clauses de répartition de charges conformes à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, aux frais de la société THELYAS et de Me [U], Notaire,
- Condamner Maître [U] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement la société THELYAS et Maître [J] [U] au paiement de la somme de 4.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Valablement assignées, la société THELYAS et Madame [Y] n’ont pas constitué avocat.
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
La clôture de la procédure a été prononcée au 18 décembre 2023.
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MOTIFS
I. Sur la régularité de l’acte du 16 février 2021
. Au soutien de sa demande principale en nullité et subsidiaire en inopposabilité, Monsieur [R] fait valoir que les parties communes spéciales ou à jouissance privative litigieuses n’ont aucune existence juridique en l’absence de leur mention expresse dans le règlement de copropriété tel qu’applicable au jour de l’acquisition de son bien. Il soutient que la modification ultérieure est nulle en ce qu’elle ne saurait être considérée comme une simple erreur matérielle et qu’ayant une incidence sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes dont le cour fait partie, elle devait être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.
. Le syndicat des copropriétaires, sa joignant à la demande en nullité formée par Monsieur [R], fait valoir que l’état descriptif de division initialement établi ne fait nulle mention d’une quelconque jouissance privative de partie commune au bénéfice des lots 1 et 5 et relève que la modification ultérieurement réalisée est inopposable aux copropriétaires.
. En réponse, la SCP MICHOUD, PERRET, [U] fait valoir que l’acte rectificatif du 16 février 2021 est parfaitement régulier en ce qu’il ne porte que sur une omission matérielle dont la correction n’a aucune incidence sur les droits et obligations de chacun des copropriétaires, les clauses de répartition des charges étant demeurées inchangées.
Réponse du Tribunal,
En application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
En l’espèce, il résulte à la lecture du règlement de copropriété du 14 septembre 2020 qu’aucune mention expresse quant à la jouissance particulière de la cour intérieure litigieuse n’a été formulée, seules pouvant être relevées des mentions générales en page 15 : « les jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs avec leurs plantations et leurs équipements, lorsqu’il en existe » sont des parties communes spéciales et en page 21 au titre des « balcons-terrasses » indiquant qu’il s’agit de parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés.
Sur ce dernier point, il convient de relever qu’aucune mention particulière quant à la jouissance exclusive d’une partie commune ne résulte de l’acte authentique du 14 septembre 2020, reçu par Maître [J] [U] et portant vente des lots 1 et 7 au profit de Madame [L] [Y].
Partant, considérant l’absence constante de toutes mentions expresses d’une jouissance privative des terrasses, sans que les mentions de pondération au sein de la notice jointe au règlement de copropriété ne puissent être considérées comme telles, et alors même que l’ensemble des actes permettant cette appréciation a été reçu par le même Notaire, celle-ci ne saurait être considérée comme une simple erreur matérielle.
Dès lors, une telle modification portant atteinte à la jouissance des parties privatives du demandeur, ainsi qu’à la destination de l’immeuble dont la cour commune est de fait supprimée, la modification du règlement de copropriété litigieuse nécessitait un vote à l’unanimité des copropriétaires concernés.
Il en résulte que l’acte rectificatif au règlement de copropriété – état descriptif de division reçu par Maître [J] [U] le 16 février 2021 est nul.
En outre, au regard desdits éléments produits aux débats, il convient de considérer les pondérations appliquées aux lots 1 et 5 comme matériellement erronées, justifiant que l’état descriptif de division soit rectifié et mis en conformité avec les droits établis au profit des parties par le règlement de copropriété.
En conséquence, la SCP MICHOUD PERRET [U] prise en la personne de Maître [J] [U] et la société THELYAS seront condamnées, in solidum à procéder, à leur frais, à la rectification de l’état descriptif de division pour le mettre en conformité avec le règlement de copropriété du 14 septembre 2020 et à la publication de la présente décision en ce qu’elle porte annulation de l’acte rectificatif publié au service de la publicité foncière.
II. Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCP MICHOUD PERRET [U] prise en la personne de Maître [J] [U] et la société THELYAS, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, , la SCP MICHOUD PERRET [U] prise en la personne de Maître [J] [U] et la société THELYAS seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [E] [R] et au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5], chacun, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros, à défaut de production de justificatifs, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;
DECLARE nul l’acte rectificatif au règlement de copropriété – état descriptif de division reçu par Maître [J] [U], à la requête de la société THELYAS, le 16 février 2021, publié au service de la publicité foncière ;
CONDAMNE la SCP MICHOUD PERRET [U] prise en la personne de Maître [J] [U] et la société THELYAS, in solidum, à procéder, à leur frais, à la rectification de l’état descriptif de division attaché au règlement de copropriété du 14 septembre 2020, pour le mettre en conformité avec celui-ci et à la publication de la présente décision en ce qu’elle porte annulation d’un acte publié au service de la publicité foncière ;
CONDAMNE la SCP MICHOUD PERRET [U] prise en la personne de Maître [J] [U] et la société THELYAS, in solidum, à payer à Monsieur [E] [R] et au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5], chacun, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCP MICHOUD PERRET [U] prise en la personne de Maître [J] [U] et la société THELYAS, in solidum, aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier, Le Président,
