Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00280 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YY5D
OPH AQUITANIS
C/
[J] [C], [B] [I]
- Expéditions délivrées aux défendeurs
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
OPH AQUITANIS
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par M. [U] salarié muni d’un pouvoir
DEFENDEURS :
Monsieur [J] [C]
né le 21 Février 1989 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Présent
Madame [B] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de location en date du 16 décembre 2020, prenant effet le même jour, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] et une place de stationnement n°OTOPS0035 située à la même adresse.
Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mai 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] un commandement de payer la somme de 1.578,06 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 18 avril 2024 aux fins de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance et les dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement que vous occupez [Adresse 2] à [Localité 7] et d'une annexe n° OTOPS0035 à usage de parking individuel souterrain située [Adresse 6] à [Localité 7], et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
Les condamner SOLIDAIREMENT au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 620,61 Euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil,
Les condamner SOLIDAIREMENT au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à votre départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de votre chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil,
Les condamner SOLIDAIREMENT au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner SOLIDAIREMENT aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'audience du 18 avril 2024 a été renvoyée au 31 mai 2024 afin qu'une reprise du paiement du loyer courant soit établie et en raison d'un dossier FSL en cours.
Lors de l'audience du 31 mai 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3.210,14 euros au 22 mai 2024. Il ajoute se désister de la demande portant sur le défaut d’assurance. Il précise que le dernier loyer a été intégralement réglé et indique ne pas être opposé à l'octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] comparaissent et exposent qu'ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette.
Ils indiquent que Madame [I] est hôtesse de caisse en CDI à temps partiel et qu’elle perçoit des revenus mensuels à hauteur de 900 euros par mois.
Monsieur ajoute être actuellement en CDI et bénéficier du statut de travailleur handicapé.
Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 90 euros en sus du loyer courant.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 18 avril 2024.
L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 11 janvier 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 1578.06 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 19 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.
Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, une régularisation est intervenue depuis. Par conséquent, cette demande est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement du loyer et charges locatives.
Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, que Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] ont repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (743.80 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3210.14 euros à la date du 22 mai 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3210.14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Sauf exceptions légales, s'il existe plusieurs preneurs, ils sont conjointement et solidairement responsables du paiement des loyers et des charges, travaux locatifs et indemnités d'occupation ».
Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 20 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 16 décembre 2020 entre Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] et à la place de stationnement n°OTOPS0035 située à la même adresse;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 3210.14 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 90 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (743.80 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [I] [B] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
