Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/00013

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 09 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00013 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UWRN CODE NAC : 70E - 0A AFFAIRE : [X] [V], [I] [P] C/ [F] [E], [N] [K] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [X] [V] né le 21 Octobre 1978 à CORBEIL-ESSONNES (91), demeurant 3 rue MIchelet - 94800 VILLEJUIF et Madame [I] [P] née le 15 Août 1983 à TOURS (37), demeurant 3 rue Michelet - 94800 VILLEJUIF représentés par Me Romain ROSSI LANDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0014 DEFENDEURS Monsieur [F] [E] né le 18 Janvier 1974 à AUXERRE (89), demeurant 3 impasse Edouard Vaillant - 94550 CHEVILLY-LARUE et Madame [N] [K], demeurant 1 bis rue Michelet - 94800 VILLEJUIF représentés Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0341 Débats tenus à l’audience du : 30 Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Septembre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] sont propriétaires d’un bien situé 3 rue Michelet 94800 VILLEJUIF. Ils ont procédé à des travaux de surélévation de leur bien. Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] sont quant à eux propriétaires d’un bien situé 1 bis sur Michelet 94800 VILLEJUIF. Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] souhaitent procéder au ravalement, à l’étanchéité et à l’isolation de leurs façades, nécessitant l’accès au fonds de Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E]. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] ont fait assigner Madame [N] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de condamnation, sous astreinte de 300 euros par jour à compter de la décision à intervenir, et pendant un délai de trois mois, à leur laisser l’accès à son fonds pour qu’ils puissent effectuer lesdits travaux (procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/00013). Par ordonnance du 26 janvier 2024, le juge des référés a invité les parties à rencontrer un médiateur. Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] ont fait assigner en intervention forcée Monsieur [F] [E] devant le juge des référés (procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/00418). Les affaires ont été appelées à l’audience du 26 mars 2024 à laquelle elles ont été jointes sous le numéro de RG 24/00013. Après plusieurs renvois, l’affaire a été rappelée à l’audience du 30 juillet 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] sollicitent du juge des référés de : - les juger recevables en leurs demandes, - leur accorder un tour d’échelle, - les autoriser à passer temporairement chez Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] afin d’effectuer les travaux, - condamner Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E], sous astreinte de 300 euros par jour à compter de la décision à intervenir, et pendant un délai de trois mois, à laisser l’accès à leur fonds à Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] et à leur entreprise CALMSTEEL, pour qu’ils puissent effectuer les travaux de ravalement, l’étanchéité et d’isolation de leur façade, - débouter Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] de leurs demandes, - condamner in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Ils sollicitent un tour d’échelle, ne pouvant procéder aux travaux de ravalement, étanchéité et isolation des façades de leur propriété qui se dégradent, et donc du mur pignon donnant sur la propriété de Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E], sans accéder au fonds de ces derniers. Ils relèvent l’urgence des travaux à effectuer et développent la méthodologie qu’ils comptent utiliser, élaborée en collaboration avec leur entrepreneur, de manière à être le moins invasif possible. Ils soutiennent que l’absence de contestation sérieuse n’est pas à démontrer dans le cadre d’une demande de tour d’échelle. Ils rappellent que des bâches ont dû être posées pour protéger la façade qui n’a pu être ravalée et ne pas avoir été informés de la charpente de la toiture en empiétement, soulignant que la solution technique choisie évite désormais tout nouvel empiétement en surplomb, faute de bornage. Concernant le permis de construire, ils soulignent avoir effectué un permis modificatif le 4 mars 2024 qui leur a été accordé, confirmant la conformité au Plan Local d’Urbanisme, ainsi qu’un nouveau permis modificatif le 16 juillet 2024 dont l’objet consiste à ne réaliser les travaux d’isolation, d’étanchéité et de ravalement que sur la rehausse du pignon donnant sur le terrain de Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E]. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] demandent au juge des référés de : - débouter Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] de leurs demandes, - condamner Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils soutiennent l’existence d’une contestation sérieuse, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, relevant que la demande de permis de construire a fait l’objet d’un arrêté de refus émis par le maire le 1er juillet 2022 pour défaut de conformité au Plan Local d’Urbanisme et que le nouveau permis de construire déposé souffre d’irrégularités, la construction étant plus haute que déclarée à l’égout. Ils indiquent avoir déposé un recours gracieux le 15 juillet 2024 à l’encontre du permis n° PC 09407622W1066 M1, ne pas avoir eu connaissance du nouveau permis modificatif déposé le 16 juillet 2024 et soutiennent l’absence d’urgence en raison des difficultés rencontrées par les demandeurs pour obtenir leur permis de construire. Ils soulèvent une problématique d’empiétement, motivant le refus d’accès à leur fonds, des bâches ayant été posées et empiétant sur leur fonds lors des travaux de surélévation et des travaux d’isolation thermique réalisés il y a plusieurs mois ayant également empiété sur leur fonds. Selon eux, il existe un risque d’empiétement avéré sur leur fonds du fait des travaux de ravalement, d’étanchéité et d’isolation des façades envisagés, et ce risque n’est pas écarté par la nouvelle méthodologie proposée. Ils mentionnent le caractère déraisonnable d’une demande de tour d’échelle durant 3 mois. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur le droit dit de tour d'échelle (ou droit d'échelage) : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le droit dit de tour d'échelle, qui a été créé par la jurisprudence, consiste pour le propriétaire d'un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d'effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu'en empruntant le fonds qui le jouxte. Ce droit ne peut exister que pour autant que les travaux à réaliser soient vraiment nécessaires et par ailleurs d'une certaine urgence. Le voisin qui prétend exercer son droit d'échelage ne doit pas faire subir au propriétaire du fonds 'servant' une sujétion intolérable et excessive, alors que ce droit ne peut être imposé à ce dernier que s'il n'existe pas d'autres possibilités d'accès et alors par ailleurs que les modalités de passage sur le fonds servant, l'ampleur de l'empiétement ainsi que la durée d'intervention sur le fonds servant doivent être aussi restreintes que possible, de manière à limiter autant que faire se peut la gêne ainsi occasionnée au tiers. Dès lors que les conditions du droit sont réunies, le propriétaire du fonds servant n'est pas fondé à faire obstacle à son exercice, de sorte qu'en cas d'urgence et en l'absence de contestation sérieuse, il s'expose à y être judiciairement contraint sur le fondement de l'action en référé de l'article 834 du code de procédure civile. Il appartient alors au juge des référés de définir les modalités d'exercice du droit, d'ordonner les mesures strictement nécessaires à la réalisation des travaux, enfin et le cas échéant d'accorder au propriétaire du fonds servant une provision à valoir sur ses préjudices pour peu seulement que l'obligation du bénéficiaire du droit d'échelage ne soit pas sérieusement contestable. En l'espèce, l’urgence à effectuer les travaux de ravalement, étanchéité et isolation demandés par Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] est établie, leur bien se dégradant et les demandeurs étant dans l’obligation d’installer des panneaux OSB pour le protéger, lesquels doivent être changés, entraînant des frais. Les travaux de ravalement, d’étanchéité et d’isolation sont également nécessaires à la finition de l’ouvrage et à l’étanchéité des murs et nécessitent l’accès au fonds de Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E], comme cela a été constaté par commissaire de justice selon constat du 13 octobre 2023. Il est également démontré, par la nouvelle méthodologie proposée par les demandeurs (pièce n°23 – courrier de la société CALMSTEEL FR du 17 avril 2024) que Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] s’engagent à prendre toutes les précautions nécessaires pour limiter les impacts sur la propriété de Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E], avec une durée de travaux prévue sur 2 semaines. Il est également prévu la fixation d’une bavette jet d’eau au pied des futurs panneaux isothermes et d’un ensemble de panneaux sandwich isothermes de 60 mm de type PYRAL où le revêtement extérieur est déjà prévu, de sorte que le risque d’éclaboussures pendant le ravalement est prévenu. L’accès à l’échafaudage se fera en outre depuis le terrain des demandeurs. Il n’est pas démontré, par cette nouvelle méthodologie proposée, que le risque d’empiétement en surplomb sur la propriété de Madame [N] [K]et Monsieur [F] [E] persiste. Enfin, force est de constater que les travaux concernant la présente procédure ne sont que des travaux de ravalement, étanchéité et isolation des façades, et non les travaux de surélévation, lesquels ont déjà été réalisés, de sorte que les contestations du permis de construire déposé n’ont aucun impact sur la demande de tour d’échelle. Il convient donc de faire droit à la demande d'échelage dans les conditions prévues au dispositif, en utilisant la méthode prévue par la société CALMSTEEL FR dans son courrier du 17 avril 2024, sur une période de deux semaines (pièce n°23). Sur l’astreinte : L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Eu égard au contexte litigieux existant entre les parties, il y a lieu d’assortir l’obligation d’échelage d’une astreinte provisoire telle que fixée au dispositif. Sur les autres demandes : Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] seront condamnés aux dépens de la présente procédure. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de les condamner, in solidum, à payer à Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel, assortie de plein droit de l'exécution provisoire, Enjoignons à Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] d'autoriser Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] à faire pénétrer sur leur fonds, sis 1 bis sur Michelet 94800 VILLEJUIF, l’entreprise CALMSTEEL FR, ou toute autre entreprise par eux choisie, pour faire réaliser les travaux d’isolation, de ravalement et d’étanchéité de la maison de Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] sise 3 bis rue Michelet 94800 VILLEJUIF, et ce sous réserve : -d'avoir sécurisé le chantier, - de respecter le mode opératoire prévu par le courrier de l’entreprise CALMSTEEL FR du 17 avril 2024 (pièce n°23) et la durée de deux semaines qui y est mentionnée, -d'avoir prévenu Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] du jour de début des travaux et de leur durée par lettre recommande avec accusé de réception au moins huit jours à l'avance, -d'avoir préalablement fait procéder par commissaire de justice, à leurs frais partagés, à un constat des lieux contradictoire visant à décrire les conditions d’accès au mur pignon ainsi que l’état des lieux tant au début de la réalisation des travaux qu’à l'issue des travaux, Disons qu’à défaut de laisser l’accès à leur fonds à la date fixée ci-dessus, et sous réserve du respect de l’information prévue précédemment et à compter de deux refus opposés, Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] encourront une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce, pendant trois mois, à la suite de quoi, il sera à nouveau statué, Condamnons Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] in solidum à payer à Madame [I] [P] et Monsieur [X] [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déboutons Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons Madame [N] [K] et Monsieur [F] [E] aux entiers dépens, Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires, Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 9 septembre 2024 LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES