Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/54705

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54705 N° : 5MF/LB Assignation du : 1er juillet 2024 [1] [1] 3 copies exécutoires délivrées le : +2 copies Adm.jud. ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 novembre 2024 par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal, Assistée de Laurence Bouvier, Greffier DEMANDERESSE Madame [N] [W] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Mathieu Lecoanet, avocat au barreau de Paris - #R0012 DÉFENDERESSE S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 9] NORD [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Maître Lara Andraos Guerin, avocat au barreau de Paris - #C1951 INTERVENANTE VOLONTAIRE S.C.I. MARIVAUX [Localité 2] représentée par Maître Damien Ayrole de la Selasu Ayrole Avocat, avocats au barreau de Paris - #E0786 DÉBATS A l’audience du 24 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Laurence Bouvier, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Madame [N] [W] est copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3]. La Sci Marivaux est propriétaire des lots 41 et 42 de l’immeuble sis [Adresse 3]. Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 11 mai 2023, la société Maville Immobilier-ADB [Localité 9] Nord a été nommée syndic de l’immeuble sis [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, Madame [N] [W] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la société Maville Immobilier-ADB [Localité 9] Nord aux fins d’obtenir : - la désignation d’un administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] avec pour mission de : • choisir une entreprise pour réaliser des travaux de retrait de treuil et gravats présents dans le lot 42 au 5ème étage de l’immeuble pour un budget maximum de 2.500 euros • passer commande auprès de cette entreprise • assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution afin que les sacs de gravats soient retirés à l’aide du treuil pour éviter de dégrader les parties communes • rendre compte au tribunal • référer au président du tribunal judiciaire de Paris en cas de difficultés - la fixation de la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur, à la charge de la société Maville Immobilier-ADB [Localité 9] Nord - la condamnation de la société Maville Immobilier [Localité 9] Nord au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Lors de l’audience du 24 octobre 2024, Madame [N] [W], représentée par son conseil, maintient oralement ses demandes. A l’appui de ses prétentions, Madame [N] [W] se prévaut des articles 18-V de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de la jurisprudence de la Cour de cassation en vertu de laquelle l’inexécution par le syndic d’une décision d’assemblée générale régulièrement adoptée caractérise la carence de celui-ci. Elle indique que lors de l’assemblée générale du 11 mai 2023, les copropriétaires ont adopté une résolution pour le retrait du treuil et des gravats présents dans le lot 42 et que le syndic s’est limité à appeler les fonds, sans faire réaliser les travaux d’enlèvement. Elle précise que l’inertie du syndic conduit les copropriétaires à payer des charges de procédure exorbitantes et à aggraver les éventuels dommages et intérêts dus à la Sci Marivaux, propriétaire du lot 42, qui ne peut mettre son bien en location. Par conclusions en intervention volontaire développées oralement lors de l’audience du 24 octobre 2024, la Sci Marivaux, représentée par son conseil, s’associe aux prétentions et moyens de Madame [N] [W] et sollicite la condamnation de la société Maville Immobilier au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle précise avoir engagé une action pour obtenir réparation du préjudice subi du fait du défaut d’entretien des parties communes et du retard dans l’exécution des travaux, lui occasionnant un trouble de jouissance mais que les demandes dans cette instance au fond sont indépendantes de la présente procédure. Elle souligne s’être vue refuser le droit de procéder elle-même à l’enlèvement des gravats et du treuil de son lot. Par conclusions en réponse développées lors de l’audience, la société Maville Immobilier-ADB [Localité 9] Nord sollicite : - le rejet de la demande de désignation d’un administrateur ad hoc - le sursis à exécution jusqu’au prononcé de la décision définitive de la 8ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris et de la décision définitive de la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris - le rejet des conclusions, demandes et fins de Madame [N] [W] - la condamnation de Madame [N] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. A l’appui de ses prétentions, la société Maville Immobilier- ADB [Localité 9] Nord fait valoir qu’aucune carence ne peut lui être reprochée puisqu’elle a été nommée en qualité de syndic le 11 mai 2023 et que dès le 3 août 2023, la Sci Marivaux saisissait le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter sa condamnation sous astreinte à évacuer les gravats. Elle estime ne pouvoir dès lors exécuter une résolution dont l’objet est contesté devant les tribunaux. Elle conteste la qualité à agir de Madame [N] [W] qui s’était opposée au vote de la résolution 15 dont elle demande désormais l’exécution. Elle en conclut qu’il est nécessaire de sursoir à exécution dans l’attente des décisions définitives à intervenir. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024. MOTIFS 1/ Sur la qualité à agir de Madame [N] [W] Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. L’action de Madame [N] [W] doit dont être déclarée recevable. 2/ Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc Sur la demande de sursis à exécution Il convient à titre préalable de souligner que la société Maville Immobilier-ADB [Localité 9] Nord a maintenu fermement lors de l’audience du 24 octobre 2024 sa demande de sursis à exécution, indiquant qu’elle ne sollicitait nullement un sursis à statuer. En l’absence de tout fondement juridique à l’appui de sa demande de sursis à exécution, laquelle recouvre les recours devant le premier président de la cour d’appel de toutes décisions du juge de l’exécution, et non les procédures devant le juge des référés, la société Maville Immobilier sera déclarée irrecevable sur ce point. Sur le fond Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication. Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. Aux termes de l’article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété. L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. Selon jurisprudence constante, constitue une carence justifiant la désignation d’un mandataire ad hoc l’inexécution par le syndic d’une décision d’assemblée générale régulièrement adoptée. En l’espèce, l’assemblée générale a voté le 11 mai 2023 la résolution n° 15 en vertu de laquelle le syndic devait faire procéder à l’enlèvement des gravats et du treuil dans un budget maximum de 2.500 euros. Si le syndic a fait procéder à l’appel des fonds, force est de constater qu’aucune entreprise n’a été mandatée ni même recherchée aux fins d’exécution de ladite résolution, devenue définitive. La mise en demeure délivrée par Madame [N] [W] par lettre recommandée du 24 mai 2024 est demeurée infructueuse. Cette absence d’exécution de la délibération définitive de l’assemblée générale portant sur la résolution 15 constitue ainsi une carence du syndic justifiant la désignation d’un mandataire ad hoc comme suit au présent dispositif. 3/ Sur les autres demandes La société Maville Immobilier-ADB [Localité 9] Nord qui succombe supportera le poids des dépens. Il est équitable de condamner la société Maville Immobilier- ADB [Localité 9] Nord au paiement à Madame [N] [W] d’une part et à la Sci Marivaux d’autre part, de la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Déclarons Madame [N] [W] recevable ; Déclarons l’intervention volontaire de la Sci Marivaux recevable ; Déclarons la société Maville Immobilier irrecevable en sa demande de sursis à exécution ; Désignons Maître [O] [X], administrateur judiciaire, [Adresse 4], Tél : [XXXXXXXX01] @ [Courriel 8], en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] avec pour mission de : • choisir une entreprise pour réaliser des travaux de retrait de treuil et gravats présents dans le lot 42 au 5ème étage de l’immeuble pour un budget maximum de 2.500 euros • passer commande auprès de cette entreprise • assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution afin que les sacs de gravats soient retirés à l’aide du treuil pour éviter de dégrader les parties communes • rendre compte au tribunal • en référer au président du tribunal judiciaire de Paris en cas de difficultés ; Fixons la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur à la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros), à la charge de Madame [N] [W] et de la Sci Marivaux pour moitié chacune, qui sera versée directement entre les mains de l’administrateur et disons qu’à défaut du versement de cette provision dans le délai d’un mois à compter de la présente décision, la nomination de l’administrateur judiciaire en qualité de mandataire ad hoc sera caduque et privée de tout effet ; Disons que la mission est donnée pour une durée de 6 mois à compter de la présente ordonnance et qu’elle pourra être prorogée ; Disons que le mandataire nous rendra compte de sa mission et nous soumettra pour examen les frais exposés ainsi que sa demande d’honoraires ; Disons que la rémunération du mandataire sera fixée sur la base du barème en usage pour les administrateurs judiciaires civils au tribunal judiciaire de Paris et sera mise à la charge de la copropriété administrée ; Condamnons la société Maville-Immobilier - ADB [Localité 9] Nord aux dépens ; Condamnons la société Maville Immobilier-ADB [Localité 9] Nord au paiement de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) chacune à Madame [N] [W] et la Sci Marivaux ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. Faite à Paris le 14 novembre 2024 Le Greffier Le Président Laurence Bouvier Maïté Faury