Texte intégral
SG
LE 26 FEVRIER 2025
Minute n°
N° RG 21/03031 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LE5E
[V] [P]
C/
Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET BRAS ([Adresse 3] - RCS B 398 820 712)
Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Guillaume CIZERON - 257
la SELARL CVS - 22B
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 03 DECEMBRE 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 26 FEVRIER 2025.
Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES
DEMANDEUR.
D’UNE PART
ET :
Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET BRAS ([Adresse 3] - RCS B 398 820 712), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES
DEFENDERESSE.
D’AUTRE PART
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [P], médecin généraliste, a acquis des locaux professionnels, les lots n°7, 8, 15 et 16, dans l’immeuble en copropriété, désigné [Adresse 1] et situé [Adresse 1], à [Localité 4].
Par acte en date du 19 mars 2021, Monsieur [V] [P] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], au visa des articles 22–2 de l’ordonnance n° 2020–304 du 25 mars 2020, 14-1, 14-2 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 à 13 et 44 et 45 du décret du 17 mars 1967, aux fins d’annuler, à titre principal, l’assemblée générale du 14 janvier 2021 et à titre subsidiaire, la résolution n°12 de cette assemblée.
Par conclusions récapitulatives du 11 mars 2023, Monsieur [V] [P] a sollicité du tribunal, au visa des articles 22–2 de l’ordonnance n° 2020–304 du 25 mars 2020, 14-1, 14-2 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 à 13 et 44 et 45 du décret du 17 mars 1967, de :
A titre principal,
Annuler l’assemblée générale du 14 janvier 2021 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 4];
A titre subsidiaire,
Annuler la résolution n°12 votée lors de l’assemblée générale du 14 janvier 2021 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 4] à verser à Mr [P] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance ;
Dispenser Mr [P] de toute participation de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
A l’appui de ses conclusions, Monsieur [V] [P] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 14 janvier 2021, en faisant valoir que l’article 22 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 avait prévu que pendant l’état d’urgence sanitaire, les copropriétaires participeraient à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, et que lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique ne serait pas possible, le syndic pourrait prévoir un vote par correspondance. Il indique que le syndic a ainsi indiqué dans la convocation le recours au vote par correspondance, sans justifier de l’impossibilité de recourir à la visioconférence, alors qu’il a adressé un lien pour une visioconférence, le matin de la réunion. Cette méconnaissance de l’article 22-2 précité justifie l’annulation de l’assemblée générale du 14 janvier 2021.
A titre subsidiaire, Monsieur [V] [P] sollicite l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée du 14 janvier 2021, dès lors que la convocation à l’assemblée ne contenait aucun descriptif des travaux, ni devis, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Il indique que le vote ne peut être une simple décision de principe concernant les travaux, dès lors qu’elle ne renvoie pas à une décision ultérieure pour fixer les modalités d’application de la décision.
Il fait également état d’une méconnaissance des règles comptables fixées par les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 44 du décret du 17 mars 1967, dès lors que les dépenses relatives à la suppression des boites aux lettres du hall, la remise en peinture et la pose d’un miroir, ne sont pas des travaux de maintenance, et auraient dû faire l’objet d’un vote séparé distinct de l’examen et du vote du budget prévisionnel.
Il se prévaut encore d’une méconnaissance de la clé de vote, dès lors que la suppression des boites aux lettres du hall de l’immeuble suppose le vote des lots équipés, dans la mesure où ces boites sont la propriété indivise des copropriétaires de lots équipés.
Enfin, Monsieur [P] indique que le vote a porté atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, en violation de l’article 26 de la loi de 1965, dès lors que les boites aux lettres étaient prévues par le règlement de copropriété, à l’intérieur du hall de l’immeuble, dans un lieu sécurisé.
Monsieur [P] sollicite que le syndicat des copropriétaires prenne en charge les dépens et soit condamné à lui verser la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétible, avec une dispense de participer à cette dépense commune.
Par dernières conclusions du 16 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], a sollicité du tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
Débouter Monsieur [V] [P] de l’ensemble de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner Monsieur [V] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Monsieur [V] [P] aux entiers dépens allouer à la société CVS(Maître Florent LUCAS), SELARL d'Avocats Interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille- Bordeaux -Lyon), le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en période d’état d’urgence sanitaire, le vote par correspondance était valable et que le syndic n’avait pas de solutions de visioconférence conforme à la loi, permettant d’authentifier les participants. Le lien vers une visioconférence, le jour de l’assemblée avait seulement pour but de proposer, à ceux qui le souhaitaient d’assister à l’assemblée.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°12, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il s’agit d’une délibération sur l’accord de principe de travaux qui n’est pas soumis aux exigences de l’article 11 du décret de 1967 et qui ne peut faire l’objet d’un recours. Il précise, en outre, que le montant des travaux étant inférieur à 1000 euros, le syndicat pouvait les intégrer dans le budget prévisionnel et éviter les frais d’appels de fonds et de syndic. Il conteste encore la méconnaissance de la clé de vote, dès lors que le règlement ne prévoit que trois clés de vote différentes, dont celle par hall. Quant à l’argument selon lequel la suppression des boites aux lettres porterait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, une telle décision ne ressort pas de la résolution contestée.
Enfin, le syndicat des copropriétaires demande à ce que Monsieur [P] soit condamné aux dépens et à verser une somme de 4500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 03 octobre 2024 et l’audience des plaidoiries a eu lieu le 03 décembre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 14 janvier 2021
Monsieur [V] [P] sollicite l’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 janvier 2021, dès lors que le syndic a imposé un vote par correspondance aux copropriétaires, alors que l’article 22 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, avait prévu que, pendant la crise sanitaire, par dérogation à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires participeraient aux assemblées générales par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, sans justifier de l’impossibilité d’utiliser de tels moyens. Selon lui, le recours au vote par correspondance ne pouvait être que subsidiaire à un vote par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, justifié par l’impossibilité de recours à des tels moyens de connexion à distance.
Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande en annulation de l’assemblée générale, dès lors qu’aucune disposition n’interdisait de recourir à un vote par correspondance, aux lieu et place d’une visioconférence, que le syndic ne pouvait, en tout état de cause, organiser dans des conditions satisfaisantes.
Selon l’alinéa 1er de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. »
L’inobservation des formalités légales qui affectent la convocation, la formation et la tenue de l’assemblée générale a pour conséquence d’entacher, en définitive, la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé. Toute irrégularité dans la convocation est de nature à entrainer la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.
Selon l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, « Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. »
L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions judiciaires statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, modifiée par l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, dans sa version applicable en l’espèce, prévoit que :
« I. Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l'état d'urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l'article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. »
L’article 22-3 de cette ordonnance précise que « Lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :
1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;
3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;
4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. ».
Quant à l’article 22-5 de cette ordonnance, il indique que « Par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation. »
Il ressort, à la lecture de ces dispositions, que pendant l’état d’urgence sanitaire, le syndic était autorisé à faire le choix d’une assemblée générale, tenue uniquement sur la base de votes par correspondance, à condition toutefois qu’il justifie de l’impossibilité d’un recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique, de nature à permettre aux copropriétaires d’avoir des explications sur les résolutions, d’échanger et débattre librement, avant d’émettre un vote.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, à qui il appartient d’apporter la preuve de la validité de l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 janvier 2021, ne justifie pas de cette impossibilité d’un recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique. Il se contente de prétendre que le syndic, comme l’immense majorité des syndics de l’époque, ne disposait pas de tels moyens, qui étaient en outre couteux, car imposant une identification des copropriétaires. La convocation qui a été adressée aux copropriétaires par le syndic ne comportait aucun lieu de réunion, indiquant simplement que l’ordonnance parue le 21 mai 2020, permettait la tenue d’assemblée générale à distance, du fait de l’état d’urgence sanitaire et qu’il avait choisi de tenir ses assemblées générales uniquement en vote par correspondance. Le syndic a ainsi simplement informé les copropriétaires de son choix du vote par correspondance.
Or si l’article 22-3 de l’ordonnance n’imposait pas au syndic d’expliquer dans la convocation, le choix de ne pas tenir une assemblée générale par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, il appartient au syndicat des copropriétaires, de justifier de cette impossibilité, dès lors que la régularité de l’assemblée générale est contestée. En l’espèce, aucun élément concret n’est produit pour étayer l’affirmation selon laquelle la visioconférence n’était pas techniquement possible ou trop couteuse. Il s’en déduit que le vote par correspondance a été imposé aux copropriétaires, les privant de la possibilité de débattre librement des résolutions mises à l’ordre du jour avant de voter.
En outre, dans la mesure où les dispositions des articles 22-2 et 22-3 de l’ordonnance précitée viennent déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, leur méconnaissance ne peut être sanctionnée que par la nullité.
Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale du 14 janvier 2021 est prononcée dans son intégralité.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], partie perdante au procès, sera condamné, aux dépens de l'instance.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] est condamné à verser la somme de 1500 euros à Monsieur [V] [P], au titre des frais irrépétibles. Il sera débouté de sa propre demande, à ce titre.
Monsieur [V] [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'exécution provisoire est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique
ANNULE dans son intégralité, l’assemblée générale du 14 janvier 2021 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], aux dépens de l'instance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], à verser la somme de 1500 euros à Monsieur [V] [P], au titre des frais irrépétibles ;
DISPENSE Monsieur [V] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE
