Texte intégral
MINISTÈRE DE LA JUSTICE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025
Minute :
N° RG 24/01071 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GVRA
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
DEMANDERESSE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis 19-21 Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS
Représentée par Me Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par Me Amandine DOMINGUES, Avocat au barreau du HAVRE
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [B]
né le 22 Septembre 1999 à LE HAVRE (76600), demeurant 77, rue Jean-Jaques Rousseau - 76600 LE HAVRE
Comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection
GREFFIER : Isabelle MAHIER
DÉBATS : en audience publique le 17 Février 2025
JUGEMENT : contradictoire
en premier ressort
par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2023, Monsieur [V] [U], représenté par l’agence GESTION LEFEUVRE, a donné à bail à Monsieur [I] [B] un logement situé 77 rue Jean-Jacques Rousseau au Havre (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 415 €, outre une provision sur charges de 35 € en sus 10 € par mois pour la taxe des ordures ménagères.
Par convention dématérialisée en date du 9 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par les bailleurs suite à divers incidents de paiement.
Par acte d’huissier en date du 6 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [I] [B] un commandement de payer la somme principale de 720 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Le 4 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :
- La déclarer recevable en son action,
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [B] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.
- Condamner Monsieur [I] [B] à lui payer la somme de 2 590 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 août 2024 sur la somme de 720 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- Condamner Monsieur [I] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- Condamner Monsieur [I] [B] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Monsieur [I] [B] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l’audience du 17 février 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître [F] [L], substitué par Maître DOMINGUES qui s’est rapportée à l’assignation et a actualisé sa créance à la somme de 2 027,99 € car un versement par chèque est intervenu depuis le dernier décompte actualisé arrêté au 10 février 2025.
Monsieur [I] [B], comparant en personne, indique être à la recherche d’un emploi et avoir récupéré ses droits au chômage. Il perçoit 1 000 € par mois. Il dit avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2024. Il demande des délais de paiement et a pouvoir rester dans les lieux. Il propose 300 € pour l’arriéré en plus du loyer courant.
La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.
MOTIFS
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Au préalable, il est précisé qu'aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n'étant soulevé, il n'y a pas lieu à statuer sur ce point.
Sur la recevabilité de la demande
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs pour le paiement des loyers qu'elle a été amenée à garantir et pour l'exercice de l'action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 7 août 2024, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 10 février 2025.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 5 juin 1989.
Sur le fond
Aux termes de l’article 24 de la loi du 5 juin 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [B] le 6 juin 2024 pour un montant de 720 € en principal.
Le locataire ne justifie pas de l'apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence de la locataire ne s'imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 7 août 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.
Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [B], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 10 février 2025 dont il ressort que la créance du garant est de 2 600 €, échéance du mois du mois de février 2025 incluse mais un versement étant intervenu par chèque depuis cette date, la demanderesse a indiqué que la dette est désormais d’un montant de 2 027,99 €.
Il conviendra donc de condamner le défendeur à payer cette somme au titre des arriérés de loyers et charges garantis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et arrêtée au 10 février 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le locataire a repris le paiement du loyer courant.
Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et le jeu de la clause résolutoire sera suspendu pendant le cours desdits délais.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 août 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.
Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée aux bailleurs dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par la locataire aux bailleurs, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d'obtenir la condamnation de la locataire au paiement de l'indemnité d'occupation qu'elle sera amenée à régler aux bailleurs dans le cadre du dispositif VISALE.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur [B], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [B] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 77 rue Jean-Jacques Rousseau au Havre (76400) donné en location à Monsieur [I] [B] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 7 août 2024 ;
DIT que Monsieur [I] [B] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 027,99 euros au titre de la garantie des paiements de loyers arrêtée au 10 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [I] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [B] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
* le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 août 2024,
*le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
*la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 7 août 2024 jusqu'à libération des lieux, dans la limite des sommes qu'elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;
CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 juin 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 4 octobre 2024 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l’État ;
CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé le 28 AVRIL 2025.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE
