Cour d'appel, 21 septembre 2023. 20/15750

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 20/15750 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSUR Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 juillet 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) - RG n° 18/12428 APPELANTE SCPI FRANCE INVESTIPIERRE Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 339 299 059 Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 6] [Localité 11] Représentée par Me Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1806 INTIMEE S.A.S. FROGPUBS Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 484 941 489 Prise en la personne de son président domicilié en cette qualité au siège [Adresse 5] [Localité 13] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 Assistée de Me Jérôme GOMBERT de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de Paris, toque : C2487 PARTIES INTERVENANTES : S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [P] [J] ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société FROGPUBS domicilié en cette qualité : [Adresse 9] [Localité 7] S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES 'MJA' prise en la personne de Maître [T] [C] ès-qualités de mandataire judiciaire de la société FROGPUBS, domicilié en cette qualité : [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 12] S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES prise en la personne de Maître [V] [K] Es-qualité d'administrateur judiciaire de la société FROGPUBS, domicilié en cette qualité [Adresse 10] [Localité 8] Maître [B] [N] es-qualités de Mandataire judiciaire de la société FROGPUBS, domicilié en cette qualité: [Adresse 3] [Localité 12] Représentées par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 Assistées de Me Jérôme GOMBERT de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de Paris, toque : C2487 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 6 juin 2023, en audience publique devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et M. Berthe, conseiller, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre M. Douglas Berthe, conseiller Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire, exercant des fonctions juridictionnelles, qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008, la SCPI Immobilière Privée-France Pierre, aux droits de laquelle se trouve la SCPI France Investipierre a donné à bail à la société Kitty O'Sheas Le Pub Irlandais, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 14], à destination notamment de bar-brasserie- pub-restaurant, pour 12 ans à compter du 1er octobre 2008 jusqu'au 30 septembre 2020, moyennant un loyer annuel principal de 125.000 euros faisant l'objet d'une clause d'indexation. En exécution du jugement rendu le 17 décembre 2014 par le tribunal de commerce de Paris arrêtant le plan de cession dans le cadre du redressement judiciaire de la société Kitty O'Sheas Le Pub' Irlandais, le fonds de commerce en cause a été cédé, à effet le jour même, à la SAS Frogpubs aux fins de l'intégrer dans sa filiale la société A Frog At The Opera. Par acte d'huissier du 24 octobre 2018, la société A Frog At The Opera a fait citer la société France Investipierre aux fins notamment de voir déclarer non écrite la clause d'indexation du bail et de la voir condamner à lui restituer différentes sommes à ce titre. Par jugement en date du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société France Investipierre ; - déclaré recevable la demande de la société A Frog At The Opera ; - déclaré non écrite la clause d'indexation contenue dans le contrat de bail commercial du 1er octobre 2008 liant les parties ; - condamné la société France Investipierre à payer à la société A Frog At The Opera la somme de 47.684 euros en restitution du trop-perçu sur les loyers pour la période du 17 décembre 2014 au 4ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la somme de 31.275 euros et à compter du 21 mai 2019 pour le surplus ; - condamné la société France Investipierre à payer à la société A Frog At The Opera la somme de 3.632 euros au titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie fixé au 1er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la somme de 2.463 euros et du 21 mai 2019 pour le surplus ; - condamné la société France Investipierre à payer à la société A Frog At The Opera la somme de 1.283,76 euros HT au titre des honoraires de gestion trop perçus pour les années 2015 à 2017 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019 ; - dit que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; - débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - condamné la SCPI France Investipierre aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Bouet, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 2 novembre 2020, la société France Investipierre a interjeté appel total du jugement du 7 juillet 2020. MOYENS ET PRÉTENTIONS Par conclusions signifiées le 27 janvier 2023, la SCPI France Investipierre, appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement du 7 juillet 2020 en ce qu'il a : * déclaré non écrite la clause d'indexation contenue dans le contrat de bail commercial du 1er octobre 2008 liant les parties ; * condamné la SCPI France Investipierre à payer à la société A Frog at the Opera la somme de 47.684 euros en restitution du trop-perçu sur les loyers pour la période du 17 décembre 2014 au 4ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la somme de 31.275 euros et à compter du 21 mai pour le surplus ; * condamné la SCPI France Investipierre à payer à la société A Frog at the Opera la somme de 3.632 euros au titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie fixé au 1er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la somme de 2.463 euros et du 21 mai 2019 pour le surplus ; - condamné la SCPI France Investipierre à payer à la société A Frog at the Opera la somme de 1.283,76 euros HT au titre des honoraires de gestion trop-perçus pour les années 2015 à 2017 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019 ; - dit que les intérêts échus au moins pour année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Et statuant à nouveau, - juger que seule doit être réputée non écrite la phrase suivante : « Cette indexation ne s'appliquera qu'en cas de variation à la hausse de l'indice », le reste de la clause d'indexation continuant à produire ses effets ; - fixer à la somme de 282.103,63 euros, à titre privilégié (article L. 622-16 du code de commerce), la créance de la société France Investipierre au passif du redressement judiciaire de la société Frogpubs, En toute hypothèse : - débouter la société Frogpubs venant aux droits de la société A Frog At The Opera de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société Frogpubs venant aux droits de la société A Frog At The Opera à payer à la SCPI France Investipierre la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Frogpubs venant aux droits de la société A Frog At The Opera aux entiers dépens de l'instance et autoriser pour ceux-là concernant la SELARL FBC Avocats, avocat au barreau de Paris, à en poursuivre directement le recouvrement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 11 janvier 2023, la société Frogpubs, intimée, demande à la cour de : - déclarer recevable en son intervention volontaire Me [P] [J] ès-qualités de commissaire à l'exécution de la société Frogpubs ; - confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant,  - condamner la société France Investipierre à rembourser à la société Frogpubs la somme de 576,18 euros H.T, soit 691,42 euros TTC, au titre des honoraires de gestion trop-perçus pour les années 2018 et 2019, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021 ; En tout état de cause sur la fixation de la créance, - surseoir à statuer sur la fixation de la créance de la société France Investipierre au passif du redressement judiciaire de la société Frogpubs dans l'attente du jugement du juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris dans l'instance enrôlée sous le RG n° 22/11 968 ; Subsidiairement,  - écarter de la fixation de la créance de la société France Investipierre (i) les honoraires de gestion à compter du 1er juillet 2021, (ii) le complément de loyer indexé au titre du 4ème trimestre 2021 et le prorata de loyer indexé du 1er janvier au 23 février 2022 et (iii) le dépôt de garantie actualisé au 4ème trimestre 2021 ; - écarter en l'état, eu égard à la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 initiée par la société Frogpubs, de la fixation de la créance de la société France Investipierre les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2021 et le prorata de loyers pour la période du 1er janvier au 23 février 2022 ; Y ajoutant, - condamner la société France Investipierre à payer à la chacun des intimés la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société France Investipierre aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Ingold & Thomas.   En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. SUR CE, A titre liminaire, la cour prend acte de la renonciation du bailleur à soutenir la fin de non-recevoir relative à la prescription de l'action. En outre, l'intervention volontaire de Maître [P] [J], ès qualités de commissaire à l'exécution de la société Frogpubs, désignée par jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 8 décembre 2022, n'est pas discutée et il y sera fait droit. Sur la clause d'indexation La SCPI France Investipierre ne soutient pas la fin de non-recevoir de l'action et renonce au moyen tiré de la prescription. Elle expose : - qu'en vertu de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier et l'article L. 145-39 du code de commerce, le mécanisme du réputé non écrit ne peut conduire qu'à expurger la partie de clause illicite tout en sauvegardant le contrat principal ; que la jurisprudence constante considère, d'une part, que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite » et que faute d'indivisibilité matérielle ou intellectuelle, la clause d'indexation ne pouvait être annulée en son entier et, d'autre part, que le retrait total de la clause d'indexation affectée d'une illicéité est subordonné au caractère essentiel et non divisible de la stipulation contraire aux textes ou au principe jurisprudentiel ; - qu'en l'espèce, la clause d'indexation du contrat de bail conclu est parfaitement licite, en ce qu'elle prévoit la prise en compte d'une période de variation de l'indice du coût de la construction égale à la durée s'écoulant entre chaque révision (indexation annuelle, à la date anniversaire du bail et variation indiciaire également annuelle) et qu'elle ne vise qu'à l'instauration d'un loyer plancher voulu par les parties ; que la seule disposition non conforme aux dispositions légales et au principe général du droit sus rappelé est celle qui stipule que : « cette indexation ne s'appliquera qu'en cas de variation à la hausse de l'indice », qu'ainsi, contrairement à ce que le tribunal a considéré, seule la stipulation prohibée devait être réputée non écrite, que la partie de la clause affectée d'illicéité est parfaitement divisible, que la clause d'indexation une fois expurgée de cette disposition est parfaitement licite, que la commune intention des parties était de faire évoluer le loyer en fonction de l'indice prévu au contrat de bail et selon la périodicité fixée, et ce, indifféremment que l'indice ait varié à la baisse ou à la hausse. La société Frogpubs, intimée, expose qu'aux termes de la clause litigieuse, l'indexation ne joue qu'en cas de variation à la hausse de l'indice, la baisse de celui-ci serait inopérante sur le niveau du loyer, qu'au sens de la jurisprudence, soit la clause est indivisible et elle est réputée non-écrite dans son entier, soit elle est divisible et seule la partie prohibée mérite d'être retranchée, qu'en ce qui concerne l'indivisibilité au sens de l'article 1218 du code civil, la cour de cassation considère que dès que l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer présente un caractère essentiel, la clause doit être réputée non écrite en son entier, que le tribunal a fait application de cette jurisprudence en caractérisant l'indivisibilité conventionnelle de la clause d'indexation voulue par les parties, qu'en l'espèce, la volonté des parties est très claire sur la clause litigieuse, la bailleresse faisant une condition essentielle de son engagement la seule révision exclusive à la hausse. L'article L. 112-1 du code monétaire et financier interdit l'indexation automatique des prix de biens ou de services. Cependant, l'article L. 112-2 du même code permet de déroger à cette interdiction de principe si la clause prévoyant l'indexation est en relation directe avec l'objet de la convention et tel est le cas d'une indexation basée sur la variation de l'indice national du coût de la construction ou sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux. En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une clause d'échelle mobile au paragraphe du bail intitulée "Indexation du loyer", qui prévoit que : «Le loyer sera indexé chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail ['] sur l'indice national du coût de la construction (série France entière, base 100, 4ème trimestre 1983) publié trimestriellement par l'INSEE [']. Cette indexation ne s'appliquera qu'en cas de variation à la hausse de l'indice. Le jeu de la clause d'indexation n'étant subordonné à aucune notification, la révision s'appliquera de plein droit; le fait de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer n'entraînera aucune déchéance dans le droit des parties de réclamer l'application ultérieure de l'indice avec effet rétroactif. En cas de modification ou de remplacement de l'indice choisi ci-dessus, le nouvel indice ainsi publié sera de plein droit substitué à l'ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié. En cas de suppression pure et simple de l'indice ci-dessus retenu, il sera remplacé par un nouvel indice, déterminé d'un commun accord entre les parties ou, à défaut, par un expert choisi par les parties sur la liste des experts des baux commerciaux. Si les parties ne s'entendent pas sur le choix de l'expert, celui-ci sera désigné par ['] le juge des loyers saisi par la partie la plus diligente. Le bailleur déclare que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et que les stipulations relatives à cette indexation du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n'aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le preneur. La présente clause d'indexation ne fait pas obstacle à la révision triennale légale prévue par les articles L. 145-37 et suivants du code de commerce.» Les clauses d'indexation en ce qu'elles dérogent au principe d'ordre public rappelé doivent être d'application stricte et suivre la variation de l'indice choisi par les parties tant à la hausse qu'à la baisse. En outre, une clause écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l'indexation telle qu'édicté par l'article L. 145-39 du code de commerce. Tel est le cas de la clause litigieuse qui, contrairement à ce que soutient le bailleur, a une portée plus générale que la seule volonté des parties de fixer un loyer plancher. Comme relevé par le tribunal, en écartant la réciprocité de la variation, la disposition litigieuse crée de surcroît une distorsion entre la période de variation de l'indice et celle de la révision prohibée par la loi. Contrairement à ce que soutient le bailleur, peu importe que les parties aient ou non appliqué la clause pendant le bail, cette circonstance étant sans effet sur son illicéité intrinsèque. Il ne peut davantage soutenir que la commune intention des parties n'était pas de donner un caractère essentiel à cette clause, ni qu'elle serait divisible tant matériellement qu'intellectuellement. En effet, le contrat mentionne que « la présente clause constitue une indexation conventionnelle et [...] les stipulations relatives à cette indexation du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n'aurait pas contracté ». Ce sont donc bien toutes les stipulations relatives au mécanisme de l'indexation qui ont déterminé le bailleur à contracter, démontrant l'indivisibilité de la clause et le caractère essentiel de ces dispositions dans la formation du contrat et le consentement des parties à y adhérer. Il s'en déduit que la clause est illicite en ce qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public susvisées et le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé non écrite la clause d'indexation en son entier. Sur la fixation de la créance au passif Sur la demande de sursis à statuer : La société Frogpubs, intimée, sollicite qu'il soit sursis à statuer sur la demande de fixation de la créance de la société France Investipierre arrêtée au 23 février 2022 en raison de la demande de renouvellement du bail, formée par acte extrajudiciaire en date du 16 juin 2021, à laquelle le bailleur ne s'est pas opposée dans le délai de trois mois de l'article L. 145-10 du code de commerce permettant ainsi de considérer qu'il a accepté le principe du renouvellement du bail au 1er juillet 2021. Ainsi et, dans l'attente de la décision du juge des loyers commerciaux saisi par assignation délivrée le 16 septembre 2022, le bail s'est trouvé renouvelé aux charges et conditions du bail expiré exception faite de la clause d'indexation. Toutefois, au regard des évolutions du marché, la société Frogpubs sollicite la révision du loyer à la somme de 86.000 euros HT HC. De ce fait, la cour devra surseoir à statuer sur la demande de fixation de la créance de l'appelante jusqu'à la décision à intervenir du juge des loyers commerciaux. La SCPI France Investipierre, appelante, expose que, contrairement à ce que la preneuse affirme, si le principe du renouvellement du bail est acquis, il ne saurait présenter un caractère définitif, le bailleur ayant toujours la possibilité d'exercer son droit d'option et de refuser le renouvellement du bail, qu'aucune décision judiciaire n'est intervenue à ce jour, qui fixerait un loyer provisionnel inférieur au loyer contractuel, qu'ainsi, en l'état, la créance déclarée par la bailleresse est fondée dans son principe et dans son quantum le bail ayant été renouvelé aux termes et conditions du bail expiré, qu'en outre l'état des créances peut être modifié lorsqu'intervient une décision d'une autre juridiction conformément aux dispositions de l'article R. 624-11 du code de commerce. L'article 378 du code de procédure civile dispose que « la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de événement qu'elle détermine. » Conformément aux dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce, faute pour le bailleur d'avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois suivant la demande de renouvellement du bail formée par le locataire, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement et le bail commercial est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, jusqu'à ce qu'il en soit autrement ordonné. L'article R. 624-11 du code de commerce dispose que « Le créancier dont les droits ont été reconnus par une décision d'une autre juridiction passée en force de chose jugée adresse au greffier du tribunal qui a ouvert la procédure une expédition de cette décision. Le greffier avise le mandataire judiciaire ainsi que l'administrateur et le commissaire à l'exécution du plan, s'il y a lieu, de toute modification ainsi apportée à l'état des créances. » En application des dispositions combinées des articles L. 145-10 et R. 624-11 du code de commerce, le bail étant renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exclusion de la clause d'indexation, et la fixation de la créance ayant un caractère provisoire en ce qu'elle peut faire l'objet d'une modification à la hausse ou à la baisse suite à une décision devenue définitive de fixation du loyer du bail renouvelé, la cour dispose des éléments lui permettant de statuer et il ne serait pas d'une bonne administration de la justice de différer la fixation de la créance du bailleur. La demande de sursis à statuer sera donc rejetée. Sur la fixation de la créance La SCPI France Investipierre, appelante, expose qu'en ce qui concerne la facturation au preneur des honoraires de gestion, ces honoraires réglés par le bailleur à son mandataire ne se limitent pas à la gestion des loyers, mais incluent celle des charges locatives et celle des relations avec le syndicat des copropriétaires. La créance à fixer au passif comprend les sommes de 10.292,40 euros correspondant à la facturation de l'impôt foncier 2022 et de 282.103,63 euros comprenant : - la dette au T1 2022 (relevé du 08/03/2022) de 156 321,34 € ; - l'annulation des avoirs émis à hauteur de 120 519,84 € ; - le complément de loyers indexés (T4 2021) à hauteur de 7 808,36 € ; - l'incidence sur le DG suite indexation T4 2021 à hauteur de 1 077,59 € ; - l'incidence des honoraires de gestion sur complément d'indexation à hauteur de 1458,94 € ; - à déduire le T1 2022 pour la somme de 40 748 € ; - le prorata du loyer du 01/01 au 23/02/2022 (après indexation) à hauteur de 29 133,81 € ; - le prorata de l'assurance 2022 (du 01/01 au 23/02/2022) à hauteur de 9,05 € ; - le prorata de la taxe foncières 2022 (du 01/01 au 23/02/2022) à hauteur de 1.522,71 € ; - à titre prévisionnel, la somme de 5.000 € ; - au titre des frais irrépétibles, la somme de 10.000 euros. La société Frogpubs, intimée, expose que la bailleresse a facturé les honoraires de gestion sur la base indexée du loyer au titre des exercices 2018 et 2019, qu'en raison du caractère réputé non écrit de la clause d'indexation en son entier la société France Investipierre sera tenue de rembourser à la société Frogpubs au titre des honoraires trop-perçus la somme de 264,28 euros et de 311,90 euros au titre des exercices 2018 et 2019, que, sur la créance prévisionnelle, aucun justificatif n'a été produit au titre des redditions de charges 2021 et 2022, ni pour la taxe foncière 2022, que le bail étant renouvelé à compter du 1er juillet 2021, la clause prévoyant la facturation au preneur des honoraires de gestion est contraire aux dispositions de l'article R. 145-35 4° du code de commerce et le bailleur ne rapporte pas la preuve que ces honoraires incluraient d'autres frais de gestion, que ces honoraires de gestion seront donc exclus de la créance déclarée par la bailleresse pour ceux qui seront facturés pour la période échue à partir du 1er juillet 2021 tant au titre de la reddition de charges 2021 qu'au titre de celle de 2022, que ; qu'en conséquence, la cour déboutera la demande formulée par la bailleresse au titre des frais irrépétibles et condamnera la société France Investipierre à payer chacun des intimés la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. Compte-tenu du caractère non écrit de la clause d'indexation, c'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le tribunal a fait droit à la demande en restitution des sommes versées en application de cette clause par la locataire et a condamné la société France Investipierre à payer à la société A Frog At The Opera les sommes de : - 47.684 euros en restitution du trop-perçu sur les loyers pour la période du 17 décembre 2014 au 4ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la somme de 31.275 euros et à compter du 21 mai 2019 pour le surplus ; - 3.632 euros au titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie fixé au 1er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la somme de 2.463 euros et du 21 mai 2019 pour le surplus ; - 1.283,76 euros HT au titre des honoraires de gestion trop perçus pour les années 2015 à 2017 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019. Le jugement sera confirmé de ces chefs. Devant la cour, la créance à fixer concerne la dette de loyer pour la période allant du 1er trimestre 2019 au 28 février 2022, date du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, dont il conviendra de soustraire les sommes réclamées au titre de l'indexation des loyers, du dépôt de garantie et des charges, ce sur la base de 2% du loyer d'origine hors taxes soit 125.000 euros comme rappelé par le tribunal dans ses dispositions confirmées. Contrairement à ce que soutient la locataire pour la période postérieure au 1er juillet 2021, la dette de loyer doit être établie sur la base du loyer du bail d'origine, le contrat ayant été renouvelé dans les termes et conditions du bail échus exception faite de la clause d'indexation, ce en absence de fixation judiciaire du montant du loyer renouvelé. Le montant de la créance de loyer évaluée par le bailleur à hauteur 156.321,34 euros au 8 mars 2022, qui n'est pas discuté par le preneur dans son quantum, sera retenue. En revanche, les avoirs versés en exécution du jugement confirmé par la cour n'auront pas à être inclus. Concernant les honoraires de gestion facturés sur les années 2018 et 2019, lesquels peuvent être sollicités pour la première fois en cause d'appel en ce qu'ils constituent un complément des demandes soumises au premier juge, ils seront déduits de la créance à hauteur du trop-perçu résultant de l'indexation appliquée, soit les sommes de 264,28 euros et 311,90 euros. Pour le même motif, il ne peut être inclus dans la créance à fixer l'incidence sur le dépôt de garantie 2021 et sur les honoraires de gestion 2021 de l'intégration du montant de l'indexation sur les frais facturés. Contrairement à ce que soutient le bailleur, les dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 en ce qu'elles sont d'application immédiate ne lui permettent pas de facturer les honoraires de gestion des loyers. Il ne démontre pas davantage que ces honoraires couvriraient d'autres frais de gestion tels la gestion des charges locatives et les relations avec le syndicat des copropriétaires. Or, comme le souligne le preneur, la clause litigieuse du bail prévoit que peuvent être facturés non seulement les honoraires de gestion mais aussi les honoraires du syndic dans l'hypothèse où la gestion du bien leur est confiée. Les demandes à ce titre seront donc rejetées. Concernant la demande au titre de la taxe foncière, le bailleur verse aux débats la facture établie par son gestionnaire, laquelle n'est pas discutée par le preneur et sera donc retenue. En revanche, en absence d'élément justifiant la demande provisionnelle à hauteur de 5.000 euros, il n'en sera pas tenu compte. Il s'en déduit que la créance du bailleur à fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'encontre de la SAS Frogpubs se monte à la somme de : - la dette au T1 2022 (relevé du 08/03/2022) de 156 321,34 € ; à déduire le T1 2022 pour la somme de 40 748 € ; - le prorata du loyer du 01/01 au 23/02/2022 hors indexation à hauteur de 20 833,33 € ; - le prorata de l'assurance 2022 (du 01/01 au 23/02/2022) à hauteur de 9,05 € ; - le prorata de la taxe foncières 2022 (du 01/01 au 23/02/2022) à hauteur de 1.522,71 €. Soit, la somme de 137.938,43 euros. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions en cause d'instance, il ne sera pas fait droit aux demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chacun conservera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS  La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ; Reçoit Maître [P] [J] en son intervention volontaire en qualité de commissaire à l'exécution de la société Frogpubs ; Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 juillet 2020 sous le numéro de RG 18/12428 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant Rejette la demande de sursis statuer ; Fixe le montant de la créance provisoire de la société Investipierre à fixer au passif de la SAS Frogpubs à la somme de 137.938,43 euros (cent trente sept mille neuf cent trente huit euros quarante trois centimes) ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE