Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/00409

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2024 N° RG 24/00409 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2DI Code NAC : 30C DEMANDERESSE La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7], société coopérative dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège, représentée par Maître Jean Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDERESSE La société LAFFITTE PIERRE, société civile de placement immobilier immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 434 038 535 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉBATS Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Lors de l’audience du 24 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 2 décembre 2009, la société BARCLAYS PIERRE, aux droits de laquelle est venue la SCPI LAFFITTE PIERRE, a consenti un bail commercial à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 10] devenue CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], Centre commercial [8] dont ils constituent les lots 1 et 2, d'une surface de 280 mètres carrés environ, outre la jouissance en commun avec les autres exploitants, des voiries, des parkings et des espaces verts constituant les parties communes, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2009 afin qu’elle y exploite une activité d’« agence bancaire, commerce de banque, assurances, activités annexes et connexes et autres activités compatibles avec les statuts et la réglementation bancaire››, moyennant un loyer annuel de 81.408 euros hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire en date du 14 août 2018, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] a fait signifier tant à la SCPI LAFFITTE PIERRE qu'à son administrateur de biens, la SA NAMI AEW EUROPE, une demande de renouvellement à effet du 1er décembre 2018, sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 60.000 euros par an hors taxes et hors charges. Après avoir fait notifier par lettre recommandée en date du 25 juin 2020 à la SCPI LAFFITTE PIERRE son mémoire préalable (AR produit), la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] l’a fait assigner par exploit du 17 septembre 2020 devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de notamment de voir fixer le loyer annuel renouvelé à la valeur locative à la somme de 34.129 euros hors taxes et hors charges et à défaut à dire d’expert. Par jugement du 18 mars 2021, la présente juridiction a : - dit n’y avoir lieu à statuer sur la nullité du mémoire de la SCPI LAFFITTE PIERRE notifié le 7 octobre 2020 ; - déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à : - dire que le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré ; - condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé ; - dire que le dépôt de garantie devra être ajusté ; - constaté le renouvellement au 1er décembre 2018 du bail consenti par la SCPI LAFFITTE PIERRE à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], Centre commercial [8] dont ils constituent les lots 1 et 2 ; avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé : - ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [S] [D] ; - fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ; - réservé les dépens ; - sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2022. L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 26 janvier 2023. Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société LAFFITTE PIERRE par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 1er juillet 2024, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] demande au juge des loyers commerciaux : - à titre principal - la fixation du prix du bail renouvelé au 1er décembre 2018 à la somme annuelle de 37.744 euros hors taxes et hors charges toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014. - le remboursement des trop perçus de loyer dus depuis le 1er décembre 2018 et qui porteront intérêts au taux légal à compter de la demande en justice et à compter de chaque date de versement du loyer, en application de l'article 1352-6 du code civil et que les intérêts seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du même code dès lors qu'ils seront dus pour plus d'une année entière. - à titre subsidiaire, la fixation du prix du bail renouvelé au 1er décembre 2018 à la somme annuelle 54.570 euros (64 200 x 0,85), plus subsidiairement de 64.200 euros et à titre infiniment subsidiaire de 71.000 euros, le tout hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014, - en tout état de cause, - Pour le cas où par impossible le loyer viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, de juger que le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter du mémoire en réponse de la société LAFFITTE PIERRE du 22 décembre 2020 et subsidiairement du 7 octobre 2020 conformément à l'article L. 145-11 du code de commerce, - Pour le cas où par impossible le loyer viendrait à être fixé a une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, de juger que les éventuels intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir, conformément à la jurisprudence, qu'à compter du premier mémoire en réponse de la société LAFFITTE PIERRE et qu'il ne saurait y avoir lieu à capitalisation en raison de l'indétermination du loyer pendant l'instance, - de débouter la société LAFFITTE PIERRE de ses demandes visant à voir condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, - juger que les dépens, en ce compris les frais d'expertise, seront supportés par la société LAFFITTE PIERRE et la condamner à payer la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] la somme de 5.000 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article 700 du code de procédure civile. - rappeler que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Elle fait valoir que : - le loyer doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, - celle doit être déterminée en priorité par référence aux prix pratiqués pour les locaux équivalents situés dans le même secteur sauf à corriger les valeurs locatives des boutiques traditionnelles situées dans le voisinage dont le loyer est supérieur, - il doit être fait application de la pondération des surfaces des bureaux-boutiques, - il n’y a pas d’unité autonome de marché, les lieux ne sont pas inscrits dans un centre commercial, la surface n’est pas mentionnée dans le bail ou sur les plans et aucune convention n’a été adoptée par les parties en ce sens, - il n’existe aucune circulation intérieure commune permettant de rejoindre les boutiques hormis l’avenue, seul le parvis central desservant trois boutiques et l’entrée des deux grandes surfaces, - le simple nom de centre commercial est une dénomination de fantaisie sans valeur normative, les services de ce prétendu centre étant inexistants, les horaires dépendent de chaque commerçant et le comptage des visiteurs seraient impossibles, - il s’agit uniquement de locaux commerciaux de centre-ville, - il y a lieu de retenir une surface réelle de 271,36 mètres carrés et une surface pondérée de 204 mètres carrés, - la bailleresse prétend qu’il s’agit d’une unité autonome de marché tout en refusant de communiquer les références de celle-ci de sorte qu’elle ne justifie d’aucune référence pour justifier le prix de 400 euros du mètre carré utile, - il convient donc d'apporter un correctif aux références indiquées dans le tableau de synthèse transmis par la société LAFFITTE PIERRE dans la mesure où il s'agit de loyers indexés alors qu’il faut tenir compte dans le choix des éléments de comparaison des loyers initiaux, des loyers de baux renouvelés amiablement, ainsi que des loyers judiciairement fixés, - l'ensemble des références citées par la société LAFFITTE PIERRE est d'ailleurs inférieur à l'estimation de l'expert judiciaire étant rappelé qu'il s'agit pourtant de loyers indexés, de première location et pour des activités de boutiques traditionnelles, - le loyer d'une agence bancaire est nécessairement inférieur à celui des boutiques traditionnelles, ces boutiques ne bénéficiant pas d'un loyer de renouvellement automatiquement déplafonné, - les loyers des boutiques ayant des petites surfaces est toujours supérieur à ceux de locaux plus vastes, - le prix de 412€ du mètre carré pondéré en base de boutique n'est cependant pas cohérent avec les valeurs locatives d'agences bancaires relevées dans le « secteur en cause », - les termes de comparaison situés à [Localité 9] qui doivent d’ailleurs être écartés dans la mesure ou la commercialité n'est pas comparable, - les valeurs locatives d'agences bancaires relevées dans le secteur (bénéficiant pourtant d'un emplacement avec une commercialité bien meilleure) sont d'environ 300 euros du mètre carré, - il y a lieu de considérer qu’un local a bien été loué à un prix non supérieur à 226,99 euros le mètre carré au sein de l’espace commercial « [8] » alors que le prix d'un local d'une surface pondérée trois fois plus importante est nécessairement moins élevé à l'unité de mesure, - au regard des termes de comparaison dans l'ensemble immobilier et des valeurs locatives des agences bancaires dans le secteur, la valeur locative brute devrait être estimé à : - en l'absence de pondération des locaux, 67.200 € HT HC (225 € x 271.36 m²), - en cas de pondération des locaux, 61.200 € HT HC (300 €/m²p x 204 m²/p). - il convient d'appliquer un abattement proportionnel aux charges exorbitantes stipulées par le bail et supportées par le locataire, - la société LAFFITTE PIERRE ne justifie aucunement ses affirmations selon lesquelles tous les baux seraient identiques, - dans la mesure ou le bail transfère sur le locataire des charges exorbitantes tel que l'impôt foncier et la taxe sur les bureaux, il conviendra de procéder à leur déduction pour leur montant réel, - elle sollicite un abattement de 15 % conformément à l’analyse de l’expert sur la valeur locative, en raison des travaux réalisés dans les lieux loués qui ont été livrés bruts de béton, façades et fluides en attente, - le droit de préférence du bailleur constitue un avantage pour lui et une lourde restriction pour le preneur dépourvue de toute contrepartie qui justifie également un abattement sur la valeur locative de 5 %, - les multiples autres clauses exorbitantes (mise à la charge du locataire des travaux de ravalement, de mise en conformité, de réparations liées a la vétusté ou à la force majeure, paiement de toutes les charges de copropriété, y compris les honoraires du syndic et de l'administrateur de biens, et assujettissement du loyer à la TVA, que la banque ne récupère que partiellement) justifient un abattement supplémentaire de 10 %, - en définitive, la valeur locative des locaux doit être fixée, au 1er décembre 2018, à la somme annuelle de 37.744,04 euros décomposée de la manière suivante : [(64 200) - 30 %) - 6 111,96 € - 1 084 €], - pour le cas où par impossible, le loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2018 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement (90.429,20 €), les éventuels intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir, conformément à la jurisprudence, qu'à compter de la demande en justice constituée par l’assignation lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure ou par la notification du premier mémoire en défense lorsque le preneur est à l'origine de la procédure, - quant à la capitalisation des intérêts, elle ne saurait être ordonnée en raison de l'indétermination du loyer pendant l'instance. Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 21 septembre 2024, la société LAFFITTE PIERRE demande au juge des loyers commerciaux de : En principal - juger que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] est mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, - en conséquence, l’en débouter, - juger que le bail s’est renouvelé, pour une durée de 9 années à compter du 1er décembre 2018, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception des dispositions légales d’ordre public contraires, moyennant un loyer annuel fixé a la somme de 125.000 € HT-HC en principal, - juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, - juger que le preneur sera redevable des intérêts de plein droit au taux légal à compter du renouvellement, en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, - juger que l’anatocisme fixé par les dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil s’appliquera, - rappeler que l’exécution provisoire est de droit, - condamner la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] au paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire qu’elle a sollicitée. Elle fait valoir que : - les locaux s’inscrivent dans un centre commercial disposant de deux enseignes locomotives Casino et Welldom, 10 boutiques et 228 places de parking où la locataire dispose d’un emplacement de premier choix sur le parvis central qui draine un flux de passage très important grâce à l’attrait des locomotives précitées mitoyennes et de l’accès piétons du parking, le tout à l’entrée immédiate du centre commercial, - il n’y a pas lieu à pondération des surfaces s’agissant d’une galerie commerciale et d’une agence bancaire, - les parties s’entendent avec l’Expert sur le fait que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, compte-tenu de l’activité du preneur, - la seconde méthodologie de l’experte sera écartée au profit de celle conforme à l’usage en la matière, à savoir : « une valorisation sur la base de la surface contractuelle par référence aux rares transactions propres au Centre », - le centre constitue une unité autonome maîtrisée par son bailleur unique, qui détermine seul son plan de merchandising, en prenant soin d’implanter des activités attractives pour sa clientèle (absence de concurrence commerciale et choix éclectique) ce qui est parfaitement favorable au preneur, - le centre bénéficie d’un parking qui lui est propre et qui est fermé en dehors des horaires des boutiques. De plus, l’ascenseur et le travelator menant du parking au parvis du centre commercial, sont également à l’arrêt pendant les horaires de fermeture du parking, - le centre commercial [8] constitue une unité autonome de marché qui n’a pas besoin d’être un lieu fermé, il suffit que cela soit un lieu attractif dont la notion d’inclusion est bien présente et spécifique, avec la locomotive alimentaire (CASINO) ou de bricolage (WELDOM), - ce centre commercial dispose d’un flux propre et génère, notamment grâce aux parkings réservés à la clientèle, un particularisme que ne connaissent pas les locataires dans les centres-villes et la jurisprudence à l’appui de la démonstration du preneur n’est donc pas adaptée au cas d’espèce, - il existe un parvis spécifique du centre commercial et le bailleur dispose de la maîtrise de l’harmonie physique et esthétique dont il assure la signalétique, - elle a tenu à la disposition de l’expert l’ensemble des baux du centre commercial, l’expert a choisi de retenir les références qui lui paraissaient pertinentes et la demanderesse n’a soulevé aucun incident devant le juge chargé du contrôle des expertises, - les références retenues sont bien applicables à la période de renouvellement à savoir décembre 2018, - la référence Little Papoum communiquée par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] est sans commune mesure avec les locaux objets du litige en termes de surface, de localisation et de visibilité notamment, - il ressort des éléments communiqués, dans le cadre du rapport de l’expert, par le bailleur, compte-tenu de l’activité du preneur, de l’absence de vacance dans le centre commercial, du linéaire vitrine de plus de 17 mètres, et des références de renouvellement, et à titre superfétatoire amiable en centre-ville, qu’à tout le moins la valeur locative de 400 €, pour la surface contractuelle, apparaît évidente, - les références « la théière apprivoisée » et le pressing, ne constituent pas des éléments de référence cohérents, puisqu’elles ne sont pas situées sur le parvis, - le bailleur a fait bénéficier le preneur de pas moins de 30 clauses dérogatoires et favorables, - la contestation du preneur porte essentiellement sur des charges qui constituent en réalité, des éléments tout à fait usuels en matière de centres commerciaux et pour lesquels les autres locataires, dont les éléments de référence ayant servi de base, sont astreints, - le preneur, lors de son installation, avaient bénéficié d’une franchise de loyer de 4 mois de sorte que le bailleur a bien participé directement, aux travaux du preneur et dans cette hypothèse, c’est à tort que l’Expert a retenu un abattement de 15%, - le droit de préférence du bailleur n’est nullement source d’abattements, le bailleur devant pouvoir conserver dans le cadre d’une unité autonome une logique commerciale permettant de maîtriser le niveau de qualité et la diversité des commerçants présents, - le preneur a disposé de très nombreuses clauses dérogatoires qu’il a négociées, dont : - la possibilité de sous-louer les locaux, - l’absence de refacturation de la prime d’assurance et des franchises, - l’absence de solidarité des successeurs successifs, - la restitution en bon état d’entretien, - la limitation de l’indemnité d’occupation sanction, et la possibilité de substitution à toutes sociétés appartenant au Groupe CREDIT MUTUEL, ces clauses justifiant une majoration de 15 %. MOTIFS Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En l’espèce, il résulte de l’article 7 du bail intitulé « loyer du bail renouvelé », les stipulations suivantes : « 7.1. Principe A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu’en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie ci-après, à l’article VI-7.2. du Bail, et ce nonobstant les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce auxquelles les Parties entendent déroger. Toutes autres clauses et conditions du bail, en ce compris, le cas échéant, le loyer variable additionnel, seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé. 7.2 Détermination de la valeur locative de marché Pour la détermination de la valeur locative de marché, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce, les Parties déclarent se soumettre aux dispositions expresses suivantes : - la valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués pour les locaux comparables, et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle des Locaux, et dans les mêmes secteurs géographique et d’activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer par des références dans d’autres surfaces, zones et/ou activités. - la valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers des baux librement débattus entre bailleurs et locataires, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l’occasion de modifications locatives, soit encore à l’occasion de renouvellements amiables de baux, à l’exclusion de toute référence aux loyers fixés judiciairement. Les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative. Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement, au titre des trois années précédant la date d’effet du renouvellement du bail, outre ceux de l’année en cours. Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu’aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. Cet article constitue une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur ». Il est toutefois stipulé dans les conditions particulières que la partie du bail ci-dessus stipulé est supprimé, les parties entendant se soumettre aux dispositions des articles L. 143-33 du Code de commerce. Il y a donc d’appliquer les critères de l’article L. 143-33 du Code de commerce, les parties convenant que la nature de l’activité de la preneuse conduit à retenir la valeur locative. - Sur les facteurs locaux de commercialité En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Dans son rapport, l’experte judiciaire indique que les locaux se trouvent à [Localité 7], commune dont la population est dotée de revenus supérieurs à ceux de la France métropolitaine mais dont le tissu commercial est modeste. L’emplacement se trouve en bordure de l’autoroute A 14 à l’écart du centre administratif et du petit pôle commerçant qui se développe [Adresse 6]. Les locaux se trouvent dans un secteur d’habitat résidentiel constitué de petits immeubles collectifs. L’experte considère que les locaux s’insèrent dans un centre commercial de proximité de format « Petits Centres Commerciaux » au sens de la définition du Conseil National de Centres Commerciaux (CNCC) qui s’étend sur 5845 m² et comprend dix cellules commerciales. La galerie marchande est de plain-pied et à ciel couvert, chaque cellule étant dotée d’un accès indépendant depuis un parvis ou l’[Adresse 5]. L’espace est doté d’un parc de stationnement de 250 places relié par escalators et escaliers. Enfin, l’experte précise que les locaux présentent une bonne situation sur le parvis aux abords immédiats des escalators qui relient le parking souterrain. L’experte n’explique pas ni ne justifie ce qui l’amènerait à retenir la qualification de centre commercial, dont elle tire pourtant des conséquences s’agissant de sa méthode d’évaluation. Sur ce point, il convient de relever que le bail précise que les locaux sont situés « Centre commercial [8] » (article VIII 1° a) et que le preneur aura l’usage avec les autres exploitants des voiries, emplacements de parking, et des espaces verts constituant les parties communes (article VIII 1° b). Il est également stipulé l’obligation de respecter le règlement intérieur (article V 1.4). Il en résulte que les parties ont convenu contractuellement que les locaux s’inscrivaient dans le cadre d’un centre commercial. En outre, il résulte des photographies prises par l’experte que l’agence bancaire est répertoriée sur le panneau de signalisation figurant sur le parvis ce que confirme les photographies de la nouvelle signalisation versées par le bailleur. Comme indiqué précédemment, l’agence bancaire bénéficie pour sa clientèle de l’accès au parking commun gratuit. Par ailleurs, il ressort de la description précédemment rappelée faite par l’experte que l’ensemble commercial [8] est un ensemble d’un seul tenant, se situant à l’écart du centre administratif et de l’autre petit pôle commerçant de la ville de [Localité 7], ville par ailleurs peu dotée en commerce. Il ne saurait, en outre, être considéré qu’une unité autonome de marché ne saurait caractérisée que par l’accès des boutiques par une galerie intérieure dès lors qu’il est constaté par la situation géographique que le centre draine une clientèle propre du fait qu’il se situe à l’écart de tout autre commerce dans une zone résidentielle. Il en résulte que cet espace commercial constitue de manière effective un centre commercial réunissant plusieurs commerçants en un même lieu concentrant les chalands et bénéficiant d’infrastructures communes de sorte qu’il y a lieu de considérer que les locaux s’inscrivent dans une unité autonome de marché. - Sur la destination des lieux En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7. Les locaux ont été donnés à bail en vertu du 4° des conditions particulières du bail aux fins d’exercer l’activité d’« Agence bancaire, commerce de banque, assurances, activités annexes et connexes et autres activités compatibles avec les statuts et la réglementation bancaire. » La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] exploite les lieux en tant qu’agence bancaire. - Sur les caractéristiques du local considéré Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. En l’espèce, l’experte judiciaire indique que les locaux présentent un linéaire de façade largement vitrée sur le parvis de 18 mètres environ. Le local est de configuration carrée. Il contient un hall d’accueil distributif avec espace d’attente, trois bureaux éclairés sur le parvis et trois bureaux en second jour, un local distributeur automatique de billets, un local convoyeurs accessible en façade et « back-office », un salle de réunion/locaux sociaux aveugle, un local technique avec baie informatique, un local d’archives, un local ménage, des blocs sanitaires, un local technique climatisation et une issue de secours en façade. Les locaux sont banalement agencés et en bon état d’entretien apparent. L’experte précise qu’ils ont été livrés bruts fluides en attente et aménagés par la locataire à ses frais. - Sur les surfaces Les parties conviennent que les locaux présentent une surface utile de 271,36 m². La Charte de l’expertise en évaluation immobilière prévoit l’absence de pondération pour les surfaces de vente en rez-de-chaussée des centres commerciaux. Il y a donc lieu de retenir la surface convenue entre les parties de 271,36 m². Toutefois, l’experte retient la nécessité de pratiquer en parallèle une pondération eu égard du très petit nombre de transactions locatives contemporaines au sein du centre commercial aux fins de pouvoir élargir le champ des références avec une comparaison avec des locaux extérieurs au centre commercial. Sur ce point, le bailleur qui se limite à contester le principe de la pondération ne critique pas le calcul réalisé par l’experte et que soutient la preneuse. Il y a donc lieu de retenir pour les besoins d’une comparaison avec d’autres locaux extérieurs une surface pondérée de 204 m² telle qu’elle résulte du calcul réalisé par l’experte. - Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage S’agissant des centres commerciaux, ils constituent une unité propre de marché et il ne doit être tenu compte en principe que des seules références trouvées dans le centre commercial. Toutefois, pour le cas d’espèce, l’experte constate que les locaux se trouvent dans un pôle commercial de format modeste, où les transactions locatives contemporaines sont ainsi en très petit nombre et les locaux litigieux font l’objet du premier renouvellement de bail du centre. Il apparaît donc nécessaire pour établir une évaluation pertinente de retenir comme l’experte, outre les références pertinentes du centre commercial, des références d’activité similaire extérieures au centre commercial. S’agissant du centre commercial, l’experte retient que les seules références suffisamment contemporaines pour être pertinentes (location nouvelles FABIO SALSA, JEMITHANE PRESSING et la THEIERE APPRIVOISEE) sont dotées d’une visibilité moindre car elles ouvrent sur l’avenue et visent des activités moins valorisantes que l’agence bancaire (sous réserve de l’examen des destinations contractuelles que l’experte n’a pas pu réaliser faute de communication des baux) ce qui implique de revoir à la hausse par comparaison le loyer des locaux litigieux. Ces références apparaissent ainsi présentées les caractéristiques suivantes : * 251,03 €/ m² contractuel, Fabio Salsa bail à effet du 1er septembre 2014, * 249,38 €/m² contractuel, Jemitane pressing, bail à effet du 4 octobre 2017, * 179,78 €/m² contractuel, La théière apprivoisée, bail à effet du 6 août 2018. Par ailleurs, l’experte produit onze références d’agences bancaires dans une configuration boutique dont les prix de base au m² pondéré s’échelonnent de 132 € pour une agence CREDIT AGRICOLE située [Adresse 4] à [Localité 11] à 487 € pour une agence située [Adresse 2] à [Localité 9]. S’agissant d’une commune limitrophe de [Localité 7], il n’y a pas lieu d’écarter par principe les références situées à [Localité 9] mais de tenir compte néanmoins d’une commercialité nécessairement différente. Il apparaît, par ailleurs, que l’experte n’a pas pris soin pour chaque référence retenue de comparer les caractéristiques du local en question avec ceux du local objet du présent litige, en particulier pour l’agence située à [Localité 7] de sorte que seul l’emplacement géographique et la surface pondérée peuvent être utilement retenus à titre de comparaison. Il en résulte que seules les références situées à [Localité 9] excède le prix de 400€ / m²P qui ne peut donc être appliqué au local objet du litige. Ainsi, au regard de l’ensemble des développements précédents, il y a lieu de retenir un prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 280 € / m² pour une valeur locative annuelle de 75.980,80 € hors charges et hors taxes. - Sur les obligations respectives des parties L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. * sur la charge de l’impôt foncier et de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux-boutiques Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière et de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux sont à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il résulte du bail commercial, objet du litige, que les taxes ci-dessus visées sont mises à la charge du preneur par une stipulation expresse. Elles constituent donc des facteurs de diminution de la valeur locative et il y a lieu de déduire directement leurs montants de la valeur locative brute. Sur ce point, cette valeur locative brute ne peut être retraitée en conséquence dès lors que l’experte n’a pas précisé dans les références locatives produites si les baux prévoyaient ou non le transfert de la charge de la taxe foncière et le cas échéant, si elle avait majoré ou non le loyer de référence en conséquence. Au regard des factures des 20 février et 2 octobre 2018 versées aux débats par la locataire, il y a lieu de déduire la somme de 6111,96 euros au titre de la taxe foncière et la somme de 1084 euros au titre de la taxe sur les bureaux pour l’année 2018. * sur les travaux d’aménagement Les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce de sorte qu’ils ne sauraient justifier une valorisation du loyer au sens de ce texte. A l’inverse, ces travaux ne sauraient être considérés comme une obligation incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie dès lors qu’il n’est ni prétendu ni démontré par la locataire que le mise à disposition des locaux « bruts de béton » constitueraient un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Il y a donc lieu d’écarter la demande d’abattement formée à ce titre par la preneuse. * sur le droit de préférence La locataire ne démontre pas que le droit de préférence stipulé constituerait une obligation imposée au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages se contentant de procéder par affirmation sur les conséquences d’un tel droit et ce alors que le droit de préemption stipulé s’exercerait à des conditions équivalentes à l’opération projetée. Il y a donc lieu d’écarter le moyen présenté sur ce point. * sur les travaux de mise en conformité et liés à la vétusté Aux termes des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. Ainsi, ces dispositions limitent l'application de la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de vétusté et d’entretien des installations spécifiques, de sorte que la demande d'abattement présentée par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] à ce titre ne sera pas retenue. * sur les autres clauses du bail S’agissant des autres clauses invoquées par tant par la bailleresse que par la locataire, il faut constater que les parties procèdent par simples affirmations sans démontrer en quoi chaque clause justifierait une majoration ou une minoration du loyer. L’ensemble de leurs demandes à ce titre seront donc écartées. Au vu de l’ensemble des obligations respectives des parties, il y a donc lieu de déduire de la valeur locative brute la somme de 6111,96 euros au titre de la taxe foncière et la somme de 1084 euros au titre de la taxe sur les bureaux pour l’année 2018. Il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 68.784,84 €, hors charges et hors taxes, au 1er décembre 2018. Sur les demandes du bailleur relatives aux intérêts Le loyer fixé étant inférieur au loyer actuel, les demandes du bailleur à ce titre sont sans objet. Sur le réajustement du dépôt de garantie et le remboursement de l’indu Il sera rappelé que par jugement du 18 mars 2021, la présente juridiction a déjà déclaré irrecevables ces demandes. Sur les autres demandes Sur les dépens et les frais irrépétibles Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié. Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, FIXE, à compter du 1er décembre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], donnés à bail par la société LAFFITTE PIERRE à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7], au montant de la valeur locative de 68.784,84 € par an hors charges et hors taxes, RAPPELLE que les demandes tendant à dire que dire que le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, au titre de l’ajustement du dépôt de garantie et de condamnation au remboursement des trop perçus de loyers ont déjà été déclarées irrecevables par jugement du 18 mars 2021 ; REJETTE les autres demandes des parties, ORDONNE le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2024, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT