Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/03721

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024 GROSSE : Le 22 novembre 2024 à Me Amandine BOSC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 22 novembre 2024 à Mme [M] [T] Le ......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03721 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5DDG PARTIES : DEMANDERESSE S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [M] [T] née le 03 Septembre 1990 à , demeurant [Adresse 4] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 22 septembre 2014, la SA ERILIA SA D’HLM a donné à bail à Madame [M] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initialement fixé à 599 euros outre 220 euros de provisions sur charges. Par contrat sous signature privé en date du 01 octobre 2014 la SA [Adresse 3] a donné à bail à Madame [M] [T] un garage N° E17680067G accessoire au contrat de bail d’habitation, pour un loyer de 45 euros et suivant contrat sous signature privé en date du 23 octobre 2017 un garage N°E17680066G accessoire pour un loyer de 45 euros outre 6,51 de charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA SA D’HLM a fait signifier à Madame [M] [T] par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 un commandement de payer la somme de 3713,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, la SA [Adresse 3] a fait assigner Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit, par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [T] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Codes des procédures civiles d’exécution, - ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à votre expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - condamner Madame [M] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 918,35 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 27/05/2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, - condamner Madame [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges, et ce avec intérêts de droit, - condamner Madame [M] [T] au paiement de la somme de 300 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Madame [M] [T] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos bien et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile). Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA SA D’HLM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 mars 2024 et ce pendant plus de deux mois. Elle indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiements sur 36 mois. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024. A cette audience, la SA [Adresse 3], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3 571,19 euros, selon décompte en date du 02 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus. Madame [M] [T], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique percevoir 1400 euros de la CAF et avoir obtenu un accord du FSL. La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SA [Adresse 3] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 22 septembre 2014 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024 pour la somme en principal de 3713,07 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Cependant, il est rappelé  par la Cour de Cassation que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. » De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [M] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [M] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [M] [T] reste devoir la somme de 3356,37 euros, à la date du 02 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice et d’enquête sociale non justifiés, terme du mois d’août 2024 inclus. Madame [M] [T] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Madame [M] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3356,37 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3713,07 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.   En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.   Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.   En l'espèce, Madame [M] [T] déclare percevoir 1400 euros de prestations sociales et avoir repris les paiements. Les parties sont d'accord sur l'octroi de délais de paiement.   Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.    Comme demandée par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.   A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : • la clause résolutoire retrouvera son plein effet, • à défaut pour Madame [M] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, • Madame [M] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA [Adresse 3] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.   Sur les demandes accessoires   Madame [M] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.   Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA SA D’HLM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.   La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.   PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,   Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,   DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;   CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2014 entre la SA [Adresse 2] et Madame [M] [T] concernant le logement, situé [Adresse 5] et des garages N° E17680067G et N°E17680066G sont réunies à la date du 27 mai 2024 ; CONDAMNE Madame [M] [T] à verser à la SA ERILIA SA D'HLM, à titre provisionnel, la somme de 3356,37 euros décompte arrêté au 02 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3713,07 euros à compter du 27 mars 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;   AUTORISE Madame [M] [T] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 93,30 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,   RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;   SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;   DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;   RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :   - la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra tous ses effets, - faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [M] [T] et de tous occupants de son chef du logement et des garages, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, - Madame [M] [T] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 054.22 euros à ce jour ;   REJETTE le surplus des demandes ;   CONDAMNE Madame [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;   CONDAMNE Madame [M] [T] à verser à la SA [Adresse 3] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;   RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.   Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.   LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT