Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 20/12012 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTJOL
N° MINUTE : 2
contradictoire
Assignation du :
12 Novembre 2020
JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. BELAISSAOUI ET FILS
représentée par son gérant Monsieur [R] [T] exérçant sous l’enseigne HOTEL DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-François PÉRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R46
DÉFENDERESSE
S.C.I. BARTEL
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Franck RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1032
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
Rédactrice : Sabine FORESTIER
DÉBATS
A l’audience du 28 Mai 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Sabine FORESTIER, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 1963, Mme [H] [V] épouse [O], aux droits de laquelle se trouve la société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BARTEL (ci-après la SCI BARTEL) a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société HOTEL DE FRANCE-BARBES, aux droits de laquelle se trouve la société BELAISSAOUI & FILS, un immeuble sis à [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er janvier 1964 au 1er janvier 1967, l'exercice de l'activité ainsi désignée « hôtel meublé ou maison meublé. » et un loyer annuel de 12 000 francs (1 829,39 euros) hors taxes et hors charges.
Par jugement rendu le 22 février 2016, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- dit que le congé avec refus de renouvellement en date du 11 juin 2013 a mis fin au 31 décembre 2013 au renouvellement du 15 juillet 2002 du bail commercial ;
- dit qu’aucun motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17-I.1° du code de commerce n’est caractérisé ;
- dit, en conséquence, que ce congé ouvre droit à la société HOTEL DE FRANCE BARBES SARL à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité ;
- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert M. [J] [M].
Après dépôt du rapport d'expertise, par jugement rendu le 08 juin 2023, le tribunal a notamment:
- condamné la SCI BARTEL à payer à la société BELAISSAOUI & FILS SARL une indemnité d'éviction de 1 569 800 euros au titre de la perte du fonds de commerce d'hôtellerie ;
- fixé l'indemnité d'éviction due par la SCI BARTEL à la société BELAISSAOUI & FILS SARL au titre de l'éviction de la SARL HUIT ETOILES à 90 000 euros ;
- fixé l'indemnité d'éviction dues par la SCI BARTEL à la société BELAISSAOUI & FILS SARL au titre de l'éviction de M. [X] à 60 000 euros ;
- fixé l'indemnité d'occupation des locaux due par la société BELAISSAOUI & FILS SARL à la SCI BARTEL à compter du 1er janvier 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux à la somme annuelle de 87 300 euros outre les impôts, charges, taxes et autres accessoires au prorata de la période d'occupation.
Parallèlement, par acte d'huissier de justice signifié le 13 octobre 2020, la SCI BARTEL a délivré à la société BELAISSAOUI & FILS SARL un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, de lui régler la somme principale de 35 180,48 euros au titre des indemnités d'occupation des 2e et 3e trimestre 2020 demeurées impayées.
C'est ainsi que par acte d'huissier de justice signifié le 12 novembre 2020, la société BELAISSAOUI & FILS SARL a assigné la SCI BARTEL à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2023), la société BELAISSAOUI & FILS SARL demande au tribunal de :
A titre principal,
- dire et juger que le commandement de payer litigieux est nul et de nul effet ;
- dire et juger que la créance invoquée par le bailleur est soldée par paiement de la somme de 35180,48 euros ;
A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;
- lui accorder un délai pour régler la somme visée au commandement, laquelle a été d’ores et déjà été payée le 2 décembre 2022 ;
En toute hypothèse,
- condamner la SCI BARTEL à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI BARTEL aux dépens.
Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives 3 notifiées par RPVA le 29 juin 2023), la SCI BARTEL demande au tribunal de :
- débouter la société BELAISSAOUI & FILS SARL de toutes ses prétentions à annulation du commandement du 13 octobre 2020, de ses demandes de délais, de suspension de la clause résolutoire, et de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire et juger le paiement allégué du 2 décembre 2022 tardif et inopérant, dire la clause
résolutoire acquise, et ordonner l’expulsion de la preneuse des lieux loués en la forme habituelle;
- dire menée par la société BELAISSAOUI & FILS SARL abusive et injustifiée, et la condamner à 20 000 euros de dommages et intérêts et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ces deux sommes sauf à parfaire ;
- la condamner en tous les dépens de la présente instance.
Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.
Par ordonnance du 23 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge rapporteur du 28 mai 2024 et mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS
1- Sur la demande de nullité du commandement de payer
La société BELAISSAOUI & FILS SARL soutient que le commandement qui lui a été délivré le 13 octobre 2020 par la SCI BARTEL l'a été de mauvaise fois à plusieurs égards de sorte qu'il est nul. Elle expose que le commandement a été délivré à une entité que le bailleur savait ne plus exister et au cours d'une période durant laquelle le secteur hôtelier était en difficulté, ce que celui-ci savait, et le pays en voie de reconfinement. Elle indique également que dans le cadre de la procédure de fixation de l'indemnité d'éviction, le bailleur a retardé la transmisison de son dire à l'expert afin de mettre ce temps à profit pour lui délivrer le commandement, faire courir le délai d'un mois et échapper au paiement de l'indemnité d'éviction. Elle invoque que la mise en oeuvre de la clause résolutoire peut également être écartée en raison de sa bonne foi dans l'exécution du contrat et indique à ce titre que, malgré ses difficultés de trésorerie générées par le contexte exceptionnel du covid 19, elle a réglé sa dette.
La SCI BARTEL déclare que le commandement de payer destiné à la SARL HOTEL DE FRANCE a été remis sans difficulté à un salarié de la société BELAISSAOUI & FILS SARL qui l'a accepté sans protestations ni réserves, preuve que cette dernière a recueilli les droits locatifs. Elle ajoute que la société BELAISSAOUI & FILS SARL ne justifie pas qu'elle était informée de cette situation. S'agissant de la délivrance du commandement durant la période de crise sanitaire, elle constate que la société BELAISSAOUI & FILS SARL ne rapporte pas la preuve de sa situation à cette époque et qu'elle n'était pas dispensée du paiement des loyers. Elle relève enfin que la société BELAISSAOUI & FILS SARL reconnaît ne pas avoir procédé au paiement des indemnités d'occupation dont elle était redevable.
Sur ce,
Selon l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
L'article 114 du même code dispose qu' aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Selon l'article 117, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Selon l'article 649, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
L'article 648 dispose que tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.
En outre, selon l'article 1844-5 du code civil, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu.
L'appartenance de l'usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l'existence de la société.
En cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l'associé unique, sans qu'il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l'opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n'est réalisée et il n'y a disparition de la personne morale qu'à l'issue du délai d'opposition ou, le cas échéant, lorsque l'opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées.
Les dispositions du troisième alinéa ne sont pas applicables aux sociétés dont l'associé unique est une personne physique.
Enfin, l'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En l'espèce, il ressort de son extrait Kbis que la société HOTEL DE FRANCE BARBES a été dissoute en raison de la réunion de toutes les parts sociales entre les mains de son associé unique, la société BELAISSAOUI & FILS SARL, à compter du 6 octobre 2016 et que la mention de sa dissolution a été portée au registre du commerce et des sociétés le 19 octobre 2016 et celle de sa radiation le 2 mai 2017.
La date d'expiration du délai d'opposition de trente jours à compter de la publication de la dissolution au bulletin des annonces civiles et commerciales, qui détermine la transmission universelle du patrimoine, dont le droit au bail, de la société HOTEL DE FRANCE BARBES à la société BELAISSAOUI & FILS SARL ainsi que la disparition de la personne morale de la première, n'est pas établie.
Néanmoins, à la délivrance du commandement le 13 octobre 2020, cette publication ne pouvait qu'avoir été effectuée par le greffe du tribunal de commerce et la transmission universelle du patrimoine de la société HOTEL DE FRANCE BARBES à la société BELAISSAOUI & FILS SARL réalisée en conséquence.
De surcroît, la seule mention au registre du commerce et des sociétés et sur l'extrait K bis de l'événement ayant entraîné la dissolution la société BELAISSAOUI & FILS SARL et de sa radiation, rendent sa disparition opposable aux tiers, et en l'occurrence à la SCI BARTEL.
Le fait que le 13 octobre 2020 la SCI BARTEL ait néanmoins délivré le commandement de payer à la société HOTEL DE FRANCE BARBES, et non à la société BELAISSAOUI & FILS SARL, constitue une irrégularité de forme, les cas limitatifs d'irrégularité de fond prévus par l'article 117 du code de procédure civile n'étant pas constitués.
Cependant, la société BELAISSAOUI & FILS SARL n'invoque pas que l'irrégularité lui causerait un grief.
Il y a lieu de relever qu'elle ne saurait d'ailleurs se prévaloir d'un grief dès lors qu'elle vient aux droits de la société HOTEL DE FRANCE BARBES, que l'acte a bien été signifié à son siège social, qu'elle exerce son activité dans les locaux appartenant à la SCI BARTEL et sous l'enseigne HOTEL DE FRANCE, que l'acte a été reçu par un salarié de la société qui l'a accepté sans protestations ni réserves, et qu'il n'y a ainsi aucun doute sur sa qualité de locataire et de destinataire du commandement.
Par conséquent, le commandement signifié à la société HOTEL DE FRANCE BARBES et non à la société BELAISSAOUI & FILS SARL demeure régulier.
En outre, s'il est acquis qu'une clause résolutoire invoquée de mauvaise foi prive de tout effet le commandement de payer qui l'invoque, il apparaît qu'en l'espèce le commandement de payer a été délivré pour des indemnités d'occupation échues pendant la période de crise sanitaire due à l'épidémie de covid-19.
Or, cette crise sanitaire ne peut faire obstacle à l'application de la clause résolutoire car, si elle peut expliquer les difficultés de la société BELAISSAOUI & FILS SARL pour faire face au paiement des indemnités d'occupation dues, pour autant elle ne peut suffire à contredire la bonne foi présumée de la SCI BARTEL, laquelle était bien fondée à poursuivre le paiement des indemnités d'occupation échues qui lui étaient dues, et ce même si une instance judiciaire en fixation de l'indemnité d'éviction était en cours.
La société BELAISSAOUI & FILS SARL ne peut donc soutenir que le commandement de payer du 13 octobre 2020 lui a été délivré de mauvaise foi.
La société BELAISSAOUI & FILS SARL ne peut davantage invoquer sa bonne foi pour voir écarter la mise en oeuvre de la clause résolutoire puisqu'elle expose avoir réglé sa dette une fois fixée la position de la Cour de cassation quant à l'exigibilité des loyers échus pendant la crise sanitaire et non dès son retour à meilleure fortune.
Par conséquent, la demande de la société BELAISSAOUI & FILS SARL de nullité du commandement de payer sera rejetée.
2- Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement
La société BELAISSAOUI & FILS SARL expose avoir réglé la dette visée au commandement de payer du 13 octobre 2020 par chèque qui a été débité le 02 décembre 2022. Elle indique avoir été confrontée à des circonstance économiques exceptionnelles et grave en raison de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid 19. Elle précise que le chiffre d'affaires de l'établissement pour la période du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2020 a subi une baisse importante par rapport au chiffre d'affaire de la même période de l'année 2019 et indique avoir procédé à la réouverture de son établissement en juin 2021.
La SCI BARTEL invoque que la société BELAISSAOUI & FILS SARL ne rapporte pas la preuve de la baisse de son chiffres d'affaires ni du paiement de sa dette.
Sur ce,
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société BELAISSAOUI & FILS SARL justifie avoir procédé au règlement de sa créance le 02 décembre 2022.
Elle n'a toutefois pas apuré les causes du commandement de payer du 13 octobre 2020 dans le délai d'un mois qui lui était imparti, de sorte que la clause résolutoire du bail s'est trouvée automatiquement acquise au 13 novembre 2020.
Si un second commandement de payer lui a été signifié le 14 mai 2021, il ressort de la lettre adressée par son avocat à l'huissier instrumentaire le 19 mai 2021 et des pièces justificatives jointes, que les indemnités d'occupation réclamées avaient déjà été payées.
A ce jour, aucune dette n'est invoquée par la SCI BARTEL.
Dans ces conditions, il convient d'octroyer à la société BELAISSAOUI & FILS SARL un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, rétroactivement jusqu'au 03 décembre 2022, date à laquelle il sera constaté l'absence de dette locative, et de constater, par voie de conséquence, que la clause résolutoire est censée n'avoir jamais été acquise.
La demande d'expulsion de la société BELAISSAOUI & FILS SARL formée par la SCI BARTEL sera par conséquent rejetée.
3- Sur la demande de dommages-intérêts
Il ressort de l'article 768 du code de procédure civile que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée et que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Dans le dispositif de ses conclusions, la SCI BARTEL sollicite la condamnation de la société BELAISSAOUI & FILS SARL à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts.
Cependant, cette prétention ne peut aboutir à défaut de moyens de droit et de fait développés à ce sujet dans la discussion.
La demande de la SCI BARTEL sera donc rejetée.
4- Sur les demandes accessoires
La SCI BARTEL qui succombe sera condamnée aux dépens en application de l'articles 696 du code de procédure civile.
En outre, l'équité commande de rejeter les demandes formées par les parties en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Rejette la demande de la société BELAISSAOUI & FILS SARL de nullité du commandement de payer qui lui a été signifié le 13 octobre 2020 à la demande de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BARTEL ;
Autorise rétroactivement la société BELAISSAOUI & FILS SARL à se libérer de sa dette visée au commandementde payer du 18 mai 2022 avant le 03 décembre 2022 ;
Constate que le paiement est intervenu avant l'expiration du délai accordé ;
Constate que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise ;
Rejette la demande d'expulsion de la société BELAISSAOUI & FILS SARL formée par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BARTEL ;
Condamne la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BARTEL aux dépens ;
Rejette la demande de la société BELAISSAOUI & FILS SARL de condamnation de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BARTEL à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BARTEL de condamnation de la société BELAISSAOUI & FILS SARL à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
