Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/05815

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 14/09/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/05815 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T6VV Jugement n° RG 20/02160 rendu le 15 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTS SCI Torres Del Paine représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège ayant son siège social [Adresse 5] représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTERVENANT VOLONTAIRE Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du Théâtre représenté par son administrateur provisoire Mme [Y] [O] sis [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat contitué INTIMÉE Le Centre de Formation aux Métiers du Télémarketing (CFT) agissant poursuites et diligences de son président, M. [X] [I], domicilié audit siège sis [Adresse 6] - [Localité 4] représentée par Me Laurence d'Herbomez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 10 mai 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 après prorogation du délibéré initialement prévu au 06 juillet 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2023 **** EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 28 décembre 2015, le Centre de formation aux métiers du télémarketing (CFT) a pris à bail un local à usage de bureaux d'une superficie de « 38 m2 environ » sis [Adresse 2] à [Localité 3], au 4ème étage, appartenant à la SCI Sofaler, moyennant un loyer annuel de 1 928 euros hors taxes, soit 160,67 euros hors taxes par mois. Par un avenant du 1er janvier 2016, la SCI Sofaler a également donné à bail au CFT un local supplémentaire correspondant au lot n°27 représentant une superficie d'environ 22 m2 pour un loyer additionnel de 40 euros par mois hors taxes. Par jugement du 2 mars 2018, la SCI Sofaler a été placée en liquidation judiciaire et dans le cadre de cette procédure, ses lots dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ont fait l'objet d'une vente aux enchères. Par jugement d'adjudication du 20 mars 2019, l'immeuble a été adjugé à la SCI Torres del paine. Les relations se sont rapidement dégradées entre le nouveau bailleur et le preneur à bail. Par acte d'huissier de justice du 10 septembre 2019, la SCI Torres del paine a fait délivrer au CFT un commandement de quitter les lieux s'agissant du lot n°27-2 pour occupation indue. Le CFT a saisi le juge de l'exécution aux fins de contester le bien-fondé de ce commandement et par jugement du 3 juin 2020, le juge de l'exécution a annulé le commandement de quitter les lieux et condamné la SCI Torres del paine au paiement de dommages et intérêts. Par acte d'huissier de justice du 15 avril 2020, le CFT a fait assigner la SCI Torres del paine devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de rétablir l'accès au local technique, le chauffage et l'électricité, nettoyer et entretenir les parties communes, produire un état récapitulatif des charges, donner accès à l'ascenseur et obtenir paiement de dommages et intérêts. Le 29 juin 2021, la SCI Torres del paine a délivré un congé au CFT pour le 31 décembre 2021, précisant qu'il était délivré sans qu'il ne vaille reconnaissance d'un quelconque droit à son égard compte tenu de la procédure en cours. Le CFT a libéré les lieux le 1er février 2022. Par jugement contradictoire du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Lille a : - dit que le contrat de bail conclu le 28 décembre 2015 entre le CFT et la SCI Sofaler a pour terme le 31 décembre 2021, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande de nullité de l'avenant du 1er janvier 2016 au contrat de bail commercial du 28 décembre 2015, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande d'inopposabilité à son égard de l'avenant du 1er janvier 2016 au contrat de bail commercial du 28 décembre 2015, - dit que l'avenant du 1er janvier 2016 au contrat de bail commercial du 28 décembre 2015 est opposable à la SCI Torres del paine en qualité d'adjudicataire, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande tendant à déclarer le CFT occupant sans droit ni titre des locaux 27.1, 27.3, 30.1, 30.2 et 32.4, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation des locaux, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande d'expulsion du CFT des locaux, - dit que la clause résolutoire pour non paiement des loyers n'était pas acquise, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande de résolution judiciaire, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande d'expulsion du CFT et de tous occupants de son chef des lots loués au 4ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], - débouté la SCI Torres del paine de sa demande d'indemnité d'occupation consécutive à la résiliation judiciaire, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande de paiement des loyers, charges et taxes foncières, - condamné la SCI Torres del paine dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à rétablir l'accès à l'ensemble des locaux du lot 27 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], rétablir le chauffage dans les locaux du lot 27 et du lot 29 occupés par le CFT dans l'immeuble précité, donner au CFT l'accès au disjoncteur correspondant aux locaux loués par le CFT, donner au CFT l'accès à l'ascenseur en retirant la grille et le cadenas installés, permettre au CFT d'avoir accès à internet via les prises murales, produire un état récapitulatif détaillé des charges afférentes aux lots 27 et 29 loués par le CFT, à défaut d'une telle exécution, - condamné la SCI Torres del paine à une astreinte de 200 euros par manquement et par jour calendaire de retard à l'issue du délai de huit jours à compter de la signification de la décision jusqu'à la réalisation effective des prestations et travaux, à charge pour elle d'en faire la preuve et ce, dans la limite de 60 000 euros, - dit que la première chambre civile du tribunal judiciaire de Lille se réserve le pouvoir de liquider l'astreinte, - débouté le CFT de sa demande au titre de l'entretien des parties communes et notamment des sanitaires, - débouté le CFT de sa demande de séquestre des loyers, - condamné la SCI Torres del paine à payer au CFT la somme totale de 34 384,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamné la SCI Torres del paine à payer au CFT la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI Torres del paine de sa demande sur ce même fondement, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - débouté le CFT de ses autres demandes, - débouté la SCI Torres del paine de ses autres demandes, - condamné la SCI Torres del paine aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 novembre 2021, la SCI Torres del paine a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a : - dit que le contrat de bail conclu le 28 décembre 2015 entre le CFT et la SCI Sofaler a pour terme le 31 décembre 2021, - débouté le CFT de sa demande au titre de l'entretien des parties communes et notamment des sanitaires, - débouté le CFT de sa demande de séquestre des loyers, - débouté le CFT de ses autres demandes. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre, représenté par son administrateur provisoire Maître [O], est intervenu volontairement à l'instance. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 3 mai 2023, la SCI Torres del paine demande à la cour de : - infirmer le jugement dans les termes de sa déclaration d'appel, en conséquence, - rejeter l'ensemble des prétentions, fins et conclusions du CFT et l'en débouter, - prononcer l'inopposabilité de l'avenant au bail en date du 1er janvier 2016 dont entend se prévaloir le CFT à son égard, - en conséquence, dire que le CFT est occupant sans droit ni titre des lots 27-1, 27-3, 30-1, 30-2 et 32-4, - condamner le CFT à lui régler la somme de 210 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation depuis le 20 mars 2019 jusqu'à complète libération des lieux, à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et ce à compter du 20 juillet 2019, date du commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux, subsidiairement, juger que le CFT a manqué à ses obligations contractuelles et prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 28 décembre 2015 aux torts et griefs exclusifs du CFT, dans tous les cas, - rejeter l'exception d'inexécution opposée par le CFT, - rejeter la demande de compensation sollicitée par le CFT, - condamner le CFT à payer la somme de 7 420,78 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au jour du commandement de payer demeuré infructueux, ou à tout le moins à la somme de 17 969,89 euros restant due, sauf à parfaire, - condamner le CFT à payer la somme de 550 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre principal, à compter du mois du commandement de payer demeuré infructueux, soit à compter du 20 juillet 2019, et à titre subsidiaire, à compter du jugement à intervenir et ce jusqu'à l'abandon définitif des locaux litigieux par l'association et tout occupant de son chef, dans tous les cas, - condamner le CFT à régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - condamner le CFT à régler la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre des frais irrépétibles de première instance que d'appel, - condamner le CFT aux entiers dépens de première instance comprenant le coût des sommations de payer, de quitter les lieux, du commandement de quitter les lieux et du procès-verbal de constat d'huissier et d'appel. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 3 mai 2023, le CFT demande à la cour de : - confirmer le jugement pour tous les chefs dont la SCI Torres del paine demande l'infirmation sauf en ce qu'il a condamné la SCI Torres del paine à lui payer la somme totale de 34 384,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, chef qui devra être infirmé de même que le surplus du jugement, statuant à nouveau, - condamner la SCI Torres del paine à nettoyer et entretenir les parties communes de l'immeuble et notamment les sanitaires, - dire que ces travaux et prestations auraient dû être réalisés dans un délai de huit jours à compter du prononcé du jugement rendu par le tribunal, - assortir cette obligation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, - réserver la compétence pour la liquidation de l'astreinte à la première chambre civile du tribunal judiciaire de Lille, - condamner la SCI Torres del paine au paiement d'une indemnité de 49 922,44 euros à titre de dommages et intérêts, en tout état de cause, - condamner solidairement la SCI Torres del paine et le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre au paiement d'une indemnité de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Torres del paine au paiement des dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - débouter la SCI Torres del paine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - déclarer irrecevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre, - déclarer prescrites et irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre au paiement d'une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, subsidiairement, si la cour estimait que des loyers étaient dus par lui à la SCI Torres del paine, ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre, représenté par son administrateur provisoire Maître [O], demande à la cour de : - juger recevable son intervention volontaire, - rejeter toutes prétentions, fins et conclusions du CFT, en conséquence, - condamner le CFT à lui verser les sommes des : * 7 200 euros au titre de l'utilisation de l'électricité des parties communes, * 5 000 euros au titre du non-respect de l'utilisation des parties communes au titre du serveur des réseaux de câbles, * 2 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de fermeture de la grille et du cadenas de sécurité, * 2 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'utilisation des parties communes spéciales des lots situés au 4ème étage, * 20 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des loyers à la SCI Sofaler, - juger recevable son action oblique, en conséquence, - prononcer la résolution du contrat de bail consenti par la SCI Sofaler au CFT par acte du 28 décembre 2015 et par impossible par avenant du 1er janvier 2016 aux torts et griefs exclusifs de l'association CFT et ce, avec effet rétroactif à compter du 1er janvier 2017, en conséquence, - ordonner l'expulsion du CFT et de tous occupants de son chef des lors loués, situés au 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par le CFT à la somme de 600 euros, - condamner le CFT à payer la somme de 15 987,09 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle due entre le 1er janvier 2017 et le 20 mars 2019, subsidiairement, condamner le CFT à payer la somme de 14 995,88 euros TTC au titre des loyers et charges dus à la date du 20 mars 2019, sauf à parfaire, dans tous les cas, condamner le CFT au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023. Plaidé à l'audience du 10 mai 2023, le dossier a été mis en délibéré au 6 juillet 2023, prorogé au 14 septembre 2023. MOTIVATION I- Sur les demandes formées entre la SCI Torres del paine et le CFT 1) Sur l'opposabilité de l'avenant du 1er janvier 2016 Aux termes de l'article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail. Ce texte n'étant pas d'ordre public, l'acquéreur peut renoncer à se prévaloir de l'inopposabilité du bail, de manière expresse ou tacite. En outre, la connaissance par l'acquéreur du bail qui n'est pas authentique ou n'a pas date certaine suffit à le lui rendre opposable. En l'espèce, la SCI Torres del paine se prévaut du fait que l'avenant du 1er janvier 2016 au contrat de bail n'a pas été porté à sa connaissance avant le transfert de propriété ou qu'à tout le moins c'est seulement une occupation du lot 27-2 dont elle avait connaissance. L'avenant du 1er janvier 2016 conclu entre la SCI Sofaler et le CFT prévoit que ce centre occupera « un local supplémentaire situé au 4ème étage à partir du 01 janvier 2016 correspondant au lot n°27 représentant une superficie d'environ 22 m2 quote part des parties communes comprises, pour un montant additionnel fixé comme suit : une indemnité de 40€ HT/mois ». Ainsi que l'a relevé le premier juge, le procès-verbal descriptif du 9 janvier 2018, annexé au cahier des conditions de vente aux enchères des lots, déposé le 21 janvier 2019, indique expressément que le CFT occupe les bureaux n°29-2 et 27-2 et y accède par le couloir indiqué en 29-3. Le procès-verbal précise que l'EIRL Au bout du fil, M. [I], entrepose des postes de travail au bureau 27-1 et que le gérant de la SCI Sofaler indique que le local 27-3 indiqué sur le plan est à usage de remise mais n'est pas loué. Le premier juge a à juste titre relevé que la précision que le local 27-3 n'est pas loué permet de déduire a contrario que les autres locaux (27-1 et 27-2) sont loués, nonobstant l'absence de production d'un contrat de bail, la SCI Torres del paine ne pouvant ainsi prétendre ne pas avoir connaissance du fait que ces locaux étaient loués. La cour ne tire en outre aucune conséquence du fait que le gérant de la SCI Sofaler ait indiqué que le local 27-1 était loué par M. [I] en sa qualité de gérant de l'EIRL Au bout du fil, étant précisé que M. [I] était le gérant tant du CFT que de l'EIRL Au bout du fil. Il a été également relevé par le premier juge que la SCI Torres del paine, après avoir sollicité et obtenu le bail et ses avenants, a établi le 14 mai 2019 deux factures pour les mois d'avril et mai 2019 concernant les loyers dus par le CFT et visant expressément « lots 27-2 et 29-3 exclusivement », a établi de nouvelles quittances pour ces mêmes mois ainsi que le mois de juin 2019 en visant à nouveau une partie du lot 27, a encaissé les loyers correspondant au montant fixé dans le contrat de bail du 28 décembre 2015 et dans l'avenant du 1er janvier 2016 et a fait délivrer un commandement de payer les loyers le 21 juin 2019 en mentionnant dans son décompte « loyer partie 29 » et « loyer partie 27 ». Dès lors, compte tenu de ces éléments, la SCI Torres del paine ne peut soutenir qu'elle n'avait pas connaissance de la location par le CFT d'autres locaux que ceux sur lesquels portait le bail initial par l'avenant du 1er janvier 2016, du lot 27, quand bien mêmes les parties ne sont pas d'accord sur l'assiette exacte de bail, et qu'elle a en tout état de cause renoncé à se prévaloir de l'inopposabilité du bail de manière tacite. Le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'inopposabilité de l'avenant du 1er janvier 2016. Il sera également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Torres del paine de sa demande de nullité de l'avenant du 1er janvier 2016, la SCI Torres del paine ne développant aucun moyen permettant la remise en cause de ce chef du jugement et ne sollicitant plus, aux termes du dispositif de ses conclusions, la nullité de l'avenant. Sur l'occupation sans droit ni titre des lots 27-1, 27-3, 30-1, 30-2 et 32-4 S'agissant des lots 27-1 et 27-3, le premier juge doit être approuvé d'avoir relevé que l'avenant du 1er janvier 2016 prévoit la location d'un local supplémentaire « correspondant au lot n°27 » sans faire de distinction entre les différents locaux de ce lot. En outre, si une surface de 22 m2 est visée, les documents produits par les parties ne permettent pas de connaître la surface des différents lots. En conséquence, la cour retient que les locaux 27-1 et 27-3 sont visés par l'avenant au contrat de bail qui vise le lot n°27, sans précision. Aucune occupation sans droit ni titre de ces locaux ne peut donc exister. S'agissant ensuite des lots 30-1, 30-2 et 32-4, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'aucune occupation sans droit ni titre de ces lots n'était démontrée par la SCI Torres del paine. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Torres del paine de sa demande tendant à déclarer le CFT occupant sans droit ni titre des locaux précités et de ses demandes de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation pour ces locaux et d'expulsion, étant en tout état de cause précisé, s'agissant de cette dernière demande, que les locaux qu'occupait le CFT ont depuis été libérés. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire ainsi rédigée : « il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou de faire demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice ». Le 21 juin 2019, la SCI Torres del paine a fait délivrer au CFT un commandement de payer, visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 7 241,24 euros, portant sur les loyers, charges et taxes foncières de janvier 2018 à mars 2019. La SCI Torres del paine a acquis le bien par jugement d'adjudication du 20 mars 2019 et le jugement ne prévoit aucune mention conférant à la SCI Torres del Paine qualité pour récupérer auprès du locataire les impayés antérieurs à l'adjudication. Dès, lors, ainsi que l'a relevé le premier juge, la SCI Torres del paine n'avait donc pas qualité pour réclamer le paiement des loyers impayés échus avant son acquisition du bien. Il est exact, ainsi que le soutient la SCI Torres del paine, que le commandement de payer porte notamment sur le mois de mars 2019 et qu'elle était fondée, à compter du 20 mars 2019, à solliciter du locataire le paiement du loyer de ce mois au prorata temporis. Le loyer et les charges totales pour le mois de mars 2019 s'élevant à la somme de 389,51 euros, la SCI Torres del paine était fondée à réclamer le paiement de la somme de 150,78 euros (389,51/31X12). Cependant le CFT justifie de l'encaissement par la SCI Torres del Paine le 27 juin 2019 de deux chèques de 390 euros chacun, encaissement non contesté par la SCI Torres del Paine. La somme réclamée de façon fondée dans le commandement de payer par la SCI Torres del Paine a en conséquence été payée dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail La cour ne peut que constater que cette demande est désormais sans objet, dans la mesure où les locaux ont été restitués par le preneur le 1er février 2022, de même que la demande de prononcé d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement des loyers et charges et l'exception d'inexécution L'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les articles 1719 et 1720 du même code obligent le bailleur à délivrer la chose louée au preneur et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués. Ces obligations durent tout le temps du bail. L'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation, en se prévalant de l'exception d'inexécution, lorsque l'autre n'exécute pas la sienne, étant précisé qu'il appartient au juge de décider, d'après les circonstances, si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner ce résultat. Le premier juge a de façon pertinente retenu en l'espèce que l'exception d'inexécution soulevée par le preneur à bail était fondée, des manquements graves du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués étant caractérisés. Il résulte en effet des pièces produites par les parties que dès mai 2019, la SCI Torres del paine, qui était en désaccord avec son locataire sur la consistance des locaux loués, a réclamé la restitution des clés des locaux qu'elle qualifiait de « non loués », notamment le local 27-1, alors qu'il a précédemment été retenu que l'avenant au contrat de bail portait sur le lot 27 sans autre précision, et a par la suite changé la serrure du local, sans en donner la clé au preneur malgré les nombreuses demandes de celui-ci, ce qui caractérise un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur. En outre, les locaux du lot 27 et le local 29-2, locaux loués au CFT ne disposent pas d'un compteur individuel, obligation pourtant à la charge du bailleur, et la SCI Torres del paine ne justifie pas valablement avoir fait procéder à l'installation d'un tel compteur, ainsi que l'a relevé le premier juge par des motifs que la cour adopte, ce qui caractérise un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur. Le CFT justifie, par la production de constats d'huissier, avoir subi de nombreuses coupures d'électricité, les coupures étant localisées dans ses seuls locaux avec impossibilité d'accéder au local de maintenance comportant le tableau électrique pour réenclencher le disjoncteur, ainsi que des coupures de chauffage, ce qui caractérise un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur. De même, le CFT disposait avant l'adjudication des lots loués à la SCI Torres del paine d'un modem installé dans le local technique et téléphonique pour son accès internet via les prises murales RJ45, qui n'a plus fonctionné puisque la SCI Torres del paine lui a refusé l'accès au local technique, ne permettant pas la récupération de son modem, ce qui l'a contrainte à investir dans une box internet, l'accès à internet étant une nécessité compte tenu de l'activité de formation à distance du CFT. S'il est exact que le bail ne prévoit pas la fourniture par le bailleur d'un accès internet, en l'espèce, la SCI Sofaler avait permis au CFT d'installer son modem dans le local technique, permettant l'utilisation des prises murales RJ45 pour la connexion internet, de sorte que l'adjudicataire devenu bailleur ne pouvait supprimer cette utilisation sans à tout le moins prévenir le CFT et lui permettre de récupérer son modem et mettre en place un autre mode de connexion internet en remplacement, compte tenu de la nature de son activité, nécessitant une connexion à internet. Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire. Il est également établi par deux procès-verbaux de constat d'huissier que l'accès à l'ascenseur au quatrième étage est empêché en raison de la présence d'une grille avec cadenas installée à la sortie de l'ascenseur, le CFT précisant que son président est une personne à mobilité réduite, qui se déplace en fauteuil roulant, ce qui n'est pas contesté par la SCI Torres del paine, de sorte que l'impossibilité d'emprunter l'ascenseur le prive de l'accès aux locaux. La SCI Torres del paine, qui ne peut valablement soutenir qu'il s'agit d'une grille placée pour empêcher le vandalisme, a ainsi manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux par le preneur. Il est par ailleurs établi par procès-verbal de constat d'huissier que les parties communes et sanitaires, dont l'entretien relève du bailleur, sont sales et non entretenus, les justificatifs que produit la SCI Torres del paine ne démontrant aucunement un entretien et un nettoyage régulier des parties communes de cet étage. Elle justifie cependant, ainsi que l'a relevé le premier juge, du remplacement des blocs sanitaires au 4ème étage par une facture du 14 septembre 2020 et un constat d'huissier du 28 septembre 2020 et le CFT ne justifie pas de nouvelles difficultés liées à l'entretien des parties communes depuis la réalisation des travaux. Le bailleur a ainsi partiellement manqué à son obligation d'entretien des parties communes. Enfin, il est également établi que le bailleur a entrepris en mars 2021 des travaux de démolition de cloisons à l'étage où se trouvent les lots loués par le CFT, travaux qui par leur ampleur et les nuisances occasionnées, ont eu un impact sur les lots loués par le CFT, sans que la SCI Torres del paine ne démontre l'avoir avisé ni lui avoir proposé d'autres locaux durant les travaux, caractérisant ainsi un manquement à son obligation de jouissance paisible du locataire. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI Torres del paine a gravement manqué à ses obligations de bailleur à l'égard du CFT, qui est ainsi fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour justifier du non paiement des loyers depuis juin 2019, les loyers d'avril et mai 2019 ayant été payés. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Torres del paine de sa demande de paiement des loyers, taxes foncières et charges. Sur les demandes relevant d'une obligation de faire formées par le CFT La cour ne peut que constater que, compte tenu de la restitution des locaux par le CFT le 1er février 2022, les demandes de ce dernier tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI Torres del paine à : - rétablir l'accès à l'ensemble des locaux du lot 27, - rétablir le chauffage et l'électricité dans les locaux du lot 27 et du lot 29, - lui donner accès au disjoncteur correspondant aux loués loués, - lui donner accès à l'ascenseur en retirant la grille et le cadenas installé, - lui permettre d'avoir accès à internet via les prises murales, - produire un état récapitulatif des charges afférentes aux lots 27 et 29, - nettoyer et entretenir les parties communes de l'immeuble et notamment les sanitaires, sont à ce jour sans objet, le CFT ne pouvant les maintenir dans le seul but de faire liquider l'astreinte. Sur les demandes de dommages et intérêts formées par le CFT à l'encontre de la SCI Torres del paine Le CFT formule des demandes indemnitaires : - 118,80 euros au titre du modem non restitué, - 1 000 euros au titre du nettoyage des sanitaires et des parties communes (1 heure par semaine à 12 euros) - 12 972 euros au titre de la perte de chiffre d'affaires, - 10 000 euros au titre du préjudice d'image, - 5 831,64 euros au titre des frais engagés (161,99 euros par mois durant 36 mois pour l'assurance, l'abonnement de parking et l'abonnement téléphonique/internet), - 20 000 euros au titre du préjudice moral. Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. L'article 1149 ajoute que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Le CFT justifiant qu'il n'a pu accéder au local technique et informatique dans lequel était placé son modem lorsque le bailleur était la SCI Sofaler, et ne pouvant donc le récupérer, et produisant une facture de 118,80 euros pour un modem, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté le CFT de sa demande d'indemnisation relative au nettoyage des sanitaires et parties communes, celui-ci ne démontrant pas plus en cause d'appel qu'il ne l'a fait en première instance, avoir assuré lui-même l'entretien des sanitaires et parties communes. S'agissant du préjudice au titre de la perte de chiffre d'affaires invoqué par le CFT, la cour relève que si des propositions commerciales sont produites, aucun justificatif de leur annulation ne résulte des pièces produites par le CFT. Une seule annulation de session en raison de l'impossibilité de réaliser la formation en présentiel est évoquée dans un courriel adressé le 27 août 2020 par la coordinatrice du développement et de la formation de la maison de l'initiative et de l'emploi du Roubaisis, mais pour laquelle le montant de la formation n'est aucunement justifié par le CFT. En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a octroyé à le CFT la somme de 9 836 euros en réparation de ce chef de préjudice et le CFT sera débouté de toute demande. Si le CFT se prévaut d'un préjudice d'image en ce que l'annulation des formations commandées par la maison de l'initiative et de l'emploi du Roubaisis, en raison de l'impossibilité de réaliser les formations dans ses locaux, a engendré une perte de réputation auprès de ce partenaire majeur, elle ne justifie aucunement de la réalité d'un tel préjudice alors même que le courriel sus-évoqué de cet organisme précise sa volonté de poursuivre sa collaboration avec le CFT. Le jugement sera ainsi réformé en ce qu'il a octroyé au CFT la somme de 7 000 euros à ce titre et le CFT sera débouté de sa demande. Le préjudice lié aux frais engagés invoqué par le CFT se décompose en 77 euros par mois d'assurance, 35 euros par mois d'abonnement de parking et 49,99 euros d'abonnement téléphonique/internet, soit 161,99 euros par mois pendant 36 mois. Ces frais ne sauraient cependant être mis à la charge du bailleur, relevant pour l'abonnement téléphonique/internet de la nécessité pour le locataire de bénéficier de ces services pour son activité, de même que l'obligation d'assurance lui incombe. Quant à l'abonnement de parking, il a eu pour contrepartie la possibilité pour le CFT de se stationner et ne constitue donc pas un préjudice indemnisable en lien avec les inexécutions du bailleur. Le jugement sera réformé en ce qu'il a octroyé au CFT la somme de 2 429,85 euros à ce titre et le CFT sera débouté de sa demande. Enfin, si le comportement du bailleur a nécessairement causé un préjudice moral au preneur qui a dû en subir les conséquences, l'indemnisation de ce préjudice doit être limité à la somme de 3 000 euros. Le jugement sera ainsi réformé en ce qu'il a octroyé au CFT la somme de 15 000 euros à ce titre. Compte tenu de ces éléments, le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la SCI Torres del paine à payer au CFT la somme totale de 34 384,65 euros à titre de dommages et intérêts et la SCI Torres del paine sera condamnée à payer au CFT la somme de 3 118,80 euros. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Torres del paine pour procédure abusive et vexatoire L'issue du litige commande de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Torres del paine de sa demande à ce titre. II- Sur les demandes formulées entre le CFT et le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre Sur la recevabilité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. Il résulte de l'article 325 du même code que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'article 329 du même code prévoit que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Il résulte de ces textes que si les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt, c'est à la condition que l'intervenant ne soumette pas à la cour un litige nouveau, n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, en l'absence en ce cas de lien suffisant avec les prétentions des parties. Ainsi, sont irrecevables les interventions volontaires en cause d'appel qui ont pour objet de demandes de condamnations personnelles non soumises aux premiers juges. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre, intervenant volontairement à la procédure en cause d'appel, exerce une action directe en paiement des charges à l'encontre du CFT (pour la période où le bailleur était la SCI Sofaler et la période où le bailleur était la SCI Torres del paine) et une action oblique tendant au prononcé de la résiliation du bail. La cour relève qu'en tout état de cause, l'action oblique tendant au prononcé de la résiliation du bail, à l'expulsion du locataire et au paiement d'une indemnité d'occupation est sans objet, compte tenu du départ des lieux du CFT. S'agissant de la demande en paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre à l'encontre du CFT, il s'agit d'une demande de condamnation personnelle formée par l'intervenant volontaire, qui constitue en conséquence un litige nouveau ne se rattachant pas par un lien suffisant aux prétentions originaires. L'intervention volontaire en cause d'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre sera en conséquence déclarée irrecevable. Sur la demande de dommages et intérêts formée par le CFT à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre Faute pour le CFT d'articuler les éléments de fait nécessaires au soutien de sa prétention, pour caractériser la faute du syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre ayant fait dégénérer en abus son action et de caractériser son préjudice, le CFT ne peut qu'être débouté de sa demande. III- Sur les prétentions annexes Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Torres del paine sera également condamnée aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et, en équité, à payer au CFT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de l'appel, Déclare irrecevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre ; Constate que sont sans objet les demandes formées par la SCI Torres del paine tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de condamnation du CFT au paiement d'une indemnité d'occupation ; Constate que les demandes du CFT tendant à la condamnation de la SCI Torres del paine sous astreinte à rétablir l'accès à l'ensemble des locaux du lot 27, rétablir le chauffage et l'électricité dans les locaux du lot 27 et du lot 29, lui donner accès au disjoncteur correspondant aux loués loués, lui donner accès à l'ascenseur en retirant la grille et le cadenas installé, lui permettre d'avoir accès à internet via les prises murales, produire un état récapitulatif des charges afférentes aux lots 27 et 29 et nettoyer et entretenir les parties communes de l'immeuble et notamment les sanitaires sont sans objet ; Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Torres del paine à payer au CFT la somme totale de 34 384,65 euros à titre de dommages et intérêts ; Le confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, Condamne la SCI Torres del paine à payer au CFT la somme de 3 118,80 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute le CFT de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence du théâtre ; Condamne la SCI Torres del paine aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Torres del paine à payer au CFT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles