Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/03476

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION 171 Rue de Vern BP 2244 35022 RENNES CEDEX 2 représentée par Madame [W] [N], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [J] Porte 71 3 Rue du Québec 44300 NANTES représenté par Maître Stéphane VALLEE, avocat au barreau de NANTES D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 21 mars 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 23/03476 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MS23 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à S.A. D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION CCC à Maître Stéphane VALLEE + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2022, prenant effet le lendemain, la société d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a donné à bail à Monsieur [Z] [J] un local à usage d'habitation non meublé porte numéro 071 au septième étage sis 3 rue Québec à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 351.59 euros, outre une provision sur charges de 120.36 euros et le versement d'un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer. Par acte du 27 mars 2023, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a délivré à Monsieur [Z] [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail. Par acte de commissaire de Justice du 8 octobre 2023, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a assigné Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties ; - ordonner l’expulsion des locataires et celle de tous occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ; - condamner le locataire au paiement : - d’une provision de 2667,82 € égale aux loyers et charges dus au 27 mai 2023 et ce, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ; - d’une indemnité d’occupation du 27 mai 2023 jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation, portant intérêt au taux légal ; - de la somme de 50 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire, appelée le 21 mars 2024, a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil du défendeur. Le 11 avril 2024, la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, représentée par Madame [W] [N], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a soutenu oralement ses écritures soulignant que sa créance s’élève à la somme de 3 566 euros. Elle a accepté de voir la clause résolutoire suspendue au regard de la reprise de paiement des loyers. Monsieur [Z] [J] régulièrement assigné, représenté par son conseil, a déposé ses pièces sollicitant des délais de paiement sur 24 mois. L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties. L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. En cours de délibéré, la juge a indiqué à la demanderesse que la quatrième page de l’assignation (par ces motifs) ne correspondait pas à l’identité du défendeur ; que dès lors, étant en procédure orale, seules les demandes formulées à l’audience seront étudiées ; qu’il convient de justifier de l’échéance de décembre 2023 fixée à 621.51 euros ; que des observations sont attendues ; qu’il conviendra d’en informer le défendeur et de signifier de nouvelles conclusions le cas échéant. Par courriel du 17 mai 2024, la société Aiguillon Construction, sans répondre à la première demande, indique qu’il y a un accord sur un échéancier et précise que des frais de procédure à hauteur de 133.16 euros ont été quittancés. MOTIFS DE LA DECISION Etant en procédure orale, il convient de se référer aux débats et de constater que, si dans le « par ces motifs » de l’assignation, l’identité de Monsieur [Z] [J] n’apparaît pas, celui-ci est représenté à l’audience de sorte, que l’affaire peut être tranchée. Sur l’application de la loi nouvelle Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) » L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 19 octobre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. La caisse d’allocations familiales a été saisie par courriel du 3 mars 2023. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l'espèce, le contrat signé par les parties, article XI, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité appelée, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte de commissaire de Justice du 27 mars 2023, la société AIGUILLON a fait délivrer à Monsieur [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 125.45€, régulier en la forme, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 21 mars 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2023. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 28 mai 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner le locataire à son paiement. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l'espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3 566 euros arrêtée au 10 avril 2024 dont il convient de déduire la somme correspondant aux frais de procédure (133.16 euros quittancés sur décembre 2023), aux pénalités d’assurance (12.34 euros) non justifiées, soit 145.50 euros. Dès lors, la créance étant justifiée pour un montant de 3 420.50 euros, Monsieur [Z] [J] sera condamné à son paiement, selon les modalités ci-dessous. Sur les délais de paiement sollicités par M. [Z] [J] En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. » Monsieur [Z] [J] sollicite l’octroi de délais de paiement de 24 mois aux fins de suspension de la clause résolutoire. Il propose de verser la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges, ce que le bailleur accepte. Il ressort du décompte versé à l’audience que le paiement des loyers et charges a repris. En outre, Monsieur [Z] [J] justifie percevoir, en janvier 2024, les aides personnalisées au logement ainsi que le revenu solidarité active. Il semble être en capacité de régler sa dette locative. Ces éléments sont confirmés par le diagnostic social et financier qui précise qu’un fonds de solidarité logement maintien peut être envisagé. Au regard de ses capacités contributives et le paiement du loyer ayant repris au jour de l’audience, il convient de faire droit à la demande de suspension de la clause résolutoire et d'autoriser Monsieur [Z] [J] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Sur la suspension de la clause résolutoire Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [Z] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire: - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, – le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, – la clause résolutoire reprendra son plein effet, – il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, – le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire Monsieur [Z] [J], qui succombe à l’instance, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier et dernier ressort : DECLARE l'action recevable ; CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 23 septembre 2022 entre la société d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et Monsieur [Z] [J] portant sur un local à usage d'habitation non meublé porte numéro 071 au septième étage sis 3 rue Québec à Nantes (44300) et ses accessoires et ce, à compter du 28 mai 2023 ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la société d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3 420.50 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 10 avril 2024, terme de mars inclus ; AUTORISE Monsieur [Z] [J] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 50 euros (CINQUANTE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [Z] [J] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par le locataire à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ; dans cette seule dernière hypothèse : AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués la bailleresse à procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE dans ce cas Monsieur [Z] [J] à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ; DIT n'y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens en ce compris le commandement de payer ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE M. HORTAIS S. ZARIFFA