Cour d'appel, 16 novembre 2023. 23/08257

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 16 NOVEMBRE 2023 N° 2023/716 Rôle N° RG 23/08257 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPXD Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5] C/ Association ORGANISATION DES MUSULMANS DE CAGNES SUR MER (O.M .C.M.) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Serge BERTHELOT Me Christophe NANI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de GRASSE en date du 04 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00073. APPELANTE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice le « Cabinet CGCI » prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3] représenté et assisté par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE INTIMÉE Association ORGANISATION DES MUSULMANS DE CAGNES SUR MER (O.M .C.M.) association régie par la Loi du 1er juillet 1901, prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] assignée à jour fixe le 05/07/23 à étude représentée et assistée par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 11 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023, Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure et prétentions des parties : Le juge des référés de Grasse, le 6 février 2013, dont la décision a été confirmée le 30 janvier 2014 par la cour d'appel d'Aix en Provence, a fait injonction sous astreinte à l'association Organisation des Musulmans de Cagnes-sur-Mer de : - cesser d'utiliser ses locaux comme lieu de culte recevant du public, - procéder à la dépose de 4 unités de climatisaton et à la remise des lieux en leur état antérieur, ainsi qu'à la réparation de l'éclat causé à l'entrée C. L'ordonnance a été signifiée le 26 février 2013. Par un arrêt partiellement infirmatif du 20 janvier 2017, (RG15-14348) sur appel d'un jugement de Grasse du 21 juillet 2015 (RG15-503), la cour d'appel de ce siège a : - liquidé l'astreinte sur l'utilisation des locaux en lieu de culte à 2 000 euros pour 4 infractions constatées, - liquidé l'astreinte sur la remise en état des lieux à 144 600 euros pour la période du 26 avril 2013 au 14 décembre 2015. Sur la base des décisions ainsi intervenues, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 5]' situé [Adresse 2] (ci après désigné le SDC), a fait délivrer à l'association, un commandement de payer valant saisie immobilière, le 28 décembre 2019, pour une somme de 169 850.69 euros en principal, intérêts et accessoires. Cet acte, demeuré sans effet au titre du paiement, a été publié le 14 février 2020 au service de la publicité foncière d'[Localité 4]. Le juge de la saisie immobilière, le 4 mai 2023, a : - dit irrecevables les poursuites de saisie immobilière entreprises par le SDC en l'absence d'habilitation régulière donnée au syndic pour recouvrer la créance, - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 décembre 2019, - déclaré nul et de nul effet les actes subséquents mentionnés en marge de ce commandement, - ordonné leur radiation à laquelle il serait procédé au vu d'une expédition de la décision exécutoire par provision, - condamné le SDC aux dépens, - dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles. Cette difficulté juridique avait été soulevée par jugement avant dire droit du 11 mars 2021 quant à l'absence d'habilitation du syndic. Le juge de l'exécution sur le fondement de l'article 55 du décret 2019-986 du 18 septembre 2019 avait provoqué les observations des parties, et dans cette décision, s'il semble avoir admis la régularisation sur les lots concernés par la saisie immobilière, a retenu que le montant de la mise à prix n'était pas celui autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires qui avait décidé un montant de 169 000 euros et non 160 000 euros. Et il a jugé que la régularisation ne pouvait porter a postériori sur les lots concernés par la saisie dont elle modifiait l'étendue. Le SDC a fait appel de la décision, par déclaration au greffe le 22 juin 2023, il a été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance du 26 juin 2023 et a déposé l'assignation ainsi délivrée au greffe de la cour en application de l'article 922 du code de procédure civile, le 13 juillet 2023. Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 7 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé, le SDC demande à la cour de : - reformer le jugement rendu par le Juge de l'exécution du service des saisies immobilières du tribunal judiciaire de Grasse du 4 mai 2023, - Valider la procédure de saisie immobilière, - Arrêter la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 38.939,47 € à la date du 12 janvier 2023, sous réserve de réactualisation, - Condamner l'association OMCM à payer au syndicat des copropriétaires « Le Caigno », la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux entiers dépens. Il indique que l'autorisation de saisie immobilière résultait de deux procès verbaux d'assemblée générale, ce qui avait pu créer confusion, l'un du 27 juin 2017, l'autre du 25 juin 2019, qui se complétaient mais sans respecter les dispositions du décret du 17 mars 1967, ce pourquoi, un nouveau procès verbal du 6 septembre 2021 a autorisé à nouveau la saisie sur 11 lots dans les délibérations n°17 à 21, de sorte que la procédure est régulière. Le juge aurait été d'une rigueur excessive sur la mise à prix, car c'est une erreur de plume qui a transformé celle ci en 169 000 euros au lieu de 160 000 €. Ceci ne modifie pas la volonté des copropriétaires de procéder à la saisie des lots. Alors au surplus qu'une telle modification est impossible postérieurement au dépôt du cahier des conditions de vente, le 10 avril 2020, et à l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation délivrée le 6 avril 2020. Au regard des articles L322-6 du code des procédures civiles d'exécution et R322-10 du code des procédures civiles d'exécution, les conditions légales ont été respectées. La dernière assemblée générale du 6 septembre 2021 n'a pas entendu annuler les précédentes et toutes trois permettent d'apprécier la plénitude de l'habilitation donnée valablement au syndic. La fixation de mise à prix précise n'est pas exigée et la cour dans un arrêt du 17 novembre 2022 RG22-30961 avait validé une mise à prix fixée entre le quart et la moitié de la valeur réelle des lots saisis. Reprenant ses conclusions de première instance sur les contestations développées alors par l'intimé, le SDC expose que : - l'imprécision sur les frais, ne fait pas grief dès lors que le commandement restera valable même si les sommes réclamées sont supérieures à celles dues (R321-3 du code des procédures civiles d'exécution) et alors que l'imprécision est liée à une changement de conseil et aux frais que les dépens n'étaient alors pas encore connus, - le taux d'intérêt de retard est suffisamment précisé, il s'agit de l'intérêt légal, fixé chaque semestre par le ministre de l'économie, il n'existe aucun grief, - il lui est permis désormais d'actualiser sa créance à un montant de 38 939.47 euros au 12 janvier 2023 incluant les dépens aujourd'hui connus, - la résistance de l'association qui l'a contraint à une procédure particulièrement lourde de saisie immobilière, sans aucune démarche de règlement amiable partiel justifie que les intérêts légaux soient maintenus à leur taux majoré. Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 7 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus complet l'association OMCM demande à la cour de : Vu le défaut d'autorisation et l'habilitation irrégulière donné au syndic. - Confirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a : - dit irrecevables les poursuites de saisie immobilière entreprises par le SDC en l'absence d'habilitation régulière donnée au syndic pour recouvrer la créance, - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 décembre 2019, - déclaré nul et de nul effet les actes subséquents mentionnés en marge de ce commandement, - ordonné leur radiation à laquelle il serait procédé au vu d'une expédition de la décision exécutoire par provision, - condamné le SDC aux dépens, Subsidiairement, - Juger que le taux d'intérêt légal applicable est celui qui vise les cas de figure autre que celui dans lequel le créancier est une personne physique au sens des dispositions de l'Article L.313-2 du Code Monétaire et Financier, - Juger qu'il convient d'exonérer la partie saisie de la charge de la majoration de 5 points de l'intérêt légal par application des dispositions de l'Article L.313-3 du Code Monétaire et Financier, Par conséquent, - Juger que la partie saisie est débitrice au 28.08.2022 d'une somme de 153.528,43 € (dont 146.600 € en principal et 6.928,43 € en intérêts), - Juger qu'en l'état du règlement de 153.528,43 € intervenu le 24 septembre 2022, la partie saisie n'est plus débitrice du SDC Le Caigno et le commandement de saisie n'est plus causé, En tout état de cause, - Condamner le SDC Le Caigno au paiement d'une somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner le SDC Le Caigno aux dépens. Le Premier Juge avait rappelé que les dispositions d'Ordre Public de l'Article 55 modifié par le décret n° 2019-986 du 18 septembre 2019, que sous peine d'irrecevabilité de sa demande, le syndic doit détenir une habilitation formelle pour procéder au recouvrement de sa créance par le biais d'une procédure de saisie immobilière, que le défaut d'autorisation du syndic à agir au nom du syndicat constitue une irrégularité de fond. Il est trop tard pour régulariser les mentions erronées du commandement de saisie qui a été publié. A toutes fins, elle développe des contestations sur le montant des frais qui n'est pas mentionné sur le commandement valant saisie immobilière, le terme 'mémoire' n'étant pas satisfaisant au regard de l'article R321-3 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'existe aucune précision sur le taux d'intérêt appliqué, la mention 'légal' ne permettant pas sa détermination alors qu'il existe plusieurs taux applicable et qui changent chaque semestre. On ne peut donc rien vérifier. Le calcul est faux car le créancier n'est pas une personne physique au sens de l'article L313-2 du CMF mais un syndicat de copropriétaires et le montant de la créance serait alors non pas de 65 553.23 euros au titre des intérêts mais de 44 462.04 €. L'association sollicite également l'exonération de la majoration de 5 points ce qui permettrait alors de réduire encore les intérêts cette fois à la somme de 6 928.43 €, de sorte que son versement de 153 528.43 euros a apuré totalement la dette. MOTIVATION DE LA DÉCISION : Sur l'habilitation du syndic par l'assemblée des copropriétaires : Ainsi que le rappelle le juge de l'exécution dans sa décision, le commandement valant saisie immobilière qui fonde la procédure a été délivré le 28 décembre 2019. Il vise à Cagnes-sur-mer (06800) ' [Adresse 2], les lots n° 113, 114, 115, 116, 120, 138, 139, 144, 146, 149 et 151. (Pièce 5 pages 5 et 6) soit 11 lots qui appartiennent à l'association dénommée Organisation des musulmans de Cagnes sur mer. Aux termes de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en sa version en vigueur du 29 juin 2019 au 01 janvier 2020 : 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.' Or en l'espèce, et comme l'a relevé le juge de l'exécution de Grasse, des erreurs notables ont été commises dans la mise en oeuvre de l'autorisation de saisir puisque, alors que le commandement de payer valant saisie immobilière visait 11 lots différents, il est établi que : - le P.V. d'Assemblée Générale en date du 27 Juin 2017, en sa résolution n° 18, autorisait le syndic à procéder à la saisie immobilière des biens et droits immobiliers appartenant à l'association, sur les lots 113, 114, 115, 116, 120, 138 et 139, soit 7 lots sur les 11, pour une mise à prix de 160 000 €, de sorte qu'il manquait 4 lots à l'autorisation donnée, - le P.V. d'Assemblée Générale en date du 25 Juin 2019 en son point 22, avait mandaté non pas le syndic mais 'un avocat' afin de procéder à la saisie immobilière des lots n° 144, 146, 149 et 151 soit 4 lots qui avaient jusque là été omis, de sorte que la difficulté subsistait sur ces 4 lots, - le P.V. d'Assemblée Générale du 6 septembre 2021 contenait quatre résolutions pour habiliter le syndic 'à initier toute procédure de saisie' sur les lots 113, 114, 115, 116, 120, 138, 139, 144, 146, 149 et 151, donc les 11 exactement énoncés mais avec fixation d'une mise à prix à 169 000 euros alors que, d'une part, le commandement étant délivré depuis décembre 2019, la procédure était largement initiée et que d'autre part, le cahier des charges fixant les conditions de vente mentionne une mise à prix à160 000 €, qui n'est donc pas conforme à l'habilitation donnée au syndic. Le SDC invoque vainement que la mise à prix peut être définie par une fourchette indicative, que la jurisprudence de la cour aurait d'ailleurs validée dans d'autres espèces, puisque l'assemblée générale n'a justement pas laissé de latitude au syndic sur la mise à prix, mais fixé pour elle un montant déterminé et précis que le cahier des conditions de vente se devait reprendre. Ainsi la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée par le syndic, sans habilitation régulière de l'assemblée générale, ne saurait être validée, et la décision du premier juge sera confirmée. Il est inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 2 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante supporte les dépens, ils seront donc à la charge du syndicat des copropriétaires PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, CONFIRME la décision déférée, Y ajoutant, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à l'association 'organisation des musulmans de Cagnes sur mer', CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux entiers dépens. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE