Cour de cassation, 09 juin 2009. 08-14.633

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant souverainement retenu que ni l'installation de nouvelles enseignes et la création d'un centre commercial à proximité des locaux loués ni l'ouverture d'un passage reliant ces locaux et un autre commerce exploité par la locataire ne caractérisaient une modification notable ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la cour d'appel, qui ne s'est pas référée à une situation postérieure au renouvellement du bail, qui n'a pas méconnu les termes du litige et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les consorts de X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté les consorts de X... de leurs demandes et D'AVOIR dit que le bail expiré s'est renouvelé au 1er août 2004 au prix plafonné ; AUX MOTIFS QUE « s'agissant des nouvelles enseignes de la rue des Cordeliers ainsi que de la création du centre commercial dit des Cordeliers, il convient de retenir que la rue des Cordeliers n'a pas vu se créer de nouveaux commerces mais a simplement connu un renouvellement de ses enseignes ce qui ne constitue pas une amélioration des facteurs locaux de commercialité, le nombre de commerces n'ayant ni augmenté ni diminué ; que s'agissant du centre commercial des Cordeliers sa conception puis sa réalisation sous forme d..un îlot a entraîné un captage de clientèle au seul profit du centre commercial , le flux des piétons étant ainsi détourné de la rue des Cordeliers ainsi que cela résulte d'une étude de fréquentation des rues du quartier dont les conclusions ne sont pas sérieusement remises en cause par les consorts de X... » ; ET QUE « eu égard à ces éléments, il n'est pas en l'espèce démontré l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d'entraîner le déplafonnement du loyer ; qu'il convient en conséquence de débouter les consorts de X... de leur demande et de réformer le jugement déféré » ; ALORS D'UNE PART QUE les changements d'enseigne de commerce de proximité au profit d'enseignes à forte notoriété, dont certaines nationales, peuvent entraîner une modification notable des éléments de commercialité ; qu'en déniant la possibilité d'une telle modification, propre à avoir une incidence notable sur le commerce de prêt-àporter exploité par la société KARL, au prétexte que « le renouvellement des enseignes ne constitue pas une amélioration des facteurs locaux de commercialité », la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R 145-6 du Code de commerce ; ALORS D'AUTRE PART QUE les modifications notables des facteurs de commercialité doivent être intervenues au cours du bail expiré, et au plus tard à la date de prise d'effet du nouveau bail ; qu'en se fondant sur « une étude de fréquentation des rues du quartier » effectuée par des lycéens en BTS action commerciale en octobre et novembre 2004, postérieurement au 1er août 2004, date de prise d'effet du bail renouvelé, pour dénier toute modification notable des facteurs locaux de commercialité liés à la création du centre commercial des Cordeliers, la Cour d'appel a de nouveau violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ; ALORS EN OUTRE QUE dans leurs conclusions signifiées le 12 avril 2006, les bailleurs avaient successivement fait valoir que « cette étude, outre qu..elle émane d'élèves de BTS, n'est pas exploitable, les étudiants ayant mesuré la fréquentation de seize rues du centre ville le samedi 9 octobre de 15 et 16 h » et que « rien n'indique à quoi correspondent les pourcentages auxquels les élèves ont abouti, ni quelle est l'unité de référence pour mesurer ces pourcentages » ; qu'en se fondant néanmoins sur cette étude de fréquentation après avoir affirmé, à tort, que « ses conclusions ne sont pas sérieusement remises en cause par les consorts de X... », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; ALORS PAR AILLEURS QUE la Cour d'appel pour appliquer les règles du plafonnement au bail renouvelé, s'est bornée à énoncer que la réalisation du centre des Cordeliers sous forme d'un îlot a entraîné un captage de clientèle au profit du seul centre ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si la création de 4500 m² de logements, de 500 m² de bureaux accompagnée de la création d'un parc de stationnement de 375 places à proximité de la zone piétonnière où se situe le fonds de commerce de prêt-à-porter n'avaient pas entraîné une modification notable des facteurs de commercialité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-6 du Code de commerce ; ALORS ENFIN QU'en l'absence d'accord entre les parties, il appartient aux juges du fond de rechercher, au besoin d'office, si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative ; qu'en se bornant à appliquer la règle du plafonnement au loyer du bail renouvelé sans vérifier, comme elle y était pourtant expressément invitée par les bailleurs, si le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2004 était en adéquation avec la valeur locative, la Cour d'appel, a de nouveau, privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté les consorts de X... de leurs demandes et D'AVOIR dit que le bail expiré s'est renouvelé au 1er août 2004 au prix plafonné ; AUX MOTIFS QUE « s'agissant du percement d'une ouverture entre les deux commerces exploités par la société KARL, il ne peut s'agir en l'espèce d'une modification notable des caractéristiques du local loué pas plus que d'une modification notable de la destination des lieux, ce percement n'ayant aucune incidence sur la capacité de la société KARL à attirer la clientèle ; qu'eu égard à ces éléments il n'est pas en l'espèce démontré l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible entraîner le déplafonnement du loyer ; qu'il convient en conséquence de débouter les consorts de X... de leurs demandes et de réformer le jugement déféré » ; ALORS QUE D'UNE PART, les aménagements intérieurs effectués par le preneur ayant permis d'augmenter la surface de vente peuvent constituer une modification notable de caractéristiques des lieux loués justifiant le déplafonnement du loyer ; que pour débouter les bailleurs de leur demande de déplafonnement du loyer fondée sur la modification notable des caractéristiques des lieux loués résultant du percement d'un mur ayant permis la réunion des deux fonds de commerce exploités par la locataire et partant, une desserte commune de la clientèle et du personnel des deux magasins, l'arrêt retient que ce percement n'a eu aucune incidence sur la capacité de la société KARL à attirer la clientèle ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les articles L.145-34 et R 145-4 du Code de commerce ; ALORS D'AUTRE PART QUE les aménagements intérieurs effectués par le preneur ayant permis d'augmenter la surface de vente peuvent constituer une modification notable de caractéristiques des lieux loués justifiant le déplafonnement du loyer ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée, si la fermeture d'une trémie pratiquée sans autorisation par la preneuse au cours du bail expiré et qui lui avait permis d'augmenter la surface de vente de plus de 10 % ne constituait pas une modification notable de caractéristiques des lieux loués permettant d'écarter les règles du plafonnement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-34 et R 145-3 du Code de commerce.