Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/08009 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WG4F
AFFAIRE :
S.A.R.L. LE ROYAL ATLAS
C/
S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Novembre 2023 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 23/00474
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 12.09.2024
à :
Me Mokhtar FERDAOUSSI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Me Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. LE ROYAL ATLAS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 850 431 362
Centre Commercial [5], [Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : Me Mokhtar FERDAOUSSI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 326
APPELANTE
****************
S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 334 055 647
[Adresse 1]
[Localité 2] / france
Représentant : Me Juliette BAYLE, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0721
Ayant pour avocat plaidant Me Juliette BAYLE, du barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,
Madame Marina IGELMAN, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2019, la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires a donné à bail à la SARL Le Royal Atlas un local commercial situé au sein du centre commercial [5], situé [Adresse 6] à [Localité 7] (Hauts-de-Seine).
Le bail a pris effet le 8 janvier 2020.
Il a été consenti moyennant un loyer annuel de 20 000 euros, taxes et charges en sus, avec par exception une réduction de ce montant à 15 000 euros la première année, 16 000 euros la deuxième année et 18 000 euros la troisième année, ainsi qu'une franchise de loyer.
Par acte authentique du 15 novembre 2021, la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires a vendu l'ensemble immobilier comprenant le local loué à la société Fidolis 2019.
La société Le Royal Atlas n'a pas réglé des loyers et des charges.
La société L'immobilière Européenne des Mousquetaires a fait signifier le 14 juin 2022 une sommation d'avoir à payer la somme de 9 364,42 euros au titre des loyers impayés jusqu'au 15 novembre 2021.
Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2023, la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires a fait assigner en référé Le Royal Atlas aux fins d'obtenir principalement sa condamnation par provision, au paiement de la somme de 16 959,37 euros sauf à parfaire à la date de l'audience, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022, sa condamnation au paiement, par provision, de la somme de 1 695,93 euros au titre de la pénalité de 10% des sommes dues prévue au bail, l'autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts et la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil.
Par ordonnance contradictoire rendue le 13 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, par provision,
- condamné par provision la société Le Royal Atlas à payer à la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires une somme de 8 346,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamner la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société Le Royal Atlas la somme de 7 769,60 euros à titre de trop-perçu,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamner la société Le Royal Atlas à payer à la société L'immobilière Européeenne des Mousquetaires la somme de 2 019,59 euros au titre de la pénalité de 10% prévue au bail,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autoriser la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires à conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamner la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société Le Royal Atlas la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts,
- condamné la société Le Royal Atlas à payer à la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile,
- rejeté la demande formulée par la société Le Royal Atlas sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Le Royal Atlas aux dépens,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires.
Par ailleurs, sur saisine de la société Fidolis, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a, par ordonnance en date du 31 août 2023 a constaté la résolution du bail au 15 juillet 2022, ordonné l'expulsion de la société Le Royal Atlas et l'a condamnée à payer un arriéré locatif à titre provisionnel.
Par déclaration reçue au greffe le 28 novembre 2023, la société Le Royal Atlas a interjeté appel de l'ordonnance du 13 novembre 2023 en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 18 décembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Le Royal Atlas demande à la cour de :
'- infirmer l'ordonnance entreprise en tous ses errements, et notamment
statuant à nouveau,
- rejeter l'ensemble des demandes de la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires, - constater que la société Le Royal Atlas est à jour du paiement de ses loyers au 3 octobre 2023, avec un avoir en sa faveur de 6 818,40 euros,
- condamner la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires à payer à la société Le Royal Atlas la somme de 6 818,40 euros au titre de trop perçu
- assortir l'ensemble des condamnations des intérêts de droit et ordonner la capitalisation des intérêts depuis le 14 juin 2022, date de la sommation de payer,
- condamner la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires à payer à la société Le Royal Atlas la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts,
- condamner la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires à payer à la société Le Royal Atlas, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires aux dépens.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :
'- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau :
- condamner la société Le Royal Atlas à payer, par provision, à la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires la somme de 20 195,98 euros sauf à parfaire à la date de l'audience, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, à compter du 14 juin 2022
- condamner la société Le Royal Atlas à payer, par provision, à la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires la somme de 2 019,59 euros au titre de la pénalité de 10% des sommes dues prévue à l'article 5.5 du bail,
- autoriser la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires à conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société Le Royal Atlas à payer à la société L'immobiliere Europeenne des Mousquetaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Le Royal Atlas aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile en ce compris le coût de la sommation du 14 juin 2022.'
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Comme devant le premier juge, la société Le Royal Atlas fait valoir qu'il existait des incohérences flagrantes dans les montants du solde présenté par la bailleresse, et qu'elle apporte la preuve à travers ses relevés bancaires, qui mentionnent 3 virements effectués les 13 avril, 6 novembre et 2 février 2022 pour un montant total de 16 115,79 euros, qu'elle est non seulement à jour du règlement de ses loyers, mais qu'il existe un trop-perçu en sa faveur de l'ordre de 7 769,60 euros.
Elle élève les griefs suivants :
- le solde de loyers et charges réclamé par la bailleresse remonte au 9 septembre 2019 alors que le bail a pris effet au 8 janvier 2020 ;
- le tableau détaillé des comptes produit et les propres factures de la société IEM porte un solde de 0 euro ;
- par courrier émis le 30 avril 2021, la société IEM a indiqué que les loyers et les charges relatifs au bail étaient à jour à cette date, tandis que le prétendu courrier du 23 mars 2022 ne correspond à aucun objet ;
- ce courrier porte l'entête Fidolis 2019, alors que l'acquisition de la société IEM par cette dernière date du 15 novembre 2021, soit 7 mois après ;
- il existe une confusion entre les demandes et les factures de la société IEM et celles de la société Fidolis, laquelle l'a par ailleurs assignée en justice le 10 février 2023 et a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 21 958,49 euros.
L'appelante sollicite par ailleurs la condamnation de l'intimée à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'action abusive, soutenant qu'elle est non seulement à jour de ses obligations, mais encore que son compte présente un trop-versé.
La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires (la société IEM) fait quant à elle valoir que la société Le Royal Atlas n'a pas contesté être redevable de la somme de 9 364,42 euros selon sommation de payer délivrée le 15 septembre 2022 ; que la dette locative s'est aggravée suite à la régularisation des charges et l'absence de règlement, de sorte qu'elle sollicite la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 20 195,98 euros selon décompte arrêté au 16 août 2023.
Au titre des sanctions attachées au défaut de paiement, prévues à l'article 5.5 du bail, elle demande également sa condamnation à lui verser une indemnité contractuelle de forfaitairement majorée de 10 % des sommes dues, soit la somme de 2 019,59 euros, ainsi que la fixation du taux d'intérêt de retard à 1 % des sommes dues.
En réponse aux écritures adverses, la bailleresse soutient qu'il suffit de reprendre la lecture du bail pour constater que les sommes réclamées sont parfaitement exigibles, indiquant que le loyer a fait l'objet d'une indexation annuelle à la date anniversaire du bail et qu'exceptionnellement, le loyer a été réduit pour les 3 premières années.
Elle prétend que la société Le Royal Atlas tente d'inverser la charge de la preuve en refusant de produire des justificatifs de paiement des sommes appelées dans le cadre de l'exécution du bail ; que les règlements dont elle fait état aux 13 avril, 6 novembre 2021 et 2 février 2022 ont bien été mentionnés au décompte produit ; qu'elle a bien consenti des abandons de loyers dans le cadre de la crise liée au Covid ; qu'elle a bien appliqué une prolongation de franchise de loyers le 10 mars 2022.
Elle rétorque également que l'attestation émise par Mme [T], gestionnaire locative, le 30 avril 2021 était erronée, comme elle en a informé la locataire le 23 mars 2022 ; que ledit courrier ne constitue pas une preuve de paiement. Elle relève par ailleurs que la cession des parts sociales de la locataire a été effectuée courant janvier 2021, soit avant ledit courrier, lequel n'a dès lors pas pu en être déterminant.
Sur ce,
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Le relevé de compte de la société Le Royal Atlas établi par la société IEM, présente un état des mouvements réalisés entre le 20 janvier 2020 et le 16 août 2023 (pièce intimée numéro 7), aucune somme n'ayant été appelée pour la période antérieure à la date de prise d'effet du bail, soit avant le 8 janvier 2020.
Toutefois, comme le relève justement l'appelante, divers autres éléments questionnent sur la fiabilité du relevé de compte ainsi présenté.
Ainsi, si par un courrier en date du 30 avril 2021, la société IEM a certifié que la société Le Royal Atlas était à jour du paiement de ses loyers et charges à cette date, par courrier portant une date antérieure, soit celle du 23 mars 2021, la bailleresse a contesté la validité de cette attestation, ce qui est dénué de toute cohérence, étant en outre relevé que dans ce second courrier, après indication des sommes dont est prétendument redevable la société Le Royal Atlas auprès respectivement des sociétés IEM et Fidolis, elle est mise en demeure de payer des montants différents, sans qu'aucune indication ne permette d'expliquer cette différence.
Par ailleurs, à hauteur de cour, la bailleresse entend actualiser sa créance à hauteur de la somme de 20 195,98 euros, contre la somme de 9 364,42 euros réclamée en première instance, en faisant simplement valoir dans ses conclusions qu'il s'agit d'une régularisation au titre des charges, sans toutefois produire la moindre pièce, comme par exemple des appels ou factures, justifiant d'une telle régularisation.
Dans ces conditions, il doit être constaté que les sommes réclamées par la société IEM ne sont pas justifiées avec l'évidence requise en référé ; qu'elles font l'objet de contestations sérieuses, de sorte que par voie d'infirmation de l'ordonnance attaquée, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes les concernant.
En revanche, le trop-versé allégué par la société Le Royal Atlas est tout aussi incohérent, celle-ci se fondant sur une sommation de payer d'une somme arrêtée au 26 mai 2022, et alléguant des règlements tant antérieurs que postérieurs, tandis que par ailleurs, ces règlements figurent bien au décompte produit par la bailleresse.
En outre, en page 4 de ses conclusions la société Le Royal Atlas invoque un trop-perçu en sa faveur « de l'ordre de 7 769,60 euros », puis fait état en page 6 de ces mêmes écritures, au même titre, d'une somme de 6 818,40 euros.
Il existe donc également une contestation sérieuse sur la provision réclamée par l'appelante et la décision dont appel sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société Le Royal Atlas de sa demande à ce titre, étant au surplus relevé que cette demande n'est pas formée à titre provisionnel et excède donc en tout état de cause la compétence du juge des référés.
Enfin, il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol, non démontrée en l'espèce, de sorte que l'ordonnance querellée sera également confirmée en ce qu'elle a débouté la société Le Royal Atlas de sa demande à ce titre, étant en outre souligné qu'une partie qui a obtenu gain de cause en première instance ne peut, en principe, pas être condamnée pour procédure abusive en appel.
Sur les demandes accessoires :
Aucune des parties ne pouvant être considérée comme gagnante, il convient de dire qu'elles conserveront chacune les dépens qu'elles ont exposés en première instance et en appel, l'ordonnance étant réformée en ce sens.
L'équité commande également de les débouter toutes les deux de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance du 13 novembre 2023 sur la provision allouée à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires au titre de l'arriéré locatif,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d'appel par elle exposés,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
