Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/02383

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 6] [Localité 10] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 12] REFERENCES : N° RG 24/02383 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAAS Minute : JUGEMENT Du : 16 Septembre 2024 Madame [U] [L] Monsieur [V] [G] C/ Madame [C] [M] Monsieur [K] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roselyne NGUILU Me Asma FRIGUI Me Florence LOUIS Expédition délivrée à : JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 22 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2024 ; Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEURS : Madame [U] [L] [Adresse 5] [Localité 13] Et actuellement [Adresse 3] [Localité 11] Représentée par Me Roselyne NGUILU, avocat au barreau de PARIS Monsieur [V] [G] [Adresse 5] [Localité 13] Et actuellement [Adresse 3] [Localité 11] Représentée par Me Roselyne NGUILU, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Madame [C] [M] [Adresse 9] [Localité 7] Représentée par Me Asma FRIGUI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Substitué par Me Sonia AMAMI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Monsieur [K] [M] [Adresse 4] [Localité 8] Représenté par Me Florence LOUIS, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Substitué par Me Emma MOUILLET, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS MME [L] [U] et M. [G] [V] , locataires de MME [M] [C] et M. [M] [K] , ont subi des dégâts des eaux provenant de parties privatives dans l’appartement loué depuis le 09-07-19 pour un loyer de 950 euros charges comprises. Par acte du 13-03-24 MME [L] [U] et M. [G] [V] ont fait assigner MME [M] [C] et M. [M] [K] aux fins de condamnation du bailleur au paiement : - de dommages et intérêts à hauteur de 19250 euros en compensation de leur trouble de jouissance - de la somme de 6000 euros au titre de leur préjudice moral - de la somme de 571 euros au titre du remboursement du loyer indûment révisé - de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile - outre le paiement des dépens . A l’audience du 22-07-24 le conseil de MME [L] [U] et M. [G] [V] sollicite le rejet des conclusions tardives du conseil de MME [M] [C] et expose que : -les locataires ont à de nombreuses reprises alerté le bailleur représenté par une agence de gestion de biens des difficultés suivantes notamment par mail du 30-10-23: .les fenêtres et volets du salon et de la salle de bains sont cassés et ne ferment plus .les peintures s’effritent .des infiltrations sont à l’origine d’un dégât des eaux dans la salle de bains -S’agissant des fenêtres et volets : ce courriel faisait suite aux courriels des 16-10-20 , 25-11-20 , 28-11-22 et conduisait MME [M] [C] à accepter la signature d’un devis pour le remplacement des fenêtres et volets cassés -toutefois M. [M] [K] , coindivisaire , a refusé de signer le devis proposé le 31-05-23 alléguant que ce devis ne serait signé que quand un mandat de vente serait conclu -S’agissant de l’infiltration dans la salle de bains , des courriels ont été échangés avec l’agence le 03-02-22 , 25-03-22 , 21-04-23 en provenance du syndicat des copropriétaires , en vain -S’agissant de l’augmentation du loyer , le bailleur a réalisé celle-ci en juillet 2022 en ne respectant pas la loi Climat qui interdit l’augmentation du loyer des logements dont l’étiquette énergétique est G. Les locataires sollicitent en outre un préjudice moral du fait de l’inaction du bailleur dont ils n’ont jamais connu l’adresse avant de commencer la procédure et actualise leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 4000 euros . A l’audience , le conseil de MME [M] [C] développe oralement que : -les locataires ne prouvent pas que les désordres existaient au moment de leur entrée dans les lieux , -MME [M] [C] a signé le devis relatif aux fenêtres et a payé sa part dans ces travaux -l’ état des lieux d’entrée est illisible mais le logement a été donné dans un bon état et en 2019 deux fenêtres ont été changées -les photographies présentées par les locataires ne sont pas datées -le dégât des eaux est dû à un manque d’entretien du logement par les locataires et il n’y a pas eu de la part de ceux-ci de remplacement des joints des carreaux de carrelage -l’augmentation du loyer a eu lieu avant la mise en application de la loi interdisant cette augmentation . Le conseil de MME [M] [C] rajoute que : -il appartient aux locataires de réparer le carreau cassé -sa responsabilité ne peut être retenue n’étant pas propriétaire et bailleur au moment de la mise en location -elle a fait le nécessaire en payant la moitié du devis de changement des fenêtres. En conséquence elle demande le débouté des demandes de MME [L] [U] et M. [G] [V] . MME [M] [C] allègue subsidiairement que le préjudice éventuel des locataires ne saurait être indemnisé qu’à hauteur de 50 euros pendant 17 mois. En tout état de cause elle demande la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile . A l’audience le conseil de M. [M] [K] expose les arguments suivants: -il appartient aux locataires selon le décret du 26-08-87 d’entretenir les ouvrants en les graissant et en assurant les menues réparations -de même il appartenait aux locataires de changer la vitre cassée de la fenêtre du salon , -les infiltrations de la salle de bains proviennent de fissures des joints de ciment des carreaux du mur de la baignoire et il leur appartenait de remplacer ces joints . Il conteste donc la responsabilité actuelle du bailleur sur ces points et rappelle qu’il n’a été informé de ces dégât des eaux qu’en décembre 2022 . De plus il a connu des difficultés de communication avec sa soeur qui ont empêché la vente du bien et toute décision commune . Il demande donc le débouté des demandes de MME [L] [U] et M. [G] [V] , subsidiairement la réduction de l’évaluation d’un éventuel préjudice . A titre reconventionnelle il formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil outre le paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile . MOTIFS DE LA DECISION Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 23-05-24 . Il convient de faire application en l’état des dispositions de l’article 1719 du Code Civil et de l’article 6 de loi du 6 juillet 1989 qui font obligation au bailleur d’entretenir le logement et d’en assurer la jouissance paisible en effectuant les réparations nécessaires . En application de l’article 1720 du Code Civil “ le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations ... Il doit y faire pendant la durée du bail , toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires , autres que locatives” . Le locataire ayant pour sa part une obligation d’entretien encadrée par le décret du 26-08-87 . Sur l’ état des lieux à l’entrée des locataires et actuellement Il est fourni par les locataires une photocopie tronquée d’un état des lieux d’entrée portant l’adresse du bien à leur nom . Cette photocopie est difficilement lisible mais il est fait mention d’une “vitre du haut fissurée” dans le cadre séjour . Il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur de faire établir un état des lieux d’entrée contradictoire et lisible , chaque partie en ayant une copie . Les bailleurs n’apportent aucun document venant contredire le document fourni par les locataires. D’autre part il résulte du dossier technique du logement du 09-02-23 que l’immeuble a été construit avant 1948 et les bailleurs ne fournissent pas les changements et modernisations apportés au logement . Il est fait mention d’une fenêtre en simple vitrage et de deux fenêtres avec lame d’air de 16mm. Le logement est classé en catégorie G. Les locataires fournissent un courriel , antérieur à l’ état des lieux d’entrée , daté du 27-06-19 faisant mention du changement prévu de deux seules fenêtres . Par ailleurs “il n’est pas prévu de changer la faïence et d’installer des meubles” . Le 21-12-23 l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 13] a visité les lieux et a conclu à des ouvrants en bois non étanches à l’air et à l’eau dans la salle de bains et le séjour. Sur les nuisances S’agissant de la fermeture des fenêtres et des volets Cette difficulté est signalée six mois après l’entrée dans les lieux à l’agence . Il ressort de l’ état des lieux de sortie en page 22 que les gonds des volets sont rouillés et il est fourni une photographie d’un gond . Le décret du 26-08-87 fait mention en son article 1 “Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. ” S’agissant des obligations des locataires concernant “Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.”. En l’espèce il s’agit de volets en fer d’origine , en partie rouillés qui ferment mal . Le bailleur ne pouvant prouver que ces volets ne sont pas d’origine , leur vétusté est telle qu’aucun entretien ou menue réparation de la part du locataire ne pouvait faire fonctionner correctement ces volets. S’agissant de l’étanchéité extérieure des fenêtres Il ressort de l’ état des lieux de sortie en page 20 présentant une photographie de la fenêtre du salon que le mastic a en partie disparu . Il appartenait aux locataires en application du décret du 26-08-87 de refaire ce mastic . S’agissant de l’étanchéité intérieure de la fenêtre en simple vitrage du salon Il ressort de l’ état des lieux de sortie en pages 17 et 18 et 19 présentant des photographies de la fenêtre que le mode de fermeture est ancien et que la raynure de recueil de l’eau est ouverte sur l’intérieur de la fenêtre et non vers l’extérieur . Cette présentation confirme que l’eau de pluie peut se déverser à l’intérieur de l’appartement . Le commissaire de justice retient en page 16 “visiblement la goutte d’eau du rejingot est comblé, le dormant est dégradé du fait de la stagnation de l’eau de pluie” D’autre part en page 21 , le carreau du haut de cette fenêtre est fissuré , ainsi qu’indiqué dans l’ état des lieux d’entrée . De plus les photographies des pages 11 et 13 concernant la fenêtre en simple vitrage de la salle de bains montrent une détérioration du bas de la fenêtre en partie intérieure et de la peinture écaillée sur le mur en dessous de cette fenêtre . Il convient de rappeler que le bailleur doit le “clos et le couvert” aux locataires qui prouvent ainsi qu’ils ont eu à subir des infiltrations d’eau du fait de fenêtres non étanches ainsi que des pertes de chaleur . Dès lors il appartenait au bailleur d’effectuer ces réparations qui ne relèvent pas de l’obligation d’entretien du locataire . Ceci afin d’assurer aux locataires en application de l’article 6 du Code Civil une jouissance paisible des lieux . Sur les infiltrations d’eaux dans la salle de bains Les locataires ont subi début 2022 des infiltrations d’eau dans leur salle de bains . Leur assurance a mandaté une recherche de fuite . Le rapport de la société JM L’EAU a été remis à l’agence en charge de la gestion de la location pour information des bailleurs et réalisation de travaux . Il y est mentioné que “les infiltrations sont liées à des infiltrations du joint de ciment de la paroi carrelée au mur” . Il est conseillé “dans un premier temps de poser un joint de silicone sur le joint de ciment fissuré et à terme de remplacer la paroi carrelée au mur de la baignoire”. Les bailleurs allèguent que le décret du 26-08-87 prévoit que pour les “ murs intérieurs et cloisons : Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque” . En l’espèce la reprise totale des joints de ciment du mur de la baignoire ne peut être assimilée à un remplacement de quelques faïence et ne fait pas partie de la liste des obligations des locataires. Dès lors les locataires prouvent qu’ils ont eu à subir un trouble de jouissance dans la salle de bains du fait de l’humidité du mur de la baignoire et de l’absence de ventilation telle que retenue par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 13] en page 3 de son rapport . Sur le préjudice matériel et sa réparation Le trouble de jouissance étant constitué il y a lieu de déterminer son quantum . En l’espèce MME [L] [U] et M. [G] [V] sollicitent une indemnisation de leur trouble de jouissance à hauteur d’environ 42% du loyer mensuel pendant la période de location de 55 mois , soit une réduction de 350 euros par mois. MME [M] [C] et M. [M] [K] sollicitent une réduction à de plus juste proportion des indemnisations demandées . Le préjudice porte sur les infiltrations dans le salon et l’humidité dans la salle de bains . Il s’agit selon le descriptif du logement fait par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 13] d’un appartement T2 d’environ 37m2 composé d’une cuisine , d’un séjour , d’une chambre et d’une salle de bains . Il n’est fourni aucune mesure de la surface des lieux impactés par les désordres. L’usage du séjour a été impacté par les infiltrations d’eau et d’air froid pendant les périodes hivernales et d’inter-saison . Ce préjudice peut donc être estimé à 20% de la surface pendant 6 mois par an . La location a duré de juillet 2019 à mai 2024 , soit 59 mois . Le préjudice est ainsi évalué à la somme de 820 euros x0.2 x59mois x0.5 soit 4838 euros . En ce qui concerne la condamnation solidaire de MME [M] [C] et M. [M] [K] réclamée par les demandeurs , il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires. Il y a lieu de condamner MME [M] [C] et M. [M] [K] à payer à MME [L] [U] et M. [G] [V] la somme de 4838 euros en proportion de leurs droits dans l’indivision . Sur le préjudice moral MME [L] [U] et M. [G] [V] justifient de nombreux courriels aux deux agences en charge de la gestion du bien immobilier , d’une mise en demeure , de la saisine de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 13] . A l’inverse MME [M] [C] et M. [M] [K] sont tenus aux obligations du bailleur quelque soit les conditions de transmission du bail qui ne sont pas opposables aux locataires . MME [M] [C] et M. [M] [K] ne prouvent pas qu’ils se sont intéressés à la gestion de ce bien ne répondant pas aux alertes de leur propre agence locative selon le mail reçu par eux le 15-11-23 , pièce 13 du dossier des demandeurs. Dès lors cette résistance abusive à respecter leurs obligations de bailleur a provoqué un préjudice aux locataires obligés de renouveler leurs demandes . MME [M] [C] et M. [M] [K] seront donc tenus de payer à MME [L] [U] et M. [G] [V] la somme de 2000 euros en proportion de leurs droits dans l’indivision . Sur l’augmentation des loyers La loi “climat et résilience” du 22-08-21 interdit à compter du 24-08-22 toute augmentation de loyer des logements du parc privé dont le Diagnostic de Performance Energétique est classé F ou G . En l’espèce la contestation de l’augmentation de loyer du 02-08-22 est intervenue avant le 24-08-22 . Il ne sera donc pas restitué à MME [L] [U] et M. [G] [V] la somme de 571 euros Sur les autres demandes Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens. MME [M] [C] et M. [M] [K], qui succombent, supporteront les dépens. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort : déclare MME [M] [C] et M. [M] [K] responsables des préjudices subis par MME [L] [U] et M. [G] [V] , condamne MME [M] [C] et M. [M] [K] à payer en proportion de leurs droits dans l’indivision à MME [L] [U] et M. [G] [V]: - la somme de 4838 euros au titre du préjudice de jouissance , - la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral , condamne MME [M] [C] et M. [M] [K] à payer en proportion de leurs droits dans l’indivision à MME [L] [U] et M. [G] [V] , la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , déboute les parties du surplus de leur demande, rappelle l'exécution provisoire du présent jugement, condamne MME [M] [C] et M. [M] [K] aux dépens en proportion de leurs droits dans l’indivision . LE GREFFIER LE JUGE