Texte intégral
Du 30 septembre 2024
72A
PPP Contentieux général
N° RG 24/01480 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZG6U
Syndic. de copro. DE LA [Adresse 7]
C/
[P] [D]
- Expéditions délivrées au défendeur
FE délivrée à
SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Le 30/09/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 30 septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Syndic. de copro. DE LA [Adresse 7] représenté par son syndic SOCIETE PICHET IMMOBILIER SERVICES
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDEUR :
Monsieur [P] [D]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Juin 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [P] [D] est propriétaire d’un appartement et d’un parking constituant les lots n° 54 et 57 de l’ensemble immobilier, [Adresse 7] situé au [Adresse 4].
Par jugement rendu le 2 mai 2017, il a été condamné in solidum avec Madame [J] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 3.738,64 € au titre des charges de copropriété échues impayées, selon décompte arrêté au 16 janvier 2017.
Suivant jugement rendu le 18 juillet 2022, il a été condamné à payer au même syndicat des copropriétaires la somme de 6.902,84 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2017 au 1er janvier 2022.
Par acte introductif d’instance délivré le 17 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, a, de nouveau, fait assigner Monsieur [P] [D] devant le tribunal judicaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- être déclaré recevable et bien fondé en son action,
- condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 3.773,18 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte en date du 13 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024,
- ordonner la capitalisation des intérêts, chaque année, à compter du mois de février 2024,
- condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 2.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [P] [D] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de mise en demeure, le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et les frais d’exécution.
Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.
A l’audience du 17 juin 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance qui s’élève à la somme de 4.390,78 € suivant décompte actualisé au 27 mai 2024.
En défense, Monsieur [P] [D], bien que régulièrement cité à domicile, n’a ni comparu ni été représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.
MOTIFS :
Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”.
I - Sur l’actualisation de la dette :
L’article 68 du code de procédure civile énonce que «les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance».
Il est, sur ce fondement, admis que «si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence modifier, accroître ou restreindre sa prétention sans que cette modification ne lui soit spécialement notifiée».
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats un décompte actualisé, sans justifié l’avoir notifié à Monsieur [P] [D] dans les formes prévues à l’article 68 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à actualisation de la créance.
II - Sur la demande principale :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).
Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.
L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.
A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 18 juillet 2022 prouvant l’existence d’un contrat de syndic conclu avec la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES pour la période de 2017 à 2022,
- le contrat de syndic conclu avec la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, le 27 juin 2023, pour une durée d’un an et ayant pris effet le 27 juin 2023, mentionnant, notamment, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021 approuvant le compte de l’exercice clos le 31 décembre 2020, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2022 approuvant le compte de l’exercice clos le 31 décembre 2021, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, et adoptant la réalisation de divers travaux,
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2023, approuvant le compte de l’exercice clos le 31 décembre 2022, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et adoptant la réalisation de divers travaux,
- le relevé de compte de Monsieur [P] [D] pour la période du 17 janvier 2022 au 13 mars 2024,
- les appels de fonds entre le 18 mars 2022 et le 13 mars 2024 adressés à Monsieur [P] [D],
- la mise en demeure adressée à Monsieur [P] [D] le 8 février 2024.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges entre le 17 janvier 2022 et le 13 mars 2024 pour un montant de 1.828,30 €.
Le jugement du 18 juillet 2022 montre que Monsieur [P] [D] a déjà été condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 400 € correspondant aux honoraires contentieux portés au débit du décompte de charges, le 14 janvier 2022. Or, ce dernier ne justifie pas les nouveaux honoraires contentieux d’un montant de 400 € portés au débit du décompte de charges le 17 janvier 2022. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.
La somme de 72,88 € portée au débit du décompte de charges le 7 octobre 2022, correspond aux frais de signification du jugement [D] rendu le l8 juillet 2022. S’agissant de dépens de cette procédure auxquels Monsieur [P] [D] a déjà été condamné, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera, également, débouté de ce chef de demande.
S’agissant des honoraires d’assignation d’un montant de 400 €, ils seront examinés au titre des frais irrépétibles compte tenu de leur nature.
Enfin, le contrat de syndic montre qu’une somme de 134 € T.T.C. peut être réclamée à l’encontre d’un propriétaire défaillant au titre des vacations horaires pour le suivi du dossier par l’avocat. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] justifie de 8 vacations de suivi entre le 16 septembre 2022 et le 21 décembre 2023 avant nouvelle assignation. Il sera, en conséquence, fait droit à sa demande au titre des frais de recouvrement pour un montant total de 1.072 €.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [P] [D] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme totale de 2.900,30 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement suivant décompte arrêté au 13 mars 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, faute de preuve de la réception par Monsieur [P] [D] de la mise en demeure qui lui a été adressée le 8 février 2024. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts à compter du mois de février 2024.
II - Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :
L'article 1231-6 du code civil prévoit que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire».
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sollicite une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. Il soutient que Monsieur [P] [D] cause à l’ensemble de la copropriété un préjudice distinct puisqu’elle la met dans l’impossibilité de disposer d’une trésorerie suffisante pour faire face aux charges. Il rappelle qu’il est contraint d’engager à l’encontre de ce copropriétaire une 3ème procédure aux fins de recouvrement de charges de copropriété.
En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [P] [D] fonctionne en position débitrice depuis plusieurs années, justifiant déjà deux décisions de condamnation. Par son comportement, il manque à ses obligations de copropriétaires.
Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [P] [D].
Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par ce dernier de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre.
Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [P] [D].
III - Sur les demandes accessoires :
Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés dans le cadre de la présente procédure outre ceux à intervenir dans le cadre de la procédure d’exécution, à l’exclusion de la mise en demeure de payer qui doit demeurer à la charge du créancier, puisqu’elle a été délivrée sans titre exécutoire.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, Monsieur [P] [D] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui comprendront les honoraires de l’assignation portés au débit du décompte de charges le 22 février 2024 d’un montant de 400 €.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
- DIT n’y avoir lieu à actualisation de la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ;
- CONDAMNE Monsieur [P] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 2.900,30 € au titre des charges de copropriété et frais impayés suivant décompte arrêté au 13 mars 2024 ;
- DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du mois de février 2024 ;
- DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;
- CONDAMNE Monsieur [P] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE Monsieur [P] [D] aux entiers dépens en ce compris ceux à intervenir dans le cadre de la procédure d’exécution, à l’exclusion de la mise en demeure ;
- RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
