Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/01351

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA 44, Avenue Robert Schuman CS 83047 68061 MULHOUSE CEDEX ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° 24/02231 N° RG 23/01351 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IJQU Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 26 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [I] [L] né le 19 Mai 1963 à BLIDA (ALGERIE) de nationalité Française, demeurant 213 avenue d’Altkirch - 68350 BRUNSTATT comparant PARTIE DEFENDERESSE : Société BATIGERE, dont le siège social est sis 18 place de la Concorde - 68100 MULHOUSE non comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués - Demande de réinscription après radiation ou caducité COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie BAGHDASSARIAN : Président Louise HEBERT : Auditrice de justice Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 28 Mai 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en dernier ressort Rédigé par Louise HEBERT, auditrice de justice, sous le contrôle de Sophie BAGHDASSARIAN, Vice-Présidente, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Selon contrat du 25 juin 2021, la SA BATIGERE a donné à bail à Monsieur [I] [L] un appartement à usage d’habitation situé 1 B rue de Suède 68350 BRUNSTATT, pour un loyer mensuel initial de 381 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 152, 53 euros. Le 2 septembre 2022, la SA BATIGERE et Monsieur [I] [L] ont établi un état des lieux de sortie. Se plaignant de ce que le dépôt de garantie et un trop-perçu de provisions sur charges ne lui avaient pas été restitués, Monsieur [I] [L] a saisi, le 31 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse d’une requête contre la SA BATIGERE, en paiement et indemnisation. Le 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a, par ordonnance du même jour, déclaré caduque la citation. Le 6 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a, par ordonnance du même jour, rapporté la déclaration de caducité et ordonné la poursuite de l’instance. A l’audience du 28 mai 2024, Monsieur [I] [L] reprend les termes de sa requête et demande au tribunal de : - condamner la SA BATIGERE à lui payer la somme de 380 euros, avec intérêts de retard au taux de 10%, - condamner la SA BATIGERE à lui payer la somme de 700 euros au titre d’un trop-perçu de provisions sur charges, - condamner la SA BATIGERE à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts. Monsieur [I] [L] précise formuler sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi et du retard dans la restitution. Il indique n’avoir jamais eu de réponse de la SA BATIGERE, qui n’a pas davantage répondu au conciliateur. La SA BATIGERE, régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception visé par elle, n’est ni comparante ni représentée. La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. Eu égard au montant de la valeur en litige, il sera statué par jugement réputé contradictoire et prononcé en dernier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement du dépôt de garantie L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en ses alinéa 3 et 4 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. L’alinéa 7 du même article prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé le 2 septembre 2022 que l’ensemble des composants du logement sont indiqués être en « bon état général » ou relevant d’une « usure normale ». L’état des lieux de sortie précise en ses dernières pages que le montant des réparations locatives à la charge du locataire est de zéro euro. Dès lors, aucune somme n’étant due au bailleur ou ne pouvant être par lui légitimement retenue, le dépôt de garantie devait être restitué à Monsieur [I] [L] dans sa totalité et ce avant le 3 octobre 2022. Il résulte du contrat de bail que la somme de 381 euros a été versée à titre de dépôt de garantie. Le 15 novembre 2022, Monsieur [I] [L] a adressé à la SA BATIGERE une lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 16 novembre 2022, sollicitant le remboursement du dépôt de garantie et le remboursement du trop-perçu des provisions sur charges. Cette lettre porte interpellation suffisante du débiteur et vaut mise en demeure. Les sommes dues au titre du trop-perçu de provisions sur charges porteront donc intérêt au taux légal à compter du 16 novembre 2022. La SA BATIGERE, qui n’a pas comparu, ne conteste pas l’absence de restitution du dépôt de garantie. Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 380 euros, avec intérêt de retard au taux de 10%, à compter du 3 octobre 2022 et par mois échu. Sur la demande en paiement au titre des provisions sur charges L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ; 3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. En l’espèce, il ressort d’un décompte de régularisation de charges édité le 30 mai 2022 pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 que Monsieur [I] [L] a versé 930, 47 euros au titre de provisions sur charges et que les charges pour cette période s’élevaient à 624, 96 euros, ce résultant pour la SA BATIGERE en un trop-perçu à hauteur de 305, 51 euros. La SA BATIGERE était donc débitrice de cette somme à l’égard de Monsieur [I] [L]. La SA BATIGERE, qui n’a pas comparu, ne rapporte pas la preuve s’être libérée de ce paiement. Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 305, 51 euros. Sur la demande indemnitaire L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. L’article 1237-1 du code civil prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. L’article 1344 du code civil dispose que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. En l’espèce, la SA BATIGERE n’a pas restitué les sommes dues au titre d’un trop-perçu de charges à Monsieur [I] [L]. Monsieur [I] [L] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard du paiement des sommes dues. Dès lors, les dommages-intérêts en réparation de ce préjudice consisteront dans l’intérêt au taux légal, étant rappelé que s’agissant des sommes dues au titre du dépôt de garantie, les intérêts de retard qu’elles portent au taux de 10%, supérieur au taux légal, suffisent à réparer le préjudice subi par Monsieur [I] [L]. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Compte tenu de la solution apportée au litige, la SA BATIGERE, partie succombante est condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Le juge chargé des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE la SA BATIGERE à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 380 euros, avec intérêts au taux de 10% par mois échu à compter du 3 octobre 2022 ; CONDAMNE la SA BATIGERE à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 305, 51 euros, avec intérêts à taux légal à compter du 16 novembre 2022; CONDAMNE la SA BATIGERE aux dépens. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,