Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 22/01366

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me CHRISTIAEN (E0855) Me SALABERT (K0083) C.C.C. délivrée le : à Mr [G] [Y] ■ 18° chambre 2ème section N° RG 22/01366 N° Portalis 352J-W-B7G-CWBOP N° MINUTE : 3 Assignation du : 30 Juin 2021 EXPERTISE AntonioVAZ [Y] [Adresse 6] [Localité 9] [Courriel 15] tél : [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 07 Février 2024 DEMANDEURS Monsieur [O] [K] [Adresse 4] [Localité 2] Monsieur [X] [K] [Adresse 10] [Localité 7] Madame [I] [K] domiciliée : chez Monsieur [F] [A] [J] [C] [Localité 11] [Localité 13] Décision du 07 Février 2024 18° chambre 2ème section N° RG 22/01366 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBOP Monsieur [O] [K] domicilié : chez Monsieur [F] [A] [J] [C] [Localité 11] [Localité 13] Monsieur [D] [K] [Adresse 3] [Localité 12] TOUS représentés par Me Laure CHRISTIAEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0855 DÉFENDERESSE S.A.S. CRUSCO (RCS 803 192 889) [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique. assistée de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 08 Novembre 2023 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 06 avril 2006, Monsieur [O] [K], aux droits duquel viennent Monsieur [O] [K], Monsieur [X] [K], Madame [I] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [D] [K], a consenti à la S.A.R.L. KODO le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006 se terminant le 31 décembre 2014 pour un loyer annuel fixé à 45 372 € HT et HC. Le loyer a été augmenté à 56 643,88 € selon avenant de révision du 12 avril 2012 à compter du 1er janvier 2012. Selon jugement du tribunal de commerce de PARIS du 12 juin 2014, la société LE PAS-SAGE OBLIGE, locataire venue aux droits de la S.A.R.L. KODO, a été placée en liquidation judiciaire et, par ordonnance du 17 juillet 2014, le juge commissaire a autorisé la cession de son fonds de commerce à la S.A.S. CRUSCO. L'acte de cession de fonds de commerce au profit de la S.A.S. CRUSCO a été régularisé le 04 septembre 2014. Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2018, la locataire a fait délivrer une demande de renouvellement à Monsieur [O] [K]. Par réponse signifiée le 14 juin 2018, les consorts [K] ont déclaré accepter le principe du renouvellement et qu'ils entendaient porter le loyer à la somme annuelle en principal de 85 000 € hors taxes et hors charges. Les bailleurs ont fait signifier, le 02 juillet 2019, un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à 91 000 € par an, hors taxes et hors charges ou, subsidiairement, qu'une expertise soit ordonnée pour estimation la valeur locative des lieux loués. Par exploit d'huissier du 30 juin 2021, Monsieur [O] [K], Monsieur [X] [K], Madame [I] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [D] [K] ont assigné la S.A.S. CRUSCO devant le juge des loyers près le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé. Par jugement du 06 janvier 2022, le juge des loyers, constatant son incompétence pour trancher le désaccord des parties sur la date de renouvellement du bail, a renvoyé l'affaire devant la dix-huitième chambre du tribunal judiciaire de PARIS pour qu'elle statue sur le litige. Dans leurs dernières écritures du 25 octobre 2022, Monsieur [O] [K], Monsieur [X] [K], Madame [I] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [D] [K] sollicitent : À titre principal : -qu'il soit jugé que le bail s'est renouvelé à compter du 1er avril 2018 par l'effet de la demande de renouvellement du 21 mars 2018 et que le prix du bail doit être fixé à sa valeur locative, -que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 91 000 €, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, -que la défenderesse soit condamnée à payer les intérêts légaux, à compter de l'assignation, sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d'une année, À titre subsidiaire : -qu'une expertise soit ordonnée afin de rechercher la valeur locative des locaux loués, -que le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance soit fixé à 85 000 € à compter du 1er avril 2018, En toute hypothèse : -que la S.A.S. CRUSCO soit déboutée de toutes ses demandes, -qu'elle soit condamnée aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 4 000 € au titre de leurs frais irrépétibles. Dans ses dernières conclusions du 16 juin 2022, la S.A.S. CRUSCO sollicite : -qu'il soit jugé qu'il y a eu un accord des parties sur le renouvellement amiable du bail à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 56 643,88 €, À titre subsidiaire : -qu'il soit jugé que le loyer doit être fixé au 1er janvier 2015 à son montant plafonné, soit la somme annuelle en principal de 53 024 €, À titre plus subsidiaire, si une expertise était ordonnée : -que le loyer provisionnel pendant les opérations d'expertise soit fixé à 56 643,88 € par an, -que les consorts [K] soient condamnés à régler la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, -qu'ils soient condamnés aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le renouvellement du bail En l'espèce, les bailleurs prétendent que le bail a pris fin le 31 mars 2018 par l'effet de la demande de renouvellement du 21 mars 2018 et qu'il a été renouvelé à compter du 1er avril 2018 conformément à l'article L.145-12 du code de commerce. Ils contestent que la S.A.S. CRUSCO ait présenté une demande de renouvellement dans le cadre de l'acquisition du fonds de commerce, faisant valoir qu'elle a juste interrogé le bailleur, avant de déposer son offre de reprise, sur les conditions dans lesquelles il était susceptible de renouveler le bail et qu'elle n'avait pas qualité pour solliciter le renouvellement du bail puisqu'elle n'était pas encore locataire. Ils lui opposent aussi qu'aucun accord ne s'est formé sur le renouvellement du bail, les modalités de leur offre n'ayant pas été acceptées par la locataire. La défenderesse se prévaut d'un renouvellement anticipé du bail sur lequel les parties se sont accordées dans le cadre de son acquisition du fonds de commerce, exposant que les conditions posées par le bailleur dans la lettre du 11 juillet 2014 ayant été réalisées, le contrat s'est formé le 04 septembre 2014. Elle ajoute que son accord sur les modalités de l'offre a été tacite mais clair et non équivoque, puisqu'elle a acquis le fonds de commerce qu'elle n'avait envisagé d'acheter que sous réserve que le bail commercial y attaché soit renouvelé. L'article L145-10 du code de commerce dispose que : « À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (...) S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. (…) ». L'article L145-12 du même code prévoit notamment que : « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. (...) Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. » Selon l'article 1113 du code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. » En vertu de l'article 1114 de ce code : « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en pourparlers. » L'article 1118 du même code précise que : « L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. » Il convient, en l'espèce, pour déterminer la date renouvellement du bail et le montant du nouveau loyer, de rechercher si les parties se sont accordées, en 2014, pour un renouvellement amiable, ou si le renouvellement n'a eu lieu que par l'effet de la demande en ce sens de la locataire en 2018. La défenderesse fonde ses prétentions sur une lettre du conseil de Monsieur [K] du 11 juillet 2014, qui écrivait : « Vous avez pris attache avec monsieur [O] [K] (…). La société CRUSCO envisageant de déposer auprès du tribunal de commerce de PARIS une offre de reprise des éléments composant le fonds de commerce de l'EURL LE PAS-SAGE OBLIGE, en liquidation judiciaire depuis le 12 juin 2014, vous avez souhaité connaître les conditions auxquelles monsieur [K] accepterait de renouveler le bail au profit de votre société dans le cas où son offre de reprise serait retenue (…) et la cession regularisée à son profit. Suite à votre entretien avec mon client , je vous confirme les conditions qui vous ont été exposées : Durée : 9 ans à compter rétroactivement de l'entrée en jouissance du cessionnaire Loyer : Montant annuel en principal hors charges, hors taxes : 56 643,88 euros (...) Garantie : Caution solidaire d'un établissement bancaire ayant succursale en France pour le paiement du loyer, des charges et indemnités d'occupation et de la bonne exécution des conditions du bail, réparations locatives et plus généralement de toute somme dont le locataire sera redevable au titre de sa location ou de son occupation. L'engagement de la caution étant consenti pour un montant équivalent à la valeur de six mois de loyer taxes et charges comprises, et pour une durée égale à celle du bail. (…) J'attire votre attention sur le fait que les conditions ci-dessus mentionnées sont indissociables et sont toutes essentielles et déterminantes du consentement du bailleur au renouvellement du bail dans les conditions indiquées, et notamment au maintien du loyer annuel à son montant actuel de56 643,88 euros en principal. En tout état de cause, ce renouvellement est conditionné par l'intervention d'une décision définitive du juge commissaire ordonnant la cession au bénéfice de votre société et la signature des actes nécessaires à la réalisation de ladite cession. » La locataire produit également deux projets de bail commercial datés des 03 septembre 2014 et 06 mars 2015, non signés, qui lui ont été adressés par courriels du conseil des bailleurs de mêmes dates. Le tribunal constate que la lettre du conseil du bailleur du 11 juillet 2014 présente les caractères d'une offre au sens de l'article 1114 du code civil et que la condition de la cession du fond de commerce à son profit, à laquelle l'accord du bailleur avait été subordonné, a été réalisée. Toutefois, la S.A.S. CRUSCO n'a jamais manifesté son acceptation de cette offre dans toutes ses conditions, dont le caractère déterminant du consentement du bailleur avait été précisé, et notamment de l'obtention d'une « Caution solidaire d'un établissement bancaire ayant succursale en France pour le paiement du loyer, des charges et indemnités d'occupation et de la bonne exécution des conditions du bail, réparations locatives et plus généralement de toute somme dont le locataire sera redevable au titre de sa location ou de son occupation (…) pour un montant équivalent à la valeur de six mois de loyer taxes et charges comprises, et pour une durée égale à celle du bail. » Si l'acceptation de l'offre peut être tacite, elle ne saurait se déduire de l'acquisition effective du fonds de commerce, comme le soutient la locataire, alors que le fait de s'être renseignée sur les conditions dans lesquelles le renouvellement du bail serait acceptées par le bailleur puis d'avoir repris le fonds de commerce pour un prix élevé ne démontre pas qu'elle a accepté l'ensemble des conditions posées par Monsieur [K] sans envisager de les négocier. Les demandeurs expliquent d'ailleurs que lorsque son offre de reprise a été retenue par le tribunal, elle s'est rapprochée du bailleur pour solliciter des aménagements ainsi que la conclusion d'un nouveau bail, et que c'est dans ces circonstances que deux projets de bail lui ont été adressés, sans qu'elle y donne suite. Force est de constater que les projets n'ont pas été signés et que la locataire n'établit pas avoir exécuté l'acte de renouvellement dont elle se prévaut en remettant, sinon un acte de cautionnement bancaire conforme à l'offre du bailleur, une garantie à première demande telle que prévue, à la place de cette garantie, dans le dernier projet. Il n'est donc pas justifié d'une rencontre des volontés des parties portant sur l'ensemble des conditions essentielles du renouvellement du bail permettant de considérer qu'elles ont, comme le fait valoir la défenderesse, effectivement conclu un contrat en ce sens en 2014. À l'inverse, la signification, par la locataire, d'une demande de renouvellement le 21 mars 2018, évoquant le seul bail de 2006 arrivé à expiration le 31 décembre 2014, ainsi que sa prolongation par tacite reconduction, tend à confirmer qu'aucun acte de renouvellement du bail n'a eu été conclu entre les parties, à effet au 1er janvier 2015. Il y a lieu en conséquence de constater qu'à défaut de renouvellement antérieur, le bail a pris fin le 31 mars 2018 par l'effet de la demande de renouvellement du 21 mars 2018 et a été renouvelé à compter du premier jour du trimestre civil qui a suivi cette demande, soit le 1er avril 2018. Sur le montant du loyer du bail renouvelé L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: 1o Les caractéristiques du local considéré; 2o La destination des lieux; 3o Les obligations respectives des parties; 4o Les facteurs locaux de commercialité; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En l'espèce, le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2018 ; la durée du bail du 06 avril 2006, à effet au 1er janvier 2006, ayant excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués. La demande subsidiaire de la défenderesse tendant à ce que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé conformément à la règle du plafonnement sera donc rejetée. Il est constant qu'en vertu de l'article 16 du code de procédure civile, hormis le cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties par un technicien de son choix. Les consorts [K], auxquels incombe la charge de la preuve du bien-fondé de leur demande tendant à fixer le prix du bail renouvelé en fonction d'une valeur locative estimée à 91 000 €, fondent leur prétention sur un rapport d'expertise de monsieur [R] [L] du 25 avril 2019, qui n'est pas intervenu contradictoirement et qu'ils ont seuls choisi et rémunéré. Le tribunal, tenu d'observer le principe du contradictoire, ne peut fixer le montant du loyer du bail renouvelé en se fondant exclusivement sur ce rapport. Il convient en conséquence, avant dire droit sur la fixation du loyer du bail renouvelé, d'ordonner une expertise dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision. L’expertise aura lieu aux frais avancés des bailleurs, qui ont un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicitent subsidiairement. Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise. Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel. Les dépens, ainsi que les frais irrépétibles dont le sort y est lié, seront réservés. Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte contradictoire rendu en premier ressort, DIT que le bail du 06 avril 2006 consenti par Monsieur [O] [K], aux droits duquel viennent Monsieur [O] [K], Monsieur [X] [K], Madame [I] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [D] [K], dont est actuellement titulaire la S.A.S. CRUSCO, portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 8], a pris fin le 31 mars 2018 par l'effet de la demande de renouvellement du 21 mars 2018 et a été renouvelé à compter du 1er avril 2018, DIT que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 doit être fixé selon sa valeur locative, REJETTE en conséquence les demandes tendant à ce qu'il soit jugé qu'il y a eu un accord des parties sur le renouvellement amiable du bail à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 56 643,88 € ou que le loyer doit être fixé au 1er janvier 2015 à son montant plafonné, soit la somme annuelle en principal de 53 024 €, Avant dire droit sur les autres demandes, ORDONNE une expertise pour déterminer le montant du loyer du bail renouvelé et commet en qualité d'expert ; AntonioVAZ [Y] [Adresse 6] [Localité 9] [Courriel 15] tél : [XXXXXXXX01] avec mission : * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 8] et les décrire, * rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2018 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 janvier 2025, FIXE à la somme de 3 500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [O] [K], et/ou Monsieur [X] [K], et/ou Madame [I] [K], et/ou Monsieur [O] [K] et/ou Monsieur [D] [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 14]) au plus tard le 08 avril 2024, avec une copie de la présente décision, DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, RENVOIE l'affaire à l’audience de mise en état du 15 mai 2024 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, RÉSERVE les dépens de l'instance ainsi que les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 07 Février 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA