Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
N° RG 21/03103 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MCLZ
30B
[L] [N] [O] [J]
[O] [C] [J]
[B] [J]
[N] [J]
[A] [H] [J]
[G] [M] [J]
[D] [I] épouse [J]
C/
S.A.R.L. L’ORANGERIE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
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ORDONNANCE D’INCIDENT
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Ordonnance rendue le 12 septembre 2024 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;
Date des débats : 13 juin 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, lequel a été prorogé à ce jour.
DEMANDEURS
Monsieur [L] [N] [O] [J], né le 08 Mars 1988 à [Localité 10] - (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
Monsieur [O] [C] [J], né le 26 Septembre 1986 à [Localité 10] - (ALGERIE) , demeurant [Adresse 3]
Monsieur [B] [J], né le 25 Octobre 1965 à [Localité 8] - (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 2]
Monsieur [N] [J], né le 24 Février 1964 à [Localité 8] -(ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 1]
Monsieur [A] [H] [J], né le 17 Juin 1962 à [Localité 11], demeurant [Adresse 12]
Madame [G] [M] [J]-[F] épouse [K], née le 11 Juin 1961 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]
Madame [D] [I] épouse [J], née le 15 Février 1949 à [Localité 9] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 6] - (ALGERIE)
représentés par Me Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Philippe BAUDOIN, avocat plaidant au barreau de Paris.
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. L’ORANGERIE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 493 386 759 , dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Manuela ROCHA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Louis FAUQUET, avocat plaidant au barreau de Paris.
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EXPOSE DU LITIGE
Faits constants
Par acte notarié du 14 janvier 2008, [L] [J] a donné à bail à la SARL L'ORANGERIE un local commercial sis [Adresse 3].
Par acte d’huissier du 8 juillet 2016, [L] [J] a donné congé au locataire à effet au 13 janvier 2017 avec une proposition de renouvellement avec un nouveau loyer.
La SARL L'ORANGERIE a saisi le juge des loyers commerciaux qui, après une expertise judiciaire, a, par jugement du 21 mai 2019, fixé le loyer à la somme de 39.000€ HT et HC par an.
Par acte du 28 juin 2019, [L] [J] a exercé son droit d’option et refusé rétroactivement le renouvellement du bail commercial.
[L] [J] est décédé le 8 septembre 2020 laissant pour lui succéder, selon la loi algérienne : [L] [N] [O] [J], [O] [C] [J], [B] [J], [N] [J], [A] [J], [G] [J] et [D] [I] épouse [J].
Procédure
[L] [N] [O] [J], [O] [C] [J], [B] [J], [N] [J], [A] [J], [G] [J] et [D] [I] épouse [J], représenés par Me. SILVA-GARCIA, ont fait assigner la SARL L'ORANGERIE devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte d’huissier du 14 juin 2020 afin de voir fixer les indemnités d'occupation depuis le refus rétroactif de renouvellement du contrat de bail commercial.
Ce dossier est enregistré RG n°21/3103.
Parallèlement, la SARL L'ORANGERIE, représentée par Me. ROCHA, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise [L] [N] [O] [J] par acte d’huissier du 22 juin 2021, [O] [C] [J] par acte d’huissier du 16 juin 2021, [B] [J] par acte d’huissier du 16 juin 2021, [N] [J] par acte d’huissier du 15 juin 2021, [A] [J] par acte d’huissier du 22 juin 2021, [G] [J] par acte d’huissier du 23 juin 2021 et [D] [I] épouse [J] par acte d’huissier du 22 juin 2021 transmis à l’autorité compétente étrangère, afin d’obtenir la fixation d’une indemnité d'éviction.
Cette assignation a été placée deux fois au greffe et enrôlée sous les n°21/3160 et 21/3229. Les deux dossiers ont été joints par ordonnance du juge de la mise en état du 16 septembre 2021.
Par ordonnance d’incident du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers RG n°21/3103 et 21/3160 sous la référence RG n°21/3103.
Suite à un incendie dans les locaux donnés à bail, la SARL L'ORANGERIE a déposé des conclusions d'incident.
L'audience d'incident a été fixée au 5 octobre 2023 et renvoyé à trois reprises. A l’audience du 13 juin 2024, le délibéré a été fixé au 5 septembre 2024 et prorogé au 12 septembre 2024.
Prétentions et moyens des parties
1. En demande : la SARL L'ORANGERIE
Par conclusions signifiées le 15 avril 2024, la SARL L'ORANGERIE sollicite du juge de la mise en état qu’il :
dise que la SARL L'ORANGERIE devra provisionnellement s’acquitter à compter du 14 mars 2023 jusqu’à la réfection des locaux litigieux d’une indemnité d'occupation réduite au montant de 100 HT et hors charges par mois,déboute les consorts [J] de leurs demandes.
Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que les locaux ont subi un important incendie dans la nuit du 13 au 14 mars 2023, ravageant la quasi-totalité du rez-de-chaussée de l’immeuble et qu’elle est fondée sur le fondement de l’article 1722 du code civil à bénéficier d’une réduction de l’indemnité d'occupation due mensuellement, étant privée de la jouissance du bien loué.
Elle précise que l’origine de l’incendie demeure indéterminée, que le coût de la remise en état n’est pas encore chiffré, que les consorts [J] n’auraient pas souscrit d’assurance couvrant leur responsabilité de bailleurs, que son assureur ne prend pas en compte les loyers et que l’hôtel est fermé depuis l’incendie et aucune date de réouverture n’est fixée.
Elle ajoute que la jurisprudence considère qu’un incendie d’origine indéterminée est un cas fortuit.
2. En défense : [L] [N] [O] [J], [O] [C] [J], [B] [J], [N] [J], [A] [H] [J], [G] [M] [J] et [D] [I] épouse [J]
Par conclusions signifiées le 31 janvier 2024, [L] [N] [O] [J], [O] [C] [J], [B] [J], [N] [J], [A] [H] [J], [G] [M] [J] et [D] [I] épouse [J] demandent au juge de la mise en état de
débouter la SARL L'ORANGERIE de sa demande de réduction de l’indemnité d'occupation provisionnelle,condamner la SARL L'ORANGERIE à leur verser une somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.
A l'appui de leurs écritures, ils font valoir que l’article 1722 du code civil n’est pas applicable, faute pour la SARL L'ORANGERIE de démontrer que la chose louée a été détruite par un cas fortuit.
Par ailleurs, ils soutiennent que l’atteinte à la stucture du bâti n’est pas justifiée, que les réparations sont du seul ressort de la locataire et que l’assurance l’indemnise de sa perte d’exploitation qui intègre les sommes dues aux bailleurs.
Subsidiairement, si le montant de l’indemnité d'occupation était réduit à 100 € par mois HT et hors charges, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat, par application de l’article 1722 du code civil.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.
DISCUSSION
1. Sur la demande de réduction de l’indemnité d'occupation
En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour: […]
ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissement provisoires ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées, […] »
Par application de l’article 1722 du code civil, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
Le cas fortuit suppose essentiellement un événement irrésistible, imprévisible, indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d'elles.
L’incendie n’est pas, en lui-même, constitutif d’un cas fortuit, d’autant qu’aux termes des articles 1733 et 1734 du code civil, le locataire est présumé être à l’origine de l’incendie sauf justification dont la preuve lui incombe d’un cas fortuit ou de force majeure générateur de l’incendie.
En l'espèce, la SARL L'ORANGERIE, locataire, demande au juge de la mise en état de fixer provisoirement depuis le 14 mars 2023 l’indemnité d'occupation due pour l’occupation des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7] à la somme de 100 € par mois HT et hors charges en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux, suite à un incendie dans la nuit du 13 au 14 mars 2023 qui a détruit au rez-de-chaussée la partie restaurant d’un hôtel-restaurant.
Depuis cette date, aucune exploitation n’est possible et l’hôtel-restaurant est fermé.
La SARL L'ORANGERIE fonde sa demande sur l’article 1722 du code civil. La charge de la preuve du cas fortuit pèse sur la SARL L'ORANGERIE.
Cependant, d’une part, l’application de cette disposition relève d’une appréciation au fond et qu’il n’est pas de la compétence du juge de la mise en état de juger si la destruction partielle de la chose louée l’a été par cas fortuit et si les conditions de l’article 1722 sont remplies compte tenu de la contestation des consorts [J].
D’autre part, force est de constater que les éléments produits par la SARL L'ORANGERIE sont insuffisants.
En effet, ne sont versés aux débats que :
le rapport d’intervention des pompiers dont il ressort que le feu aurait pris au niveau du bar du restaurant,des photographies prises par l’huissier le lendemain de l’incendie mais aucun constat actualisé, près de 15 mois après l’incendie,un mail du cabinet NORA EXPERT IDF du 8 avril 2024 qui indique que l’origine du sinistre ne serait pas déterminée formellement mais l’auteur du mail emploie le conditionnel et ne dispose d’aucun rapport d’expertise. Ce mail précise aussi qu’en l’état, le contrat d’assurance de la locataire ne couvre pas les loyers dus au propriétaire.Ainsi, le juge de la mise en état constate qu’aucun rapport d’expertise des assureurs n’est produit, qu’il ne dispose d’aucun élément sur les causes de l’incendie et la nature des désordres et notamment sur l’existence de désordres structurels touchant l’immeuble alors que les photographies montrant surtout les murs, le mobilier et les équipements endommagés.
De même, la SARL L'ORANGERIE ne justifie pas de l’évolution de la prise en charge du sinistre par son assurance. Elle ne produit aucun chiffrage des désordres et des pertes qu’elle subit et aucun échange avec son assureur sur les éléments pris en compte au titre de la perte d’usage, des pertes indirectes et de la perte d’exploitation et sur le versement d’éventuelles provisions.
Enfin, le juge de la mise en état ignore les sommes versées chaque mois aux consorts [J] depuis le refus rétroactif du renouvellement du bail, aucune indemnité d'occupation n’ayant été judiciairement fixée à ce jour.
Dans ces conditions, la SARL L'ORANGERIE sera déboutée de sa demande de fixation provisoire de l’indemnité d'occupation à la somme de 100 € HT et hors charges par mois.
En raison du rejet de la demande de la SARL L'ORANGERIE, la demande reconventionnelle subsidiaire des consorts [J] de résiliation du bail est sans objet.
2. Sur les demandes accessoires et les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL L'ORANGERIE est tenue aux dépens de l’incident.
En revanche, les circonstances de la cause et l’équité commandent de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.
Les consorts [J] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déboute la SARL L'ORANGERIE de l’intégralité de ses demandes,
Dit que la demande subsidiaire de résiliation du bail de [L] [N] [O] [J], [O] [C] [J], [B] [J], [N] [J], [A] [H] [J], [G] [M] [J] et [D] [I] épouse [J] est sans objet,
Déboute [L] [N] [O] [J], [O] [C] [J], [B] [J], [N] [J], [A] [H] [J], [G] [M] [J] et [D] [I] épouse [J] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Ordonne le renvoi du dossier à l'audience de mise en état électronique du jeudi 28 novembre 2024 à 9 heures 30
Dit qu'il appartient aux parties de conclure pour cette audience selon le calendrier suivant :conclusions des consorts [J] pour le 17 octobre 2024,conclusions de la SARL L'ORANGERIE pour le 21 novembre 2024,Condamne la SARL L'ORANGERIE aux dépens de l’incident.
Fait à Pontoise, le 12 septembre 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
