Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 29 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [K] [W], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [C] [R]
Appartement 22 Etage 3 Escalier 2
72 Rue de la Bottière
44300 NANTES
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 24/00244 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX7O
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [C] [R] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 21 février 2019, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [C] [R] un logement de type de 2 lui appartenant sis, 72 rue de la Bottière, 3ème étage, n°22 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 221,91 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 78,22 €.
Par acte d’huissier de justice du 13 avril 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.160,10 € arrêté au 7 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail signé le 21 février 2019 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de [C] [R] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner [C] [R] au paiement de la somme de 1.783,06 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 novembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
· Condamner [C] [R] à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 231,45 €, augmentée des charges en cours à compter du 14 juin 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.
Les services du département ont informé le tribunal le 1er mars 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [K] [W], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.485,50 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mai 2024. Elle indique que l’aide personnalisée au logement de [C] [R] est suspendue, que ce dernier a pour ressource actuelle le RSA. Il porte actuellement un bracelet électronique. La société bailleresse accepte l’octroi de délai de paiements au locataire avec effet suspensif de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné à étude, [C] [R] n’a pas comparu.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 28 décembre 2022, dont la caisse a accusé réception le 3 janvier 2023 soit au moins deux mois avant l’assignation du 1er décembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 1er décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 13 avril 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.160,10 € arrêté au 7 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juin 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [C] [R].
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[C] [R] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.485,50 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 mai 2024, déduction faite des frais de poursuite (87,18 € et 152,18 €).
Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 30,48 € correspondant à des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées au locataire sur la période de janvier à avril 2024 (7,62 x 4), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
Il convient également de déduire la somme de 55 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant de 2,75 € par mois sur une période allant de septembre 2022 à mai 2024 (2,75 x 20) dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir adressé au locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 devant l’informer de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.
En conséquence, [C] [R] sera condamné au paiement de la somme de 1.400,02 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 351,74 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le locataire a effectué au mois d’avril 2024 un virement à hauteur de 600 € et un second le mois suivant à hauteur cette fois ci de 500 €.
Lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT indique que l’aide personnalisée au logement de [C] [R] est suspendue, que ce dernier a pour ressource actuelle le RSA. La société bailleresse accepte l’octroi de délai de paiements au locataire avec effet suspensif de la clause résolutoire.
Au regard de ces éléments, dès lors que [C] [R] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [C] [R] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État.
Il sera également condamné à payer la somme de 150 € à NANTES METROPOLE HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 février 2019 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [C] [R], concernant le logement de type 2 sis 72 rue de la Bottière, 3ème étage, n°22 - 44300 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 juin 2023 ;
CONDAMNE [C] [R] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.400,02 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [C] [R] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 60 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [C] [R] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 72 rue de la Bottière, 3ème étage, n°22 - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [C] [R] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [C] [R] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 22 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 351,74 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE [C] [R] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
