Cour d'appel, 25 novembre 2024. 24/02049

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2024 N° RG 24/02049 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NX7B [R] [U] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2024-00836 du 24/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ Etablissement Public GIRONDE HABITAT Nature de la décision : AU FOND Copie exécutoire délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Libourne (RG : 24/00006) suivant déclaration d'appel du 30 avril 2024 APPELANT : [R] [U] né le 24 Septembre 1980 à [Localité 2] de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Caroline CLERGET, avocat au barreau de LIBOURNE INTIMÉ E : Etablissement Public GIRONDE HABITAT, Office Public de l'Habitat , agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Paule POIREL, présidente, Bénédicte LAMARQUE, conseiller, Emmanuel BREARD, conseiller, Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE La société Gironde Habitat a donné à bail à M. [R] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] par contrat du 25 juin 2015, moyennant un loyer mensuel de 345,28 euros, outre une provision sur charges de 155,94 euros. Un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 315,94 euros a été délivré à M. [U] le 6 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, dénoncé à la Préfecture de la Gironde le 29 novembre 2023, la société Gironde Habitat a fait assigner, en référé, M. [U] devant le tribunal judiciaire de Libourne, aux fins, notamment, d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance, et l'expulsion des occupants. Par ordonnance de référé contradictoire du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Libourne a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ; - dès à présent et par provision, vu I'urgence : - débouté la société Gironde Habitat de sa demande de résiliation au titre du défaut d'assurance ; - constaté la résiliation du bail à compter du 7 novembre 2023 ; - fixé à compter de cette date une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; - condamné M. [U] à payer à la société Gironde Habitat à titre provisionnel une somme de 2 926,13 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [U] à payer à la société Gironde Habitat, à titre provisionnel, à compter du 1er février 2024 et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux, l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ; - dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ; - dit n'y avoir lieu à octroyer à M. [U] des délais de paiement ; - condamné M. [U] à payer à la société Gironde Habitat la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. [U] à payer les dépens de l'instance ; - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. M. [U] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 30 avril 2024, en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail à compter du 7 novembre 2023 ; - fixé à compter de cette date une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; - condamné M. [U] à payer à la société Gironde Habitat à titre provisionnel une somme de 2 926,13 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [U] à payer à la société Gironde Habitat, à titre provisionnel, à compter du 1er février 2024 et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux, l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ; - dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ; - dit n'y avoir lieu à octroyer à M. [U] des délais de paiement ; - condamné M. [U] à payer à la société Gironde Habitat la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. [U] à payer les dépens de l'instance ; - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Par dernières conclusions déposées le 22 juillet 2024, M. [U] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance rendue le 13 mars 2024 en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail à compter du 7 novembre 2023 ; - dit que faute de départ volontaire des lieux loués deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [U] de tous occcupants de son chef ; - dit n'y avoir lieu à octroyer à M. [U] des délais de paiement. Statuant à nouveau , il demande à la cour de : - suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ; - allouer les plus larges délais de paiement à M. [U] ; - dire ne pas y avoir lieu à expulsion de M. [U] ; - confirmer pour le surplus ; - statuer ce que de droit quant aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 18 juillet 2024, la société Gironde Habitat demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 13 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Libourne ; - y ajouter la condamnation de M. [U] à payer à Gironde Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 14 octobre 2024, avec clôture de la procédure au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L'ordonnance entreprise n'est critiquée qu'en ce qu'elle a refusé au locataire des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative dont le montant n'est pas contesté, déduction des frais, et que ce faisant, elle n'a pu en tirer les conséquences sur la suspension des effets de la clause résolutoire affectant le bail de M. [U]. Celui-ci propose de régler la dette locative par 36 mensualités de 81,28 euros. Le bailleur s'y oppose en raison de la reprise partielle de paiements qui ne couvrent pas le loyer courant et de l'aggravation du montant de la dette locative. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le paragraphe V de ce même article permet cependant au juge, à la demande du locataire, à la condition qu'il soit en état de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant, d'accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Si lors de l'audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement un délai et constater que du fait du délai qu'il accorde, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir jouée. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. L'obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire. En l'espèce, le commandement de payer les loyers en date du 6 septembre 2023 portait sur un arriéré de 1.315,94 euros. Au jour de l'assignation le 28 novembre 2023, la dette locative était de 2.204,44 euros et à l'audience, le 7 février 2024, elle avait augmenté à la somme de 2.626,13 euros, échéance de janvier 2024 incluse, sans que M. [U] n'ait repris le paiement courant de son loyer. Il n'est pas contesté que l'arriéré de loyer n'a commencé à être apuré que postérieurement à la signification de l'ordonnance de référé, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l'absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l'audience, comme l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet. M. [U] justifie du changement de sa situation, produisant son avis d'imposition sur les revenus 2022 mentionnant des revenus imposables de 914 euros, un bulletin de salaire en qualité de couvreur de mars 2024 portant rémunération mensuelle à 2.068,81 euros. Il ne produit toutefois pas son contrat de travail. Il indique payer les mensualités d'un crédit versant son relevé de compte du mois d'avril 2024 qui ne fait apparaître qu'un prélèvement de 47,47 euros par un organisme de recouvrement. Il ne justifie pas de sa situation familiale en dehors du relevé de la CAF faisant apparaître sa femme allocataire du RSA. M. [U] est marié, dit être père de deux enfants, et attendre un 3ème enfant, mais n'en justifie pas. Le loyer est au jour de l'audience de 677,83 euros, avec une réduction de loyer variant de 54,92 euros au mois de juillet à 164,76 euros au mois de septembre et le versement d'APL de 275,45 euros. Le loyer résiduel est de 402,38 euros en dehors de toute réduction de loyer. Le relevé de compte actualisé au 20 septembre 2024, quittancement d'août inclus fait apparaître une dette locative de 4.129,61 euros, frais d'huissier et de procédure déduits. M. [U] règle partiellement certaines mensualités de loyer, a procédé à un versement de 1.357 euros le 10 juillet 2023 mais ne règle plus que de manière irrégulière les loyers, ayant versé ceux des mois d'août 2024 (450 euros), juin (400 euros), avril (450 euros), mars (400 euros), septembre 2023 (331,71 euros) sur les derniers mois. En outre, il n'a donc pas repris le paiement intégral du loyer courant. M. [U] ne démontre pas être en état de régler sa dette locative, laquelle a continué d'augmenter depuis l'audience devant le juge des référés ni avoir repris le versement intégral du loyer courant de manière régulière, même si le relevé de compte fait état des efforts entrepris. M. [U] n'établit pas être en mesure de régler sa dette locative en 36 mensualités. Il convient en conséquence de confirmer la première décision en toutes ses dispositions. M. [U] sera condamné aux dépens, l'équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La Cour, Confirme l'ordonnance déférée, Statuant à nouveau dans les limites de sa saisine, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M. [U] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,