Cour de cassation, 21 mars 2019. 17-23.713

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 mars 2019 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 240 FS-D Pourvoi n° B 17-23.713 Aide juridictionnelle totale en défense au profit de M. B.... Admission du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 13 novembre 2017. Aide juridictionnelle totale en défense au profit de Mme J.... Admission du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 23 octobre 2017. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ M. T... D..., 2°/ Mme Y... U..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 29 mai 2017 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. C... P..., domicilié [...] , 2°/ à M. G... B..., domicilié [...] , 3°/ à Mme L... J..., domiciliée [...] , 4°/ M. X... F..., ayant été domicilié [...] , exploitant sous l'enseigne France Logis immobilier, décédé, 5°/ à la société Serenis assurances, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Nivôse, Bureau, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Ortscheidt, avocat de M. D... et de Mme U..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. P..., de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. B..., de la SCP Gaschignard, avocat de la société Serenis assurances, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme J..., l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. D... et Mme U... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre X... F..., ayant exploité sous l'enseigne France Logis immobilier ; Met hors de cause Mme J... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 29 mai 2017), que, par acte authentique du 23 mars 2009 dressé par M. P..., notaire, M. D... et Mme U... ont acquis de M. B... et de Mme J... un immeuble dans lequel avait été exploitée une mégisserie traditionnelle et qui avait été aménagé en 2003 en logement de fonction et entrepôt de menuiserie industrielle ; qu'en 2011, la mairie a refusé leur projet de transformation du bâtiment en immeuble à usage locatif comme contraire aux règles d'urbanisme applicables aux immeubles situés en zone 1UXp correspondant au secteur des mégisseries traditionnelles implantées en bordure de route départementale ; que les acquéreurs ont assigné les vendeurs en résolution de la vente pour vice caché, ainsi que l'agent immobilier et le notaire en paiement de dommages-intérêts pour fautes professionnelles ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande de condamnation de M. P... et exclure toute faute du notaire, l'arrêt retient qu'aucun élément de la négociation antérieure entre les parties n'était de nature à attirer son attention sur l'usage artisanal irréductible d'une partie de l'immeuble décrit comme une ancienne usine réhabilitée à usage d'habitation et déjà partiellement aménagée à cet effet, que la note et le certificat d'urbanisme délivrés par la mairie n'avaient révélé l'existence d'aucune servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination d'habitation que les acquéreurs envisageaient de lui donner et que ceux-ci ne l'avaient pas informé de leur intention de réaliser plusieurs appartements à usage locatif dans l'immeuble ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au notaire d'informer les acquéreurs des incidences du classement du bien en zone 1UXp du plan local d'urbanisme sur la superficie de la maison à usage d'habitation avec dépendances pouvant être affectée à un tel usage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. D... et Mme U... à l'encontre de M. P..., l'arrêt rendu le 29 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne MM. D... et U... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. D... et Mme U... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déboutés Monsieur D... et Madame U... de leurs demandes au titre des taxes de publicité foncière et d'habitation, des travaux d'aménagement du bien et de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ; AUX MOTIFS QUE conformément aux articles 1644 et 1645 du code civil, Monsieur G... B... et Madame L... J... divorcée B... sont tenus in solidum de restituer à Monsieur T... D... et Madame Y... U... le prix de vente de 175.000 €, de leur rembourser les frais directement occasionnés par la vente, soit 2.469,33 € TTC au titre des émoluments, honoraires et remboursements de frais versés au notaire Maître C... P..., 5.000 € au titre des honoraires de négociation versés à l'agence France Logis IMMOBILIER de Monsieur X... F... et 203 € (175 € + 28 €) au titre des frais de publicité foncière versés au conservateur, n'incluant pas la taxe de publicité foncière restituable aux acquéreurs par l'administration fiscale au vu de la décision de résolution passée en force de chose jugée en vertu de l'article 1961 du code général des impôts, de leur rembourser aussi les frais de taxe foncière réglés depuis la vente, soit 15.556 € (1.762 € en 2009, 1.804 € en 2010, 1.856 € en 2011, 2.873 € en 2012, 2.393 € en 2013, 2.415 € en 2014 et 2.453 € en 2015), à l'exclusion des frais de taxe d'habitation dont il n'est pas démontré qu'ils représenteraient un surcoût par rapport à ceux que les acquéreurs auraient acquittés s'ils n'avaient pas acheté le bien, et de leur verser des intérêts de retard au taux légal courant uniquement sur le prix et les frais de vente à compter de la date de la vente en réparation du préjudice lié à l'immobilisation des sommes correspondantes, qui ne saurait être compensé par la jouissance du bien dont l'occupation n'ouvre pas droit à indemnisation au profit des vendeurs ; qu'ils sont également tenus in solidum de les indemniser du préjudice moral lié aux tracasseries, angoisses et pertes de temps générées par la découverte du vice et l'action subséquente en résolution de la vente, pouvant être estimé à la somme globale de 8.000 € ; qu'en revanche, les relevés bancaires seuls versés aux débats étant insuffisants à justifier de l'engagement effectif de dépenses nécessaires ou utiles à la conservation du bien, que ce soit pour agencer l'appartement de 150 m2 ou achever celui de 75 m2, la demande à ce titre sera rejetée ; qu'en outre, dans la mesure où les acquéreurs ont obtenu de Monsieur X... F... le 30 octobre 2008 une estimation locative à hauteur de 500 € environ par mois pour le seul appartement de 75 m2 à finir d'aménager et ont déclaré dans le compromis de vente destiner le bien à un usage d'habitation, puis dans leur dossier de financement accepté le 5 février 2009 par la S.A. BNP PARIBAS destiner le prêt à une acquisition dans l'ancien sans travaux à usage de résidence principale et disposer d'un revenu annuel de 40.598 € (23.893 € + 16.705 €) incluant des loyers à percevoir pour un montant de 2.550 € par an, et non par mois comme le prétend Madame L... J... divorcée B..., sans jamais faire part de leur intention de réaliser un studio de 40 m2 dans le premier bâtiment et deux appartements de type 3 de 65 m2 chacun dans le second pour les mettre en location, le vice caché affectant l'immeuble ne saurait être à l'origine de la perte de chance alléguée de percevoir des revenus locatifs et la demande à ce titre sera également rejetée ; que le jugement dont appel sera ainsi partiellement réformé sur les conséquences indemnitaires de la résolution de la vente ; ET AUX MOTIFS QUE sur l'obligation de l'assureur de responsabilité de l'agent immobilier, l'action directe exercée contre l'assureur sur le fondement de l'article L124-3 du code des assurances étant autonome de l'action en responsabilité contre l'assuré, sa recevabilité n'est pas subordonnée aux formalités de déclaration de la créance du tiers lésé à la procédure collective de l'assuré et de mise en cause des organes de cette procédure ; que le moyen de défense de la S.A. SERENIS ASSURANCES tiré de l'absence de déclaration de créance de Monsieur T... D... et Madame Y... U..., comme de Madame L... J... divorcée B..., à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. France Logis IMMOBILIER est donc inopérant, d'autant que le litige n'a jamais concerné cette société créée 1er juillet 2010, mais seulement Monsieur X... F... à titre personnel pour des actes commis alors qu'il exerçait en nom propre sous l'enseigne France Logis IMMOBILIER ; qu'en outre, dès lors que la garantie responsabilité civile professionnelle du contrat d'assurance groupe n°[...] souscrit par le Syndicat National des Professionnels Immobiliers dit SNPI auprès de la S.A. LES ASSURANCES DU SUD devenue SERENIS ASSURANCES et auquel Monsieur X... F... a adhéré le 23 septembre 2006 couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l'assuré pour les dommages corporels, matériels, immatériels consécutifs et incorporels causés aux tiers et résultant de fautes professionnelles commises dans l'accomplissement de ses prestations, l'absence de lien contractuel entre, d'une part, Monsieur T... D... et Madame Y... U..., d'autre part, Monsieur X... F... n'ayant reçu mandat que des époux G... B... et L... J... est tout aussi inopérant ; qu‘il convient donc de rechercher si l'agent immobilier, lui aussi tenu d'un devoir de conseil l'obligeant à réunir les justificatifs nécessaires à son intervention, mais pas à vérifier les déclarations d'ordre factuel faites par les parties, sauf élément de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés, a commis les fautes professionnelles qui lui sont reprochées ; qu'à cet égard, s'il n'est pas établi que l'appartement de 75 m2, pour lequel Monsieur X... F... a fourni aux acquéreurs une estimation locative avant la signature du compromis de vente, a été aménagé par les vendeurs en violation du plan local d'urbanisme car ces travaux n'ont pas eu pour effet de porter la surface à usage d'habitation au-delà de celle autorisée par les articles 1 UX 1 et 1 UX 2 et ne correspondent pas au projet ayant donné lieu au certificat d'urbanisme négatif du 24 mars 2005, reste qu'il a imprudemment repris dans le bon de visite qu'il a fait signer aux acquéreurs le texte de l'annonce diffusée par Monsieur G... B... sur internet, décrivant le bien comme exclusivement à usage d'habitation, déjà aménagé ou en voie d'aménagement à cet usage pour une surface de 225 m2 et aménageable à ce même usage pour une surface complémentaire de 450 m2 hors sous-sol et combles, dont 270 m2 dans le premier bâtiment et 180 m2 dans le second, alors que cette description ne correspond pas à la réalité et que l'implantation du bien dans le secteur des mégisseries traditionnelles, dédié aux activités artisanales et commerciales, et l'aspect d'entrepôt du second bâtiment auraient dû, indépendamment du certificat d'urbanisme négatif dont il n'est pas démontré qu'il ait eu connaissance, attirer son attention et l'amener à vérifier la destination exacte de l'immeuble ; que cette faute professionnelle non intentionnelle oblige la S.A. SERENIS ASSURANCES en qualité d'assureur de responsabilité à désintéresser Monsieur T... D... et Madame Y... U... des conséquences dommageables pécuniaires de l'anéantissement de la vente à laquelle la présentation erronée du bien a contribué ; que ces conséquences dommageables ne comprennent ni le prix de vente à restituer, qui ne constitue pas un préjudice indemnisable sauf à rapporter la preuve de l'insolvabilité des vendeurs, non démontrée du seul fait de l'aide juridictionnelle dont bénéficie Madame L... J... divorcée B... alors qu'elle a vocation à récupérer le bien avec son ex-époux, ni le coût des travaux engagés par les acquéreurs pour aménager le bien, qui n'est pas justifié, ni la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, qui est sans lien de causalité avec la faute commise, et se limitent, d'une part, aux frais directement occasionnés par la vente et non restituables par l'administration fiscale, sauf à relever que l'article 3.2 L des conditions générales RCAI 10/03 que Monsieur X... F... a déclaré avoir reçues lors de son adhésion exclut de la garantie responsabilité civile professionnelle les contestations relatives aux frais et honoraires de l'assuré, de sorte que cette garantie ne couvre pas les honoraires de négociation de l'intéressé, d'autre part, aux frais de taxe foncière, de troisième part, au préjudice d'immobilisation compensé par les intérêts de retard et, enfin, au préjudice moral, tels que ci-dessus évalués ; 1°) ALORS QUE dans leurs dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 27 janvier 2016 (p. 17), les consorts D... et U... sollicitaient, consécutivement à la résolution de la vente, le remboursement de la somme de 4.619 euros au titre de la taxe d'habitation, précisant que le montant élevé de cette taxe résultait de la surface conséquente de l'immeuble litigieux, de 28 ares et 6 centiares, soit environ 28.000 mètres carrés, et qu'ils n'auraient pas payé une somme aussi importante s'ils n'avaient pas acquis un immeuble d'une telle surface ; qu'en se contentant de relever qu'il n'était pas démontré que les frais de taxe d'habitation représenteraient un surcoût par rapport à ceux que les acquéreurs auraient acquittés s'ils n'avaient pas acheté le bien, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en déboutant les consorts D... et U... de leur demande de réparation consécutive à la résolution de la vente au titre de la perte de chance d'avoir pu percevoir des revenus locatifs, basée sur un revenu mensuel escomptés de 2.000 euros, soit de mars 2009 à décembre 2015, de 162.000 euros, motifs pris qu'ils ont obtenu de Monsieur X... F... le 30 octobre 2008 une estimation locative à hauteur de 500 euros environ par mois pour le seul appartement de 75 m² à finir d'aménager et déclaré dans le compromis de vente destiner le bien à un usage d'habitation, cependant que la circonstance qu'un acquéreur indique destiner le bien à usage d'habitation n'exclut pas qu'il envisage de le donner en location, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du code civil ; 3°) ALORS QUE toute perte de chance, même minime, est susceptible d'ouvrir droit à une indemnisation ; qu'en déboutant les consorts D... et U... de leur demande de réparation consécutive à la résolution de la vente, au titre de la perte de chance d'avoir pu percevoir des revenus locatifs, basée sur un revenu mensuel escomptés de 2.000 euros, après avoir constaté que les acquéreurs avaient déclaré disposer de revenus incluant des loyers à percevoir pour une montant de 2.550 euros par an, ce dont il s'inférait que cette somme devait être prise en compte pour évaluer la perte de chance subie par les consorts D... et U... de percevoir des revenus locatifs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses constatations et a violé les articles 1641 et suivants du code civil ; 4°) ALORS QU'en déboutant les consorts D... et U... de leur demande de réparation au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs en ce qu'elle était dirigée contre la société Serenis Assurances, assureur de responsabilité de l'agent immobilier, motif pris que faute de l'agent immobilier était sans lien de causalité avec la perte de chance des acquéreurs de percevoir des revenus locatifs, après avoir constaté que cette faute, consistant dans une présentation erronée du bien immobilier, avait contribué à l'anéantissement de la vente, ce dont il résultait que si la vente n'avait pas été anéantie, les consorts D... et U... auraient pu percevoir des revenus locatifs tirés de la mise en location d'une partie des locaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté toutes les demandes formées par M. D... et Madame U... à l'encontre de Maître C... P... ; AUX MOTIFS QU'en droit, le notaire, tenu d'un devoir de conseil absolu, doit veiller à l'efficacité des actes qu'il dresse et informer les parties de toute circonstance susceptible d'y faire obstacle ; qu'à défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil ; qu'en l'espèce, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, il ne saurait être reproché à Maître C... P... d'avoir désigné le bien vendu comme une maison d'habitation avec dépendances et terrain attenant ni d'avoir omis d'expliciter les conséquences du classement de la parcelle en secteur 1UXp du plan local d'urbanisme dès lors qu'aucun élément de la négociation antérieure entre les parties n'était de nature à attirer son attention sur l'usage artisanal irréductible d'une partie de l'immeuble décrit comme une ancienne usine réhabilitée à usage d'habitation et déjà partiellement aménagée à cet effet, que la note et le certificat d'urbanisme délivrés les 25 novembre et 10 décembre 2008 par la mairie de [...] n'ont révélé l'existence d'aucune servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination d'habitation que les acquéreurs envisageaient de lui donner, satisfaisant ainsi à la condition suspensive y afférente stipulée au compromis de vente, et que les acquéreurs ne l'ont pas informé de leur intention de réaliser plusieurs appartements à usage locatif dans l'immeuble, ce qui aurait pu justifier de requérir un certificat d'urbanisme pré-opérationnel ; que la faute du notaire n'étant pas établie, toutes demandes à son encontre seront rejetées, qu'elles émanent de Monsieur T... D... et Madame Y... U... ou de Madame L... J... divorcée B... ; ALORS QUE dans le cadre de son obligation générale d'information, qui oblige le notaire à assurer la validité des actes qu'il reçoit et à veiller à leur efficacité, celui-ci doit vérifier la situation des biens au regard de la législation sur l'urbanisme ; que Me P... devait informer M. D... et Mme U... que le bien vendu ne pouvait être affecté en totalité à l'habitation et, en particulier, expliciter la mention figurant dans l'acte authentique selon laquelle « zonage parcelle – indiquer la zone (Ua, Ub, N ) zone : 1UXP » et attirer l'attention de ses clients acquéreurs sur la signification du classement du bien en zone 1UXP ; qu'en retenant néanmoins qu'il ne saurait être reproché à Me P... d'avoir désigné le bien vendu comme une maison d'habitation avec dépendances et terrain attenant ni d'avoir omis d'expliciter les conséquences du classement de la parcelle en secteur 1UXp du plan local d'urbanisme, aux motifs inopérants qu'aucun élément de la négociation antérieure entre les parties n'était de nature à attirer son attention sur l'usage artisanal irréductible d'une partie de l'immeuble décrit comme une ancienne usine réhabilitée à usage d'habitation et déjà partiellement aménagée à cet effet, que la note et le certificat d'urbanisme délivrés les 25 novembre et 10 décembre 2008 par la mairie de [...] n'avaient révélé l'existence d'aucune servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination d'habitation que les acquéreurs envisageaient de lui donner, et que les acquéreurs ne l'ont pas informé de leur intention de réaliser plusieurs appartements à usage locatif dans l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code.