Cour de cassation, 21 novembre 2019. 18-20.539

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10378 F Pourvoi n° X 18-20.539 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme P... O..., 2°/ M. G... X..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 15 mars 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. K... Y..., domicilié [...] , 2°/ à Mme Q... A..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. X... et de Mme O..., de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. Y... et de Mme A... ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et Mme O... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme O... ; les condamne à payer à M. Y... et à Mme A... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme O... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure EN CE QU'il a, confirmant le jugement, condamné Mme O... et M. X... à payer à M. Y... et à Mme A... la somme de 52 500 euros au titre de la clause pénale ; AUX MOTIFS QUE « M. X... et Mme O... demandent à la cour de prendre acte de leur rétractation par voie de conclusions en application des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, soutenant que Mme O... n'a pas été destinataire de la lettre recommandée avec avis de réception faisant courir le délai de rétractation ; qu'en conséquence, Mme O... indique qu'elle est légitimée à invoquer son droit de rétractation ; qu'ils soutiennent que l'exercice de ce droit de rétractation à l'un des acquéreurs entraîne l'anéantissement du contrat à l'égard des autres acquéreurs ; que M. Y... et Mme A... soutiennent que les copies des courriers de notification du compromis et des accusés de réception montrent que chaque acquéreur a été destinataire du compromis le 28 mai 2013 et que les lettres recommandées avec avis de réception présentées le 31 mai 2013 ont été retirées le 1 juin 2013 ; qu'ils relèvent que si les accusés de réception portent la seule signature de M. X..., cela s'explique par le fait qu'ils ont été signés dans un bureau de poste avec nécessairement un pouvoir donné par Mme O... à M. X... ; qu'ils concluent à la forclusion du droit de rétractation de Mme O... ; qu'aux termes de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure à la loi n°2015-990 du 6 août 2015, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non-professionnel ne peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces produites que par lettres recommandées avec avis de réception en date du 28 mai 2013, Maître H..., notaire, a adressé à M. X... ainsi qu'à Mme O... une copie du compromis de vente signé le 28 mai 2013 avec le rappel des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il ressort de l'examen des accusés de réception qui ont été retournés au notaire que les lettres recommandées ont été présentées au domicile de M. X... et de Mme O... le 31 mai 2013, et qu'elles n'ont été distribuées à leur destinataire que le 1 juin 2013 ; que cette distribution est donc intervenue nécessairement dans un bureau de poste et le fait que les deux accusés de réception portent la signature de M. X... uniquement s'explique par le fait que ce dernier était nécessairement porteur d'un pouvoir de la part de Mme O... à défaut de quoi la lettre recommandée au nom de cette dernière ne lui aurait pas été remise ; qu'en conséquence, contrairement aux dires de Mme O..., elle a bien été destinataire de la lettre recommandée avec avis de réception prévue par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que le délai de sept jours a commencé à courir à compter du 1 juin 2013 et Mme O... est forclose à invoquer dans ses conclusions du 29 août 2016 l'exercice de son droit de rétractation » (arrêt, pp. 5-6) ; ALORS QUE la notification prévue à l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être reçue par un mandataire que s'il est porteur d'un mandat spécial de recevoir l'acte ; qu'en décidant que M. X... « était nécessairement porteur d'un pouvoir de la part de Mme O..., à défaut de quoi la lettre recommandée au nom de cette dernière ne lui aurait pas été remise » (arrêt, p. 6 alinéa 3) sans préciser si ce pouvoir était spécial, la cour d'appel de Bordeaux a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure EN CE QU'il a, confirmant le jugement, condamné Mme O... et M. X... à payer à M. Y... et à Mme A... la somme de 52 500 euros au titre de la clause pénale ; AUX MOTIFS QUE « M. X... et Mme O... font valoir qu'ils justifient avoir sollicité un financement du montant convenu, de la durée convenue dans le compromis de vente et ce dans le délai prévu par ce même compromis ; qu'ils soutiennent que par courrier du 10 juillet 2013, la banque populaire Aquitaine centre Atlantique leur a notifié un refus de prêt ; qu'en conséquence, la condition suspensive ne s'est pas réalisée et la caducité du compromis doit être retenue ; qu'ils indiquent que le fait que M X... se soit targué d'avoir obtenu un financement après le 11 juillet, date butoir prévue à l'acte, est sans incidence sur la caducité du compromis et son effet extinctif ; qu'à titre subsidiaire, ils sollicitent la modération de la clause pénale ; que M. Y... et Mme A... soutiennent que contrairement aux dires des acquéreurs, ces derniers n'ont nullement respecté les obligations fixées dans le compromis de vente et qu'ils se sont dispensés de communiquer la preuve de leur démarche effective de recherche de crédit dans les délais fixés par le compromis ; qu'ils relèvent, d'autre part, que le 19 juillet 2013, les acquéreurs les ont informés par SMS du fait qu'ils disposaient du financement pour l'acquisition ; qu'ils notent que par courriel du 31 juillet 2013, les acquéreurs réaffirmaient disposer du financement mais entendaient renégocier le prix de vente ; que les vendeurs font valoir que le fait que les acquéreurs démontrent qu'il leur était quasiment impossible d'obtenir un crédit n'est pas de nature à écarter l'application de la clause pénale ; que le compromis de vente du 29 mai 2013 prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; que ce prêt devait porter sur une somme de 520 000 euros sur une durée de 20 ans avec un taux d'intérêt maximum accepté de 4% hors assurance ; que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a relevé que : - la première attestation en date du 5 juillet 2013 de la banque crédit mutuel de Bretagne, adressé à Mme O... uniquement, ne précisait ni le montant du financement sollicité ni sa durée ni son taux ; - la seconde attestation de la banque populaire Aquitaine centre Atlantique en date du 10 juillet 2013 faisait état d'un montant de près de 525 000 euros sur une durée de 20 ans et ce prêt était sollicité par M. X... seul ; qu'il ressort de ces documents que M. X... et Mme O... ne justifient pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente ; qu'en effet, le prêt sollicité devait être demandé par les deux acquéreurs compte-tenu de l'acquisition en indivision de l'immeuble, pour un montant donné avec un taux maximum de 4% ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'en l'application de l'article 1178 du code civil, la condition devait être considérée comme accomplie dans la mesure où les consorts X.../O..., obligés à cette condition, en avaient empêché la réalisation ; qu'il y a lieu, en conséquence, de faire application des dispositions contractuelles prévoyant le payement d'une clause pénale ; que cependant, aux termes de l'article 1152 du code civil dans sa version applicable avant l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, si la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre, le juge peut néanmoins, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que les consorts X... / O... font valoir que les vendeurs ne démontrent pas la réalité de leur préjudice ; que M. Y... et Mme A... affirment que l'absence de preuve d'un préjudice est inopérante en matière d'appréciation d'une clause pénale compte-tenu du but comminatoire de celle-ci ; que cependant, il appartient néanmoins à la cour d'apprécier s'il existe une disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire de 52 500 euros mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi par le créancier ; qu'il ressort des explications de M. Y... et de Mme A... que l'immeuble a ensuite trouvé acquéreur pour un moindre prix, soit une différence de 35 000 euros ; que d'autre part, il est établi qu'au moment de la signature du compromis, les acquéreurs savaient qu'ils ne pourraient obtenir le financement pour l'acquisition de ce bien compte-tenu de leur endettement ; qu'ils ont ainsi manifestement manqué de loyauté à l'égard des vendeurs, privant ceux-ci de la possibilité de trouver un acquéreur solvable au prix demandé ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande des vendeurs à l'obtention de l'intégralité de la clause pénale qui n'apparaît pas disproportionnée au regard de prix de vente du bien » (arrêt, pp. 6-8) ; ALORS QUE le juge peut modérer la peine convenue par les parties, si elle s'avère manifestement excessive ; que le caractère manifestement excessif s'apprécie par la comparaison entre la peine convenue et le préjudice réellement subi, et non au regard du comportement du débiteur ; qu'en prenant en compte le comportement du débiteur, la cour d'appel de Bordeaux a statué par un motif inopérant, violant ainsi l'article 1152 ancien du code civil.