Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/08654

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [B] [Z] [R], Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie JOUAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/08654 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53YT N° MINUTE : 8 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 janvier 2025 DEMANDERESSE S.A. ADOMA, [Adresse 1] représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [B] [Z] [R], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 novembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 30 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08654 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53YT EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 19 novembre 2020, la société ADOMA a donné en location une chambre meublée à Madame [B] [Z] [R] située dans le foyer-logement du [Adresse 2] (chambre n°A706) à [Localité 3] pour une redevance mensuelle de 566,89 euros. Des redevances étant demeurées impayées, la société ADOMA a fait signifier par acte de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 2 656,28 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de mai 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 juin 2024. Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la société ADOMA a fait assigner Madame [B] [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater que Madame [B] [Z] [R] est devenue occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat, - ordonner l'expulsion de Madame [B] [Z] [R] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique, - condamner Madame [B] [Z] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de la somme de 2 555,81 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 27 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur jusqu'à la libération des lieux, - condamner Madame [B] [Z] [R] au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la société ADOMA expose que plusieurs échéances de redevance sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 13 juin 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. A l'audience du 20 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 2 345,57 euros, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse. Elle a par ailleurs accepté la demande de délais de paiement formée par Madame [B] [Z] [R] et ne s'est pas opposée à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que Madame [B] [Z] [R] bénéficie de 155 euros d'APL et que les redevances s’élèvent à 618 euros par mois. Madame [B] [Z] [R] comparante en personne a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant 70 euros par mois en règlement de l'arriéré pendant 24 mois, en plus de la redevance courante. Elle indique qu'elle vit seule, n'a pas d'enfant à charge et travaille en CDI moyennant un salaire de l'ordre de 1 400 euros par mois. Elle ajoute avoir déposé une demande d'aide auprès du FSL. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le contrat de résidence liant les parties porte sur un logement-foyer au sens de l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. Ainsi, en application de l'article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois notamment en cas d'impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 19 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été signifiée le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 2 656,28 euros, soit une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter, au titre des redevances et charges impayées au 11 juin 2024. Dans le mois de la mise en demeure, seule une somme totale de 1 621,72 euros a été réglée. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 15 juillet 2024 (le 14 juillet 2024 est férié et est un dimanche). Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Madame [B] [Z] [R] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société ADOMA justifie de sa créance à hauteur de la somme de 2 345,57 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à octobre 2024 inclus. Madame [B] [Z] [R] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [Z] [R] à payer à titre de provision la somme de 2 345,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la mise en demeure, soit le 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Comme indiqué ci-dessus, le contrat de résidence objet du présent litige est soumis aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code civil, pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier à son article 24. Aux termes des articles 1304 dernier alinéa et 1224 et suivants du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Les dispositions de l'article 1343-5 du code civil précisent que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Cependant, en l'espèce, la société ADOMA a donné son accord pour l'octroi de délais, qui s'entendent de délais suspensifs de la clause résolutoire. Il y a lieu en conséquence, conformément à l'accord des parties d'accorder à Madame [B] [Z] [R] des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois dans les conditions énoncées au dispositif de la présente ordonnance. En cas de non-respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Madame [B] [Z] [R] pourra être expulsée et devra régler les sommes restant dues au titre de la redevance ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. Sur l'indemnité d'occupation En cas de résiliation du contrat de résidence, afin de préserver les intérêts de la demanderesse, la résidente est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue à la redevance, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Une telle indemnité d'occupation serait due par Madame [B] [Z] [R] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non-respect des délais de paiement accordés par le présent jugement. Il convient de prévoir que le montant provisionnel de cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [B] [Z] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 19 novembre 2020 entre la société ADOMA et Madame [B] [Z] [R] concernant la chambre (n°A706) située [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 juillet 2024, CONDAMNONS Madame [B] [Z] [R] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 2 345,57 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2024, incluant la mensualité d'octobre 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS Madame [B] [Z] [R] à s'acquitter de l'arriéré locatif, outre la redevance et les charges courantes, en 23 mensualités de 70 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre de la redevance et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Madame [B] [Z] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société ADOMA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que Madame [B] [Z] [R] soit condamnée à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du contrat de résidence, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société ADOMA ou à son mandataire, CONDAMNONS Madame [B] [Z] [R] à verser à la société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Madame [B] [Z] [R] aux dépens, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Président.