Tribunal judiciaire, 28 mai 2025. 24/00645

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 6] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00645 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-PZ7Y JUGEMENT DU : 28 Mai 2025 S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ M. [E] [B] Mme [V] [B] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Mai 2025. DEMANDERESSE: S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS DEFENDEURS: Monsieur [E] [B] [Adresse 3] [Localité 5] Madame [V] [B] [Adresse 3] [Localité 5] représentés par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Clémence PERRET, greffière DEBATS : Audience publique du 13 mars 2025 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, greffière Copie exécutoire délivrée le : À : Me LEMONNIER + CCC CCC Me COHEN + PREF EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 17/03/2023, Mme [M] et M. [X] ont consenti à M. [E] [B] et Mme [V] [B] la location à usage d’habitation principale de locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8]. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de M. [E] [B] et Mme [V] [B], dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par M. [E] [B] et Mme [V] [B] au titre des loyers et charges des mois de mai à septembre 20023 pour un montant de 5.500 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 18/10/2023 pour un montant de 5.500 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges des mois d’octobre à décembre 2023. Par acte en date du 15/01/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [E] [B] et Mme [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 7] aux fins d’obtenir : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires, - leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, - leur condamnation solidaire à payer la somme de 8.800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/10/2023 sur la somme de 5.500 euros, - la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation du locataire à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par quittance subrogative, - leur condamnation solidaire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, - ne pas écarter l’exécution provisoire. A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations ASTRIA et SOLENDI. Elle indique actualiser sa demande en paiement à la somme de 24.346,60 euros, arrêtée au 12/03/2025, terme de février 2025 inclus ; Cités par acte d'huissier remis à personne et à domicile, M. [E] [B] et Mme [V] [B], comparants et assistés de leur conseil, considèrent que la dette doit être diminuée du montant de 200 euros correspondant à la provision de charges mensuelle en l’absence de régularisation de charges justifiées, sollicite des délais de paiement sur 36 mois et les plus larges délais pour quitter les lieux. L’affaire a été mise en délibéré au 28/05/2025. * * * SUR QUOI, LE JUGE, Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”. Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution. Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique à juste titre que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ; Sur la demande en paiement Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ; Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 13/12/2023, du 12/03/2024, du 15/05/2024 et celle du 11/02/2025 et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ; Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 24.346,60 euros correspondant loyers et charges impayés précités, outre ceux des mois de janvier 2024 à février 2025 ; Attendu qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ; Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; qu’il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ; Que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, justifie de la régularisation de charges pour l’année 2023, la régularisation de charges pour l’année 2024 étant encore à venir ; que M. [E] [B] et Mme [V] [B] ne justifient de leur côté que les pièces justificatives n’ont pas été mises à leur disposition ; que les provisions de charges sont donc bien dues ; Qu’il convient en conséquence de condamner M. [E] [B] et Mme [V] [B] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 24.346,60 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 12/03/2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/10/2023 sur la somme de 5.500 euros et à compter du jugement pour le surplus ; Que la condamnation sera prononcée avec solidarité, cette dernière étant expressément prévue par le bail; Sur les délais de paiement Attendu qu’aucun élément n’est produit ni ne permet de retenir que les locataires soient en mesure de régler leur dette locative dans un délai de deux ans (seul délai applicable), et il ne peut donc leur être accordé des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 19/01/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 13/03/2025 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ; Que le délai ayant été respecté, la caution subrogée dans les droits du bailleur ayant saisi la CCAPEX le 6/11/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 18/10/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 18/12/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Que le locataire sera dans ce cas condamné à payer à la société Action Logement Services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative ; Que la condamnation sera prononcée solidairement, la solidarité étant expressément prévue par le bail ; Sur l’expulsion Attendu que M. [E] [B] et Mme [V] [B] étant, depuis cette date, occupants sans droit ni titre des locaux, leur expulsion doit être ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ; Sur les délais pour quitter les lieux Attendu qu’en l’espèce, M. [E] [B] et Mme [V] [B] n’apportent pas d’éléments au soutien de leur demande de délais pour quitter les lieux fondés sur les dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, sans justifier de démarches particulières aux fins d’apurement de sa dette à l’égard de bailleurs personnes physiques, laquelle demeure impayée depuis plusieurs mois, ou en vue de leur relogement. Qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de leur accorder un délai pour quitter les lieux. Qu’il est cependant rappelé que les locataires ont vocation à bénéficier du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution qui suit le commandement de quitter les lieux, ainsi que de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du même code. Sur les demandes accessoires Attendu que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, ne sera pas écartée ; Attendu que M. [E] [B] et Mme [V] [B] , qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens ; Attendu qu’il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * * * PAR CES MOTIFS, LE JUGE, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [V] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 24.346,60 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 12/03/2025, terme de février 2025 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/10/2023 sur la somme de 5.500 euros et à compter du jugement pour le surplus ; REJETTE la demande de délais de paiement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à compter du 18/12/2023 ; ORDONNE l’expulsion de M. [E] [B] et Mme [V] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision ; RAPPELLE que, par application des articles L. 412-1 et R 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir libéré les lieux ; RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ; FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [V] [B] à payer à société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu'elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur, justifiées par une quittance subrogative ; DIT n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ; CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [V] [B] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement ; DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise au préfet de l’Essonne en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Président