Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/00675

DU : 25 Septembre 2024 __________________ JUGEMENT CIVIL 1ère Chambre Demande en paiement des charges ou des contributions Sans procédure particulière AFFAIRE : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [4] C/ [J] Répertoire Général N° RG 24/00675 - N° Portalis DB26-W-B7I-H3HP __________________ Expédition exécutoire le : 25.09.24 à : Me Derbise à : à : à : Expédition le : à : à : à : à : à : à : Expert à : AJ TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS _____________________________________________________________ J U G E M E N T du VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE _____________________________________________________________ Dans l’affaire opposant : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [4] représenté par son Syndic LA SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE (RCS DE LILLE METROPOLE 300 347 333) dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 3] représentée par Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS substitué par Me Pierre-louis DERBISE, avocat au barreau D’AMIENS - DEMANDEUR (S) - - A - Madame [W] [J] née le 31 Mai 1966 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] non comparante, ni représentée - DÉFENDEUR (S) - Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 26 Juin 2024 devant : - Monsieur Aurélien PETIT, juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de : - Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Somme), dont le syndic est la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, madame [W] [J] est propriétaire de trois appartements (lots n°1, 5 et 11), de trois caves (lots n° 75, 76 et 77) et de trois garages (lots n° 122, 126 et 130). Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2023, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE a mis en demeure madame [W] [J] de payer la somme de 18.219, 79 euros, en ce compris 18.174, 79 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 15 août 2021 et le 1er avril 2023, ainsi que 45 euros au titre des frais de relance. Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2024, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] a fait assigner madame [W] [J] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 29 avril 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 26 juin 2024 et mise en délibéré au 25 septembre 2024. Madame [W] [J], assignée à domicile, n’a pas constitué avocat, de sorte que le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] demande au tribunal de : Condamner madame [W] [J] à lui payer la somme de 16.563, 09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du décompte établi le 19 février 2024 ; Condamner madame [W] [J] aux dépens ; Condamner madame [W] [J] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIVATION A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur l’action en recouvrement des charges de copropriété Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ». En outre, l’article 14-1 de cette loi prévoit que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ». L’article 10-1 de cette loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaires concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». Par ailleurs, les articles 35 et 35-2 du décret n° 67-223 di 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi susvisée, précisent que « le syndic peut exiger le versement (…) 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (…) ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 » et que « pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible. Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense. Les avis mentionnés aux deux premiers alinéas sont adressés par lettre simple ou, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l’adresse déclarée par lui à cet effet ». Enfin, conformément à l’article 45-1 de ce décret, « les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations. Sont assimilées à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans el contrat de maintenance ou d’entretien y afférent. Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs ». Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes doit apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur, en produisant notamment le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de sa créance. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] verse aux débats : Le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 04 janvier 2021 portant approbation des comptes de l’exercice clos du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ; Le procès-verbal d’assemblée général ordinaire du 23 juin 2021 portant approbation des comptes de l’exercice clos du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;Le procès-verbal d’assemblée générale du 09 juin 2022 portant approbation des comptes de l’exercice clos du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; Le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 02 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice clos du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; Les appels de provision adressés à madame [W] [J] entre le 16 juillet 2021 et le 1er février 2024 ; Un décompte en date du 1er février 2024 faisant état d’un arriéré de charges et provisions sur charges de copropriété, et de frais de mise en demeure, pour un montant total de 16.563, 09 euros. L’examen attentif et exhaustif de l’ensemble de ces éléments permet au tribunal de s’assurer que la créance du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] est fondée en son montant. En conséquence, il convient de condamner madame [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] la somme de 16.563, 09 euros. II. Sur les intérêts moratoires Aux termes de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ». En l’espèce, le demandeur justifie avoir mis en demeure madame [W] [J], par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2023, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », de payer la somme de 18.219, 79 euros, en ce compris 18.174, 79 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 15 août 2021 et le 1er avril 2023, ainsi que 45 euros au titre des frais de relance. Au regard de cette mise en demeure et du décompte des sommes dues, il convient de dire que : La somme de 7.761, 38 euros (sur 16.563, 09 euros) que madame [W] [J] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] emportera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 avril 2023 ;La somme de 8.801, 71 euros (sur 16.563, 09 euros) que madame [W] [J] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] emportera intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 24 février 2024. III. Sur les frais du procès Sur les dépens Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Madame [W] [J], partie perdante, est condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ». Madame [W] [J], condamnée aux dépens, est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal : CONDAMNE madame [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 16.563, 09 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 pour la somme de 7.761, 38 euros et à compter du 24 février 2024 pour la somme de 8.801, 71 euros ; CONDAMNE madame [W] [J] aux dépens ; CONDAMNE madame [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [4] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles. Le jugement est signé par le président et la greffière. LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT