Cour de cassation, 20 octobre 2016. 15-26.475

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 octobre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10413 F Pourvoi n° N 15-26.475 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Le Panier de Luz, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2015 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société du [Adresse 2], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Brenot, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société Le Panier de Luz, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société du [Adresse 2] ; Sur le rapport de Mme Brenot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Le Panier de Luz aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Panier de Luz ; la condamne à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Le Panier de Luz Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Panier de Luz de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « la clause litigieuse sur le sens de laquelle les parties s'opposent est ainsi libellée « en sus des locaux ci-dessus, le preneur et sa clientèle pourront utiliser l'aire de manoeuvre et de stationnement située au droit des locaux loués en façade Ouest » ; que lorsqu'une clause manque de clarté ou que son contenu est insuffisamment précis, ce qui est manifestement le cas en l'espèce au regard des discussions sémantiques auxquelles se livrent les parties dans leurs écritures, il appartient au juge d'interpréter cette clause, en recherchant prioritairement quelle a été l'intention commune des parties, en application de l'article 1156 du code civil ; qu'à la date de conclusion du contrat de bail, soit le 4 avril 2007, la société Braun occupait les locaux adjacents à ceux occupés par la Sarl Panier de Luz, appartenant également à la SCI du [Adresse 2] ; que le parking situé en face des deux sociétés formait un ensemble, qui n'était pas délimité de manière précise ; que l'intimée soutient que du fait de cet absence de délimitation, il a été admis par tous, tant par la société Braun que par le bailleur, que l'utilisation du parking serait commune ; qu'elle en veut pour preuve le fait qu'elle ait pu matérialiser, avec l'autorisation du bailleur, 50 places de parking dont une place pour personnes handicapées devant le local commercial loué alors par la société Braun, et ce dès l'ouverture du magasin en mai 2007 ; que si le bailleur a effectivement autorisé le preneur à effectuer des travaux le 6 février 2007, cependant cette autorisation portait sur des travaux d'aménagement intérieur, outre « divers travaux » sans autre précision ; que par ailleurs, contrairement à ce que soutient l'intimée, les modalités d'utilisation du parking ont dès le début du bail été l'objet de discussions entre les parties ; qu'ainsi, le 21 mai 2008, la société Braun adressait un courrier à la SCI du [Adresse 2] dans lequel elle indiquait : « nous sommes confrontés à un problème d'utilisation du parking situé devant les locaux que nous vous louons à [Localité 1] ; nous devons régulièrement intervenir auprès du magasin Panier de Luz qui gare son camion devant les portes de déchargement du magasin, ou bien les clients du magasin qui se garent également en dehors des emplacements marqués, ce qui gêne la circulation des semi-remorques : nous avions adressé à M. [B] et à vous-même en copie un courrier le 26 avril 2007 afin qu'il veille à ce que cette situation ne se reproduise pas ; nous vous signalons également que les portes battantes ouvrant vers l'extérieur du bâtiment sont équipées d'un panneau « interdiction de stationner » ; or, cette interdiction n'est pas respectée par les clients du magasin Panier de Luz, ce qui pourrait déboucher sur un accident à l'ouverture des portes » ; que la 1er décembre 2008, la SCI du [Adresse 2] adressait un courrier à sa locataire, lui indiquant qu'elle avait été informée par la société Braun de l'utilisation « intempestive » de son parking par les clients de la Sarl Panier de Luz et qu'elle allait procéder avant la fin de l'année à la délimitation exacte de celui-ci ; que les termes de ces courriers sont parfaitement clairs et démontrent que les problèmes d'utilisation de parking ont commencé dès l'ouverture du magasin et ont été portés à la connaissance du preneur ; que deux commandements de respecter les clauses du bail ont par ailleurs été délivrés à la société locataire, les 23 août 2012 et 23 avril 2014 ; que la phrase reprise dans les écritures de l'appelante, libellée ainsi « l'aire de manoeuvre devant la façade ouest de l'immeuble était donc partagée entre les deux locataires au regard de l'importance des locaux qu'ils louaient » ne saurait, compte-tenu des éléments du contexte qui viennent d'être rappelés, être considérée comme un aveu judiciaire, d'autant que la phrase invoquée ne précise aucunement la façon dont le parking était partagé ; que par ailleurs, la société locataire était parfaitement consciente de la difficulté puisqu'elle a adressé un courrier au bailleur le 16 décembre 2011 lui indiquant : « suite à notre conversation en date du 25 novembre 2011 dans laquelle vous nous informez verbalement de votre intention de clôturer le parking (…), nous souhaitons trouver une solution amiable qui éviterait dans l'avenir tous les désagréments liés au stationnement des clients ; c'est pourquoi, compte-tenu de l'activité développée par notre société et du nombre de clients qui nous avons par jour, il nous semble souhaitable d'envisager une location du parking situé à la droite de notre exploitation » ; que si ce courrier ne saurait constituer un aveu extra-judiciaire de ce que la société Panier de Luz avait conscience d'enfreindre le bail, dès lors que l'article 7 du fait de sa rédaction imprécise pouvait être sujet à interprétation, cependant il atteste de ce que la société locataire avait parfaitement connaissance de l'opposition du bailleur à ce qu'elle utilise la totalité du parking, contrairement à ce qu'elle soutient dans ses écritures ; qu'au regard de ces éléments, la société locataire ne saurait sérieusement soutenir que la commune intention des parties était de rendre commun le parking aux deux utilisateurs ; qu'il convient par ailleurs d'observer qu'il est logique et cohérent pour un bailleur de vouloir mettre à disposition de chacun de ses locataires un parking qui lui est propre pour les besoins de son activité ; que c'est pour cette raison que le bail consenti à la société Braun faisait également état d'une aire de stationnement située « au droit » du local loué ; que c'est également pour ce motif qu'en vue du bail qu'elle entend consentir prochainement à la société Lamotte, la SCI du [Adresse 2] a estimé nécessaire de délimiter matériellement les deux parkings, ce qu'elle a finalement décidé de concrétiser en mettant en place des plots en béton ; que s'agissant des observations de l'intimée relatives au plan de masse déposé par l'appelante dans le cadre d'une demande de permis de construire, duquel il résulterait qu'elle ne disposerait plus à l'avenir que de 7 ou 8 places de parking, la cour relève d'une part qu'il s'agit d'une difficulté éventuelle et future, et d'autre part que le litige dont il est question est distinct de celui qui occupe la cour, et fait du reste l'objet d'un contentieux administratif ; qu'il ressort donc de l'analyse de l'ensemble des éléments du dossier que l'intention commune des parties n'était pas de permettre aux deux locataires d'utiliser ensemble la totalité de l'aire de stationnement, mais au contraire de délimiter pour chacune des parties utilisables, l'expression « au droit de », signifiant « en face de », soit dans le prolongement du local commercial objet du bail, que la clause litigieuse sera donc interprétée dans ce sens et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a ordonné sous astreinte l'enlèvement par la SCI du [Adresse 2] des blocs de béton mis en place sur le parking et en ce qu'il a ordonné une expertise pour évaluer le préjudice subi par la locataire ; que le jugement sera également infirmé en ce qu'il a annulé le commandement de respecter les clauses du bail du 23 avril 2014, sans du reste qu'il n'en ait été précisé le fondement juridique » ; 1°/ ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que dans ses conclusions d'appel, la société Panier de Luz faisait expressément valoir que la SCI du [Adresse 2] avait procédé à la délimitation de l'aire de manoeuvre et de stationnement par des plots en béton sept ans après la prise d'effet du bail du 4 avril 2007, alors même que le local voisin avait été libéré par la société Braun depuis le 31 décembre 2011 sans qu'elle ait été remplacée depuis, et un mois après une promesse de bail conclue entre la SCI et une société Lamotte Distribution le 18 février 2014, prévoyant la location à cette dernière des locaux loués à la société Panier de Luz « sous la condition suspensive du départ de ladite société », de sorte que la SCI du [Adresse 2] avait fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat de bail ; qu'en déboutant la société Panier de Luz de sa demande tendant à voir condamner la SCI du [Adresse 2] à procéder au retrait immédiat des plots en béton implantés devant son magasin sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI n'avait pas exécuté le contrat de bail de mauvaise foi en procédant à la délimitation de l'aire de manoeuvre et de stationnement plus de sept ans après sa prise d'effet, alors même que les locaux voisins étaient libres depuis le 31 décembre 2011 et un mois après avoir conclu une promesse de bail avec une autre société sur les locaux occupés par la société Panier de Luz, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil ; 2°/ ALORS QU'est nul le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail s'il est délivré de mauvaise foi par le bailleur; que dans ses conclusions d'appel, la société Panier de Luz faisait expressément valoir que la SCI du [Adresse 2] avait procédé à la délimitation de l'aire de manoeuvre et de stationnement par des plots en béton sept ans après la prise d'effet du bail du 4 avril 2007, alors même que le local voisin avait été libéré par la société Braun depuis le 31 décembre 2011 sans qu'elle ait été remplacée depuis, et un mois après une promesse de bail conclue le 18 février 2014 avec une société Lamotte Distribution, prévoyant la location à cette dernière des locaux loués à la société Panier de Luz « sous la condition suspensive du départ de ladite société » ; qu'en déboutant la société Panier de Luz de sa demande tendant à voir annuler le commandement du 23 avril 2014 enjoignant à cette dernière de « veiller au strict respect par votre clientèle des limites de stationnement qui vous sont attribuées, débarrasser le passage au sud de votre local de tout véhicule ou entreposage… » sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI du [Adresse 2] n'avait pas délivré ce commandement de mauvaise foi dans le but de hâter son départ, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 alinéa 3 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.