Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00732

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/00732 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXOD Minute : 24/00539 PMM Société SEQENS Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [W] [U] Monsieur [R] [P] Monsieur [T] [Z] Madame [Y] [V] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL SALLARD CATTONI Copie délivrée à : M. [W] [U] M. [R] [P] M. [T] [Z] Mme [Y] [V] Le Préfet de la Seine-Saint-Denis Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-HUIT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 1er février 2024 tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : Société SEQENS, demeurant [Adresse 9] - [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés ès qualité audit siège représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] non comparant, ni représenté Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] non comparant, ni représenté Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] non comparant, ni représenté Madame [Y] [V], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat signé le 29 juillet 2014, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [W] [U] un appartement conventionné de type F2 à usage exclusif d'habitation, situé au [Adresse 4], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 420,26 euros (charges comprises), pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction de trois mois en trois mois, révisable au 1er janvier de chaque année selon la législation en vigueur. La somme de 271,17 euros a été versée en garantie. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, la société anonyme d'habitation à loyers modérés SEQENS (ci-après " SA d'HLM SEQUENS "), venant aux droits de la SA D'HLM FRANCE HABITATION, a mis en demeure Monsieur [W] [U] de justifier de l'occupation du logement donné à bail. Par procès-verbal de constat d'occupation du 7 décembre 2022, il a été constaté que le locataire avait quitté les lieux. Par ordonnance sur requête rendue le 13 juillet 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a constaté la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2014 relatif au logement donné à bail à Monsieur [U] et ordonné la reprise des lieux. Par procès-verbal de commissaire de justice du 30 août 2023, il a été constaté que le logement était occupé et des documents administratifs ont été trouvés dans les lieux aux noms de Madame [V], Messieurs [P] et [Z] [T], ainsi que le nom [P] [R] figurant sur la boîte aux lettres. Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, la SA d'HLM SEQUENS, venant aux droits de la SA D'HLM FRANCE HABITATION, a fait assigner Monsieur [W] [U], Madame [Y] [V], Messieurs [R] [P] et [T] [Z], devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, afin de voir : - prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] conclu le 29 juillet 2014, - constater l'occupation sans droit ni titre des défendeurs, - ordonner en conséquence l'expulsion des défendeurs ainsi que cette de tous occupants de leur chef, - autoriser la demanderesse à procéder à leur expulsion à l'issue de la signification du commandement de quitter les lieux, - supprimer le délais de deux mois prévus à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes suivantes : o les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 1er août 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles, o 6.043,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et ce à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, o 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, o les entiers dépens de l'instance comprenant le coût des procès-verbaux de constat du 7 décembre 2022 et du 30 août 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 1er février 2024. A cette audience, la SA d'HLM SEQUENS, représentée par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d'instance. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 8.221,24 euros selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Elle a indiqué qu'il n'y avait aucune reprise du paiement du loyer et que les occupants seraient toujours dans les lieux. Cités à étude, Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [P] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Cités selon procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Madame [Y] [V] et Monsieur [T] [Z], n'ont pas comparu ni personne pour eux. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, ce qui a été indiqué à la partie présente. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, " en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne ". En l'espèce, les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience et n'ayant pas été cités à personne, le jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire. - Sur les demandes en résiliation du bail et en expulsion Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Conformément à l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, " le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ". En vertu de l'alinéa 4 de l'article 5 des conditions générales du contrat de location signé entre les parties le 29 juillet 2014, " le locataire s'interdit de céder son droit même à titre gratuit, de sous louer le logement, sauf dans des cas prévus par l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitat, en totalité ou en partie, nu ou meublé, d'y substituer toute personne ou de le prêter même temporairement à des tiers ". En l'espèce et au soutien de sa demande, la SA d'HLM SEQUENS produit deux procès-verbaux de constat d'huissier dressés le 7 décembre 2022 et le 30 août 2023. Il ressort du procès-verbal du 7 décembre 2022 que le nom de Monsieur [R] [P] était inscrit sur une étiquette apposée sur la boîte aux lettres, l'électricité et l'eau étaient coupées, que le logement était vide et que seuls quelques meubles sans valeur marchande, tels qu'un meuble de télévision, un lit, une armoire vide et un canapé, avaient été laissés dans les lieux. Le procès-verbal du 30 août 2023 indique que le nom de Monsieur [R] [P] est toujours mentionné sur la boîte aux lettres et que le logement est meublé montrant des traces d'occupation récente. La chambre est garnie d'un lit deux places avec du linge, une couette et des oreillers, des vêtements masculins, de la nourriture et des effets de toilette. Il est relevé sur les courriers le nom de Madame [Y] [B] [V] ainsi que celui de Monsieur [T] [Z]. Le voisinage a confirmé que le logement était occupé par un homme sans donner plus de précision. Aucun des défendeurs n'a comparu à l'audience pour justifier des conditions d'occupation des lieux. Par conséquent, il ressort de ces éléments que Monsieur [W] [U], à qui le logement avait été donné à bail, n'a jamais donné congé de l'appartement. Or, ce logement est occupé par au moins Monsieur [R] [P], sans droit ni titre, dont la présence est établie par son nom apposé sur la boîte aux lettres constaté par procès-verbal. En tout état de cause, les faits sont suffisamment établis et constituent un motif suffisamment grave de violation des dispositions précitées pour justifier la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du 29 décembre 2023, date de l'assignation. Dans ses conditions, l'expulsion de Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [P] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Néanmoins, les constatations du commissaire ne sont pas suffisantes pour établir que Madame [Y] [V] et Monsieur [T] [Z] occupent l'appartement puisque seuls ont été trouvés des courriers à leurs noms et pour lesquels l'adresse mentionnée ne correspond pas à celle du logement litigieux. Dans ces conditions, la société demanderesse sera déboutée de l'ensemble de ses demandes à leur encontre. - Sur le montant de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, aux termes de l'assignation, la SA d'HLM SEQUENS réclame aux défendeurs le paiement de la somme de 6.043,84 euros, échéances impayées jusqu'en juillet 2023 inclus. A l'audience, elle a actualisé la dette à la somme de 8.221,24 euros, selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Cette actualisation, qui a eu lieu en l'absence des défendeurs et n'a pas été soumise au principe du contradictoire de sorte qu'il convient de ne pas en tenir compte. D'une part, il convient de distinguer les sommes réclamées au titre des loyers et charges qui seront à la seule charge du locataire en titre, et les indemnités d'occupation qui sont dus à partir de la résiliation du bail. Par conséquent, Monsieur [W] [U] sera tenu du paiement de l'arriéré de loyers et charges et des loyers et charges contractuels échus jusqu'au 28 mars 2024, date de la résiliation du bail. D'autre part, il ressort du décompte produit que des frais d'enquête ont été régulièrement imputés d'un montant unitaire de 7,62 euros alors qu'aucun justificatif n'est produit en ce sens de sorte qu'il convient de déduire la somme de 76,20 euros de la dette. De même, des frais de contentieux ont été inclus dans la dette réclamée pour un montant de 78,35 euros. En conséquence, Monsieur [W] [U] sera condamné à payer la somme de 5.889,29 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges restant dus, selon décompte arrêté à la date du 30 août 2023 échéance du mois de juillet 2023 incluse (dernière somme au crédit versée de 71,89 euros le 9 juin 2022 par chèque), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Il y a également lieu de le condamner à payer les loyers et charges échus jusqu'au 28 mars 2024. - Sur l'indemnité d'occupation Depuis le 30 décembre 2023, Monsieur [W] [U] qui est occupant sans droit ni titre, est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation laquelle a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer la société bailleresse de la perte de jouissance de l'appartement et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Il convient d'en fixer le montant à celui du loyer augmenté des charges dont il sera justifié, avec possible indexation. Il sera condamné à payer cette indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2024 jusqu'à la libération des lieux. Monsieur [R] [P], qui occupe ce logement sans droit ni titre, sera également tenu au paiement in solidum de cette indemnité à compter du 28 mars 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux. La demande de majoration de 25% du prix du loyer n'étant pas justifiée et au surplus s'analysant en une clause pénale, il convient de la rejeter. - Sur la demande suppression du délai de deux mois prévu au titre du commandement de quitter les lieux Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. En l'espèce, la preuve d'une entrée dans les lieux par les défendeurs par voie de fait n'étant pas rapportée, il ne sera pas fait droit à la demande. - Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] et Monsieur [P] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 août 2023. L'équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à la SA d'HLM SEQUENS la somme totale de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d'appel (rendu en premier ressort) et mis à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2014, entre, d'une part, la SA d'HLM SEQUENS venant aux droits de la SA D'HLM FRANCE HABITATION, et, d'autre part, Monsieur [W] [U], pour un appartement conventionné de type F2 à usage exclusif d'habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 7], est résilié à compter du 28 mars 2024, CONSTATE que Monsieur [R] [P] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4], à [Localité 7], ORDONNE à Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [P], ainsi qu'à tous les occupants de leur chef, de libérer les lieux, sis [Adresse 4], à [Localité 7] et de restituer les clés dès la signification de la présente décision, DIT que, dans ce cas, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE l'ensemble des demandes formulées à l'encontre de Madame [Y] [V] et Monsieur [T] [Z], DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM SEQENS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; REJETTE la demande de suppression du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution formulée par la SA d'HLM SEQENS ; CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer à la SA d'HLM SEQUENS la somme de 5.889,29 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-neuf euros vingt-neuf centimes) au titre de l'arriéré de loyers et charges restant dus, selon décompte arrêté à la date du 30 août 2023 échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, CONDAMNE Monsieur [W] [U] à verser à la SA d'HLM SEQENS le montant des loyers et charges échus du 1er août 2023 au 28 mars 2024 ; CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et de Monsieur [R] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées, à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE la SA d'HLM SEQUENS de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation, CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [P] à payer à la SA d'HLM SEQUENS la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [P] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 août 2023, DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de Seine-Saint-Denis en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, PRECISE, en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l'adresse de la Commission est la suivante : Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis [Adresse 11] [Localité 6] RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé le 28 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection, et par la greffière. La greffière La juge des contentieux de la protection