Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/52269

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52269 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HQZ N° : 11 Assignation du : 29 Février 2024 [1] [1] 2 pies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 22 octobre 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0335 DEFENDERESSE La société L’ESPACE S.A.R.L. [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Marie-line CHAUVEL, avocat au barreau de PARIS - #C0495 DÉBATS A l’audience du 26 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé du 28 juin 2006, la société SCI [Adresse 3] a consenti à la société L’ESPACE un premier bail commercial portant sur des locaux constituant les lots 1,2 et 13 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1], pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2006, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance. Par acte sous signature privée du 23 mars 2013, la SCI [Adresse 3] a consenti à la société L’ESPACE un second bail commercial portant des locaux constituant les lots 3 et 12 de l’ensemble immobilier précité, pour une durée de douze années avec prise d’effet au 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance. Exposant que des loyers sont restés impayés et que le preneur n’a pas souscrit de nouvelles garanties à première demande, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer le 19 janvier 2024 : Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 6.682,50 euros au titre des loyers et charges impayées afférents au bail du 28 juin 2006, outre les frais de l’acteFSJe n’ai pas précisé que les deux commandements de payer portaient également sur la constitution de deux garanties à première demande, car les parties ne débattent pas dessus et le bailleur ne formule pas de prétention à ce sujet.  ; Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 4.455 euros au titre des loyers et charges impayés afférents au bail du 23 mars 2013, outre les frais de l’acte. Se prévalant de l’acquisition des deux clauses résolutoires stipulées dans les baux des 28 juin 2006 et 23 mars 2013, la SCI [Adresse 3] a, par exploit du 29 février 2024, fait citer la société L’ESPACE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : « -JUGER la clause résolutoire insérée au bail conclu le 28 juin 2006 acquise à la date du 19 février 2024, - JUGER la clause résolutoire insérée au bail conclu le 23 mars 2013 acquise à la date du 19 février 2024. En conséquence, -PRONONCER la résolution de plein droit de chaque bail, En conséquence, - ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de la société L’ESPACE ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis : * [Adresse 1] [Localité 2], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,16 - CONDAMNER à titre provisionnel, la société L’ESPACE àpayer à la SCI [Adresse 3] les sommes suivantes: 26.960 € au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus, les comptes étant arrêtés au mois de mars 2024 et à réactualiser, 5.392 € au titre de la clause pénale, 342,15 € au titre du coût des commandements de payer, 68,69 € au titre de l’état d’endettement qui a dû être levé auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS. - JUGER que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 30.000 € s’agissant du bail conclu le 28 juin 2006 restera acquis à la bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts, - JUGER que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 6.000€ s’agissant du bail conclu le 23 mars 2013 restera acquis à la bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts, - FIXER à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société L’ESPACE aux loyers en cours majorés de 50 % soit la somme totale de 8.505 € au titre du bail conclu le 28 juin 2006 ; - FIXER à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société L’ESPACE aux loyers en cours majorés de 50 % soit la somme totale de 5.670 € au titre du bail conclu le 23 mars 2013 ; - CONDAMNER à titre provisionnel la Société L’ESPACE au paiement de ladite indemnité mensuelle d’occupation, et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés ; - CONDAMNER la société L’ESPACE à régler à la SCI [Adresse 3] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - La CONDAMNER aux entiers dépens du présent référé. ». L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2024, a fait l’objet d’un premier renvoi, les parties ayant reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. Les parties n’ont pas souhaité entrer en médiation, de sorte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 26 août 2024. Aux termes de ses écritures visées le 26 aout 2024 et oralement soutenues à l’audience, la SCI [Adresse 3], représentée, demande au juge des référés de : « -JUGER la clause résolutoire insérée au bail conclu le 28 juin 2006 acquise à la date du 19 février 2024, - JUGER la clause résolutoire insérée au bail conclu le 23 mars 2013 acquise à la date du 19 février 2024. -DEBOUTER la Société L’ESPACE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. En conséquence, - PRONONCER la résolution de plein droit de chaque bail, En conséquence, - ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de la société L’ESPACE ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis : * [Adresse 1] [Localité 2], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,16 - CONDAMNER à titre provisionnel, la société L’ESPACE à payer à la SCI [Adresse 3] les sommes suivantes: 32.294,70 € au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus, les comptes étant arrêtés au mois de mars 2024 et à réactualiser, 6.458,94 € au titre de la clause pénale, 342,15 € au titre du coût des commandements de payer, 68,69 € au titre de l’état d’endettement qui a dû être levé auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS. - JUGER que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 30.000 € s’agissant du bail conclu le 28 juin 2006 restera acquis à la bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts, - JUGER que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 6.000€ s’agissant du bail conclu le 23 mars 2013 restera acquis à la bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts, - FIXER à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société L’ESPACE aux loyers en cours majorés de 50 % soit la somme totale de 8.505 € au titre du bail conclu le 28 juin 2006 ; - FIXER à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société L’ESPACE aux loyers en cours majorés de 50 % soit la somme totale de 5.670 € au titre du bail conclu le 23 mars 2013 ; - CONDAMNER à titre provisionnel la Société L’ESPACE au paiement desdites indemnités mensuelles d’occupation, et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés pour chaque bail ; - CONDAMNER la société L’ESPACE à régler à la SCI [Adresse 3] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - La CONDAMNER aux entiers dépens du présent référé. ». En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues, la société L’ESPACE, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de : « DECLARER la société L’ESPACE recevable et bien fondée en ses écritures, fins et prétentions, En conséquence : JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé dans le cadre de la présente affaire compte tenu des nombreuses contestations sérieuses quant à la prétendue acquisition de la clause résolutoire des baux commerciaux des 28 juin 2006 et 23 mars 2013, DEBOUTER la société SCI [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire SUSPENDRE les effets de la clause résolutoires des baux commerciaux des 28 juin 2006 et 23 mars 2013 ACCORDER à la société L’ESPACE les plus larges délais de paiement pour régler le montant de ses éventuelles condamnations, JUGER que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la valeur locative actuelle, JUGER que le montant de la provision due au titre de la clause pénale ne saurait excéder 1 euro, En tout état de cause CONDAMNER la société SCI [Adresse 3] à payer à la société L’ESPACE la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 Code de procédure civile ; CONDAMNER la société SCI [Adresse 3] aux entiers dépens ; JUGER que la présente ordonnance ne soit pas assortie de l’exécution provisoire ». Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024. MOTIFS Sur l’acquisition de la clause résolutoire Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ». Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, la clause résolutoire d'un bail devant s'interpréter strictement. Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Pour solliciter la nullité des deux commandements de payer délivrés le 19 janvier 2024, la défenderesse invoque la mauvaise foi du bailleur dans leur mise en œuvre. En effet, selon elle, le bailleur n’a jamais répondu à sa demande de renouvellement du bail et de réunion des deux baux en un seul, mais lui faisait délivrer deux commandements de payer. Elle indique que contrairement à ce que soutient son bailleur, elle paie ses loyers, conformément aux réductions qui lui ont été accordées. Elle conteste par ailleurs l’exigibilité du montant des loyers et accessoires contenus dans le décompte joint au commandement de payer relatif au bail du 28 juin 2006, puisqu’il fait état de loyers qui n’étaient pas encore échus, qu’elle a toujours payé à terme échu et que les montants des loyers renseignés ne tiennent pas compte des réductions consenties par le bailleur, qui devaient lui être accordées jusqu’au mois de juin 2024. Elle soutient par ailleurs avoir payé ses loyers jusqu’au mois de juillet 2024. En réplique, la demanderesse expose avoir accordé à son preneur des réductions temporaires de loyer pendant la crise sanitaire, ne pas lui avoir fait régler la taxe foncière, ni avoir appliqué d’indexation du loyer et que la société SANA ne rapporte pas la preuve d’une quelconque mauvaise foi dans sa mise en œuvre des commandements de payer. Elle explique par ailleurs que le paiement des loyers doit être fait, conformément aux baux des 28 juin 2006 et 23 mars 2013, en début de mois et que c’est le preneur qui s’est permis, seul, de payer les loyers en fin de mois. La requérante indique enfin ne pas avoir accordé d’autres réductions de loyers au preneur, qui ne rapporte par ailleurs pas la preuve de tels accords, de sorte que la société SANA s’est accordée, seule, des réductions de loyers et ne peut se prévaloir d’un montant des loyers inférieur à ce qui est contractuellement prévu. Au cas particulier, la soumission des baux conclus les 28 juin 2006 et 23 mars 2013 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Ces deux contrats contiennent tous deux une clause résolutoire en leur article 7, rédigée en ces termes : « A défaut de paiement intégral à son échéance exacte, d’une seule fraction de loyer, provision pour charges, charges et accessoires, comme aussi en cas d’inexécution de l’une ou l’autre des clauses ou conditions du bail, celui sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer ou une sommation demeurée sans effet, sans qu’il soit besoin de faire prononcer en justice cette résiliation ou d’accomplir une formalité quelconque, le bail étant résolu de plein droit à l’expiration du délai ci-dessus (...) ». La requérante a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire le 19 janvier 2024, portant respectivement sur les sommes en principal de 6.682,50 euros et 4.455 euros. Ceux-ci mentionnent expressément le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues et visent la clause résolutoire. Ils reprennent par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I du code de commerce. Deux décomptes des sommes dues y sont joints, permettant au locataire d’en critiquer le cas échéant les causes. Il n’est pas contesté en l’espèce que le bailleur a accordé des réductions de loyers pour les deux baux lors de la crise sanitaire. Néanmoins, la défenderesse ne produit aucune pièce confortant un engagement écrit du bailleur à lui consentir des réductions de loyers et de charges jusqu’au mois de juin 2024. Il ressort toutefois des échéances de loyers versées aux débats que le bailleur a continué d’accorder des réductions de loyers et de charges sur l’année 2023 pour les deux baux : 25% en janvier, février, mars, avril, mai, juin, novembre et décembre 2023 ;40 % en juillet et septembre 2023. Ainsi, il résulte des éléments qui précèdent que le bailleur a consenti des réductions de loyers et de charges bien après la fin de la crise sanitaire, malgré l’absence de preuve de tout engagement de sa part et qu’en dépit des réductions accordées, des loyers sont restés impayés, justifiant la délivrance des deux commandements de payer. De surcroît, la circonstance que le bailleur n’a pas donné de réponse à la demande de renouvellement et de réunion des baux de la société L’ESPACE n’a aucun lien avec la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire. Dans ces conditions, aucun élément versé aux débats ne permet de remettre en cause la bonne foi du bailleur et le moyen ne saurait revêtir le caractère de la contestation sérieuse. Par ailleurs, les deux baux indiquent expressément dans leur clause « LOYER » en page 3, que les loyers sont payables d’avance le premier jour de chaque mois. De ce fait, la circonstance que le preneur paye ses loyers en fin de mois constitue une simple tolérance du bailleur, qui ne lui confère aucune force juridique, les seules dispositions contraignantes étant celles contenues dans les deux contrats de bail, de sorte que ce moyen ne permet pas de caractériser l’existence d’une contestation sérieuse. En tout état de cause, il apparaît à la lecture des deux décomptes produits par la requérante en pièces 8 et 9 arrêtés au 1er mars 2024, correspondant respectivement au bail conclut le 28 juin 2006 et celui conclut le 23 mars 2013, que les causes de ces deux commandements n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de leur délivrance. En conséquence, les baux conclus les 28 juin 2006 et 23 mars 2013 se sont trouvés résiliés de plein droit à la date du 19 février 2024. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. La demanderesse sollicite la somme provisionnelle de 19.311,75 euros au titre du bail du 28 juin 2006 et de 12.982,95 euros au titre du bail du 23 mars 2013 selon deux décomptes distincts arrêtés au 22 août 2024, soit la somme provisionnelle globale de 32.394,70 euros. Il ressort des deux décomptes actualisés que la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19.311,75 + 12.982,95 = 32.394,70 euros au principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2024, somme au paiement de laquelle sera condamnée à titre provisionnel la société L’ESPACE. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 11.135,50 euros (6.682,50 + 4.455) à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. La défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, exposant qu’elle a toujours procédé au paiement des loyers, conformément aux réductions initialement accordées par son bailleur. En réponse, la demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement, considérant que la société L’ESPACE s’est octroyée seule de nouvelles réductions de loyers sur les deux baux, qu’elle paie ses loyers à terme échu alors que le bail prévoit expressément que les loyers et doivent être payés en début de mois et qu’elle ne justifie pas d’une situation financière lui permettant d’apurer la dette et ses loyers. S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il y a lieu, compte tenu des efforts constants de paiement du preneur, de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La défenderesse sera par ailleurs redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qui sera due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. Il n’y a donc pas à lieu à référé sur ces demandes. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies au 19 février 2024 ; Condamnons la société L’ESPACE à verser à la société SCI [Adresse 3] la somme de 32.394,70 euros au principal à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2024 avec intérêts au taux légal courant sur la somme de 11.135,50 euros (6.682,50 + 4.455) à compter du 19 janvier 2024, date des commandement des payer, et à compter de l’assignation pour le surplus. L’autorisons à se libérer de cette somme par le versement de 24 mensualités égalesFS VF et consécutives, le premier versement devant être effectué au plus tard le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis les suivants le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l' expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] ; Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons en ce cas la société L’ESPACE à payer à la société SCI [Adresse 3] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; Condamnons la société L’ESPACE au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 19 janvier 2024 et l’état d’endettementFSJe n’avais encore jamais eu à rédiger d’ordonnance dans laquelle le requérant demandait le remboursement des frais engagés pour obtenir l’état d’endettement. J’ai vu certaines ordonnances du PUC qui l’accordait, qu’en pensez-vous ? ; Rejetons les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 22 octobre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Fabrice VERT