Cour de cassation, 12 décembre 2019. 18-25.032

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10416 F Pourvoi n° F 18-25.032 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Les Hortasses, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 24 juillet 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à M. M... P... ,domicilié [...] , exerçant sous l'enseigne Le Saint-Mathieu, défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Les Hortasses, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. P... ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Les Hortasses aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Hortasses ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. P... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Les Hortasses. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, homologuant le rapport de M. I... C... , fixé à la somme de 1 950 euros hors taxes le loyer mensuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2013 et dit que les échéances des loyers porteraient intérêts au taux légal ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « d'une façon générale et liminaire, la cour observe qu'il n'est produit dans les débats aucun document postérieur au rapport d'expertise judiciaire pour critiquer son contenu. Sur la surface pondérée L'expert judiciaire décrit les lieux objet du bail « constitués par une maison de village avec le bar restaurant au rez-de-chaussée et l'appartement au-dessus ». La description détaillée ensuite dans son rapport et les photographies jointes confirment l'usage évident du premier et du deuxième étage au logement des exploitants. L'intitulé « désignation » dans le bail commercial confirme également cette situation avec l'indication de deux pièces au premier étage et de quatre pièces plus salle de bain au deuxième étage, alors que le rez-de-chaussée comprend : cuisine, salle de séjour, toilettes, salle de bar, salle de restaurant, cave et entrepôt. Le bailleur ne produit aucun élément de nature à mettre en doute sa connaissance du logement sur place des preneurs d'ailleurs d'usage dans une exploitation commerciale dans une maison de village. La mention dans le bail sous l'intitulé « destination » que les locaux sont exclusivement destinés à usage de bar, restaurant et activités connexes, ne remet pas en cause l'usage d'habitation des étages même sans avoir fait l'objet d'une autorisation formelle de cet usage, mais fixe seulement les limites précises de l'activité commerciale autorisée. La cour confirme en conséquence les motifs pertinents du premier juge que le local d'habitation fait partie intégrante du bail commercial et bénéficie du statut, même s'il est d'usage d'apprécier sa valeur locative comme local d'habitation. L'expert judiciaire a affecté un coefficient de pondération de 0,20 pour le cellier de 30 m² et un coefficient de 0,10 pour la terrasse couverte et la cour extérieure de 52,30 m², et argumente les coefficients retenus particulièrement pour la terrasse dans une réponse détaillée à un dire du bailleur en page 18 de son rapport. Le rapport d'expertise non contradictoire opposé par le bailleur est antérieur aux investigations de l'expert devant lequel il a pu être contradictoirement débattu. Il en résulte que la cour retiendra comme le premier juge l'appréciation sérieuse de l'expert judiciaire d'une surface totale pondérée d'exploitation commerciale arrondie à 180 m². Sur les éléments de comparaison pour l'appréciation de la valeur locative. Le premier juge a retenu l'évaluation de la valeur locative par l'expert judiciaire par des motifs pertinents d'appréciation des éléments de comparaison proposés auxquels la cour renvoie les parties pour une lecture complète. La cour ajoute que l'expert précise après des investigations auprès des professionnels de l'immobilier que le marché locatif commercial dans la zone « n'était pas actuellement à la hausse, loin s'en faut, les bailleurs étant heureux de trouver un locataire pour des locaux libres ». L'expert a ensuite sérieusement argumenté dans la réponse à la mission de « donner tous renseignements utiles », puis à nouveau dans la réponse à un dire du conseil du bailleur, les raisons pour lesquelles il n'a pas retenu les autres éléments de comparaison produits par les parties, auxquelles la cour renvoie également pour une lecture complète. Le bailleur n'apporte aucune contradiction sérieuse aux investigations de l'expert judiciaire par les pièces qu'il produit, un article de considérations générales sur la méthode de pondération dans la gazette du palais, des pages d'un site Internet d'évaluation encore plus générale d'une base de prix moyen des loyers des commerces urbains à Montpellier, une attestation succincte d'un agent immobilier sur les prix pratiqués des loyers commerciaux à Montpellier. La cour confirmera en conséquence l'appréciation du premier juge de retenir l'évaluation de l'expert judiciaire pour une valeur locative annuelle de 90 € le mètre carré de surface pondérée. L'appréciation de l'expert retenue par le premier juge d'une valeur locative annuelle de 7200 € de la partie habitation n'est pas sérieusement critiquée » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « La société LES HORTASES a produit une évaluation locative des biens immobiliers de Monsieur T... J..., ingénieur conseil DETP, du 6 novembre 2012, dont il ressort les éléments suivants. La superficie commerciale pondérée du rez-de-chaussée est de 136 m2. La superficie pondérée de l'habitation du rez-de-chaussée est de 47,50 m2. La superficie de l'habitation de l'étage est de 124,50 m2. La valeur locative est de 136 m2 x 13 €/m2 = 1 768 euros + (47,50 m2 + 124,50 m2) x 12 €/m2 = 2064 euros, soit 3832 euros hors taxes au total. Monsieur P... a produit un avis de valeur de la société PIERRES ET SOLEIL, agence immobilière, du 9 janvier 2013, dont il ressort les éléments suivants. Un appartement dans l'ancien de type T5 se loue entre 800 et 1 000 euros par mois à Saint-Mathieu-de-Tréviers. Pour un commerce, le prix du m2 locatif varie entre 5 et 8 euros TTC. L'évaluation du logement de fonction est de 800 euros par mois et celle du commerce (167,4 m2 x 7 euros = 1 171,80 euros) de 1172 euros par mois de sorte que la valeur locative totale est de 1 972 euros par mois. Le bail dispose que : « les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à usage de bar, restaurant et activités connexes. » Ainsi que le relève l'expert judiciaire le local d'habitation fait partie intégrante du bail commercial et bénéficie du statut mais il est d'usage de le traiter comme un local d'habitation hors statut quant à sa valeur locative avec les pondérations en plus ou moins. Les locaux litigieux relèvent des dispositions de l'article L 145-33 et il n'y a pas lieu de les évaluer selon la méthode de la rentabilité. La pondération de la terrasse couverte et de la cour d'une surface de 523 m2 permettant le stationnement avec un coefficient de 0,10 retenu par l'expert judiciaire correspond à la valorisation des lieux et la surface totale pondérée des locaux commerciaux peut-être arrondie à 180 m2. L'expert judiciaire a à juste titre retenu des éléments de comparaison pour des locaux quasi mitoyens du bien litigieux, écarté les éléments de comparaison du bailleur correspondant à des biens qu'il n'a pas visité, constaté que les prix couramment pratiqués dans le voisinage permettent d'apprécier la valeur locative à 90 € par an au m2 de surface pondérée, et maintenu sa proposition de fixation du prix du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 23 400 € (16 200 € correspondant au loyer de la surface commerciale + 7 200 € correspondant à la valeur locative du local d'habitation en très mauvais état d'habitabilité), soit un loyer mensuel de 1 950 € à compter de la date de renouvellement. Il convient d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire et de fixer le loyer du bail renouvelé dans les conditions précisées au dispositif » ; ALORS QUE la valeur locative de locaux objets d'un bail commercial ne peut être déterminée qu'au regard de l'affectation qui leur est donnée par ce bail commercial ; qu'en l'espèce, en retenant, relativement à la détermination de la valeur locative des locaux objets du bail commercial, que les étages devaient être traités comme un local d'habitation hors statut dès lors qu'ils étaient utilisés par M. M... P... à titre d'habitation, quand elle relevait que le bail commercial stipulait que les locaux loués étaient exclusivement destinés à l'usage de bar, restaurant et activités connexes, autrement dit qu'ils répondaient pour le tout à une affectation commerciale, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce, ensemble les articles R. 145-7 et R. 145-4 du code de commerce.