Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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Charges de copropriété
N° RG 23/15228
N° Portalis 352J-W-B7H-C2K7D
N° MINUTE :
Assignation du :
27 Novembre 2023
JUGEMENT
rendu le 26 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet GTF, Gestion Transactions de France, S.A
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0380
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [T] [D] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non- représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.
Copie exécutoire à:
-Me Ariane LAMI SOURZAC
Délivrée le:
assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 26 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/15228 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2K7D
DÉBATS
A l’audience publique du 12 Juin 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] [H] et Mme [T] [H] sont copropriétaires indivis du lot de copropriété n°17 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5].
Par jugement du 10 février 2015, le tribunal d’instance du 11e arrondissement de Paris a notamment condamné solidairement M. et Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 6.284,00 € au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2014, avec intérêts au taux légal à compter du 20/10/2014, outre la somme de 183,18 € au titre des frais de recouvrement, leur accordant en outre des délais de paiement.
Par exploits d'huissier de justice signifiés :
à M. [H] le 5 novembre 2020 pour la délivrance sous la forme d’un procès-verbal de recherches (article 659 du code de procédure civile),
à Mme [H] le 13 novembre 2020, pour la délivrance sous la forme d’un procès-verbal de remise à étude,
le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] a fait sommation à M. et Mme [H] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.
Par lettres recommandées avec avis de réception en date des 6 février et 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. et Mme [H] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.
Suivant actes en date du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour l'audience d'orientation du 21 décembre 2023. Chacun de ces actes extrajudiciaires a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile.
Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que 1343-2 du code civil, le syndicat demande au tribunal de :
CONDAMNER solidairement M. et Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes de :
8.270,00 € représentant les charges dues depuis le 31 décembre 2014 jusqu’au 4e trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 5 novembre 2020 sur la somme de 6.670,03 € et de l’assignation pour le surplus ;
3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
LES CONDAMNER solidairement ou en tout cas in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
LES CONDAMNER sous la même solidarité aux entiers dépens ;
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
M. et Mme [H] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 décembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 12 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur les demandes principales en paiement
A – Au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. et Mme [H] sont propriétaires du lot n°17 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2015, 3 novembre 2016, 20 novembre 2017, 13 novembre 2018, 28 novembre 2019, 7 janvier 2021, 4 novembre 2021 et 28 novembre 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un relevé de compte de M. et Mme [H] actualisé au 1er octobre 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que sur la période du 31 décembre 2014 au 1er octobre 2023, le compte individuel de copropriétaires de M. et Mme [H], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.425,54 euros.
Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot.
Décision du 26 Septembre 2024
Charges de copropriété
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M. et Mme [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
A la date de la première mise en demeure du 5 novembre 2020, le montant des arriérés de charges (sur la période 31 décembre 2014 - 1er octobre 2020), déduction faite des frais, s’établissait, selon le relevé de compte produit, à 4.186,34 euros. En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera donc dû sur cette somme à compter du 5 novembre 2020. Pour le surplus (soit 3.239,20 euros, sur la période 2 octobre 2020-1er octobre 2023), l'intérêt au taux légal sera dû à compter de la date de l’assignation, le 27 novembre 2023.
B – Au titre des frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de M. et Mme [H] à la somme de 1.455,82 euros au titre des frais de recouvrement.
Les frais de sommations de payer exposés les 5 et 13 novembre 2020 (290, 82 €) et les frais de relance exposés les 27 octobre 2021, 13 septembre 2022, 17 novembre 2022, 1er février 2023, 9 mai 2023 et 6 septembre 2023 (180€ au total) – soit postérieurement aux sommations et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Une somme de 470, 82 € peut donc être retenue à ce titre.
S’agissant des frais de suivi de procédure et de transmission de dossier à avocat ou huissier de justice, il sera relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
En conséquence, M. et Mme [H] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 470,82 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 5 novembre 2020 pour 290,82 € et à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit le 27 novembre 2023, pour le surplus.
C- Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. et Mme [H] de leurs obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. et Mme [H] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2011.
Par jugement du 10 février 2015, M. et Mme [H] ont été condamnés par le tribunal d’instance de [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 6.284,00 € au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2014, avec intérêts au taux légal à compter du 20/10/2014, outre la somme de 183,18 € au titre des frais de recouvrement.
Si M. et Mme [H] ont ensuite commencé à régler les sommes appelées, ils ont quasiment cessé tout versement à compter du 1er octobre 2016.
Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
En conséquence il y a lieu de condamner in solidum M. et Mme [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000€ à titre de dommages-intérêts.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. et Mme [H], partie perdante au procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, M. et Mme [H] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement M. [X] [H] et Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes de :
7.425,54 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2023), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer adressée le 5 novembre 2020 pour la somme de 4.186,34 euros et à compter de la date de l’assignation, le 27 novembre 2023, pour le surplus soit 3.239,20 euros ;
470,82 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2020, date de la mise en demeure, pour la somme de 290,82 €, et à compter du 27 novembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE in solidum M. [X] [H] et Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 2.000€ à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE in solidum M. [X] [H] et Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE in solidum M. [X] [H] et Mme [T] [H] aux entiers dépens de l’instance ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024
La Greffière Le Président
