Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 21/02341 - N° Portalis DBZE-W-B7F-H5U5
AFFAIRE : S.A.S. NANCY STANISLAS MOBILIER C/ S.A.R.L. GRAND EST CHAPE, S.A.S. ALSACE LORRAIN BATIMENT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
POLE CIVIL section 4 CIVILE
JUGEMENT
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Madame Marie-Cécile HENON-MERNIER,
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : Madame Valérie SCHANG lors de débats et Madame Sabrina WITTMANN lors d ela mise à disposition,
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A.S. NANCY STANISLAS MOBILIER RCS NANCY B 494 160 377 représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis 11 route de BOSSERVILLE - 54420 SAULXURES-LES-NANCY
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33
DEFENDERESSES
S.A.R.L. GRAND EST CHAPE immatriculée au RCS de NANCY sous le numéro B 850 682 659 représentée par son gérant pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis 14 rue du JARDIN MARQUE - 54670 MILLERY
représentée par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 64
S.A.S. ALSACE LORRAIN BATIMENT RCS 850 640 046 représentée par son Président pour ce domicili audit siège, dont le siège social est sis 6 rue Frédéric CHOPIN - 67118 GEIPOLSHEIM
défaillant
Clôture prononcée le : 16 janvier 2024
Débats tenus à l'audience du : 16 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Octobre 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 17 Octobre 2024
le
Copie+grosse+retour dossier :
Copie+retour dossier :
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat signé le 1er août 2019, la société NANCY STANISLAS MOBILIER a donné à bail commercial à la société GRAND EST CHAPE et à la société ALSACE LORRAIN BATIMENT un local à usage d’entrepôt d’une surface de 900 m² faisant partie d’un ensemble immobilier situé 11, route de Bosserville à SAULXURES LES NANCY.
Le bail a été conclu avec effet et mise à disposition des locaux au 1er juillet 2019, pour une durée de neuf années, la date de départ du loyer étant fixée au 1er août 2019.
Le montant du loyer a été fixé à la somme annuelle de 20 400,00 € HT, soit 24 480,00 € TTC,
outre 600,00 € de provision sur charges, la société GRAND EST CHAPE et la société ALSACE LORRAIN BATIMENT étant chacune redevables de la moitié du loyer et des provisions sur charges.
Un dépôt de garantie de 1 700,00 € a été versé par les locataires lors de la signature du bail.
Le 22 juillet 2019, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de NANCY a rendu une ordonnance emportant transfert de propriété au profit de l’Etablissement Public Foncier de Lorraine, de diverses parcelles appartenant à la société NANCY STANISLAS MOBILIER incluant celles données à bail aux deux sociétés précitées.
Le 17 septembre 2021, la société NANCY STANISLAS MOBILIER a assigné la société GRAND EST CHAPE et la société ALSACE LORRAIN BATIMENT devant le tribunal judiciaire de Nancy afin d’obtenir paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation, soit la somme totale de 31 161,00 € pour la période comprise entre le 22 juillet 2019 et le 11 septembre 2021, en demandant au tribunal de fixer le montant de l’indemnité mensuelle à 1 750,00 €.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société NANCY STANISLAS MOBILIER demande au tribunal de :
Fixer à la somme mensuelle HT de 1.750,00 EUR le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation exigible de la société GRAND EST CHAPE et de la société ALSACE LORRAIN BATIMENT à compter du 22 juillet 2019.Condamner in solidum entre elles, la société GRAND EST CHAPE et la société ALSACE LORRAIN BATIMENT à régler à la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER :la somme TTC de 84.681,00 EUR au titre des indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 16 novembre 2023,les indemnités d’occupation échues et impayées postérieurement au 16 novembre 2023, jusqu’à la date de restitution des lieux par l’occupante ou à défaut si elle est antérieure, jusqu’à la date de règlement ou de consignation par l’Etablissement Public Foncier de Lorraine des indemnités d’expropriation fixées par le Juge de l’expropriation.une indemnité de 3.000,00 EUR en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner les mêmes aux entiers dépensRappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir. Dire et juger n’avoir lieu à l’écarter.Dire et juger la société GRAND EST CHAPE mal fondée en chacune de ses demandes, fins et prétentionsLa débouter de chacune d’elles.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société ECK FACADES demande au tribunal de :
PRONONCER la nullité du contrat de bail commercial conclu le 1er août 2019 entre la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER et les sociétés GRAND EST CHAPE et ALSACE LORRAIN BATIMENT, portant sur des locaux situés 11, route de Bosserville SAULXURES LES NANCY.CONDAMNER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à régler à la SARL GRAND EST CHAPE la somme de 12 600,00 € à titre de restitution des loyers et provisions sur charges versés pour la période d’octobre 2019 à décembre 2021.DEBOUTER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER de l’intégralité de ses demandes.Subsidiairement,
FIXER à la somme de 700,00 € le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL GRAND EST CHAPE et la SAS ALSACE LORRAIN BATIMENT en contrepartie de la jouissance du local commercial situé 11, route de Bosserville à SAULXURES LES NANCY, depuis le 1er août 2019.CONDAMNER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à verser à la SARL GRAND EST CHAPE la somme de 20 000,00 € à titre d’indemnisation du préjudice résultant du manquement à son obligation de loyauté lors de la conclusion du bail commercial du 1er août 2019.ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties.CONDAMNER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à verser à la SARL GRAND EST CHAPE la somme de 2 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER aux dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 16 janvier 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité du bail
Il résulte des dispositions de l’article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.
L’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, l'exproprié ne peut plus exercer les prérogatives attachées au droit de propriété qu'il a perdues à la date de l’ordonnance d’expropriation.
En l’espèce, la société GRAND EST CHAPE entend obtenir la nullité du bail litigieux en relevant qu’il a été conclu le 1er août 2019, alors qu’à cette date, la société NANCY STANISLAS MOBILIER n’était plus propriétaire des locaux par l’effet de l’ordonnance d’expropriation rendue le 22 juillet 2019 et notifiée le 23 juillet 2019.
La société GRAND EST CHAPE ajoute que la partie adverse ne l’a pas informée de l’existence de l’ordonnance d’expropriation rendue et notifiée quelques jours avant la signature du contrat de bail.
La société GRAND EST CHAPE considère que son consentement a été vicié par le dol commis par la société NANCY STANISLAS MOBILIER, portant sur un élément déterminant s’agissant de la durée d’un bail commercial et de son renouvellement.
En réplique, la société NANCY STANISLAS MOBILIER conclut à la validité du bail en soutenant que le bail a pris effet à une date antérieure à l’ordonnance d’expropriation, soit au 1er juillet 2019, date à laquelle les locaux ont été mis à disposition de la preneuse.
La société NANCY STANISLAS MOBILIER précise également que les occupants n’ont pas été menacés dans leur titre et conditions d’occupation et que l’expropriante se trouve tenue de servir à la preneuse évincée une indemnité d’éviction de nature à compenser la perte du droit au maintien dans les lieux ; de sorte que le défaut d’information, qui est par ailleurs contesté, serait sans incidence.
* * * * * * * * *
Il est établi que la société NANCY STANISLAS MOBILIER a consenti un bail commercial signé le 1er août 2019 alors que le 22 juillet 2019, une ordonnance d’expropriation a eu pour effet de transférer la propriété des parcelles données à bail à la société expropriante.
L’ordonnance d’expropriation ayant éteint par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés, la société NANCY STANISLAS MOBILIER, qui avait perdu les prérogatives attachées au droit de propriété, ne pouvait consentir le 1er août 2019, un bail commercial sur les parcelles dont l’expropriante était devenue propriétaire dès le 22 juillet 2019, la circonstance selon laquelle les parties avaient convenu que le bail prendrait effet au 1er juillet 2019 étant à cet égard indifférente.
En conséquence, il sera fait droit à la demande et la nullité du bail commercial sera prononcée.
Sur l’indemnité d’occupation
L’occupant, dont le bail est annulé par l’effet d’une ordonnance d’expropriation, est redevable envers l’expropriant, d’une indemnité d’occupation pendant le temps où il est resté dans les lieux.
L’indemnité d’occupation est due au propriétaire exproprié, qui conserve la jouissance de son bien jusqu’au paiement ou la consignation de l’indemnité qui lui revient.
En l’espèce, la société NANCY STANISLAS MOBILIER demande que l’indemnité d’occupation exigible à compter du 22 juillet 2019 soit fixée à la somme mensuelle HT de 1 750,00 € par référence au montant du loyer et des charges qui avait été convenu par les parties.
En réplique, la société GRAND EST CHAPE demande que cette indemnité d’occupation, qui ne serait due qu’à compter 1er août 2019, date d’entrée en jouissance, soit fixée à la somme de 700,00 € par mois, en faisant valoir que d’une part la partie adverse ne justifie ni de l’existence ni du montant des charges d’autre part le montant de l’indemnité doit être fixé en considération des désordres affectant les locaux donnés à bail et mis en évidence par un constat d’huissier.
* * * * * * * * *
La société GRAND EST CHAPE ne remet pas en cause l’occupation des locaux ; de sorte qu’elle reste tenue envers l’exproprié qui en a conservé la jouissance, d’une indemnité due jusqu’à la libération des lieux.
Pour fixer le montant de cette indemnité, il convient tout d’abord de retenir que selon les termes du bail litigieux, les locataires devaient s’acquitter d’un loyer annuel de 20 400,00 € HT, soit 24 480,00 € TTC, outre une provision annuelle sur charges de 600,00 €.
S’agissant tout d’abord des charges, la société NANCY STANISLAS MOBILIER ne produit ni décompte ni pièces justificatives de nature à établir le montant des dépenses afférentes aux locaux donnés à bail, de sorte qu’elle ne peut prétendre au versement de la somme mise en compte au titre de charges.
S’agissant ensuite des conditions d’occupation des locaux donnés à bail, il ressort du procès-verbal dressé le 25 janvier 2021 et des photographies jointes que l’huissier de justice a constaté que :
la porte métallique d’accès au local commercial ne ferme pas correctement ;- la toiture est en mauvais état d’entretien ; deux pans de cette toiture s’écoulent dans une noue fuyarde, ce qui occasionne des infiltrations d’eau qui endommagent les cloisons, les plafonds ainsi que les équipements électriques du local commercial ;le raccordement électrique du local s’effectue par un local inaccessible ;l’écoulement du regard d’évacuation des eaux pluviales est insuffisant ; l’eau stagne et occasionne des infiltrations d’eau dans le local.
Alors que les occupantes justifient de désordres affectant l’étanchéité de la toiture et la fermeture de la porte d’entrée, ainsi qu’une alimentation électrique par un local inaccessible, la société NANCY STANISLAS MOBILIER n’a ni produit de pièce de nature à contredire les constatations faites par l’huissier ni fait état de réparations que ces désordres rendaient nécessaires au regard des infiltrations en résultant.
Compte tenu des désordres persistant affectant les conditions d’occupation des locaux, il sera fait droit à la demande de la société ECK FACADES et l’indemnité à sa charge sera fixée à la somme de 700,00 € par mois.
L’indemnité est due à compter du mois d’août 2019, date de signature du bail et date à partir de laquelle les sociétés admettent avoir occupé les locaux, tandis que la société NANCY STANISLAS MOBILIER n’a mis en compte aucune somme pour le mois de juillet 2019 dans l’historique de compte locatif qu’elle produit aux débats.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Compte tenu du montant de l’indemnité précitée et de la période d’occupation admise, la société GRAND EST CHAPE reste redevable de la somme de :
700,00 € x 42 mois (du 01/08/2019 au 31/01/2023) = 29 400,00 €
Par ailleurs, il ressort de l’historique intitulé « compte locatif » et du décompte produits aux débats par la société NANCY STANISLAS MOBILIER, que les deux sociétés ont réglé la somme de 19 809,00 € au cours de la période considérée.
A cet égard, si elles affirment avoir effectué des versements pour un montant supérieur de 21 909,00 €, les sociétés occupantes, qui se bornent à produire une liste d’opérations portées au débit et au crédit d’un compte, n’apportent aucun élément de preuve de nature à justifier de prétendu versement supplémentaire.
En conséquence, la société NANCY STANISLAS MOBILIER est fondée à obtenir paiement de la somme de 9 591,00 €, au paiement de laquelle les sociétés occupantes seront condamnées :
29 400,00 € - 19 809 € = 9 591,00 €.
Sur l’indemnisation du préjudice de la société ECK FACADES
Il résulte des dispositions de l’article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.
En l’espèce, la société GRAND EST CHAPE sollicite paiement de la somme de 20 000,00 € à titre d’indemnisation de son préjudice financier en relevant que la société NANCY STANISLAS MOBILIER a consenti le 1er août 2019 un bail commercial portant sur des locaux qui ont fait l’objet d’un transfert de propriété selon l’ordonnance rendue le 22 juillet 2019, ce qui a eu pour effet de la priver du bénéfice du contrat de bail, du droit au renouvellement qui lui est attaché et de la délivrance de locaux en bon état, la bailleresse s’estimant déchargée de son obligation à cet égard.
La société GRAND EST CHAPE ajoute que le contenu du contrat de bail commercial ne contient aucune mention l’informant que les locaux étaient mis à sa disposition pour une durée qui n'était pas celle prévue par le bail, ce qui constitue un manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi dans les relations contractuelles.
En réplique, la société NANCY STANISLAS MOBILIER conclut au rejet de la demande indemnitaire en relevant que l’occupante ne justifie ni d’un préjudice actuel et certain ni de l’utilité que présenterait pour elle ce local, à supposer que son départ soit exigé sans contrepartie financière, allouée sous couvert d’indemnité d’éviction incluant les frais de réinstallation versée pour rechercher un nouveau local.
* * * * * * * * *
Il y a lieu de retenir que la société NANCY STANISLAS MOBILIER a consenti le 1er août 2019 un bail commercial d’une durée de 9 années, conférant au preneur un droit à son renouvellement selon les modalités fixées par l’article L145-8 du code de commerce, alors que quelques jours auparavant, soit le 22 juillet 2019, une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue, privant la société expropriée de ses prérogatives de propriétaire et notamment, du droit de consentir des baux sur les parcelles expropriées.
A cet égard, la société NANCY STANISLAS MOBILIER ne justifie pas avoir dûment informé la société GRAND EST CHAPE qu’une ordonnance emportant transfert de propriété était intervenue dans les jours précédant la signature du contrat, alors qu’elle-même était informée de la procédure d’expropriation depuis au moins le 4 octobre 2018, date à laquelle elle avait signé l’avis de réception de la lettre recommandée lui notifiant le dépôt du dossier d'enquête en mairie.
Alors qu’elle était fondée à se prévaloir d’un bail conclu pour une durée de neuf années avec un droit au renouvellement conféré par le statut des baux commerciaux, la société GRAND EST CHAPE, devenue occupante sans droit ni titre des locaux, se trouve tenue prématurément de rechercher un nouveau local commercial, de libérer les lieux et de procéder aux opérations de réinstallation dans de nouveaux locaux.
La société GRAND EST CHAPE justifie en conséquence, être fondée à obtenir l’indemnisation du préjudice résultant du manquement de la société NANCY STANISLAS MOBILIER, à l’obligation d’informer son cocontractant de l’existence et des effets de l’ordonnance d’expropriation pour cause d’utilité publique intervenue à une date antérieure à la signature du bail.
Il sera donc alloué à société GRAND EST CHAPE en réparation de son préjudice, la somme de 5000,00 €, au paiement de laquelle la société NANCY STANISLAS MOBILIER sera condamnée.
Sur les mesures accessoires
La société NANCY STANISLAS MOBILIER, qui succombe pour l’essentiel des demandes, sera tenue aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,
Prononce la nullité du contrat de bail commercial signé le 1er août 2019 ;
Rejette la demande tendant à la restitution de la somme de 12 600,00 € ;
Condamne la SARL GRAND EST CHAPE et la SAS ALSACE LORRAIN BATIMENT in solidum à payer à la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER :
la somme de 9 591,00 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 1er août 2019 et le 31 janvier 2023 la somme de 700,00 € par mois à compter du 1er février 2023 au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux ou si elle est antérieure, jusqu’à la date de règlement ou de consignation par l’Etablissement public foncier de Lorraine des indemnités d’expropriation ;
Condamne la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à payer à la SARL GRAND EST CHAPE la somme de 5 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;
Rejette la demande de la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à payer à la SARL GRAND EST CHAPE la somme de 2 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER aux dépens ;
Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.
Le GREFFIER LE PRESIDENT
