Cour de cassation, 06 février 2020. 19-10.727

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10070 F Pourvoi n° C 19-10.727 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020 Le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III, dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Argens Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21, domicilié [...], a formé le pourvoi n° C 19-10.727 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV, représenté par son syndic la société Citya Mer et Soleil, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat du syndicat des copropriétaires Quartier Latin III, de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV, après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III et le condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété Quartier Latin III, notamment celle tendant à voir dire et juger que la [...] est un espace privé, qu'elle n'est grevée d'aucune servitude d'utilité publique et que le syndicat des copropriétaires du Quartier Latin III est en droit de se clôturer ; AUX MOTIFS PROPRES QUE suivant déclaration préalable de travaux déposée le 19 mars 2013, le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III entend, aux fins de sécuriser sa parcelle [...] , se clore en installant un portail, un portillon et une clôture qui sera édifiée du côté de la parcelle [...] dépendant du syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV ; que ce dernier s'y oppose en invoquant les dispositions d'un cahier des charges ; qu'il ressort en effet du dossier que : - la commune de Fréjus a créé une zone d'aménagement concertée dénommée Port Fréjus ; - dans ce cadre, il a été établi un cahier des charges de cession des terrains qui a été déposé au rang des minutes de Me B... le 20 juin 1989, et il a été construit un ensemble d'immeubles organisés en copropriété, Quartier Latin III, IV et V ; - par arrêt rendu le 27 février 2015, le conseil d'état a déclaré entaché d'illégalité le plan d'aménagement de la zone approuvé par délibération du conseil municipal en date du 26 octobre 1987 et a annulé l'arrêté préfectoral déclarant d'utilité publique les travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation de la ZAC ; que le cahier des charges qui n'a pas été annulé par le conseil d'état comprend néanmoins, outre des dispositions réglementaires, des dispositions contractuelles puisqu'il est mentionné en pages 9 et 10 que le titre III intitulé « Règles et servitudes d'intérêt général »: « s'impose à tous les propriétaires anciens ou nouveaux et plus généralement à tous les utilisateurs des terrains ou de constructions, ainsi qu'à leurs héritiers ou ayant-cause à quelque titre que ce soit et ce sans limitation de durée. Chacun de ces assujettis aura le droit de se prévaloir des dispositions de ce titre III à l'encontre des autres assujettis, [...]. Il fixe les règles et servitude de droit privé imposées aux bénéficiaires des cessions, des concessions d'usage et des locations, à leurs héritiers ou ayant droit quelque titre que ce soit, [...] » ; que le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires Quartier Latin III en date du 20 juillet 1990 reprend in extenso les dispositions ainsi reproduites et y ajoutant que « ce cahier des charges déterminant les devoirs, droits et obligations de la SEMAF, des constructeurs, des utilisateurs, et tous les propriétaires des lots de copropriété » ; que dès lors, il est indiscutable que ce cahier des charges se trouve contractualisé de sorte que la décision susdite du conseil d'état est sans incidence et qu'il doit recevoir application en l'espèce ; qu'à cet égard, son titre III contient un article 45 rédigé comme suit : « Les parties constituant les arcades ainsi que celle constituant des circulations piétonnes ouverts au public sont grevés d'une double servitude de passage à usage des piétons : - l'une au profit de la voirie communale qui constitue le fonds dominant ; - l'autre au profit des fonds inclus dans le périmètre soumis au présent cahier des charges. Cette servitude a un caractère de servitude réciproque. Le tout précisément analysé sous le titre « passages » ; que ce dernier correspond à l'article 21 dénommé « passages publics » du chapitre II relatif aux terrains privés, titre II et stipule : « En conformité du plan de masse générale, des voies de circulation publique seront prévues à travers certains terrains privés. Le terrain d'emprise de ses voies sera laissé gratuitement à la disposition de la Société par l'Acquéreur du terrain traversé. Celle-ci aménagera, gérera et entretiendra lesdits passages, destiné à être incorporé dans le domaine public communal, jusqu'à leur remise à la commune. Toutefois il y a lieu de distinguer plusieurs types de « passages » publics : I Ceux qui sont soumis à des servitudes d'intérêt public A. [...] L'emprise des voies, places, trottoirs, jardins au droits de l'immeuble dont s'agit établi en continuité des voies, places, trottoirs, jardins constituera une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics. L'entretien de cette assise sera public. [...] B. Il en sera de même des passages sous arcades, destinées à faire l'objet de droits privatifs, des passages nécessaires d'un lieu public à un autre lieu public. L'emprise du sol au rez-de-chaussée, sous ses arcades passage constituera une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics. L'entretien de cette assiette sera public. [...] II Ceux qui seront ouverts au public mais dont la gestion restera privée Certains immeubles pourront comporter en principe, au rez-de-chaussée, des galeries ou couloirs ouverts au public, pouvant permettre l'accès d'un lieu public à un autre lieu public. La réglementation de ces passages (fermeture éventuelle de nuit et/ou jours fériés, éclairage, décor, entretien, etc.) sera assurée dans le cadre de la ou des copropriétés de l'immeuble, ou des immeubles dans son dont s'agit, éventuellement entre les seuls propriétaires de locaux bordant ce passage ; que l'entretien de ces passages sera assuré par la ou les copropriétés concernées qui supportent également tous les frais relatifs » ; qu'en l'occurrence le projet de travaux de l'appelant emporte fermeture de la [...] qui lui appartient comme étant sur sa parcelle [...] ; qu'il est constant que cette place ne fait pas partie des espaces ayant été remis à la commune et qui doivent être distingués des autres passages publics ainsi que le prévoit expressément l'article 21 de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III prétend qu'elle n'est pas concernée par ce texte ; qu'au contraire les dispositions combinées de celui-ci et de l'article 45 instaurent sur cette place une circulation publique piétonnière, qui est perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics , et réciproque entre les syndicats de copropriétaires ; qu'en effet, il est rappelé par l'intimé qui n'est pas démenti sur ce point, que Port-Fréjus a été conçu à l'effet que chacun, qu'il soit copropriétaire, occupant de l'ensemble immobilier ou extérieur puisse accéder au port ; que le fait que cette place soit entretenue par le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III et non par la commune ne permet pas à celui-ci de s'opposer au passage piétonnier prévu contractuellement et sur lequel elle ne peut revenir unilatéralement ; qu'au surplus, le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III ne peut se prévaloir de l'avis de non opposition à la déclaration préalable de travaux par arrêté municipal des 19 avril et 15 mai 2013, dans la mesure où les autorisations administratives sont toujours faites sous réserve des droits des tiers, en l'occurrence celui du syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV ; que l'appelant ne peut non plus utilement invoquer l'article 33 c) du cahier des charges qui permet l'implantation de clôtures à l'intérieur des ilots, mais seulement dans le cas ' « où il existe un espace privatif entre le pied des bâtiments et les espaces publics, à l'exception des espaces libres privatifs restant en limite des espaces cédés par la commune » ; qu'or, précisément et en application des articles 45 et 21, la place litigieuse n'est pas réservée aux copropriétaires du syndicat Quartier Latin III mais doit rester à l'usage des tiers de sorte qu'elle ne peut être clôturée, sans que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III puisse prétendre au bénéfice du II de l'article 21 qui concerne les galeries et couloirs ; que par ailleurs, le courrier de la municipalité en date du 9 mai 2017 qui mentionne que la [...] partie privative n'est pas concernée par la servitude d'intérêt et d'utilisation publique est inopérant comme non circonstancié et ne permet pas non plus de contredire la réciprocité entre les parties stipulée à l'article 45 ; qu'enfin, le passage piétonnier sur cette place n'entre pas dans le champ d'application de l'article L 126-1 du code de l'urbanisme, de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III se prévaut de ce texte ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, et comme jugé en première instance, il doit être retenu que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III ne peut clore, quelle que soit l'assiette de la servitude de passage automobile ci-dessous examinée dont bénéficie le fonds du syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE en l'occurrence, l'esplanade qui fait l'objet du mitige et dénommée « [...] » est l'une des places de Port Fréjus, qui est à usage public, conformément au cahier des charges ;que le parvis se trouvant au droit de l'immeuble de la copropriété Quartier Latin IV est à usage de circulation piétonnière, conformément à l'article 45 du cahier des charges ; qu'en application des dispositions combinées a=des articles 21 et 45 du cahier des charges cette place ainsi que les voies sont grevées d'une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics ; que c'est à tort que le syndicat invoque le titre II du cahier des charges pour soutenir qu'il n'existe aucune servitude perpétuelle d'utilité publique sur l [...] ; qu'en effet, le titre II ne vient pas en contradiction du Titre III mais en complément ; que seul le titre III traite des règles et servitudes d'intérêt général, tout en renvoyant à l'article 21 inclus dans le titre II en ce qui concerne « les passages ; que c'est également à tort que le syndicat des copropriétaires invoque d'un art l'article 33 e) 1°) concernant les espaces libres et plantations aux termes duquel « les espaces libres à l'intérieur des îlots seront, soit conservés à titre privatif soit cédés à la commune, après aménagements et ouverts au public, d'autre part, l'article 33 e) 2°) aux termes duquel les espaces libres sous les porches et arcades seront ouverts au public et traités en harmonie avec les espaces publics correspondants ; qu'à cet égard le syndicat des copropriétaires tire argument de ces articles pour souligner que la place litigieuse ( ) n'a jamais été cédée à la commune et qu'elle n'a donc aucun caractère public ; que cependant l'argumentation est inopérante en considération des articles 21 et 45 précités du cahier des charges grevant la place d'une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics ; que le syndicat ne peut donc être autorisé à se clore, au regard des stipulations du cahier des charges sauf à faire obstacle à toute circulation et à violer les servitudes réciproques d'intérêt et d'utilisation publics ; 1°) ALORS QUE le motif inintelligible équivaut au défaut de motifs ; que pour décider que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III ne pouvait pas clore la [...], la cour d'appel, se fondant sur l'article 21 du cahier des charges, a énoncé « qu'il est constant que cette place ne fait pas partie des espaces ayant été remis à la commune et qui doivent être distingués des autres passages publics ainsi que le prévoit expressément l'article 21 de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III prétend qu'elle n'est pas concernée par ce texte » ; qu'en statuant ainsi par un motif inintelligible, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'article 21 du cahier des charges intitulé « passages publics » prévoit que les voies de circulation publique sur les terrains privés seraient gérées par la SEFAM « jusqu'à leur remise à la commune », l'article 21 distinguant « plusieurs types de passages publics », « ceux ( ) soumis à des servitudes d'intérêt public » parmi lesquels certaines voies, places et trottoirs ainsi que les « passages sous arcades » et « ceux ( ) ouverts au public mais dont la gestion restera privée » ainsi, les galeries et couloirs en rez-de-chaussée de certains immeubles ; que l'article 21 prévoyait ainsi que toutes les voies de circulation ouvertes au public devaient être remises à la commune, et ce, quel que soit le passage public envisagé ; que dès lors, en énonçant que les espaces remis à la commune « doivent être distingués des autres passages publics », la cour d'appel a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 devenu 1192 du code civil ; 3°) ALORS QUE les « passages publics » (« voies de circulation publique » « à travers certains terrains privés ») prévus par l'article 21 du cahier des charges devaient être gérés par la SEMAF jusqu'à leur remise à la commune ; qu'à cet égard, le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III faisait valoir que la [...] (parcelle cadastrée [...] ) ne faisait pas partie des espaces publics appartenant à la SEMAF et remis à la commune et que, par conséquent, elle n'était pas concernée par l'article 21 du cahier des charges de la ZAC (conclusions p. 9) ; qu'après avoir pourtant admis que « cette place ne fait pas partie des espaces ayant été remis à la commune », la cour d'appel a néanmoins considéré la [...] comme une voie de circulation publique ; qu'en statuant ainsi, elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 devenu 1192 du code civil ; 4°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires soutenait que la [...] n'était pas un passage public puisque, selon l'article 21, l'entretien des espaces soumis à une servitude d'intérêt public était public et que tel n'était pas le cas, le syndicat des copropriétaires du quartier Latin III ayant toujours entretenu cet espace (conclusions d'appel p. 10) ; qu'en énonçant dès lors que « le fait que cette place soit entretenue par le syndicat des copropriétaires du Quartier Latin III et non par la commune ne permet pas à celui-ci de s'opposer au passage piétonnier prévu contractuellement » quand le cahier des charges ne prévoyait pas d'entretien à la charge des copropriétés pour les passages publics, à la seule exception des passages ouverts au public, tels que « galeries ou couloirs ouverts au public, pouvant permettre l'accès d'un lieu public à un autre lieu public », ce qui n'était pas le cas de la place litigieuse, la cour d'appel a méconnu les dispositions du cahier des charges et, partant, a encore violé l'article 1134 devenu 1192 du code civil ; 5°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires se prévalant de l'article 33 c) du cahier des charges qui permet l'implantation de clôtures « à l'intérieur des ilots, dans le cas où il existe un espace privatif entre le pied des bâtiments et les espaces publics, à l'exception des espaces libres privatifs restant en limite des espaces cédés par la commune », avait soutenu que la [...] était en réalité un îlot privatif, constitutif d'un patio planté de végétation, en retrait par rapport au passage du public qui se fait par un passage éloigné ; qu'en se bornant à énoncer que « l'appelant ne peut non plus utilement invoquer l'article 33 c) du cahier des charges » sans nullement s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE le courrier du maire énonçait clairement que « la place Deï favouio fait partie des parties privatives de la copropriété Quartier Latin III » et qu'elle n'était « pas concernée par les servitudes d'intérêt et d'utilisation publique qui grève certains espaces privés de Port-Fréjus » ; que faisant ainsi expressément référence tout à la fois à la place litigieuse - en la désignant nommément – et aux servitudes d'utilisation publique, le courrier permettait très précisément de savoir que l'échange de courriers portait sur la question faisant l'objet du présent litige, celle de savoir si la [...] était grevée ou non d'une telle servitude ; qu'en affirmant dès lors que le courrier était « non circonstancié », la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1192 du code civil ; 7°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires soutenait que le projet de clôture ne faisait nullement obstacle à l'accès des piétons aux quais depuis la voie publique (conclusions d'appel p. 12) ; que dès lors, en énonçant que « Port-Fréjus a été conçu à l'effet que chacun, qu'il soit copropriétaire, occupant de l'ensemble immobilier ou extérieur puisse accéder au port » sans répondre au chef de conclusions invoquant l'accès à tous même en présence de la clôture envisagée, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.