Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 NOVEMBRE 2023
N° 2023/780
Rôle N° RG 22/15258 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKVJ
Société DE LA [Adresse 6]
C/
[R] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Céline CECCANTINI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de NICE en date du 14 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01686.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]
sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le CABINET PROGEDI domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 3]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [R] [V]
née le 02 juillet 1987 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 octobre 2023 en audience publique.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Madame [R] [V] est propriétaire d'un bien immobilier au sein de la résidence '[Adresse 6]' située [Adresse 1] à [Localité 4] (06).
Se plaignant de locations saisonnières de courte durée de type 'Airbnb' auxquelles Mme [V] se livrerait depuis 2016, le syndicat des copropriétaires l'a par acte du 16 septembre 2021, fait assigner devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé aux fins de la voir condamner, sous astreinte, à stopper cette activité interdite, ainsi qu'à lui verser la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre du préjudice subi et 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire en date du 14 octobre 2022, ce magistrat a dit n'y avoir lieu à référé et condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le premier juge a considéré que le règlement de copropriété prévoyait que l'immeuble était destiné à un usage principal d'habitation et non à un usage exclusif, indiquant que l'activité de profession libérale ou de prestataire de services peut être exercée dans tous les lots appartements, sous réserve que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des occupants.
Il a estimé que le syndicat des copropriétaires ne produisait pas d'éléments de nature à établir que l'activité saisonnière exercée par Mme [V] engendrait des nuisances ou serait de nature à compromettre la sécurité de l'immeuble notamment par les allers et venues des locataires.
Il a relevé que le règlement de copropriété, s'il interdit la transformation des appartements en chambre meublées pour être louées à des personnes distinctes, autorise expressément les locations en meublé, par appartement entier.
Il a conclu que la demande du syndicat des copropriétaires se heurtait à des contestations sérieuses.
Selon déclaration reçue au greffe le 17 novembre 2022 le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 9 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en sous ses dispositions et statuant à nouveau, qu'elle condamne Mme [V] à stopper son activité de location meublée de courte durée interdite par le règlement de copropriété et l'interdire pour l'avenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros, par infraction constatée par tous moyens ;
- en tout état de cause, qu'elle :
- acte que Mme [V] a pris l'engagement de ne plus exercer d'activité commerciale contraire au règlement de copropriété en ne pratiquant plus la location meublée de courte durée touristique à compter du 1er octobre 2022 ;
- condamne Mme [V] au paiement d'une provision d'une somme de 5 000 euros à valoir sur le préjudice subi par les nuisances générées par le trouble à la quiétude notamment par les allées et venues ;
- déboute Mme [V] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamne Mme [V] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
En premier lieu, il expose que le règlement de copropriété de la résidence, objet de la présente procédure, n'autorise pas dans sa clause relative à l'usage des parties privatives les locations saisonnières, de courtes durées type Airbnb et de tourisme.
Selon lui, il n'autorise pas l'exercice d'activités commerciales hormis les lots n°33 et 34 qui ne sont pas ceux de Mme [V].
En second lieu, il fait valoir que le règlement de copropriété n'autorise que la location-meublée d'un appartement en son entier aux termes d'un bail d'habitation classique à l'exclusion de la location saisonnière et la location de tourisme.
Il estime que l'activité de type Airbnb est une activité commerciale illicite qui occasionne des nuisances.
Par dernières conclusions transmises le 4 aout 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [V] sollicite de la cour qu'elle, in limine litis, déclare irrecevable pour défaut d'intérêt à agir le syndicat des copropriétaires et condamne à la somme de 5 000 euros le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts pour caractère purement dilatoire de l'appel interjeté ;
- à titre subsidiaire, qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toute ses dispositions et déboute le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes et le condamne à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Sur l'absence d'intérêt à agir, elle estime qu'à la date de la déclaration d'appel le 17 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires n'avaient plus d'intérêt à agir, cette dernière ayant conclu un bail d'habitation meublé à compter du 1er octobre 2022 pour une durée d'un an avec Mme [C].
Sur le fond, elle fait valoir que le syndicat ne caractérise aucune urgence requise en référé, invoquant des locations qui seraient intervenues depuis l'année 2016.
De plus elle souligne que le syndicat ne démontre pas qu'elle se livrerait à une activité d'Airbnb, l'extrait du site internet du 12 aout 2021, n'ayant aucune valeur probante.
Elle ajoute ne pas avoir la même lecture du règlement de copropriété, ayant toujours loué son appartement en son entier et meublé et privilégié les locations de plusieurs semaines. Elle interprète son activité comme licite au regard du règlement.
Elle dénie avoir occasionné des nuisances.
L'instruction de l'affaire a été ordonné le 10 octobre 2023.
MOTIFS :
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires :
Aux termes de l'article 546 du code de procédure civile le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt si elle n'y a pas renoncé.
Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
Il est acquis que le syndic a pour mission d'administrer l'immeuble et d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
Il est également acquis que l'intérêt à interjeter appel a pour mesure la succombance, qui réside dans le fait de ne pas avoir obtenu satisfaction sur un ou plusieurs chefs de demande présentés en première instance. (Cass civ 2ème 4 mars 2021, n° 19-21.579).
Estimant que Mme [V] exercerait une activité non conforme au règlement de copropriété et créerait des nuisances liées à des locations de courte durée, le syndicat des copropriétaires a dès lors intérêt à faire appel dès lors que ses prétentions n'ont pas été accueillies devant le premier juge.
Mme [V] sera déboutée de sa demande visant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'appel pour défaut d'intérêt à agir.
Sur l'activité de location meublée de courte durée :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le dommage imminent s'entend du 'dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer' et le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'.
Pour apprécier leur réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.
Ainsi il est établi que Mme [V] a mis fin aux locations meublées de courte durée à compter du 30 septembre 2022.
Mme [V] verse aux débats un contrat de location meublé conclu le 1er octobre 2022, avec Mme [C] pour une durée d'une année, renouvelable par tacite reconduction, portant sur l'entièreté de son appartement d'une surface de 40 m2.
Elle produit également un courriel en date du 26 septembre 2022 dans lequel elle informe le syndic de la location de son bien à Mme [C] à compter du 1er octobre 2022, mettant cette dernière en copie du courriel et joignant ses coordonnées.
Par courriel en réponse du 29 septembre 2022, le syndic a accusé réception du courriel et lui a demandé communication de son ancien locataire.
Par conséquent à la date où le premier juge a statué et rendu sa décision, aucun trouble manifestement illicite, lié à des locations saisonnières de courte durée, de type Air bnb, n'était caractérisé avec l'évidence requise en référé.
De même aucun dommage imminent dont la survenance et la réalité certaine, n'était caractérisé.
Par ailleurs en vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce le chapitre II usage des parties privatives, du titre I destination de l'immeuble page 30 du règlement de copropriété stipule concernant les locations que les copropriétaires pourront louer leurs locaux comme bon leur semblera, à condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu'ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l'immeuble telle que définie ci-dessus.
Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires l'obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.
En tout cas les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l'exécution de cette obligation.
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées.
Les locations en meublé par appartement entier sont donc autorisées par le règlement de copropriété.
Or le bail conclu entre Mme [V] à Mme [C] le 1er octobre 2022, concerne l'appartement en son entier et fait état dans ses annexes d'un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi Mme [C] contrevient aux dispositions du règlement de copropriété.
Il ne démontre pas que la moto photographiée dans le hall d'entrée appartiendrait à cette dernière.
De même l'attestation de M. [L] ne relate aucun évènement en lien avec un comportement de Mme [C] qui contreviendrait au règlement de copropriété. Il n'est pas démontré de nuisances générées par Mme [C] ayant occasionné un quelconque préjudice.
La demande du syndicat des copropriétaires, visant à voir condamner Mme [V] sous astreinte à stopper une activité de location meublée de courte durée et tendant à obtenir une provision sur le préjudice subi, se heurte donc à une contestation sérieuse.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
Formulée à titre non provisionnel, cette demande de dommages et intérêts, pour être recevable, ne peut que concerner la résistance de l'appelante dans le cadre de la présente action.
Néanmoins au vu des circonstances de l'espèce, Mme [V] ne démontre pas en quoi le syndicat des copropriétaires aurait fait preuve d'une résistance ayant dégénéré en un abus du droit de se défendre.
Mme [V] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à supporter l'intégralité des dépens, ainsi qu'à payer à Mme [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter l'intégralité des dépens d'appel.
Il sera également condamné à verser à Mme [V] la somme de 2 000 euros chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Deboute Mme [R] [V] de sa demande visant à entendre prononcer l'irrecevabilité de l'appel ;
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Deboute Mme [R] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 4], à payer à Mme [R] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 4], de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 4], à supporter l'intégralité des dépens d'appel.
La greffière Le président
