Cour de cassation, 07 avril 2009. 08-16.882

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 7 mars et 20 juin 2008), que MM. Robert et Franz X... (les consorts X...), propriétaires d'un lot dans un immeuble en copropriété consistant en un appartement situé au dernier étage, s'étant appropriés les combles, parties communes, ont été condamnés à remettre les lieux en état ; que ceux-ci n'ayant pas exécuté cette décision et étant débiteurs de charges, l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 1999, a décidé de leur vendre les combles pour la somme de 60 000 francs outre celle de 20 000 francs au titre de l'arriéré de charges pour solde de tout compte, sous réserve de l'accord de M. X... ; que l'assemblée générale du 3 avril 2004, a décidé de ne pas donner suite à la vente des combles et a annulé la décision du 6 novembre 1999 ; que l'assemblée générale du 5 février 2005 a confirmé cette décision, mandaté le syndic à l'effet d'imposer à M. X... la remise en état des combles ; que les consorts X... ont assigné le syndicat des copropriétaires La Tourraque en annulation de ces décisions ; Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n° 10 de l'assemblée générale du 3 avril 2004, l'arrêt du 7 mars 2008) retient par motifs adoptés que le syndicat soutient ne jamais avoir reçu les courriers simples des 23 novembre 1999 et 9 novembre 2000 par lesquels les consorts X... avaient accepté l'offre de l'assemblée générale du 9 novembre 1999, qu'en tout état de cause ces lettres sont sans incidence car M. X... est revenu sur sa prétendue acceptation par courrier du 18 février 2002 dans lequel il indiquait qu'avant de donner son accord il voulait avoir l'autorisation de pouvoir créer une terrasse tropézienne ; qu'au vu de ces deux courriers des 23 novembre 1999 et 9 novembre 2000, dont rien ne prouve qu'ils ont été réceptionnés, non seulement M. X... ne rapporte pas la preuve d'avoir accepté par ce premier courrier l'offre qui lui avait été faite, qu'en revanche, il ressort de manière certaine de cette correspondance que son accord n'avait pas été donné par la formulation : " avant de donner mon accord " ; Qu'en statuant ainsi, alors que le courrier du 18 février 2002 ne contient pas la mention " avant de donner mon accord ", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le texte susvisé ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ; Attendu que la cassation de l'arrêt du 7 mars 2008 entraîne par voie de conséquence l'annulation de la décision du 20 juin 2008 qui en est la suite ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu à statuer sur le deuxième moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 7 mars 2008 et 20 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Tourraque à Antibes aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Tourraque à Antibes à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Tourraque à Antibles ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP LESOURD, avocat aux Conseils pour les consorts X... PREMIER MOYEN DE CASSATION (dirigé contre l'arrêt du 7 mars 2008) Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Robert X... et M. Frantz X... de l'ensemble de leurs prétentions, à savoir l'annulation de la résolution de l'assemblée générale du 3 avril 2004 intitulée « point sur la vente des combles » ainsi que la première partie de la résolution n° 10 de la même assemblée intitulée « point sur l'état descriptif de division » de dire qu'ils bénéficient d'un droit acquis sur l'acquisition des combles de la copropriété et de contraindre la copropriété à donner son autorisation concernant la création « virtuelle » d'une terrasse dite « tropézienne » ; AUX MOTIFS QUE c'était par des motifs pertinents que la Cour reprenait expressément que les premiers juges avaient débouté les appelants de leur action en annulation à l'encontre de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 3 avril 2004 intitulée « point sur l'état descriptif de division » et « point sur la vente des combles » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DU TRIBUNAL QU'il n'était pas contesté que la proposition retenue par les parties de payer 80 000 F répartis comme suit : 60 000 F au titre de la vente des combles et 20 000 F au titre de l'arriéré des charges dues et versées pour solde de tout compte, faite en assemblée générale en 1999 avait été élaborée afin de mettre un terme à un conflit entre les copropriétaires et les consorts X..., lesquels, de fait, occupaient les combles, parties communes de la copropriété, ce qui avait donné lieu à un contentieux judiciaire ; que différentes décisions judiciaires, non communiquées, étaient intervenues en paiement de charges, mais que surtout, par arrêt confirmatif d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 22 juillet 1987, la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE avait condamné, le 31 janvier 1991, les consorts X... à restituer les parties communes qu'ils s'étaient appropriés et remettre les lieux en état sous astreinte ; que les consorts X... considéraient qu'ils avaient accepté l'offre de l'assemblée générale du 9 novembre 1999, par courrier de leur conseil du 23 novembre 1999 en ce qui concernait les combles et du 9 novembre 2000 en ce qui concernait les charges et que, par voie de conséquences, eu égard à leur acceptation, un droit acquis avait été créé à leur profit sur lequel l'assemblée générale ne pouvait revenir ; que le syndicat des copropriétaires soutenait n'avoir jamais reçu ces courriers simples et communiqués juste avant l'ordonnance de clôture et qu'en tout état de cause, ces lettres n'auraient aucune incidence car M. X... était revenu postérieurement à celles-ci sur sa prétendue acceptation par le courrier du 18 février 2002 adressé au syndic par l'intermédiaire de son conseil, dans lequel il indiquait qu'avant de donner son accord, il voulait avoir l'autorisation de pouvoir créer une terrasse tropézienne ; qu'au vu de ces deux courriers des 23 novembre 1999 et 9 novembre 2000, et dont rien ne prouvait qu'ils avaient été réceptionnés par leur destinataire, que non seulement M. X... ne rapportait pas la preuve d'avoir accepté par ce premier courrier, l'offre qui lui était faite et qu'en revanche, il ressortait de manière certaine, de cette correspondance que son accord n'avait pas été donné par la formulation « avant de donner mon accord » ; qu'ensuite, par courrier de son conseil du 18 février 2002, M. X... manifestait alors son souhait d'obtenir l'accord de la copropriété pour la création éventuelle d'une terrasse « tropézienne », dans les termes suivants ; « comme vous le savez, il est impossible d'obtenir une quelconque autorisation administrative concernant la création de terrasses tropéziennes dans le vieil ANTIBES et en particulier aux alentours des remparts. Le docteur X... n'a donc nulle intention d'envisager de créer une terrasse tropézienne. Si un jour la législation change, ce dont je doute particulièrement, le problème pourrait être différent. Dans cette hypothèse particulièrement improbable, il souhaite avoir l'accord de la propriété sous naturellement, la condition de la parfaite conformité au plan administratif de toute création. Dès lors, on ne voit pas quelle peut être la réticence des copropriétaires à donner une telle autorisation. Le prix offert par le docteur X... tient compte de cet aspect des choses … » ; qu'il ressortait de ces correspondances, que l'accord des consorts X... à l'acquisition des combles était subordonné à l'acceptation d'une nouvelle condition qui n'avait jamais été discutée lors de l'assemblée générale ; qu'il résultait de cette contreproposition des consorts X... par laquelle ils sollicitaient l'autorisation de créer une terrasse tropézienne qu'ils renonçaient à l'offre d'acquisition telle qu'elle avait été faite lors de l'assemblée générale du 6 novembre 1999 ; qu'à cet égard, le courrier du syndic du 1er juillet 1999, invoqué par les consorts X... ne constituait en rien un aveu quelconque de la copropriété de donner son accord pour la création d'une terrasse tropézienne au profit des demandeurs ; qu'en effet, ce courrier émanait du syndic et faisait état de pourparlers pour la vente des combles avec possibilité de création d'une terrasse tropézienne mais au profit de 150 000 F ; qu'au cours de l'assemblée générale qui avait suivi, il n'était plus question de cette terrasse et le prix de vente était inférieur de 90 000 F ; qu'il était donc manifeste que M. X... n'avait jamais accepté l'offre qui lui avait été faite d'acquérir les combles de la copropriété et ne pouvait donc prétendre être titulaire d'un droit acquis ; qu'en conséquence, c'était à juste titre que les copropriétaires, et même si le choix du substantif « annulation » choisi au cours de l'assemblée générale du 3 avril 2004 n'était pas le plus opportun pour constater que l'accord n'avait pas abouti, avaient mis un terme à l'offre qui avait été faite aux consorts X... avec lesquels ils étaient en conflit depuis bientôt 20 ans ; ALORS 1°) QUE l'assemblée générale des copropriétaires est liée définitivement et de manière irrévocable par les décisions qu'elle a prises lorsque ces décisions confèrent un droit à un copropriétaire ; qu'en l'espèce, la résolution n° 6 prise par l'assemblée générale des copropriétaires lors de sa réunion du 6 novembre 1999 relative à la vente des combles de la copropriété était rédigée comme suit : « La proposition de M. X... était au départ de 60 000 F pour solde de tout compte, celle de la copropriété de 100 000 F plus le solde des charges dues. Après différentes négociations, la proposition retenue par les parties est de 80 000 F répartis comme suit : 60 000 F relatif à la vente des combles, 20 000 F au titre de l'arriéré des charges dues et versés pour solde de tout compte. Sous réserve de l'accord de cette proposition par M. X..., l'assemblée autorise le cabinet OFI, représenté par M. Y... Laurent, en qualité de syndic de la copropriété, à signer tout acte ou document relatifs à cette vente. Mandat est également donné au syndic de faire établir tout modificatif au règlement de copropriété. En revanche, si M. X... ne donne pas son accord sur les bases précitées, l'assemblée donne tous pouvoirs au syndic afin de recouvrer les charges dues » ; qu'à la suite de cette décision de la copropriété, l'avocat de M. X..., présent à cette réunion, a adressé au syndic, le 23 novembre 1999, un courrier ainsi rédigé : « Je suis en mesure de vous confirmer l'accord de mon client, le docteur Robert X..., sur la proposition qui, après discussion, avait été arrêtée : - l'acquisition des combles au prix de 60000 F net vendeur, - l'acceptation d'une somme de 20000 F à titre de solde de tout compte définitif concernant l'arriérédes charges réclamées par la copropriété et contestées pour la quasi-totalité par mon client » ; que, par un nouveau courrier du 9 novembre 2000, l'avocat de M. X... interrogeait le syndic sur la date à laquelle l'acte authentique pourra être régularisé, courrier auquel le syndic a répondu par lettre du 10 novembre 2000 indiquant à l'avocat avoir pris contact avec le notaire chargé du dossier et le relançant « afin que la vente puisse intervenir au plus tôt » (pièce n° 7) ; qu'à ce courrier, l'avocat de M. X... répondait le 17 novembre 2000 (pièce n° 8) qu'il avait pris bonne note du fait que « contact avait été pris avec le notaire » ; que, contrairement aux énonciations du jugement, l'échange de courriers susmentionné prouve que les lettres du 23 novembre 1999 et du 9 novembre 2000 ont bien été reçues par le syndic, mandataire de la copropriété et que, leur accord ayant été donné pour l'acquisition des combles, les consorts X... avaient un droit acquis sur celleci, la vente étant devenue parfaite à la date de la lettre du 23 novembre 1999 en application de l'article 1583 du Code Civil ; qu'ainsi, contrairement aux énonciations de l'arrêt attaqué, la preuve de l'accord des consorts X... pour l'achat des combles avait bien été rapportée et qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour a violé l'article 1315 du Code Civil, ensemble l'article 1583 du même Code ; ALORS 2°) QUE les motifs du jugement adoptés par les juges d'appel selon lesquels « en tout état de cause, ces lettres n'avaient aucune incidence car M. X... est revenu postérieurement à celles-ci, sur sa prétendue acceptation par le courrier du 18 février 2002 adressé au syndic par l'intermédiaire de son conseil dans lequel il indiquait qu'avant de donner son accord, il voulait avoir l'autorisationde pouvoir créer une terrasse tropézienne sont une dénaturation de la lettre du 18 février 2002 ; que cette lettre intégralement citée par le jugement et repris dans le rappel des motifs, ne contient nulle part la formule « avant de donner mon accord » ; qu'en se déterminant par les motifs sus39 rapportés, la Cour a purement et simplement dénaturé ce courrier et violé l'article 1134 du Code Civil ; ALORS 3°) QUE, contrairement aux énonciations du jugement adoptées par la Cour, aucun des courriers adressés par le conseil de M. X... et notamment sa lettre du 18 février 2002 ne subordonnait l'accord des consorts X... à l'acquisition des combles à l'acceptation d'une nouvelle condition qui n'avait jamais été discutée lors de l'assemblée générale ; que cette lettre, compte tenu de la proposition contenue dans la lettre du syndic adressée à M. Robert X... le 1er juillet 1999, qui avait indiqué que « les copropriétaires sont d'accord pour vous vendre les combles de l'immeuble au prix de 150000 F », « ce prix élevé a été évalué sous le motif qu'une fois que vous serez propriétaire des lieux, il vous sera possible de construire une terrasse tropézienne, ce qui donnera une énorme plus-value à votre appartement » ne peut être considérée comme subordonnant la vente des combles-dont les conditions avaient été fixées par la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 6 novembre 1999 et acceptées par le conseil de M. X... par son courrier du 23 novembre 1999, à d'autres conditions, la vente étant parfaite depuis cette date, nonobstant les difficultés rencontrées par le syndic auprès du notaire de la copropriété pour faire établir l'acte de vente et les échanges de courriers postérieurs ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour a derechef dénaturé le courrier du 18 février 2002 et violé à nouveau l'article 1134 du Code Civil ; ALORS 4°) QUE le syndic étant le représentant légal du syndicat des copropriétaires et ayant, en l'espèce, été spécialement mandaté pour négocier avec le docteur X... puis pour passer l'acte de vente des combles, sa correspondance du 1er juillet 1999 adressée au docteur X... engageait la copropriété sur la possibilité de construire une terrasse tropézienne dès lors que la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 6 novembre 1999 ne l'avait pas exclue, les négociations au cours de l'assemblée n'ayant porté que sur le montant de la transaction ; que, par conséquent, en décidant qu'au cours de l'assemblée il n'était plus question de cette terrasse, le prix étant inférieur de 90 000 F et que M. X... n'avait jamais accepté l'offre d'acquérir les combes, la Cour a méconnu la volonté des parties et a violé l'article 1134 du Code Civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné la réouverture des débats à l'audience du 15 mai 2008 à l'effet, pour les parties, de s'expliquer sur la question de savoir si la demande tendant à l'annulation des résolutions n° 12 (en deux parties) et n° 13 et 14 de l'assemblée générale du 5 février 2005 n'était pas nouvelle au sens de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile et, en conséquence, irrecevable, et d'autre part la question de sa recevabilité au regard des prescriptions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, toutes questions qui n'ont pas été débattues ; ALORS QUE, aux termes de l'article 5 du Code de Procédure Civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ; qu'il résulte de l'assignation du 12 avril 2005 et des conclusions récapitulatives que l'annulation des résolutions n° 12 (en deux parties) et n° 13 et 14 de l'assemblée générale du 5 février 2005 était expressément demandée par les consorts X..., le dispositif étant ainsi libellé : « Dire et juger qu'à la suite du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire de la copropriété LA TOURRAQUE en date du 6 novembre 1999, les requérants ont donné leur accord concernant l'acquisition au prix de 60. 000 francs (9. 146, 94) des combles et ont réglé le montant des charges forfaitisé à la somme de 20. 000 francs dans le cadre d'un accord global. Dire et juger que la résolution n° 6 de l'assemblée générale en date du 6 novembre 1999 constitue pour les requérants un droit acquis et constate une transaction faisant la loi des parties. En conséquence, dire nulles et de nul effet les résolutions N° 12 (en deux parties) et N° 13 et 14 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété en date du 5 février 2005 » ; que le dispositif des conclusions récapitulatives signifiées le 21 décembre 2007 reprend expressément cette demande et dans les mêmes termes (p. 18 desdites conclusions) ; que, dans ces conditions, en statuant comme elle l'a fait et en renvoyant à une autre audience la discussion de ces points au lieu de trancher le litige comme cela lui était demandé, la Cour d'Appel a violé l'article 5 du Code de Procédure Civile et l'article 6 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales qui prévoit que tout litige doit être réglé dans un délai raisonnable. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (dirigé contre l'arrêt de la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE du 20 juin 2008) Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation résolutions n° 12 (en deux parties) et n° 13 et 14 de l'assemblée générale du 5 février 2005 ; AUX MOTIFS QU'en l'état du rejet de la demande en annulation de la résolution de l'assemblée générale réunie le 3 avril 2004 intitulée « point sur la vente des combles » annulant la décision de l'assemblée du 6 novembre 1999, la résolution n° 12 de l'assemblée du 5 février 2005 qui ne faisait que réitérer celle du 3 avril 2004 et en tirer les conséquences, ne saurait être annulée ; qu'il est était de même de la résolution n° 13 de l'assemblée du 5 février 2005 qui, tirant également les conséquences de cette résolution de l'assemblée générale réunie le 3 avril 2004 intitulée « point sur la vente des combles » mandatait le syndic pour faire procéder à la remise en état des combles, parties communes, qui avaient fait l'objet de travaux irréguliers de la part des consorts X.... ALORS QUE, PAR VOIE DE CONSEQUENCE, la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le pourvoi formé contre l'arrêt du 7 mars 2008 atteindra, en application de l'article 625 du Code de Procédure Civile, l'arrêt attaqué qui en est la suite.