Cour d'appel, 26 mars 2025. 24/01521

26/03/2025 ARRÊT N° 128/25 N° RG 24/01521 N° Portalis DBVI-V-B7I-QGIU MD - SC Décision déférée du 04 Avril 2024 Juge de la mise en état de TOULOUSE -23/03441 R. PLANES INFIRMATION Grosse délivrée le 26/03/2025 à Me Hafida CHTIOUI Me [T] [W] REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTE S.C.I. [H] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant) Représentée par Me Sylviane VASSAL de l'AARPI CHTIOUI ELKIESS VASSAL, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant) INTIMEE S.A.R.L. MARTIN GESTION [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. DEFIX, président A.M. ROBERT, conseillère N. ASSELAIN, conseillère qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats M. POZZOBON ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société civile immobilière (Sci) [H] est propriétaire d'un appartement, situé au premier étage d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 6] (31), lequel est soumis au statut de la copropriété. Le syndic de copropriété est la Sarl Martin Gestion. L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a voté le 8 juin 2016 des travaux de remplacement de la colonne d'alimentation en eau potable des cuisines par la société Pce nécessitant notamment d'intervenir dans les parties privatives du lot de la Sci [H] et de celui de Mme [O] [Z]. Mme [Z] ayant refusé l'accès à l'entreprise Pce à son appartement, le syndic a assigné cette dernière devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de la voir condamner à laisser l'accès à son appartement pour les besoins des travaux. S'il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 6 février 2018, le juge de référés n'a toutefois pas autorisé le syndic a faire appel à un huissier de justice assisté d'un serrurier et de la force publique. Courant novembre 2017, les travaux ont débuté dans les autres lots, notamment celui de la Sci [H]. Les locataires de cette dernière auraient mis fin à leur bail courant mars 2018 en raison de l'inachèvement des travaux dans l'appartement. Le 12 juillet 2018, s'est tenue une réunion d'information organisée par la Sarl Martin gestion au cours de laquelle les difficultés liées à l'avancement des travaux ont été présentées. Mme [Z] persistant dans son refus de laisser accéder à son logement, le syndic a saisi le juge de l'exécution, lequel a, aux termes d'un jugement du 8 janvier 2020 liquidé l'astreinte à la somme de 4 500 euros. Le syndic a engagé par la suite une nouvelle action devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins que ce dernier autorise à faire appel à un huissier de justice, assisté d'un serrurier et de la force publique afin de permettre l'accès à l'appartement de Mme [Z]. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 17 septembre 2020. Par acte du 28 juin 2023 la Sci [H] a vendu son bien. -:-:-:-:- Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2023, la Sci [H] a assigné la Sarl Martin Gestion, devant le tribunal judiciaire de Toulouse au visa de l'article 1240 du code civil, aux fins de voir reconnaître sa faute de gestion, voir engager la responsabilité délictuelle de cette société et de demander réparation du préjudice subi. La Sarl Martin Gestion a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer l'action de la Sci [H] irrecevable car prescrite. -:-:-:-:- Par ordonnance du 4 avril 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse, a : - accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la Sarl Martin Gestion ; - déclaré irrecevable l'action exercée par la Sci [H] à l'encontre de la Sarl martin gestion, comme étant prescrite ; - constaté que l'accueil de cette fin de non-recevoir met ainsi fin à l'instance numérotée RG 23/3441 à l'égard des parties ; - condamné la Sci [H] à verser à la Sarl Martin Gestion la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sci [H] aux entiers dépens de l'incident et de l'instance. Le juge de la mise en état a estimé au visa de l'article 2224 du code civil que le délai de prescription de l'action de la Sci [H] avait commencé à courir au jour où les locataires ont mis fin au bail soit courant mars 2018 et qu'ayant introduit son recours en juillet 2023, la Sci [H] avait introduit son recours plus de cinq années après la date à laquelle elle a eu connaissance des faits lui permettant de l'exercer et qu'elle devait en conséquence être déclarée prescrite. -:-:-:-:- Par acte du 2 mai 2024, la Sci [H] a interjeté appel de la précédente décision prise en son ensemble. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 juin 2024, la Sci [H], appelante, demande à la cour, au visa de l'article 2224 du code civil, d'infirmer l'ordonnance du 4 avril 2024 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, - dire que la prescription n'est pas acquise - condamner la Sarl Martin Gestion à verser à la Sci [H] la somme totale de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. La Sci [H] fait grief à l'ordonnance d'avoir retenu le départ des locataires comme point de départ de la prescription de son action et soutient que c'est au jour de la réunion du 12 juillet 2018 pendant laquelle le syndic a présenté les raisons des difficultés liées aux travaux qu'elle a pu prendre connaissance et conscience de l'étendue des conséquences dommageables de la situation. Elle soutient dès lors qu'ayant délivré son assignation le 12 juillet 2023, elle n'est pas prescrite dans ses demandes. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2024, la Sarl Martin Gestion, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 224 du code civil, de: - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge en charge de la mise en état, le 4 avril 2024, Y ajoutant en cause d'appel, - condamner la Sci [H] à payer à la société Martin Gestion la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc, la condamner aux entiers dépens. La société Martin gestion fait valoir que le point de départ de la prescription de l'action de la Sci [H] a commencé à courir au jour de l'arrêt des travaux en novembre 2017 de sorte que l'appelante est prescrite dans son action depuis novembre 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 6 janvier 2025 à 14h. MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est de principe que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte, 19 juillet 2024, pourvoi n° 20-23.527). 2. Aussi, pour fixer le point de départ du délai de prescription de l'action de la Sci [H], il convient de déterminer non seulement la date à laquelle son dommage s'est manifesté mais encore celle à laquelle l'appelante a connu de façon certaine tous les éléments constitutifs de la responsabilité de la personne qu'elle entend voir reconnaître pour obtenir la réparation de son préjudice. 3. En l'espèce il ressort des écritures concordantes des parties que des travaux ont été réalisés dans l'appartement de la Sci [H] par la société Pce, mandatée par la Sarl Martin Gestion courant novembre 2017, qu'en mars 2018 les travaux n'étaient toujours pas achevés et que, de ce fait, les locataires qui occupaient le logement ont mis fin au bail. Les parties s'accordent également sur le fait que la réticence de Mme [Z], en ce qu'elle a refusé de laisser accès à son appartement, a conduit à l'arrêt des travaux. 4. La Sci [H] produit au débat un compte rendu intitulé 'réunion avocat dossier [Z] du 12 juillet 2018 chez Me [W], avocat' et établi par le syndic. Au cours de cette réunion au cours de laquelle notamment M. [V], gérant de la Sci [H] était présent, ce dernier a présenté les «difficultés rencontrées dans l'exécution des travaux de remplacement de la colonne d'alimentation en eau potable » et indiqué qu'il était nécessaire d'entreprendre des discussions «par Mme [Z] avec la société Pce pour déterminer les conditions d'intervention de cette dernière». Le compte rendu fait également état de stratégies contentieuses pour faire face à la réticence de Mme [Z] à laisser l'accès à son appartement, indispensable pour achever les travaux. 5. Il ressort de ces éléments que ce sont bien les oppositions répétées de Mme [Z] à laisser l'entreprise accéder à son appartement qui sont la cause de l'interruption des travaux. Aussi, s'il ne peut être contesté que le dommage de la Sci [H] s'est manifesté en mars 2018, date du départ de ses locataires et qu'à cette date elle avait nécessairement connaissance de ce que le chantier était suspendu dans son appartement depuis cinq mois, ce n'est qu'au jour de la réunion du 12 juillet 2018 que les causes de cette suspension, liées à la réticence de Mme [Z] à laisser l'entreprise Pce intervenir dans son appartement, lui ont été présentées et qu'elle a pu en prendre une connaissance certaine. 6. Il sera toutefois rappelé que l'action engagée par la société [H] n'est pas dirigée contre Mme [Z] ni contre le syndicat des copropriétaires mais contre le syndic à titre personnel à qui elle reproche de ne pas avoir assuré le suivi de l'ensemble des prestations des entreprises intervenues en permettant à l'entreprise Pce d'engager les travaux dans l'appartement de la Sci [H] et de démonter des meubles de la cuisine dont le plan de travail alors même que Mme [Z] refusait déjà l'intervention dans son appartement, empêchant la pleine réalisation des travaux dans le lot de l'appelante. Il est ainsi reproché à la société Martin Gestion une faute de gestion caractérisée par ce défaut de suivi ayant conduit au commencement des travaux dans de telles conditions et la passivité du syndic après l'abandon du chantier ayant causé un préjudice caractérisé par l'impossibilité de relouer l'appartement causant une perte d'exploitation à compter du mois de mars 2018. 7. Il était précisé dans le compte-rendu de la réunion du 12 juillet 2018 qu'une action en référé avait abouti au prononcé le 6 février 2018 d'une ordonnance condamnant Mme [Z] à laisser l'accès à son logement pour les besoins de l'exécution des travaux votés en assemblée générale. Il était préconisé au cours de cette réunion des actions individuelles des copropriétaires lésés couplée à une action collective de la copropriété en responsabilité contre Mme [Z] 'en remboursement des préjudices d'inoccupation'. 8. Il résulte des termes de l'assignation introductive d'instance contre le syndic que les travaux engagés dans le lot de la Sci [H] début novembre 2017 alors que les difficultés d'accès au logement de Mme [Z] ont débuté dès le mois d'octobre 2017 ont été abandonnés depuis le 23 novembre 2017 selon un courriel adressé le 2 janvier 2018 par les locataires de la Sci [H] à l'agence chargée de la location en indiquant que l'entreprise avait quitté les lieux avec la clé de l'appartement sans information sur son retour pour achever les travaux. 9. Le compte-rendu précité évoque une réponse à apporter 'aux questions de Mme [Z]' comportant notamment une 'réponse aux questions techniques de Mme [Z] (les réponses devront être fournies par Pce préalablement au syndic)' laissant supposer qu'à cette date le refus présenté comme entêté de cette copropriétaire pouvait avoir un motif qui appelait une information technique particulière qui ne lui avait jamais été fournie auparavant. 10. Il s'en suit que la Sci [H] a pu disposer au plus tôt à la date du 12 juillet 2018 des éléments de nature à l'informer sur les diligences accomplies par le Syndic jusqu'à cette date, sur les données du litige relatif à l'arrêt des travaux et à ses conséquences, spécialement sur les conditions d'exploitation de l'appartement et leur imputabilité susceptible d'être attachée à l'attitude du syndic dans l'exercice de ses pouvoirs avant cette date, principal grief articulé dans l'assignation introductive d'instance. Le délai de prescription de l'action de la société Sci [H] a commencé à courir à compter de cette date. 11. Ayant introduit son recours par acte du 12 juillet 2023 à 16 h 45, la Sci [H] n'a pas dépassé le délai quinquennal de prescription auquel son action était soumise dans les respect des dispositions prévues par les 641 et 642 du code de procédure civile relativements au calcul des délais. Elle ne peut donc pas être déclarée prescrite. L'ordonnance du juge de la mise en état sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a fixé le point de départ de la prescription au jour du départ des locataires de la société Sci [H]. 12. La Sarl Martin Gestion, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile sera condamnée aux dépens de l'incident de première instance et l'ordonnance sera infirmée à ce titre. La société intimée sera également condamnée aux dépens d'appel. 13. La Sci [H] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer à l'occasion de cette procédure La Sarl Martin Gestion sera condamné à payer à la Sci [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision entreprise sera également infirmée à ce titre en ce qu'elle a condamné la Sci [H] à payer une somme à la Sarl Martin Gestion à ce titre. Tenue aux dépens, cette dernière société ne peut prétendre au paiement d'une quelconque somme à ce même titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état de Toulouse du 4 avril 2024. Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Sarl Martin Gestion et tirée de la prescription de l'action introduite par la Sci [H] le 12 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire de Toulouse. Condamne la Sarl Martin Gestion aux dépens de l'incident de première instance et aux dépens d'appel. Condamne la Sarl Martin Gestion à payer à la société Sci [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président M. POZZOBON M. DEFIX .