Cour de cassation, 23 novembre 2010. 09-68.688

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu que Mme X... F... (Mme X...) ayant fait valoir dans ses conclusions que les bailleurs avaient toujours été avisés que les lieux étaient occupés à usage d'habitation par la famille X..., que les consorts Y... connaissaient parfaitement ces modalités d'occupation et que les baux successifs avaient été signés et consentis en toute connaissance de l'occupation des lieux, la cour d'appel n'a ni modifié l'objet du litige, ni violé le principe de la contradiction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa troisième branche : Vu l'article L. 145- I du code du commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 mai 2009), que, par acte du 22 octobre 1979, les consorts Y... ont donné à bail à M. Z... un terrain nu sur lequel existaient des constructions à usage commercial et artisanal appartenant au preneur ; que, par acte notarié du 30 décembre 1981, M. Z... a simultanément cédé à Mme X... le droit au bail portant sur ce terrain et la propriété des constructions y édifiées ; que le bail a fait l'objet de plusieurs renouvellements ; que, par acte du 28 juin 2005, la société Villa Durmar, venue aux droits des consorts Y..., a délivré congé à Mme X... avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou un répertoire des métiers et défaut d'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués, puis l'a assignée en validation de ce congé ; Attendu que pour dire que Mme X... peut prétendre au bénéfice d'une indemnité d'éviction à la suite du congé qui lui a été délivré, l'arrêt retient que les baux du 7 juin 1988 et 29 avril 1997 ont été conclus par les consorts Y..., aux droits desquels vient la société Villa Durmar, et que la connaissance par ceux-ci de la situation de la preneuse lui est opposable, que la clause " destination " de ces baux relevant par nature du statut des baux commerciaux dispose que le preneur déclare utiliser le terrain et les constructions à l'usage commercial et artisanal mais que le bail du 7 juin 1988 précise que la locataire, sans profession, demeure dans les lieux, et celui du 29 avril 1997, qui ne fait mention d'aucune activité professionnelle de celle-ci, ajoute qu'elle demeure dans les lieux, que ces clauses, signées par les bailleurs de l'époque, démontrent bien que ceux-ci n'ignoraient rien de la situation réelle de leur locataire qui n'exerçait pas dans les lieux une activité commerciale et qu'il en résulte que c'est en pleine connaissance de cause que les consorts Y... ont, à deux reprises, accordé le renouvellement d'un bail commercial à une locataire qui n'en remplissait pas les conditions d'exercice et qu'est ainsi caractérisée la volonté non équivoque des parties contractantes de faire bénéficier le locataire d'un droit au renouvellement que la loi ne lui permettait pas d'exiger ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le statut des baux commerciaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier et le second moyens du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi principal : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que lors de la conclusion du bail litigieux, les parties ont entendu faire bénéficier le preneur d'un droit au renouvellement que la loi ne lui permettait pas d'exiger, dit, en conséquence, que la société Villa Durmar ne peut se prévaloir de l'absence d'immatriculation de Mme X... F... au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers non plus que de l'absence d'exploitation par elle d'un fonds dans les lieux et dit que Mme X... F... ayant droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour la location du terrain nu qui lui a été consentie, a droit au versement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt rendu le 6 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme X... F... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... F... ; la condamne à payer à la société Villa Durmar la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Villa Durmar. Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Madame X... F... a droit au bénéfice de la propriété commerciale pour la location du terrain nu qui lui a été consentie et au versement d'une indemnité d'éviction et que son éviction ne peut être ordonnée, AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés soit avant soit après le bail des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que nonobstant les contestations du preneur, le statut des baux commerciaux s'applique par nature aux baux conclus par elle les 7 juin 1988 et 29 avril 1997 ; qu'en effet, ceux-ci ont pour objet un terrain nu appartenant au bailleur, sur lequel ont été édifiées des constructions appartenant au preneur depuis le 30 décembre 1981, soit avant la conclusion des baux précités, la clause précisant que le preneur déclare utiliser le terrain et les constructions à l'usage commercial ou artisanal ; que pour dénier à Madame X... F... le bénéfice du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement, le bailleur fait valoir qu'à la date du congé, elle n'était pas immatriculée au registre du commerce et n'exploitait pas un fonds de commerce lui appartenant ; que ce fait n'est pas contesté ; que le défaut d'exploitation sur le terrain loué d'un fonds de commerce lui appartenant ressort d'un constat d'huissier établi le 3 avril 2006 qui établit qu'à cette date, le bâtiment était occupé au rez-de-chaussée par une société TEMPS NOIR et par une Sté DOMINANT 7 dont les fonds de commerce n'appartiennent pas au preneur, et aux deux étages supérieurs, selon la boîte aux lettres, par « X... F..., A..., B..., C... et D... » ; que considérant que le bailleur peut renoncer même tacitement à se prévaloir du défaut des conditions objectives du statut telle que le défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce ou du défaut d'exploitation d'un fonds de commerce ; que le preneur affirme que le bailleur a toujours été avisé que les lieux étaient occupés à usage d'habitation par la famille X... F... ; que l'un de ses fils a épousé une demoiselle D..., l'autre une demoiselle C... et que deux de ses filles ont épousé un monsieur B... et un monsieur A... ; qu'au rez-de-chaussée, se trouve une location à titre commercial ; que si le bailleur actuel dénie avoir eu connaissance de la réalité de cette occupation, les baux de 1988 et 1997 ont été conclus par les consorts Y... aux droits desquels se trouve le bailleur et la connaissance par ceux-ci de la situation du preneur lui est opposable ; que le bail du 7 juin 1988 précise que la locataire, sans profession, demeure sur place dans les lieux (mention manuscrite ajoutée remplaçant une autre adresse barrée) et celui du 27 avril 1997 ajoute qu'elle demeure dans les lieux loués ; que ces clauses signées par les bailleurs de l'époque démontrent bien que ceux-ci n'ignoraient en rien la situation réelle de leur locataire qui n'exerçait dans les lieux aucune activité commerciale ; qu'il en résulte que c'est en pleine connaissance de cause que les consorts Y... ont à deux reprises accordé le renouvellement d'un bail commercial à une locataire qui n'en remplissait pas les conditions d'exercice ; qu'est ainsi caractérisée la volonté non équivoque des parties contractantes à chaque renouvellement de faire bénéficier la locataire d'un droit au renouvellement que la loi ne lui permettait pas d'exiger ; que dès lors, la Sté VILLA DURMAR qui vient aux droits des consorts Y... ne peut utilement se prévaloir du défaut d'inscription au registre du commerce et du défaut d'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués ; que le congé délivré le 28 juin 2005, régulier en la forme, ayant mis fin au bail, le droit du preneur à une indemnité d'éviction doit être reconnu ; que le preneur bénéficiant jusqu'au versement de cette indemnité d'un droit au maintien dans les lieux, son expulsion ne saurait être prononcée et l'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce ; 1) ALORS QUE dans ses conclusions, Madame X... F... a fait valoir que le bail formé entre les parties n'est pas commercial mais que celles-ci sont en droit de le soumettre, volontairement, au statut des baux commerciaux et que dans ce cas, l'immatriculation au registre du commerce du preneur n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; que la cour d'appel qui a retenu que le bail litigieux, pour avoir pour objet la jouissance d'un terrain nu, avait un caractère commercial par l'effet de la loi, constatation d'où il résulte que les parties ne se sont pas soumises volontairement au statut des baux commerciaux, mais qui, pour décider que Madame X... F... devait bénéficier de la propriété commerciale, s'est déterminée en considération de ce que le bailleur, lors des renouvellements antérieurs, avait eu connaissance de l'usage d'habitation des lieux loués et du défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce mais avait renoncé à s'en prévaloir a, en statuant ainsi, méconnu les limites du litige telles que fixées par le preneur, celui-ci se prévalant de ce qu'il n'avait pas à remplir la condition de l'immatriculation et non pas de ce que le bailleur avait, sciemment et de manière non équivoque, renoncé à exiger cette condition ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ensemble les articles 12 et 16 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE conformément à l'article L. 145-1 du code de commerce, la condition relative à l'immatriculation du preneur au registre du commerce doit être remplie à la date de la délivrance du congé et c'est à cette date aussi que l'éventuelle renonciation du bailleur à se prévaloir du défaut d'immatriculation du preneur doit être constatée, celle-ci devant être de surcroît non équivoque et ne pas résulter seulement de la connaissance qu'aurait pu avoir un bailleur antérieur du défaut d'immatriculation du preneur ou du défaut d'exploitation d'un fonds de commerce lui appartenant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour décider que Madame X... F... devait bénéficier de la propriété commerciale, a retenu la connaissance qu'avait le bailleur, lors des renouvellements antérieurs, de l'usage d'habitation des lieux loués, du défaut d'immatriculation au registre du commerce et du défaut d'exploitation d'un fonds de commerce lui appartenant mais elle n'a pas apprécié, à la date de la délivrance du congé, si le bailleur entendait renoncer, de manière non équivoque, à ce que le preneur ne remplisse pas les conditions requises pour bénéficier de la propriété commerciale ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 1134 du code civil ; 3) ALORS QUE, à titre subsidiaire, la renonciation d'une partie à un droit ne se présume pas, elle doit résulter d'actes positifs qui ne se limitent pas à la connaissance d'une situation et elle ne doit pas être équivoque ; qu'en retenant que le bailleur, lors des renouvellements antérieurs, avait eu connaissance de ce que le preneur demeurait dans les lieux et était sans profession pour en déduire sa volonté non équivoque de dispenser le preneur de réunir les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale, la cour d'appel qui a déduit de mentions du bail insuffisantes à établir que le bailleur ignorait le défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce et qui n'a pas pris en considération le fait que le bail mentionnait aussi que le preneur déclarait utiliser le terrain et les constructions à usage commercial et artisanal, d'où il résultait que la renonciation du bailleur était équivoque, mais qui a néanmoins décidé que le preneur pouvait bénéficier de la propriété commerciale quant au bail d'un terrain loué nu et sur lesquels il était propriétaire de constructions réservées à un usage d'habitation a, en statuant ainsi, violé l'article 1134 du code civil ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme X... F... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la clause d'indemnisation de la valeur des constructions en cas de refus de renouvellement du bail prévue dans l'acte de cession du 30 décembre 1981, non reprise dans le bail expiré, ne pouvait être valablement invoquée par Mme E... épouse X... F... ; AUX MOTIFS QUE la clause d'indemnisation de la valeur des constructions en cas de refus de renouvellement de bail prévue dans l'acte de cession du 30 décembre 1981, non reprise dans les baux des 7 juin 1988 et 29 avril 1997, n'est dès lors plus en vigueur dans les rapports contractuels entre les parties et ne peut être valablement invoquée par Anne X... F... ; 1°) ALORS QUE le renouvellement d'un bail commercial s'opère, sauf convention contraire, aux clauses et conditions de la convention à renouveler ; que Mme X... F... soutenait que lors de la cession du droit au bail par acte du 30 décembre 1981, passé en présence des propriétaires du terrain, le bail cédé avait été modifié par l'ajout d'une clause aux termes de laquelle les propriétaires s'engageaient à payer au locataire une indemnité représentant la valeur des constructions et aménagements en cas de résiliation ou de refus de renouvellement de la part du bailleur ; qu'en retenant que cette clause ne pouvait être invoquée par la locataire au motif inopérant qu'elle n'avait pas été reprise dans les actes de renouvellement du bail des 7 juin 1988 et 29 avril 1997, sans constater que les parties avaient alors déchargé le bailleur de cette obligation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-12 du Code de commerce et 1134 du Code civil ; ET AUX MOTIFS à les supposer ADOPTES QUE la clause de l'acte de 1981 prévoyant une indemnité allouée au preneur en cas de non renouvellement du bail avait manifestement une portée limitée à la durée du bail alors en cours, faute de quoi la précision donnée juste après de ce que la clause prévoyant la démolition des constructions en fin de bail restait applicable n'aurait eu aucun sens ; 2°) ALORS QUE le renouvellement d'un bail commercial s'opère, sauf convention contraire, aux clauses et conditions du bail venu à expiration ; qu'une clause du bail venu à expiration, aurait-elle en principe une portée limitée à la durée de ce bail, s'applique donc à nouveau, sauf convention contraire, au bail renouvelé, pour la durée de ce nouveau bail ; qu'en se déterminant au motif inopérant que la clause prévoyant le paiement d'une indemnité au titre de la perte des constructions et aménagements en cas de résiliation ou de défaut de renouvellement du bail du fait du propriétaire du terrain avait une portée limitée à la durée du bail à renouveler, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-12 du Code de commerce et 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QU'il résulte de ses termes clairs et précis que cette clause ne limitait pas sa portée à la durée du bail en cours en cas de renouvellement ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé cette clause et violé l'article 1134 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté Mme X... F... de ses demandes d'injonction sous astreinte de justifier des charges et de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE l'appelante, qui demande à la cour de faire injonction à la SCI VILLA DURMAR d'avoir à justifier des charges locatives qu'elle réclame, ne pourra qu'en être déboutée dès lors qu'elle ne précise pas à la Cour en quoi les documents produits sur ces points aux débats par la bailleresse ne lui conviennent pas ; ET AUX MOTIFS ADOPTES que Mme X... F... ne rapporte aucun élément de nature à justifier sa contestation du montant des charges locatives qui lui sont réclamées ; 1°) ALORS QUE Mme X... F... soutenait que la société VILLA DURMAR ne fournissait aucun justificatif des charges ; qu'en affirmant qu'elle ne précisait pas en quoi les documents produits ne lui convenaient pas, la Cour d'appel a dénaturé ses conclusions d'appel et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les sommes dues au titre des charges ne sont exigibles que sur justification ; qu'en retenant, pour débouter la locataire de sa demande de condamnation de la bailleresse à justifier des charges locatives réclamées depuis le 1er janvier 2005, qu'elle ne rapportait aucun élément de preuve de nature à justifier sa contestation du montant des charges qui lui étaient réclamées, quand il appartenait à la bailleresse de justifier ce montant, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil.