Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/00002

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 22 OCTOBRE 2024 Greffe des loyers commerciaux Affaire N° RG 24/00002 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTEQ Chambre 5/Section 4 - LC Minute n° 24/01449 DEMANDEUR S.A.S. ARMADILLO SELF STOCKAGE [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Me Isabelle RICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1679 C/ DEFENDEUR S.A.R.L. DAVID 55 [Adresse 2] [Localité 12] représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795 COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 septembre 2024 JUGEMENT Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 janvier 1998, la SCI DAVID a donné à bail commercial à la société ACCESS [Adresse 11], aux droits de laquelle vient la société ARMADILLO SELF STOCKAGE divers locaux à usage commercial et de dépôt dans un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 12] (93), pour une durée de douze années.. Le bail a été renouvelé une première fois le 29 janvier 2010. Le loyer du dernier renouvellement a été fixé par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny par jugement du 3 avril 2013 confirmé par la Cour d’Appel de Paris le 6 mai 2015 à hauteur de 368 000 euros hors taxes et hors charges par an. Suivant courrier recommandé daté du 23 juillet 2021 et reçu le 29 juillet suivant, la société ARMADILLO SELF STOCKAGE a sollicité le renouvellement de ce bail à compter du 29 janvier 2022 pour une nouvelle période de douze années avec la continuité des conditions actuelles du bail et notamment concernant le montant du loyer à hauteur d’une somme annuelle de 430 642 euros. Par acte extrajudiciaire en date du 29 octobre 2021, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer au principe du renouvellement pour une nouvelle période de douze ans mais a sollicité que le loyer soit porté à la somme de 700 000 euros par an. Au terme d’un mémoire en fixation des loyers signifié le 14 octobre 2023, la société ARMADILLO SELF STOCKAGE a sollicité la fixation du loyer à la somme de 482 968,48 euros hors taxes et hors charges en principal. Par exploit du 29 décembre 2023, la société ARMADILLO SELF STOCKAGE a assigné la SARL DAVID 55 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 482 968,48 euros hors taxes et hors charges. Au terme de son mémoire signifié à la SARL DAVID 55 par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2024, la société ARMADILLO SELF STOCKAGE demande au juge des loyers à titre principal de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 482 968,48 euros hors taxes et hors charges et à titre subsidiaire, pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, que le montant du loyer provisionnel soit fixé pendant la durée de l’instance au montant du loyer actuel. Elle sollicite enfin la somme de 8 000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 septembre 2024, la SARL DAVID 55 demande au juge des loyers à titre principal de fixer le loyer du bail renouvelé à 700 000 euros, à titre subsidiaire que soit ordonnée une mesure d’expertise et que le montant du loyer provisionnel soit fixé pendant la durée de l’instance au montant du loyer actuel, et que l’exécution provisoire soit ordonnée. Elle sollicite enfin la somme de 8 000 euros au titre de ses frais irrépétibles. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024 et mis en délibéré au 22 octobre 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Sur le renouvellement du bail commercial L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. En l’espèce, le preneur a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial le 23 juillet 2021. Le bailleur a accepté le principe du renouvellement par acte du 29 octobre 2021. Il est donc acquis que le bail commercial du 29 janvier 1998 a été renouvelé pour une nouvelle période de douze années à compter du 29 janvier 2022, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé. Sur le montant du loyer du bail renouvelé La société ARMADILLO STOCKAGE sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 482 968,48 euros hors taxes et hors charges sur la base d’une surface contractuelle de 5 522 mètres carré, ne tenant pas compte de la mezzanine installée par ses soins. La SARL DAVID 55 sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 700 000 euros hors taxes et hors charges sur la base d’une surface de 8 579,70 mètres carré, par intégration des mezzanines réalisées. Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En l’espèce, l’article 11 du bail prévoit que le loyer n’est pas soumis aux règles de plafonnement. Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, et notamment sur le caractère démontable ou non des mezzanines, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 29 janvier 2022, et ce aux frais avancés de la SARL DAVID 55 qui a pris l’initiative de solliciter une augmentation significative du montant du loyer à l’occasion du renouvellement. Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien. Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens seront réservées. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, -Constate que le bail commercial liant les parties a pris fin le 28 janvier 2022 et s’est renouvelé pour une nouvelle période de douze ans à compter du 29 janvier 2022 ; AVANT DIRE DROIT, sur le prix du loyer du bail de renouvellement: Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, Ordonne une expertise et commet pour y procéder : Monsieur [S] [Y] [Adresse 5]) [Courriel 10] [XXXXXXXX01] Avec pour mission de : - visiter les lieux loués sis [Adresse 3] et [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 12] (93), - décrire les locaux et l’activité qui y est exercée, - se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires, - fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 29 janvier 2022, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents : i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé; ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire; iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail; iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés; v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; l’évolution du secteur; - Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; - Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 29 janvier 2022 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce; - Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige, - Du tout dresser rapport, - Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, -Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que la SARL DAVID 55 doit consigner à la régie d'avances et de recettes de ce tribunal avant le 27 décembre 2024, -Dit que l'expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l'avis donné à l'expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état, -Invite l'expert, lors de la première réunion d'expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif, -Invite l'expert à faire connaître, dès cette première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert commis de solliciter un complément de consignation, -Dit que l'expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 30 novembre 2025, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie, -Dit que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande, -Dit que faute pour une partie d'avoir communiqué à l'expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l'expiration du délai d'un motif résultant d'une cause extérieure, -Dit qu'en application de l'article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d'expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, -Ordonne le renvoi de cette affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 21 janvier 2025, sans nouvelle convocation des parties, pour s'assurer que la consignation a été versée, -Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l'expert sera caduque, -Dit que le juge de la 5ème chambre, 4ème section de ce tribunal, sera chargé d'assurer le contrôle de l'expertise, Et dans l'attente de l'audience qui suivra le dépôt du rapport : -Dit que pendant le cours de l'instance, la société ARMADILLO SELF STOCKAGE sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, -Réserve les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles. Fait au Palais de Justice, le 22 octobre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Madame AIT Madame CORON